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住宅與房地產(chǎn)論文:收益法的改進(jìn)與住宅房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

摘 要:針對(duì)如何正確運(yùn)用收益法評(píng)估住宅房地產(chǎn)價(jià)格的改進(jìn)思路進(jìn)行了探討,旨在通過收益法測(cè)算的運(yùn)用得到有說服力的住宅房地產(chǎn)價(jià)值。

關(guān)鍵詞:收益法;改進(jìn);住宅房地產(chǎn);價(jià)格評(píng)估

在目前住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高、出租租金明顯偏低的情況下,對(duì)收益法的合理運(yùn)用一直是業(yè)界估價(jià)師面對(duì)的難題。一方面,隨著市場(chǎng)的逐步發(fā)育,住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)出租情況非常普遍,收益資料很容易取得;另一方面,采用收益法估算出的住宅房地產(chǎn)價(jià)值大大低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格,運(yùn)用收益法評(píng)估住宅房地產(chǎn)價(jià)值似乎顯得不切實(shí)際。因此,估價(jià)師往往會(huì)選擇放棄選用收益法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,即使選用,在作業(yè)時(shí)通常會(huì)先運(yùn)用市場(chǎng)提取法測(cè)算出一個(gè)非常低的報(bào)酬率,并以其為基礎(chǔ)用收益法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象住宅房地產(chǎn)價(jià)值。按此操作,報(bào)酬率的確定與投資者正常的投資思維相背離,致使運(yùn)用收益法測(cè)算得到的住宅房地產(chǎn)價(jià)值沒有說服力。針對(duì)這一問題,筆者對(duì)如何正確運(yùn)用收益法評(píng)估住宅房地產(chǎn)價(jià)格的改進(jìn)思路進(jìn)行了探討。

一、收益流確定方法的改進(jìn)思路

按照我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師的通常做法,在運(yùn)用收益法公式測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)基本有兩種模式,其一是假設(shè)在整個(gè)收益期限內(nèi),收益流穩(wěn)定不變;其二是假設(shè)在整個(gè)收益期限內(nèi),凈收益按一個(gè)固定不變的比例等比遞增(遞減)。

凈收益每年不變的收益流測(cè)算模式:

以上兩種收益流模式由于時(shí)間跨度大,未來每年收益流難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè),因此按上述兩種收益流計(jì)算模式測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值既不科學(xué),又不符合市場(chǎng)投資實(shí)際,其結(jié)果不能正確反映市場(chǎng)客觀狀況。而且房地產(chǎn)業(yè)也遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的規(guī)律,其價(jià)格處于不斷地曲線變化之中,不可能有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定,或一直上升或者下降的收益流,凈收益長(zhǎng)期不變或按一個(gè)固定比率遞增或遞減的假設(shè)也顯得乏力。

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育初期,住房主要是為了滿足人們的自住需求,住宅租賃主要以廉租住房為主,廉租住房租金水平較低且長(zhǎng)期穩(wěn)定,收益流水平基本不變。但隨著市場(chǎng)發(fā)展成熟,購(gòu)買住宅房地產(chǎn)不再單純出于自住目的,而更多的表現(xiàn)為投資者的投資套利行為。因此,住宅租賃市場(chǎng)受市場(chǎng)交易的影響而不斷發(fā)生變化,長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益流難以形成。但是,對(duì)于現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的投資者來說,其關(guān)注的是所持有物業(yè)在整個(gè)投資期內(nèi)的投資回報(bào),而不僅僅只是當(dāng)前租賃的收益。當(dāng)租金收益遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格或預(yù)期價(jià)格變化所產(chǎn)生的收益時(shí)(如商業(yè)房地產(chǎn)),投資者會(huì)選擇置業(yè)投資,每年獲取高額、穩(wěn)定的收益;當(dāng)現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格增速較快或預(yù)期價(jià)格水平會(huì)有較大幅度提升(如近幾年快速拉升的住宅房地產(chǎn)價(jià)格),交易收益遠(yuǎn)高于租金收益,投資者則會(huì)選擇先持有,等待房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲后再行出售。這就是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中較為典型的投資模式,其相應(yīng)的收益流測(cè)算模式如下:

與公式一、二相比較而言,公式三反映的收益流形成過程最貼近市場(chǎng)狀況和現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)投資人的思維。即先持有一段時(shí)間(一般為中長(zhǎng)期投資5-7年),根據(jù)市場(chǎng)變化情況,在達(dá)到預(yù)期目標(biāo)后轉(zhuǎn)售獲利。對(duì)于收益法的應(yīng)用而言,對(duì)5-7年的收益流進(jìn)行預(yù)測(cè)將會(huì)容易得多,取得客觀數(shù)據(jù)的可能性大大增加(實(shí)際上,現(xiàn)實(shí)當(dāng)中有相當(dāng)數(shù)量的租賃合同屬中短期合同,租期一般會(huì)達(dá)到3-5年,也存在長(zhǎng)期租約)。同樣,由于考察期時(shí)間跨度的縮短,除持有期租金收益能較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)外,期末轉(zhuǎn)售價(jià)值也可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)作出較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè),從而使收益流確定更為科學(xué)合理。

二、報(bào)酬率確定方法的改進(jìn)思路

報(bào)酬率是反映投資風(fēng)險(xiǎn)程度的指標(biāo)。估價(jià)師在選擇報(bào)酬率時(shí),必須考慮到每一個(gè)現(xiàn)金流來源的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不同用途的房地產(chǎn)、不同的收益期限和不同的市場(chǎng)狀況,現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)程度存在差異,報(bào)酬率也應(yīng)隨之發(fā)生變化。一般來說,商業(yè)房地產(chǎn)的報(bào)酬率最高,其次是住宅房地產(chǎn),再次是工業(yè)房地產(chǎn)。對(duì)同一用途的房地產(chǎn)進(jìn)行收益折現(xiàn)時(shí),在持有期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較低,應(yīng)取用一個(gè)相對(duì)較低的報(bào)酬率對(duì)凈收益進(jìn)行折現(xiàn);對(duì)期末轉(zhuǎn)售價(jià)值的折現(xiàn)則由于時(shí)間跨度較大,不確定性因素較多,風(fēng)險(xiǎn)較大,此時(shí)應(yīng)采用一個(gè)相對(duì)較高的報(bào)酬率。

1.報(bào)酬率確定的常用方法

(1)累加法

其原理就是基于報(bào)酬率應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率,即主要考慮無風(fēng)險(xiǎn)利率和風(fēng)險(xiǎn)確定報(bào)酬率的方法,其公式為:報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率無風(fēng)險(xiǎn)利率又稱安全利率,是無風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率,在現(xiàn)實(shí)中一般難以獲取,通常選取同一時(shí)期相對(duì)無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率替代,例如選用同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率。在公式當(dāng)中:

①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償,是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí),要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行補(bǔ)償,否則將不會(huì)投資;

②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償,是指若一項(xiàng)投資因所要求的管理活動(dòng)越多,其吸引力就會(huì)越小,因此投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理進(jìn)行補(bǔ)償;

③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償,是指投資者在投入資金后,對(duì)因此損失的資金流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償;

④投資帶來的優(yōu)惠,是指由于投資房地產(chǎn)可能會(huì)使投資人獲得某些額外的好處(如易于獲得融資等),從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償和缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償都是由房地產(chǎn)投資收益的不確定增加或投資額增加引起的,其數(shù)值大小沒有可量化的標(biāo)準(zhǔn),主要依賴估價(jià)人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定,一般根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、估價(jià)對(duì)象用途、投資相類似風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)及新舊程度等因素綜合判斷確定。

(2)投資報(bào)酬率排序插入法

該方法與累加法的基本原理一樣,都是從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的角度,根據(jù)同等風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率相似的原理計(jì)算報(bào)酬率,同時(shí)結(jié)合了市場(chǎng)提取法的類比特點(diǎn),可以說投資報(bào)酬率排序插入法是累加法和市場(chǎng)提取法的綜合運(yùn)用。該方法運(yùn)用時(shí),是按不同行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大小,將報(bào)酬率按從小到大的順序排列,然后將房地產(chǎn)投資報(bào)酬率與之對(duì)比,修正得出評(píng)估對(duì)象報(bào)酬率。該方法應(yīng)用的不足之處是要求估價(jià)人員要有較豐富的經(jīng)驗(yàn),并對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和收益率有較明確的量化認(rèn)識(shí),而在實(shí)

際當(dāng)中,各種報(bào)酬率的數(shù)值不容易取得。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟如下:

①調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度資料,如各種類型銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率及其他投資報(bào)酬率等;

②將所搜集的不同類型投資報(bào)酬率按從低到高的順序排列,并編制成圖表;

③將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較,考慮管理難易程度、投資流動(dòng)性以及資產(chǎn)的安全性等,判斷歸納出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資,確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所處的區(qū)間;

④根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所在的區(qū)間,在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率。

(3)市場(chǎng)提取法

市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益等資料,選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式,反求出報(bào)酬率。需要指出的是,對(duì)估價(jià)對(duì)象報(bào)酬率的判斷,應(yīng)著眼于可比實(shí)例的典型買者和賣者對(duì)該房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬率。

2.報(bào)酬率確定的改進(jìn)思路

(1)按照風(fēng)險(xiǎn)程度不同選用不同的報(bào)酬率,由于報(bào)酬率反映投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)程度的認(rèn)識(shí),風(fēng)險(xiǎn)越大,投資者要求的報(bào)酬率越高,反之,投資者要求的報(bào)酬率越低,因此不同的風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)選用不同的報(bào)酬率。持有期內(nèi),一個(gè)成熟的住宅租賃市場(chǎng),由于出租率高,空置率低,房屋很容易被出租出去,續(xù)租的可能性也大大提高,投資者的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較低,應(yīng)選用一個(gè)相對(duì)較低的報(bào)酬率;而期末轉(zhuǎn)售則由于時(shí)間跨度較大,不確定性因素較多,風(fēng)險(xiǎn)較大,應(yīng)選用一個(gè)相對(duì)較高的報(bào)酬率。

(2)采用復(fù)合報(bào)酬率求取住宅房地產(chǎn)的價(jià)值

由于房地產(chǎn)投資各個(gè)時(shí)間段的風(fēng)險(xiǎn)程度不同,對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率也應(yīng)有所不同,用以上方法可以提取出對(duì)應(yīng)不同風(fēng)險(xiǎn)程度的不同報(bào)酬率。但為了便于計(jì)算,可以采用復(fù)合報(bào)酬率來測(cè)算房地產(chǎn)收益價(jià)格。復(fù)合報(bào)酬率是分別對(duì)現(xiàn)金流的各個(gè)組成部分進(jìn)行折現(xiàn)的不同報(bào)酬率的加權(quán)平均值。該方法的基本原理是運(yùn)用市場(chǎng)提取法反求出一個(gè)穩(wěn)定的報(bào)酬率,提取公式為:

式中各項(xiàng)含義與上述相同。通過公式四和公式五,可求出復(fù)合報(bào)酬率Y。

三、轉(zhuǎn)售價(jià)值預(yù)測(cè)方法

對(duì)于轉(zhuǎn)售價(jià)值的確定,可以根據(jù)房地產(chǎn)歷史成交資料,運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法,結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析預(yù)測(cè);也可以采用期末資本化法進(jìn)行預(yù)測(cè)。供應(yīng)分析,主要分析歷年建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布特點(diǎn)、土地利用強(qiáng)度等土地供應(yīng)指標(biāo),以及目標(biāo)房地產(chǎn)存量、空置情況、單元類型等指標(biāo)。通過采樣數(shù)據(jù)資料,分析整理出目標(biāo)用途土地供應(yīng)情況,了解目標(biāo)用途土地開發(fā)情況,從而分析可能的房地產(chǎn)新增供應(yīng)情況和市場(chǎng)消化情況,通過對(duì)土地歷史供應(yīng)情況和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析,綜合考察估價(jià)對(duì)象所在城市地域房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)供求狀況。需求分析,主要對(duì)人口結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模、人口數(shù)量、家庭收入、消費(fèi)者偏好等進(jìn)行分析。

由于期末轉(zhuǎn)售發(fā)生在將來,不確定性因素將使其風(fēng)險(xiǎn)更大,市場(chǎng)分析顯得尤為重要,市場(chǎng)分析也為我們預(yù)測(cè)期末轉(zhuǎn)售價(jià)值提供了科學(xué)的依據(jù)。

住宅與房地產(chǎn)論文:新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的動(dòng)態(tài)演化與壟斷特征研究

摘要：對(duì)新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)行了分析，長(zhǎng)期來看市場(chǎng)供大于求，但短期呈現(xiàn)出蓄意供給不足的局面。為進(jìn)一步驗(yàn)證開發(fā)商的壟斷行為，采用勒納指數(shù)分析和Panel Data模型中的變系數(shù)模型對(duì)新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了縱向歷史分析和橫向地區(qū)間比較，研究結(jié)果表明新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，壟斷形式主要是價(jià)格合謀，并有逐年加深和局部地區(qū)較明顯趨勢(shì)，政府應(yīng)重點(diǎn)管控這些城市的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。

關(guān)鍵詞：住宅房地產(chǎn)；市場(chǎng)供求；壟斷；勒納指數(shù)

近年來，新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，部分城市的房?jī)r(jià)上漲幅度和速度都居全國(guó)前列。在人們?cè)絹碓礁械劫I不起住房的同時(shí)，許多新樓開盤處卻排起了拿號(hào)長(zhǎng)隊(duì)，是否當(dāng)前新疆普遍出現(xiàn)了住宅供給不足，房?jī)r(jià)攀升呢？本文就是通過確鑿的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來驗(yàn)證新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，并分析當(dāng)前住宅市場(chǎng)存在的壟斷特征和性質(zhì)，以厘清一些不正確宣傳，為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管提供有價(jià)值的參考意見。

一、新疆住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的動(dòng)態(tài)演化分析

1.概念界定。本文所研究的市場(chǎng)供給和需求是指有效供給和有效需求。根據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，有效供給指的是在一定的市場(chǎng)價(jià)格水平下，生產(chǎn)廠商愿意而且能夠提供的產(chǎn)品數(shù)量，有效需求指的是在一定的市場(chǎng)價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意且能夠購(gòu)買的商品數(shù)量。

2.指標(biāo)和數(shù)據(jù)。本文通過實(shí)際供求比來反映市場(chǎng)長(zhǎng)期供求情況，短期供求比來反映當(dāng)年市場(chǎng)供求情況。在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于存在預(yù)售制度，所以有效供給既包括已竣工住宅也包括各種在建施工面積。在本文數(shù)據(jù)中“本年新增供給住宅面積”是根據(jù)新疆統(tǒng)計(jì)年鑒上“本年施工面積”得來。根據(jù)指標(biāo)解釋，本年施工面積是指“報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋面積、本期竣工的發(fā)光物面積及本期施工后又停緩建的房屋面積。實(shí)際供給就是上年空置面積加上本年新增供給面積，也就是有效供給。有效需求采用的代表指標(biāo)比較簡(jiǎn)單，每年的銷售面積就是消費(fèi)者愿意而且能夠?qū)崿F(xiàn)的市場(chǎng)需求，所以用本年銷售面積代表有效需求。鑒于竣工率直接影響當(dāng)年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)房供給能力與消費(fèi)者的購(gòu)買預(yù)期，因此用當(dāng)年竣工面積代表短期供給，同時(shí)參照當(dāng)年竣工率進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)來源于1997―2010年《新疆統(tǒng)計(jì)年鑒》。各指標(biāo)的計(jì)算如下：

有效供給=上年空置面積+本年新增面積

有效需求=實(shí)際銷售面積

實(shí)際供求比=有效供給/有效需求

短期供求比=本年竣工面積/本年銷售面積

竣工率＝本年竣工面積/本年施工面積

3.長(zhǎng)期供求變化。下圖反映了1996年以來新疆住宅市場(chǎng)的實(shí)際供求情況。

從上頁圖1可看到，自1996年以來，新疆的實(shí)際供給面積和有效需求面積的規(guī)模都逐年擴(kuò)大，供給增長(zhǎng)的年平均增速為27.03%，需求增長(zhǎng)的年平均增速為28.83%，需求增長(zhǎng)的速度略高于供給增長(zhǎng)速度，但市場(chǎng)年均供給總量約是需求總量的2倍以上。新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給數(shù)量是非常充足的，為什么近幾年來各地都有住宅市場(chǎng)熱銷、排隊(duì)領(lǐng)號(hào)、供不應(yīng)求的局面呢？這是否與開發(fā)商控制開發(fā)節(jié)奏與竣工率有直接關(guān)系呢？

4.短期供求變化。因?yàn)?004年以來新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入快速發(fā)展階段，因此主要依據(jù)2004―2009年的數(shù)據(jù)計(jì)新疆住宅市場(chǎng)供求比情況（圖2），我們從中可以發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。實(shí)際供求比一直大于短期供求比，而且這個(gè)趨勢(shì)愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是說實(shí)際供給非常充足，但由于竣工率低下，造成現(xiàn)房銷售緊缺，再加上開發(fā)商的捂盤惜售，人們不得不排隊(duì)購(gòu)房。

因此可以認(rèn)為，開發(fā)商對(duì)開發(fā)節(jié)奏的蓄意控制掩蓋了市場(chǎng)供大于求的事實(shí)，造成短期住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求局面。因此我們有理由懷疑新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著壟斷，而開發(fā)商的市場(chǎng)壟斷是造成房?jī)r(jià)飆升的重要推手。

二、新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性分析

（一）研究方法：勒納指數(shù)及其性質(zhì)

如何來衡量市場(chǎng)的壟斷程度呢? 在產(chǎn)業(yè)組織理論中，判斷市場(chǎng)壟斷程度和市場(chǎng)勢(shì)力通常要用到行業(yè)集中程度指標(biāo)，具體的方法有赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)、集中度比率、廠商規(guī)模不等性的度量等等。但是，這些方法在測(cè)算市場(chǎng)壟斷程度時(shí)，均要求掌握市場(chǎng)相關(guān)行業(yè)企業(yè)的具體情況，這需要進(jìn)行大量的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，而中國(guó)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還無法滿足這方面的要求。而勒納指數(shù)（Lerner Index）則是衡量市場(chǎng)勢(shì)力的一個(gè)很好的指標(biāo)。根據(jù)勒納指數(shù)（Lerner Index）的公式：

LI=1/|ε|=（P-MC）/P。其中，ε為市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，P為市場(chǎng)價(jià)格，而MC則表示商品的邊際成本。目前，國(guó)內(nèi)已有學(xué)者利用這個(gè)指標(biāo)來研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度問題，如中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所[1]和況偉大[2]的研究都是利用公式的后一個(gè)形式，將房地產(chǎn)業(yè)的平均成本（AC）近似替代邊際成本（MC）進(jìn)行計(jì)算而得到的結(jié)果。研究表明，近年來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)均在0.4以上，這表明中國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離了邊際成本。我們更傾向于李宏瑾 [3]的觀點(diǎn)，通過測(cè)算商品的需求價(jià)格彈性來間接地得到勒納指數(shù)。納勒指數(shù)表明，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場(chǎng)產(chǎn)品之間越具有競(jìng)爭(zhēng)性，價(jià)格標(biāo)高的程度越低，壟斷的邊際利潤(rùn)便越小，即壟斷程度就越小；反之，彈性越小，壟斷價(jià)格標(biāo)高程度就越高，壟斷程度就越高。因此，首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，并由此得到勒納指數(shù)，來判斷新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度。

（二）變量、數(shù)據(jù)及模型設(shè)定

1.變量、數(shù)據(jù)和來源。為了測(cè)算勒納指數(shù)，我們需要對(duì)住宅房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，這樣需要兩個(gè)變量：房地產(chǎn)需求變量與房地產(chǎn)價(jià)格變量。在統(tǒng)計(jì)年鑒中商品房屋銷售面積可反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求狀況，商品房屋銷售價(jià)格可反映房?jī)r(jià)。用D作為房地產(chǎn)需求變量的標(biāo)識(shí)，以HP作為房地產(chǎn)價(jià)格變量的標(biāo)識(shí)。本文有關(guān)商品房屋銷售和房?jī)r(jià)等方面數(shù)據(jù)全部來自新疆維吾爾自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局編制的《新疆城市三十年（1978―2008）》和《新疆人民生活六十年（1949―2009）》。由于中國(guó)真正全面推進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)化改革是從1998年開始的，因此我們主要考察1998―2008年間新疆13個(gè)城市的數(shù)據(jù)（詳略），這13個(gè)城市分別是烏魯木齊市、克拉瑪依市、石河子市、吐魯番市、哈密市、昌吉市、伊寧市、塔城市、阿勒泰市、博樂市、庫(kù)爾勒市、喀什市和阿克蘇市，對(duì)不同城市的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度進(jìn)行比較。

2.模型設(shè)定。根據(jù)1998―2008年間新疆13個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)，建立如下的變系數(shù)模型：

ln（Dit）＝αi＋βi×ln（HPit）＋uit。

其中Dit和HPit分別是實(shí)際銷售面積和住宅銷售均價(jià)，βit反映了不同地區(qū)的住宅需求價(jià)格彈性。截距項(xiàng)αi和彈性系數(shù)βi都不相同，隨機(jī)誤差項(xiàng)uit 之間相互獨(dú)立，且滿足均值為零，同方差的假設(shè)。

（1）檢驗(yàn)一：考察新疆13個(gè)城市在1998―2008年各時(shí)期住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱向需求價(jià)格彈性。假定模型是時(shí)期變系數(shù)模型，然后對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。通過EVIEWS6.0軟件運(yùn)算得到模型估計(jì)結(jié)果（見下頁表1）：發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)R2=0.67，調(diào)整后的R2=0.61，說明該住宅需求價(jià)格彈性模型可以解釋60%以上的住宅需求水平，而且各年度價(jià)格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了99 %（對(duì)應(yīng)的Prob值均小于1%）。總體來看模型的擬合度較好。將各年度住宅需求的價(jià)格彈性變化歸納如下，并進(jìn)一步計(jì)算得到反映市場(chǎng)壟斷程度的納勒指數(shù)。從表2可以看出，新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的納勒指數(shù)有逐年提高的趨勢(shì)，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我們?cè)谂袛嗍袌?chǎng)的壟斷程度時(shí)，納勒指數(shù)在0~1之間，數(shù)值越大，壟斷性越強(qiáng)。況偉大（2004）分別測(cè)算了1996―2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數(shù)；表明北京市的勒納指數(shù)均在0.6以上，是四個(gè)城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數(shù)則在0.4左右，是四個(gè)城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)相比，新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)總體壟斷特征并不明顯，但需要防控這種壟斷趨勢(shì)的繼續(xù)發(fā)展。

（2）檢驗(yàn)二：樣本選擇。考察新疆13個(gè)城市在1998―2008年各時(shí)期住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的橫向向需求價(jià)格彈性。假定模型是截面變系數(shù)模型，然后對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。通過EVIEWS6.0軟件運(yùn)算得到模型估計(jì)結(jié)果（略），發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)R2=0.72，調(diào)整后的R2=0.71，說明該住宅需求價(jià)格彈性模型可以解釋70%以上的住宅需求水平，而且各年度價(jià)格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了98 %（對(duì)應(yīng)的Prob值均小于2%）。總體來看模型的擬合度較好。將各城市住宅需求的價(jià)格彈性變化歸納如下，并進(jìn)一步計(jì)算反映市場(chǎng)壟斷程度的納勒指數(shù)（見表3）。

通過各城市的納勒指數(shù)比較發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)壟斷程度最高的烏魯木齊市和昌吉市，納勒指數(shù)均在0.4以上，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫(kù)爾勒市，納勒指數(shù)均在0.35左右。市場(chǎng)壟斷程度最低的是克拉瑪依市，納勒指數(shù)僅為0.11。烏魯木齊市和昌吉市是新疆天山北坡經(jīng)濟(jì)帶的核心，隨著烏昌一體化的進(jìn)程以及環(huán)烏魯木齊市大都市圈的形成，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)更加旺盛，對(duì)于逐利的開發(fā)商而言，這是一塊大蛋糕，很容易形成價(jià)格聯(lián)盟默契，控制開發(fā)節(jié)奏、捂盤惜售，抬高房?jī)r(jià)。

（三）討論：新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的性質(zhì)

對(duì)于上面的分析結(jié)論，有些學(xué)者可能會(huì)提出異議，根據(jù)就是經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展，新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)大幅增加，市場(chǎng)壟斷度應(yīng)是有所下降的。一些政府官員和學(xué)者甚至認(rèn)為新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度太低，企業(yè)規(guī)模太小，要政府采取措施加以提高。但是我們對(duì)此持反對(duì)意見，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有特殊的商品性質(zhì)，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)數(shù)量的增加而增加，相反是趨于價(jià)格合謀式的市場(chǎng)壟斷。

1.住宅市場(chǎng)壟斷的基礎(chǔ)：商品的高度異質(zhì)性。對(duì)于住宅市場(chǎng)，沒有任何兩宗物業(yè)是完全相同的。產(chǎn)品的差別使每一個(gè)廠商所提供的產(chǎn)品都是與眾不同的，因而開發(fā)商每開發(fā)一個(gè)小區(qū)或一座大廈都實(shí)質(zhì)上成為該物業(yè)的壟斷者，可以在一定程度上決定該產(chǎn)品的價(jià)格，這就構(gòu)成了市場(chǎng)中的壟斷價(jià)格。這里需要指出的是，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異性較許多寡頭壟斷行業(yè)的產(chǎn)品差異性大得多。因此，隨之帶來的是房地產(chǎn)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)數(shù)量可能多于其他寡頭壟斷行業(yè)的企業(yè)數(shù)量，但是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷力量卻強(qiáng)得多。

2.住宅市場(chǎng)壟斷的新形式：價(jià)格合謀。對(duì)住宅業(yè)而言，開發(fā)商形成的“聯(lián)盟”主要是“價(jià)格聯(lián)盟”。這是因?yàn)椋喝绻績(jī)r(jià)下跌，不僅減少了開發(fā)商所能獲得的利潤(rùn)，而且更嚴(yán)重的是消費(fèi)者會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生降價(jià)預(yù)期，越跌越不買，這樣，就會(huì)陷入房子越便宜越賣不出去的尷尬境地。因此，開發(fā)商不敢輕易降低房?jī)r(jià)。現(xiàn)階段開發(fā)商開發(fā)商不打價(jià)格戰(zhàn)。在默契合謀的定價(jià)機(jī)制作用下，使房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)非正常剛性和價(jià)格居高不下的格局。即便供求發(fā)生變化，房地產(chǎn)降價(jià)的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，價(jià)格難以起到調(diào)節(jié)供求的杠桿作用[4]。這也許可以解釋為什么烏魯木齊市的住宅價(jià)格這幾年漲幅居全國(guó)首位的現(xiàn)象。

三、結(jié)論

進(jìn)入2004年以來，新疆各地住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都很快，長(zhǎng)期來看供大于求，但各地的當(dāng)年竣工銷售比都在逐年下降，大多不足1，呈現(xiàn)出短期供給不足趨勢(shì)。通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)目前新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，并有逐年加深趨勢(shì)，局部地區(qū)有較明顯的壟斷特征，壟斷形式主要是價(jià)格合謀。市場(chǎng)壟斷程度最高的是烏魯木齊市和昌吉市，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫(kù)爾勒市。政府應(yīng)高度重視和防控這種壟斷趨勢(shì)的繼續(xù)發(fā)展，重點(diǎn)調(diào)控管理烏魯木齊市和昌吉市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。

住宅與房地產(chǎn)論文:新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的動(dòng)態(tài)演化與壟斷特征研究

摘要：對(duì)新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)行了分析，長(zhǎng)期來看市場(chǎng)供大于求，但短期呈現(xiàn)出蓄意供給不足的局面。為進(jìn)一步驗(yàn)證開發(fā)商的壟斷行為，采用勒納指數(shù)分析和panel data模型中的變系數(shù)模型對(duì)新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了縱向歷史分析和橫向地區(qū)間比較，研究結(jié)果表明新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，壟斷形式主要是價(jià)格合謀，并有逐年加深和局部地區(qū)較明顯趨勢(shì)，政府應(yīng)重點(diǎn)管控這些城市的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。

關(guān)鍵詞：住宅房地產(chǎn)；市場(chǎng)供求；壟斷；勒納指數(shù)

近年來，新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，部分城市的房?jī)r(jià)上漲幅度和速度都居全國(guó)前列。在人們?cè)絹碓礁械劫I不起住房的同時(shí)，許多新樓開盤處卻排起了拿號(hào)長(zhǎng)隊(duì)，是否當(dāng)前新疆普遍出現(xiàn)了住宅供給不足，房?jī)r(jià)攀升呢？本文就是通過確鑿的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來驗(yàn)證新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，并分析當(dāng)前住宅市場(chǎng)存在的壟斷特征和性質(zhì)，以厘清一些不正確宣傳，為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管提供有價(jià)值的參考意見。

一、新疆住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的動(dòng)態(tài)演化分析

1.概念界定。本文所研究的市場(chǎng)供給和需求是指有效供給和有效需求。根據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，有效供給指的是在一定的市場(chǎng)價(jià)格水平下，生產(chǎn)廠商愿意而且能夠提供的產(chǎn)品數(shù)量，有效需求指的是在一定的市場(chǎng)價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意且能夠購(gòu)買的商品數(shù)量。

2.指標(biāo)和數(shù)據(jù)。本文通過實(shí)際供求比來反映市場(chǎng)長(zhǎng)期供求情況，短期供求比來反映當(dāng)年市場(chǎng)供求情況。在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于存在預(yù)售制度，所以有效供給既包括已竣工住宅也包括各種在建施工面積。在本文數(shù)據(jù)中“本年新增供給住宅面積”是根據(jù)新疆統(tǒng)計(jì)年鑒上“本年施工面積”得來。根據(jù)指標(biāo)解釋，本年施工面積是指“報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋面積、本期竣工的發(fā)光物面積及本期施工后又停緩建的房屋面積。實(shí)際供給就是上年空置面積加上本年新增供給面積，也就是有效供給。有效需求采用的代表指標(biāo)比較簡(jiǎn)單，每年的銷售面積就是消費(fèi)者愿意而且能夠?qū)崿F(xiàn)的市場(chǎng)需求，所以用本年銷售面積代表有效需求。鑒于竣工率直接影響當(dāng)年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)房供給能力與消費(fèi)者的購(gòu)買預(yù)期，因此用當(dāng)年竣工面積代表短期供給，同時(shí)參照當(dāng)年竣工率進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)來源于1997—2010年《新疆統(tǒng)計(jì)年鑒》。各指標(biāo)的計(jì)算如下：

有效供給=上年空置面積+本年新增面積

有效需求=實(shí)際銷售面積

實(shí)際供求比=有效供給/有效需求

短期供求比=本年竣工面積/本年銷售面積

竣工率＝本年竣工面積/本年施工面積

3.長(zhǎng)期供求變化。下圖反映了1996年以來新疆住宅市場(chǎng)的實(shí)際供求情況。

從上頁圖1可看到，自1996年以來，新疆的實(shí)際供給面積和有效需求面積的規(guī)模都逐年擴(kuò)大，供給增長(zhǎng)的年平均增速為27.03%，需求增長(zhǎng)的年平均增速為28.83%，需求增長(zhǎng)的速度略高于供給增長(zhǎng)速度，但市場(chǎng)年均供給總量約是需求總量的2倍以上。新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給數(shù)量是非常充足的，為什么近幾年來各地都有住宅市場(chǎng)熱銷、排隊(duì)領(lǐng)號(hào)、供不應(yīng)求的局面呢？這是否與開發(fā)商控制開發(fā)節(jié)奏與竣工率有直接關(guān)系呢？

4.短期供求變化。因?yàn)?004年以來新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入快速發(fā)展階段，因此主要依據(jù)2004—2009年的數(shù)據(jù)計(jì)新疆住宅市場(chǎng)供求比情況（圖2），我們從中可以發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。實(shí)際供求比一直大于短期供求比，而且這個(gè)趨勢(shì)愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是說實(shí)際供給非常充足，但由于竣工率低下，造成現(xiàn)房銷售緊缺，再加上開發(fā)商的捂盤惜售，人們不得不排隊(duì)購(gòu)房。

因此可以認(rèn)為，開發(fā)商對(duì)開發(fā)節(jié)奏的蓄意控制掩蓋了市場(chǎng)供大于求的事實(shí)，造成短期住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求局面。因此我們有理由懷疑新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著壟斷，而開發(fā)商的市場(chǎng)壟斷是造成房?jī)r(jià)飆升的重要推手。

二、新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性分析

（一）研究方法：勒納指數(shù)及其性質(zhì)

如何來衡量市場(chǎng)的壟斷程度呢? 在產(chǎn)業(yè)組織理論中，判斷市場(chǎng)壟斷程度和市場(chǎng)勢(shì)力通常要用到行業(yè)集中程度指標(biāo)，具體的方法有赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)、集中度比率、廠商規(guī)模不等性的度量等等。但是，這些方法在測(cè)算市場(chǎng)壟斷程度時(shí)，均要求掌握市場(chǎng)相關(guān)行業(yè)企業(yè)的具體情況，這需要進(jìn)行大量的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，而中國(guó)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還無法滿足這方面的要求。而勒納指數(shù)（lerner index）則是衡量市場(chǎng)勢(shì)力的一個(gè)很好的指標(biāo)。根據(jù)勒納指數(shù)（lerner index）的公式：

li=1/|ε|=（p-mc）/p。其中，ε為市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，p為市場(chǎng)價(jià)格，而mc則表示商品的邊際成本。目前，國(guó)內(nèi)已有學(xué)者利用這個(gè)指標(biāo)來研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度問題，如中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所[1]和況偉大[2]的研究都是利用公式的后一個(gè)形式，將房地產(chǎn)業(yè)的平均成本（ac）近似替代邊際成本（mc）進(jìn)行計(jì)算而得到的結(jié)果。研究表明，近年來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)均在0.4以上，這表明中國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離了邊際成本。我們更傾向于李宏瑾 [3]的觀點(diǎn)，通過測(cè)算商品的需求價(jià)格彈性來間接地得到勒納指數(shù)。納勒指數(shù)表明，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場(chǎng)產(chǎn)品之間越具有競(jìng)爭(zhēng)性，價(jià)格標(biāo)高的程度越低，壟斷的邊際利潤(rùn)便越小，即壟斷程度就越小；反之，彈性越小，壟斷價(jià)格標(biāo)高程度就越高，壟斷程度就越高。因此，首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，并由此得到勒納指數(shù)，來判斷新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度。

（二）變量、數(shù)據(jù)及模型設(shè)定

1.變量、數(shù)據(jù)和來源。為了測(cè)算勒納指數(shù)，我們需要對(duì)住宅房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，這樣需要兩個(gè)變量：房地產(chǎn)需求變量與房地產(chǎn)價(jià)格變量。在統(tǒng)計(jì)年鑒中商品房屋銷售面積可反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求狀況，商品房屋銷售價(jià)格可反映房?jī)r(jià)。用d作為房地產(chǎn)需求變量的標(biāo)識(shí)，以hp作為房地產(chǎn)價(jià)格變量的標(biāo)識(shí)。本文有關(guān)商品房屋銷售和房?jī)r(jià)等方面數(shù)據(jù)全部來自新疆維吾爾自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局編制的《新疆城市三十年（1978—2008）》和《新疆人民生活六十年（1949—2009）》。由于中國(guó)真正全面推進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)化改革是從1998年開始的，因此我們主要考察1998—2008年間新疆13個(gè)城市的數(shù)據(jù)（詳略），這13個(gè)城市分別是烏魯木齊市、克拉瑪依市、石河子市、吐魯番市、哈密市、昌吉市、伊寧市、塔城市、阿勒泰市、博樂市、庫(kù)爾勒市、喀什市和阿克蘇市，對(duì)不同城市的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度進(jìn)行比較。

2.模型設(shè)定。根據(jù)1998—2008年間新疆13個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)，建立如下的變系數(shù)模型：

ln（dit）＝αi＋βi×ln（hpit）＋uit。

其中dit和hpit分別是實(shí)際銷售面積和住宅銷售均價(jià)，βit反映了不同地區(qū)的住宅需求價(jià)格彈性。截距項(xiàng)αi和彈性系數(shù)βi都不相同，隨機(jī)誤差項(xiàng)uit 之間相互獨(dú)立，且滿足均值為零，同方差的假設(shè)。

（1）檢驗(yàn)一：考察新疆13個(gè)城市在1998—2008年各時(shí)期住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱向需求價(jià)格彈性。假定模型是時(shí)期變系數(shù)模型，然后對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。通過eviews6.0軟件運(yùn)算得到模型估計(jì)結(jié)果（見下頁表1）：發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)r2=0.67，調(diào)整后的r2=0.61，說明該住宅需求價(jià)格彈性模型可以解釋60%以上的住宅需求水平，而且各年度價(jià)格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了99 %（對(duì)應(yīng)的prob值均小于1%）。總體來看模型的擬合度較好。將各年度住宅需求的價(jià)格彈性變化歸納如下，并進(jìn)一步計(jì)算得到反映市場(chǎng)壟斷程度的納勒指數(shù)。從表2可以看出，新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的納勒指數(shù)有逐年提高的趨勢(shì)，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我們?cè)谂袛嗍袌?chǎng)的壟斷程度時(shí)，納勒指數(shù)在0~1之間，數(shù)值越大，壟斷性越強(qiáng)。況偉大（2004）分別測(cè)算了1996—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數(shù)；表明北京市的勒納指數(shù)均在0.6以上，是四個(gè)城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數(shù)則在0.4左右，是四個(gè)城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)相比，新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)總體壟斷特征并不明顯，但需要防控這種壟斷趨勢(shì)的繼續(xù)發(fā)展。

（2）檢驗(yàn)二：樣本選擇。考察新疆13個(gè)城市在1998—2008年各時(shí)期住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的橫向向需求價(jià)格彈性。假定模型是截面變系數(shù)模型，然后對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。通過eviews6.0軟件運(yùn)算得到模型估計(jì)結(jié)果（略），發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)r2=0.72，調(diào)整后的r2=0.71，說明該住宅需求價(jià)格彈性模型可以解釋70%以上的住宅需求水平，而且各年度價(jià)格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了98 %（對(duì)應(yīng)的prob值均小于2%）。總體來看模型的擬合度較好。將各城市住宅需求的價(jià)格彈性變化歸納如下，并進(jìn)一步計(jì)算反映市場(chǎng)壟斷程度的納勒指數(shù)（見表3）。

通過各城市的納勒指數(shù)比較發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)壟斷程度最高的烏魯木齊市和昌吉市，納勒指數(shù)均在0.4以上，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫(kù)爾勒市，納勒指數(shù)均在0.35左右。市場(chǎng)壟斷程度最低的是克拉瑪依市，納勒指數(shù)僅為0.11。烏魯木齊市和昌吉市是新疆天山北坡經(jīng)濟(jì)帶的核心，隨著烏昌一體化的進(jìn)程以及環(huán)烏魯木齊市大都市圈的形成，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)更加旺盛，對(duì)于逐利的開發(fā)商而言，這是一塊大蛋糕，很容易形成價(jià)格聯(lián)盟默契，控制開發(fā)節(jié)奏、捂盤惜售，抬高房?jī)r(jià)。

（三）討論：新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的性質(zhì)

對(duì)于上面的分析結(jié)論，有些學(xué)者可能會(huì)提出異議，根據(jù)就是經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展，新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)大幅增加，市場(chǎng)壟斷度應(yīng)是有所下降的。一些政府官員和學(xué)者甚至認(rèn)為新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度太低，企業(yè)規(guī)模太小，要政府采取措施加以提高。但是我們對(duì)此持反對(duì)意見，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有特殊的商品性質(zhì)，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)數(shù)量的增加而增加，相反是趨于價(jià)格合謀式的市場(chǎng)壟斷。

1.住宅市場(chǎng)壟斷的基礎(chǔ)：商品的高度異質(zhì)性。對(duì)于住宅市場(chǎng)，沒有任何兩宗物業(yè)是完全相同的。產(chǎn)品的差別使每一個(gè)廠商所提供的產(chǎn)品都是與眾不同的，因而開發(fā)商每開發(fā)一個(gè)小區(qū)或一座大廈都實(shí)質(zhì)上成為該物業(yè)的壟斷者，可以在一定程度上決定該產(chǎn)品的價(jià)格，這就構(gòu)成了市場(chǎng)中的壟斷價(jià)格。這里需要指出的是，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異性較許多寡頭壟斷行業(yè)的產(chǎn)品差異性大得多。因此，隨之帶來的是房地產(chǎn)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)數(shù)量可能多于其他寡頭壟斷行業(yè)的企業(yè)數(shù)量，但是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷力量卻強(qiáng)得多。

2.住宅市場(chǎng)壟斷的新形式：價(jià)格合謀。對(duì)住宅業(yè)而言，開發(fā)商形成的“聯(lián)盟”主要是“價(jià)格聯(lián)盟”。這是因?yàn)椋喝绻績(jī)r(jià)下跌，不僅減少了開發(fā)商所能獲得的利潤(rùn)，而且更嚴(yán)重的是消費(fèi)者會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生降價(jià)預(yù)期，越跌越不買，這樣，就會(huì)陷入房子越便宜越賣不出去的尷尬境地。因此，開發(fā)商不敢輕易降低房?jī)r(jià)。現(xiàn)階段開發(fā)商開發(fā)商不打價(jià)格戰(zhàn)。在默契合謀的定價(jià)機(jī)制作用下，使房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)非正常剛性和價(jià)格居高不下的格局。即便供求發(fā)生變化，房地產(chǎn)降價(jià)的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，價(jià)格難以起到調(diào)節(jié)供求的杠桿作用[4]。這也許可以解釋為什么烏魯木齊市的住宅價(jià)格這幾年漲幅居全國(guó)首位的現(xiàn)象。

三、結(jié)論

進(jìn)入2004年以來，新疆各地住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都很快，長(zhǎng)期來看供大于求，但各地的當(dāng)年竣工銷售比都在逐年下降，大多不足1，呈現(xiàn)出短期供給不足趨勢(shì)。通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)目前新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，并有逐年加深趨勢(shì)，局部地區(qū)有較明顯的壟斷特征，壟斷形式主要是價(jià)格合謀。市場(chǎng)壟斷程度最高的是烏魯木齊市和昌吉市，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫(kù)爾勒市。政府應(yīng)高度重視和防控這種壟斷趨勢(shì)的繼續(xù)發(fā)展，重點(diǎn)調(diào)控管理烏魯木齊市和昌吉市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。

住宅與房地產(chǎn)論文:住宅與房地產(chǎn)業(yè)中的國(guó)民經(jīng)濟(jì)論文

1住宅與房產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，將有力拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

1.1住宅與房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)施城市發(fā)展帶動(dòng)戰(zhàn)略的支柱產(chǎn)業(yè)之一住宅與房地產(chǎn)業(yè)因其巨大的后向帶動(dòng)作用和內(nèi)涵擴(kuò)張力，形成了從投資、交易、中介服務(wù)到物業(yè)管理協(xié)同發(fā)展的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)地位得到了極大提升，現(xiàn)階段及今后一個(gè)時(shí)期，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。

1.2住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)帶動(dòng)了城市發(fā)展我市新區(qū)自建設(shè)以來，由于實(shí)行房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的綜合開發(fā)和配套建設(shè)，在城市建設(shè)資金投入能力有限的情況下，住宅與房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，拉大了城市框架，完善了城市功能，新區(qū)建設(shè)十年來，已建有各類房屋1147棟，總建筑面積319.8萬平方米，已建成住宅用房460棟，總建設(shè)面積192.9萬平方米，占已建成房屋總面積的60.3%，可見住宅建設(shè)在新區(qū)建設(shè)的地位。

1.3住宅與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的波及帶動(dòng)作用強(qiáng)據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投入產(chǎn)出表分析，住宅與房地產(chǎn)業(yè)每增加1元消費(fèi)，可帶動(dòng)其它商品銷售1.34元，2002年全國(guó)城鎮(zhèn)個(gè)人住宅支出總額達(dá)到7500億元以上，帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)約1萬億元，通常，住宅與房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其它部門具有兩次帶動(dòng)作用，第一次是在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中能直接帶動(dòng)建筑、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等部門和待業(yè)的發(fā)展，第二次是房屋竣工后帶動(dòng)家具、家用電器、裝飾裝修行業(yè)的發(fā)展。

1.4發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，有利于個(gè)人消費(fèi)資金的回籠和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整隨著房改工作的基本結(jié)束和新區(qū)大量的單位集資建房，我市僅存老區(qū)直管公房8萬平方米，居民住宅私有化率達(dá)到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城鎮(zhèn)家庭的財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)社會(huì)的財(cái)富分配結(jié)構(gòu)房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半。

1.5發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了城鄉(xiāng)居民就業(yè)目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)年均就業(yè)人員增長(zhǎng)僅次于社會(huì)服務(wù)行業(yè)，如房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等各類企業(yè)，評(píng)估、咨詢類企業(yè)以及中介服務(wù)提供了大量就業(yè)崗位，為下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移做出了重要貢獻(xiàn)。

1.6發(fā)住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了人民生活水平和生活質(zhì)量的提高在全面建設(shè)小康社會(huì)過程中，住宅建設(shè)已開始從生存型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再是單純的作為一種生存資料，而同時(shí)也是作為一種享受資料，向著生態(tài)健全，環(huán)境優(yōu)美，天人合一的方向發(fā)展，居民購(gòu)房時(shí)，更多的注重住宅區(qū)位、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、使用功能、開間進(jìn)深，私密性、三明度（明廚、明廁、明廳）、內(nèi)外裝修、綜合配套、小區(qū)環(huán)境及文化品位等。安居才能樂業(yè)，安居才能健康，安居是最大幸福，已成為城市居民的共識(shí)。

1.7發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，增加房產(chǎn)消費(fèi)水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)其一：國(guó)家對(duì)土地的審批、土地的出讓方面的政策越來越嚴(yán)格，也為了嚴(yán)格控制耕地的減少，減小農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，土地的出讓價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間的推移越來越貴。其二：人工費(fèi)用的漲幅也比較快，機(jī)械、燃料、煤、電的價(jià)格上漲迅猛，所以投資房地產(chǎn)可以保持個(gè)人投資的保值、增值和快速的增長(zhǎng)。

2如何整體控制房產(chǎn)市場(chǎng)，使其健康有序的發(fā)展

2.1明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)思想按照住房市場(chǎng)化的方向，對(duì)市場(chǎng)體系進(jìn)行不斷的完善，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而在一定程度上滿足家庭的住宅需要，通過進(jìn)一步深化改革，全面貫徹落實(shí)居民住房制度改革，通過完善住房一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)搞活住房二、三級(jí)市場(chǎng)，以及租貸市場(chǎng)等，充分發(fā)揮存量和增量住房聯(lián)動(dòng)的作用，進(jìn)一步激發(fā)居民住房消費(fèi)的積極性。

2.2調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)按照住房市場(chǎng)化進(jìn)程的需要，市計(jì)劃、建設(shè)、國(guó)土等職能部門之間需要相互配合，以需求為導(dǎo)向，對(duì)市場(chǎng)要求進(jìn)行認(rèn)真分析，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策指導(dǎo)，對(duì)住宅、非住宅結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)加大住宅建設(shè)的力度，并對(duì)寫字樓建設(shè)規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲M(jìn)而在一定程度上防止出現(xiàn)新的空置。

2.3深化住房保障制度改革一是繼續(xù)深化改革，制定實(shí)施新的政策，制定保障措施，進(jìn)一步滿足市住房需要，進(jìn)而在一定程度上消除阻礙市場(chǎng)發(fā)展和居民住房消費(fèi)的各種障礙。二是建立健全廉租住房制度，對(duì)城市住房保障范圍進(jìn)行合理地確定，科學(xué)合理地選擇開發(fā)地塊，建設(shè)一定數(shù)量的廉租住房，進(jìn)而在一定程度上滿足全市居民的住房需要。三是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)進(jìn)行規(guī)范化管理，嚴(yán)格控制在中小戶型，同時(shí)對(duì)銷售對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格審定。四是推選經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，實(shí)行申請(qǐng)審批和公示制度。

2.4加強(qiáng)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，科學(xué)合理地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況給予高度關(guān)注，進(jìn)而在一定程度上提高質(zhì)量和效率。

2.5推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化結(jié)合我市創(chuàng)造園林城市工作，對(duì)住宅建設(shè)堅(jiān)持做到高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理，注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，搞好社區(qū)服務(wù)、綠化、交通等配套設(shè)施建設(shè)、創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、安全的生活環(huán)境，認(rèn)真貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，切實(shí)改善城市住房消費(fèi)環(huán)境。

作者：張輝單位：河南省鶴壁市建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)定額管理站

住宅與房地產(chǎn)論文:淺析住宅類房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)中土地的地位與作用

摘 要：在現(xiàn)有實(shí)踐和法律制度下，中國(guó)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)成財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)缺乏合理性。因?yàn)橥恋氐膰?guó)有性、稀有性和有價(jià)性，本文主張以房產(chǎn)占用的土地為主設(shè)計(jì)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，并配合交易環(huán)節(jié)的稅收，以構(gòu)建充足、穩(wěn)定地方財(cái)產(chǎn)收入為導(dǎo)向的稅收體系。以房產(chǎn)占用的土地為主設(shè)計(jì)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅與土地出讓金制度存在千絲萬縷的關(guān)系，由于現(xiàn)有土地出讓金的缺陷，中國(guó)房產(chǎn)占用土地產(chǎn)生理論上貶值但現(xiàn)實(shí)升值的矛盾，房地產(chǎn)稅代替土地出讓金在實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)也較為困難。這些都干擾了房地產(chǎn)稅的實(shí)施。本文對(duì)土地出讓金進(jìn)行重新定義，不僅為房地產(chǎn)稅的征收奠定法律基礎(chǔ)，還為解決小產(chǎn)權(quán)房提供了一個(gè)突破口。

關(guān)鍵詞：住宅 房地產(chǎn)稅 土地 土地出讓金

房地產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。本文只重點(diǎn)討論住宅類房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的狹義房地產(chǎn)稅。不同于其他類型房地產(chǎn)，住宅是人們安居樂業(yè)的前提和基礎(chǔ)，對(duì)于此類別房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅更是牽涉到每個(gè)人的切身利益。本文從房產(chǎn)占用土地入手，以現(xiàn)有土地使用稅和小區(qū)物業(yè)費(fèi)制度試圖找到在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的法律構(gòu)成，以建立穩(wěn)定的地方財(cái)政收入體系，并間接增加房產(chǎn)持有成本兼顧社會(huì)公平。

一、未來房地產(chǎn)稅性質(zhì)不宜是財(cái)產(chǎn)稅

財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)持有財(cái)產(chǎn)，如建筑物，船舶所有人而賦課的稅。未來房地產(chǎn)稅立法方向是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，合并后的房地產(chǎn)稅應(yīng)按照房子的市場(chǎng)評(píng)估值來征稅。這說明未來房地產(chǎn)稅的性質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅。但本文不贊成現(xiàn)階段把保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)征定性為財(cái)產(chǎn)稅。理由如下：

首先，按照一般法理財(cái)產(chǎn)稅是所得稅的補(bǔ)充稅，是在所得稅對(duì)收入調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)納稅人占有的財(cái)產(chǎn)作進(jìn)一步的調(diào)節(jié)。所以說征收財(cái)產(chǎn)稅有利于縮小貧富差距，這也意味著其征收的對(duì)象不是一般人，而是富人。近年來房?jī)r(jià)飛速上漲，我們擁有房子也水漲船高成為一筆不小財(cái)富。如今在北京、上海、深圳等一線大城市，每一個(gè)擁有房子的人都是數(shù)百萬，甚至數(shù)千萬富翁。如果從這一表象看，現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅是合理的。但事實(shí)果真如此嗎？我們知道大多數(shù)家庭的房子是用作居住的，也就是房子的價(jià)格高低都是一數(shù)字，他們不會(huì)沖向市場(chǎng)變成一筆巨大的財(cái)富。所以說大多人因擁有房子而擁有大量財(cái)富只是一個(gè)表象，只有擁有多套或別墅等豪宅人才稱得上是真正的富人。

如上文所述，大部分房產(chǎn)作為生活必需品，無論值多少錢，這些財(cái)富也是虛擬的數(shù)字，除非賣掉換成現(xiàn)金。財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的重點(diǎn)是富人，因此，不宜對(duì)大部分自有住房征收財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅。

其次，購(gòu)買房產(chǎn)跟購(gòu)買珠寶純消費(fèi)行為不同，她還也是一種投資行為。根據(jù)亞當(dāng).斯密理論每個(gè)人的投資都是為了自己創(chuàng)造最大的財(cái)富，但是，他們通過追求自己的利益，更為有效地促進(jìn)社會(huì)利益。以房產(chǎn)投資為例：多余的房屋可以出租，業(yè)主會(huì)得到租金，但是也解決了部分人的居住問題。如果我們稅務(wù)部門足夠努力，還可以從中獲得部分稅收。對(duì)于不賣也不租，留著占著，留著升值的現(xiàn)象，因房地產(chǎn)升值，財(cái)產(chǎn)所有人會(huì)獲利，甚至利益豐厚，我們會(huì)在交易環(huán)節(jié)對(duì)其征收所得稅。以所得稅性質(zhì)征收房地產(chǎn)稅可以直接調(diào)節(jié)納稅人的收入。這也許會(huì)讓目前部分中國(guó)人“殺富濟(jì)貧”心理得到一些滿足。

還有一部分富人們會(huì)把房產(chǎn)留給自己子女和其他親人，一生也不會(huì)賣掉房屋。對(duì)這種現(xiàn)象可以考慮征收贈(zèng)與稅和繼承稅。遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅在體現(xiàn)鼓勵(lì)勤勞致富、反對(duì)不勞而富方面有著獨(dú)特的作用，是世界各國(guó)通用的稅種。但是中國(guó)雖然列入了立法計(jì)劃，但至今也未開征。人們始終眼盯著財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅，力圖為自己找到殺富濟(jì)貧的工具。反而對(duì)更有利于社會(huì)公平繼承、贈(zèng)與稅決然不注意，這很難理解。

最后還有一個(gè)理論與實(shí)踐矛盾問題亟須解決。我們知道：對(duì)房產(chǎn)保值和增值功能貢獻(xiàn)最大的不是房子而是土地。僅就房屋而言自從建好后就開始變舊、貶值，直至報(bào)廢坍塌變得一文不值。如，同等地段房產(chǎn)新房比老房子要略貴些就可以看出這個(gè)貶值現(xiàn)象。但是，房子貶值的同時(shí)，房子使用的土地又會(huì)因?yàn)樗幍攸c(diǎn)的不同而價(jià)值存在著巨大不同。如果我們把一個(gè)小縣城100平米的房子，推到北京等一線城市，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)從幾十萬會(huì)飆漲到幾百萬，甚至更多。何以出現(xiàn)如此大的價(jià)格差異？是因?yàn)橥恋兀S著土地的稀缺它的價(jià)格也就出現(xiàn)了變化。房產(chǎn)與土地密切相關(guān)，所謂房地一體，地價(jià)漲了房地產(chǎn)也就升值了。所以我們說房子有價(jià)值，會(huì)升值，還不如說是附著在房產(chǎn)上的土地有價(jià)值，會(huì)升值。

但是，中國(guó)卻存在著以上實(shí)踐與理論的矛盾。依據(jù)中國(guó)現(xiàn)行法律，中國(guó)土地公有，禁止土地買賣。我國(guó)居民住宅在內(nèi)的大部分房產(chǎn)所占用的土地都是以出讓方式得到的。除了支付一定的對(duì)價(jià)――土地出讓金外，使用土地還有一個(gè)期限（住宅70年）。隨著土地使用期限越來越少，附著在房地產(chǎn)上土地價(jià)值會(huì)越來越小，直到70年大限它將一文不值。如果繼續(xù)使用，理論上還要再按市場(chǎng)價(jià)格再交一次價(jià)格不菲的土地出讓金。但在現(xiàn)實(shí)中，我們的房產(chǎn)大都在增值中，幾乎不受70年土地年限的影響。以上矛盾不能解決勢(shì)必會(huì)動(dòng)搖到我們征收房地產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)。

以上討論都是在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，這些環(huán)節(jié)征稅不僅具有合理性，更具可操作性。但是，持有大量房產(chǎn)必定侵占更多社會(huì)資源，一定區(qū)域內(nèi)大量剛性需求必然要進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。而目前我國(guó)住宅類房產(chǎn)持有成本幾乎為零，長(zhǎng)久這樣，這樣確實(shí)不公平。為了解決這個(gè)問題，在持有環(huán)節(jié)對(duì)房產(chǎn)征稅是未來房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)的一個(gè)重大問題。根據(jù)上文所述，既然房產(chǎn)價(jià)值的主體是土地，我們不妨圍繞土地考慮一下持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅構(gòu)成。

二、從城鎮(zhèn)土地國(guó)有角度設(shè)計(jì)未來房地產(chǎn)稅

法律規(guī)定我國(guó)城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)有。基于土地國(guó)有，目前附著在房地產(chǎn)的土地負(fù)擔(dān)主要有兩個(gè)：土地出讓金；城鎮(zhèn)土地使用稅。土地出讓金，一次性收取出讓土地使用年限地租總和，另一方面它又似有稅收的非租性質(zhì)，是個(gè)有著內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。城鎮(zhèn)土地使用稅是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。嚴(yán)格地看，以上兩個(gè)制度功能具有一定的重合性。由于土地出讓金一次性收取，本文認(rèn)為城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)有較大的參考意義。

城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收。按性質(zhì)劃分它可以劃歸為資源稅。如果住宅用地是要交城鎮(zhèn)土地使用稅，那它無疑是房地產(chǎn)稅組成重要部分。但是目前大陸各省級(jí)政府都對(duì)住宅實(shí)行免征或暫免征土地使用稅的政策。對(duì)于住宅土地使用稅免征有兩個(gè)法源：第一、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，不過《條例》并沒有直接規(guī)定對(duì)住宅用地免征，免征政策來自第七條的授權(quán)。第二、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》，它是國(guó)家稅務(wù)局配合《條例》出臺(tái)的細(xì)則。

如果按照以上兩個(gè)文件授權(quán)，對(duì)住宅一概免征土地使用稅缺乏一定的合理性。首先，《條例》第七條繳納確有困難的可定期減免。以上規(guī)定包括兩層意思：一是有繳納困難，是困難戶、低保戶？或是其他合理情形？二是根據(jù)困難時(shí)間、程度定期減免，不是永遠(yuǎn)減免，困難解決的當(dāng)然要恢復(fù)征收。再有，可視困難的程度，有減有免，而不是只免不減。至于《辦法》中的授權(quán)，其實(shí)質(zhì)是對(duì)《條例》的細(xì)化和完善，但其解釋不應(yīng)超過上位法。所以《辦法》意思應(yīng)該結(jié)合《條例》確定，否則其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面積。對(duì)于過量占用土地的住宅也進(jìn)行減免，這問題就更大了。

對(duì)于各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)住宅土地使用稅的一概免除，陜西省的規(guī)定比較合理、理由說明也較充分。按照陜西省稅務(wù)局的規(guī)定，對(duì)未超過當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地，可暫免征收土地使用稅。它的免征理由是比照房管部門經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅。而房管部門經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅免征的理由是租金偏低收費(fèi)低微，無力繳納。從這一點(diǎn)上說其免征理由基本符合《條例》繳納有困難減免理由。更為可貴的是《規(guī)定》還體現(xiàn)以下兩個(gè)方面：一是設(shè)置了一個(gè)合理的免征面積，只有未超過當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地免征；超過標(biāo)準(zhǔn)的，就其超過部分照章征收土地使用稅。二是對(duì)免征時(shí)間做了合理規(guī)定，即對(duì)未超過當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地暫時(shí)免征。這就意味著隨著情況變化，住宅土地使用稅還是要征的。只是經(jīng)過近20年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種情況都發(fā)生巨大變化后，陜西省住宅免征是否還存在？即使還按原規(guī)定，如果認(rèn)真執(zhí)行的話，其數(shù)據(jù)對(duì)未來房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)也有其無可替代的意義。從這一點(diǎn)看，陜西省在全國(guó)房地產(chǎn)稅探索的貢獻(xiàn)，甚至不輸于兩個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)重慶、上海的地位。三是城鎮(zhèn)土地使用稅的減免也忽略了一個(gè)土地出讓金問題。土地出讓金制度實(shí)施之前的一些老房子根本沒有繳納土地出讓金，再加上住宅不交土地稅。按照現(xiàn)有制度這造成事實(shí)上的不公平。

未來房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不僅是房產(chǎn)價(jià)值，房產(chǎn)面積也與之相關(guān)。本文不予認(rèn)同理由是：一是如果按照房產(chǎn)面積確定征與不征的標(biāo)準(zhǔn)，又會(huì)陷入把房產(chǎn)稅定義為財(cái)產(chǎn)稅討論，關(guān)于這一點(diǎn)態(tài)度上文已經(jīng)說明了。二是由于土地資源的稀缺性造成了土地成為房產(chǎn)價(jià)值中最核心的地位。這一點(diǎn)上已經(jīng)予以說明。占用資源要付出代價(jià)，多占用資源更應(yīng)付出更多的代價(jià)。這就為用稅收杠桿調(diào)節(jié)提供了更有力的依據(jù)。三是以土地為基準(zhǔn)征稅也降低了征稅的難度，提高了征稅的可操作性。按照此前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的計(jì)稅方法，試點(diǎn)以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，那么，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格如何確定卻存在一定難題。還有專家表示，評(píng)估的房?jī)r(jià)是計(jì)稅的重要依據(jù)，如何真正反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，對(duì)政府來說將是挑戰(zhàn)。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)這當(dāng)然不成問題，但是對(duì)于保有環(huán)節(jié)就不一樣了。這一階段征稅一樣需要一個(gè)相對(duì)公平、穩(wěn)定的征稅基礎(chǔ)。由于征稅規(guī)模龐大，相對(duì)于復(fù)雜且大量房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，把房地產(chǎn)使用土地作為征稅依據(jù)具有更強(qiáng)的操作性。

無論是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，還是在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，我們征稅目的，除了調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，促進(jìn)社會(huì)公平外，還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的目的――為地方財(cái)政提供一個(gè)穩(wěn)定的收入。

三、房地產(chǎn)稅與地方財(cái)政收入

著名傅蔚岡就指出：房地產(chǎn)稅就是給地方政府提供一個(gè)穩(wěn)定的收入來源。它的具體理由是：隨著“營(yíng)改增”逐步完成，營(yíng)業(yè)稅變成了增值稅，地方政府失去了主體稅種，完善地方稅體系非常緊迫。為了穩(wěn)定地方政府的稅收，按照國(guó)際通行做法房地產(chǎn)稅占地方稅收比例較高。以美國(guó)為例：美國(guó)房產(chǎn)稅也是地方政府的一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收。征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。這真正體現(xiàn)取之于民，用之于民的稅收目的。

反觀，我國(guó)目前地方財(cái)政收入主要來源之一是土地出讓金。由于它在地方財(cái)政收入中舉足輕重，我們把這種現(xiàn)象形象稱之為“土地財(cái)政？2014年地方賣地收入占比達(dá)到地方財(cái)政收入的一半左右。土地出讓金70年土地租金不是一年一繳，而是一次性收入，要保證財(cái)政收入就要不斷地賣地，而且要保證財(cái)政收入的穩(wěn)定就需要每年都要一定規(guī)模的“賣地”。這就造成土地財(cái)政不穩(wěn)定的，也是不可持續(xù)。人們希望用稅房地產(chǎn)稅替代土地出讓金，為穩(wěn)定健康地方財(cái)政找到出路。這個(gè)愿望是好的，但目前缺乏可行性。在上海、重慶房地產(chǎn)改革試點(diǎn)中可以看出房產(chǎn)稅收益很低無法替代土地出讓金。怎么辦？這也需要從下文對(duì)土地出讓金重新定義中找到答案。

征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。就公共服務(wù)支出而言，中國(guó)新興的小區(qū)物業(yè)管理體制與之有著很大的相似。正是基于一定的相似性，物I管理費(fèi)對(duì)未來房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)也有一定借鑒意義。物業(yè)費(fèi)按月計(jì)費(fèi)，分期繳納，是小區(qū)管理公共服務(wù)費(fèi)用，也構(gòu)成房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本之一。物業(yè)費(fèi)征收的標(biāo)準(zhǔn)是房產(chǎn)面積，這與上文設(shè)想的以土地為標(biāo)準(zhǔn)征收的房地產(chǎn)稅不同。從公共服務(wù)的角度看，房產(chǎn)的多少也必然意味著享受服務(wù)的多少。無論你住還是不住，都必須設(shè)定公共服務(wù)，尤其學(xué)校，公園，體育場(chǎng)館等公共服務(wù)布局更不可能隨時(shí)修改。所以，未來房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)中以房產(chǎn)面積為準(zhǔn)收稅，也具有一定合理性。由于其性質(zhì)與物業(yè)費(fèi)相似我們姑且稱這一部分為物業(yè)稅。到此保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的構(gòu)成似乎有了些眉目（如圖1），綜合流通環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅構(gòu)成也較為清晰了（如表1）。

征房地產(chǎn)稅要成為地方財(cái)政主體部分，體現(xiàn)公共服務(wù)功能。這形成一個(gè)矛盾：小區(qū)公共設(shè)施是由維修基金而不是財(cái)政負(fù)擔(dān)，小區(qū)公共事務(wù)是由物業(yè)公司不是政府管理。既然業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，買房時(shí)還交了一筆維修基金，那么相應(yīng)相關(guān)稅收就應(yīng)該相應(yīng)減少。有一個(gè)辦法緩解以上矛盾，目前小區(qū)公共設(shè)施尤其道路日益老化需要維修甚至新建，但是，隨著通貨膨脹和維修基金使用，住房維修基金早晚也有用盡的一天。按照規(guī)定維修基金將近用完要按照原標(biāo)準(zhǔn)續(xù)繳，這在實(shí)踐中很難做到。因?yàn)榫S修基金是購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)必須的費(fèi)用，因此作為房?jī)r(jià)的一部分，業(yè)主接受起來不困難。可是如果再繳納一比小巨款，按照現(xiàn)今國(guó)民素質(zhì)接受起來就不容易了。如果維修基金用完，小區(qū)公共設(shè)施沒錢維護(hù)，這必然影響到小區(qū)內(nèi)部生活品質(zhì)，并產(chǎn)生上文提出的公平問題。這時(shí)小區(qū)業(yè)主們繳納房地產(chǎn)稅就應(yīng)該起作用，尤其在小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)、維修方面。我甚至認(rèn)為房地產(chǎn)稅征收以后，維修基金最好只用于維修房屋本身，而其他公共設(shè)施的維護(hù)應(yīng)由政府稅費(fèi)承擔(dān)，除非業(yè)主自己同意使用維修基金。這種維護(hù)方式還有一個(gè)契機(jī)，那就是中國(guó)城市要推廣的“街區(qū)制”。不僅“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”， 還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”。如果封閉住宅小區(qū)逐步打開，那么不談其他方面，就公共設(shè)施的維護(hù)、管理費(fèi)用就不應(yīng)該都由物業(yè)費(fèi)和維修基金承擔(dān)了。

四、重新定義土地出讓金

上文提到現(xiàn)有土地出讓金不改變，那么現(xiàn)實(shí)中就會(huì)存在以下困惑。一是房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)增值與理論貶值的矛盾。二是房地產(chǎn)稅代替土地出讓金理論上合理而現(xiàn)實(shí)無法替代的矛盾。三是我們知道農(nóng)村住房（還要包括小產(chǎn)權(quán)房子）占用土地法律上世世代代擁有的（除非征收）而且無償使用，相反城鎮(zhèn)房產(chǎn)占用土地卻有一個(gè)固定期限，而且有償使用，從社會(huì)公平角度上看也是有問題的。

要解Q上面的問題，我們可以在土地出讓金這一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是沒有固定期限，在房地一體原則下，房子占用土地也不應(yīng)該有一個(gè)固定的期限。沿著這個(gè)思路我們可以重新定義土地出讓金：土地出讓金是政府無固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價(jià)格（簡(jiǎn)稱地價(jià)）。這樣定義有什么好處呢？

一是新定義解決了中國(guó)房地產(chǎn)理論上貶值，現(xiàn)實(shí)中增值的矛盾。重新定義的土地出讓金不再是有固定期限的租金，它一次性繳納后就與房子融合而成房地產(chǎn)價(jià)格。由于土地沒有固定期限，附著在房產(chǎn)上的土地就不會(huì)隨著租期縮短而貶值了，這樣中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)中升值，理論上貶值的悖論也就解除了。另外，一次性繳納完土地出讓金也就意味著土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這也為我們征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)房地產(chǎn)增值稅奠定理論基礎(chǔ)。

二是新定義讓土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)征收成為可能。土地出讓金與房地產(chǎn)稅兩種功能重疊，同時(shí)征收理論上缺乏合理性。如果把土地出讓金定義為政府無固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價(jià)格，那么，它的稅收性質(zhì)就消滅了，也就不存在房產(chǎn)稅與土地出讓金功能重復(fù)了。這樣土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)進(jìn)行就有了理論上的可能性。那么就解決了以上問題。這就掃清了起初由于房地產(chǎn)稅征稅如果太少而不能維持地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)的障礙。

其實(shí)，實(shí)踐和一些法律都證明以上定義的合理性、可行性。比如，現(xiàn)實(shí)中我們對(duì)買房子關(guān)心很多，但從來不關(guān)心土地使用期限。要知道按照理論上土地出讓金期限確實(shí)是關(guān)系到房?jī)r(jià)。政府的征收同樣不關(guān)心土地使用期限，不論是多老的房子也會(huì)以市場(chǎng)價(jià)格征收。政府和人們都不太關(guān)心這一個(gè)期限。說明什么？只是物權(quán)法提醒大家還有一個(gè)土地使用期限的問題。不過她還是給了我們一扇門：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。是否再繳納土地出讓金，法律卻未規(guī)定。是立法者忽略了嗎？當(dāng)然不是，只是在絕大部分住宅使用權(quán)期間屆滿時(shí)，我們還有很長(zhǎng)時(shí)間考慮清楚：到期后住宅是不是還要繳納土地出讓金。如果我們對(duì)土地出讓金重新定義，就意味著土地到期后政府放棄對(duì)土地出讓金再次征繳，這就解決以上提到的難題，其中包括用房地產(chǎn)權(quán)稅替代出讓金問題。

好處是有，但有人質(zhì)疑：怎么解決這些新產(chǎn)生的問題呢？

土地是國(guó)有的，不能買賣。有人認(rèn)為對(duì)土地出讓金的重新定義，等于變相賣掉了國(guó)家土地。本文不予認(rèn)同，因?yàn)轶w現(xiàn)國(guó)家所有的形式不僅只有出租一種，如一些國(guó)家國(guó)有資源都以某種稅收來體現(xiàn)。更為特殊的是住宅是人們安身立命基礎(chǔ)，基于“房地一體”做一些制度上的改革也是可以的。隨著房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（包括買賣贈(zèng)與繼承），政府可以通過稅收調(diào)整各方面社會(huì)利益。最后，還會(huì)因政府的征收土地重新掌握。

土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)征收。買房人是不是吃虧了，這樣會(huì)造成他們雙重的負(fù)擔(dān)。不會(huì)的。首先重新定義的土地出讓金是一次性繳納，而且沒有固定期限。那么就意味著房地產(chǎn)稅征收后，現(xiàn)有住宅用地土地不僅沒有了70年大限，還意味著70年到期后政府也不應(yīng)該再讓業(yè)主交一次土地出讓金了。買房人用土地出讓金換來了無固定期限使用權(quán)還有再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。這種權(quán)利獲得房地產(chǎn)增值的收益，從而使自己獲得一筆真正財(cái)富。如果要人們選擇他們一定會(huì)雙手贊成的。另一方面政府以放棄再次征收土地出讓金為代價(jià)換取了征收房地產(chǎn)稅的權(quán)利。再有，政府只是放棄了對(duì)已經(jīng)繳納土地出讓金的征繳，而對(duì)其他政府掌握的土地在出讓時(shí)仍可代表國(guó)家征繳土地出讓金。

綜上，我們?cè)O(shè)定一個(gè)住宅占用土地流轉(zhuǎn)流程（如圖2），讓我們更清楚看明白：

政府把掌握的國(guó)有土地使用權(quán)以招拍掛（市場(chǎng)價(jià)格）形式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商（A）。開發(fā)商把附著土地的房地產(chǎn)賣給（市場(chǎng)價(jià)格）業(yè)主（B）。之后包括業(yè)主的轉(zhuǎn)讓（市場(chǎng)價(jià)，贈(zèng)與繼承除外）（C），還有可能政府因公共利益征收（市場(chǎng)價(jià)）（D），政府重新掌握土地。這就形成了一個(gè)循環(huán)。這循環(huán)中土地隨著房產(chǎn)一起在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。在出讓土地被政府再次征收之前，體現(xiàn)土地國(guó)有性質(zhì)應(yīng)以對(duì)房產(chǎn)稅收形式存在。這就為我們?cè)诔钟协h(huán)節(jié)對(duì)住宅占用土地而征收房地產(chǎn)稅奠定法理基礎(chǔ)。

五、土地出讓金、房產(chǎn)地稅與小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房早已有之，小產(chǎn)權(quán)房問題嚴(yán)重卻與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分。“因?yàn)樵谵r(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納土地出讓金等費(fèi)的負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)便宜。于是小產(chǎn)權(quán)房在城鎮(zhèn)郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部大量出現(xiàn)。盡管按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。但是現(xiàn)實(shí)中小產(chǎn)權(quán)房的使用和轉(zhuǎn)讓幾乎不受影響，只是在諸如抵押、拍賣是受到些限制。低價(jià)誘惑和低度風(fēng)險(xiǎn)促使人鋌而走險(xiǎn)，不顧政府的警告小產(chǎn)權(quán)銷售仍舊如火如荼的進(jìn)行。

小產(chǎn)權(quán)帶來了很多社會(huì)問題，這其中也為未來房地產(chǎn)稅征收帶來很多問題。因此小產(chǎn)權(quán)問題必須解決。原國(guó)家土地管理局規(guī)劃司副司長(zhǎng)鄭振源認(rèn)為，未來對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的主要處理，無非就是轉(zhuǎn)正和拆除兩種措施。

拆除？按照目前社會(huì)現(xiàn)實(shí)，除非極特殊情況才可以拆除。大部分情況只有轉(zhuǎn)正一個(gè)選項(xiàng)了。如何轉(zhuǎn)正呢？其他程序性的追認(rèn)還好辦，但一個(gè)關(guān)鍵問題是：土地出讓金怎么辦？大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)一個(gè)根本區(qū)別就是“有沒有繳納土地出讓金”。從現(xiàn)實(shí)角度看補(bǔ)交土地出讓金是困難的，甚至是不可能的。這不僅是土地出讓金按照什么標(biāo)準(zhǔn)征繳，還涉及到對(duì)農(nóng)民土地征收問題，更涉及到業(yè)主付出成本的態(tài)度問題等等。解決這個(gè)問題，我們可以借鑒土地出讓金重新定義的思路。既然國(guó)家掌握的土地轉(zhuǎn)讓須向政府繳納土地出讓金。那么既然農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)民們蓋好房子把附著的土地按“市場(chǎng)”價(jià)格轉(zhuǎn)讓不交土地出讓金也是合理的。這里有一點(diǎn)是相同就是土地的轉(zhuǎn)讓包括轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并且沒有固定期限。如果這樣做政府也沒有吃虧，因政府在沒有向農(nóng)民付出征地補(bǔ)償?shù)那闆r下把集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有。更為重要的是政府還獲得了對(duì)該房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的權(quán)利。當(dāng)然這只是權(quán)宜之計(jì)，今后，政府應(yīng)加大對(duì)新建小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)管力度，在萌芽階段就消滅小產(chǎn)權(quán)房才是正途。

住宅與房地產(chǎn)論文:房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村住宅建設(shè)探索

【摘 要】通過對(duì)農(nóng)村住宅發(fā)展過程中存在的問題進(jìn)行分析，通過政府與社會(huì)的合作，引入有責(zé)任感房地產(chǎn)企業(yè)找到有效的參與模式，逐步完善新農(nóng)村住宅建設(shè)和提高農(nóng)民生活水平，也給開發(fā)商創(chuàng)造新的利潤(rùn)空間，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)決策提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；參與；新農(nóng)村；住宅；模式

新農(nóng)村住宅建設(shè)在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展具有舉足輕重的地位，在新農(nóng)村建設(shè)中具有重要的意義。

一、我國(guó)農(nóng)村住宅發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)共有320.7萬個(gè)自然村，63.4萬個(gè)行政村，2.2萬個(gè)集鎮(zhèn)，近2萬個(gè)建制鎮(zhèn)，總建設(shè)用地接近17萬平方公里，有10億人口在這里居住、生活、工作，可見農(nóng)村房地產(chǎn)需求潛力的巨大。自1980年起，農(nóng)村新建住宅總面積一般在6億平方米以上。人均住房面積為28.69平方米，農(nóng)村人均住房面積達(dá)到29.68平方米，比城市人均住宅建筑面積的26.1平方米多3.58平方米。雖然農(nóng)村人均住房面積較高，造價(jià)高，但住房質(zhì)量不高：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所占比例僅為37.63%，磚木結(jié)構(gòu)比重為47.57%，還有14.80% 的房屋為非磚木、非鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)[4]。布局不合理，沒有配套的廚衛(wèi)設(shè)施，居住條件并未得到真正改善。土地浪費(fèi)嚴(yán)重，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃與布置。住房建設(shè)模式落后，建筑形式單一，喪失鄉(xiāng)土特色。可再生能源的使用率底，缺乏節(jié)能理念和措施。資金來源單一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)參與農(nóng)村住宅建設(shè)的必然性

國(guó)家建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的相關(guān)政策使房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村住宅建設(shè)獲得了可能。農(nóng)村住宅建設(shè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打開新的市場(chǎng)，農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中有效引入房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住宅建設(shè)將起到事半功倍的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行農(nóng)村住宅項(xiàng)目合理規(guī)劃，提供資金，提高土地集約利用，加速農(nóng)村住宅建設(shè)速度，提高住宅質(zhì)量，形成配套完善的住宅社區(qū)，有利于農(nóng)民轉(zhuǎn)變觀念和農(nóng)民生活水平，有利于統(tǒng)籌人與自然的和諧發(fā)展，有利于創(chuàng)造整體和諧的城鄉(xiāng)發(fā)展格局的提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)參與的制約因素

1.土地流轉(zhuǎn)的局限性

房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村住宅建設(shè)也具有一定的局限性，由于農(nóng)村土地制度區(qū)別于城市土地制度，農(nóng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)流通受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)追求的高額投資回報(bào)較難實(shí)現(xiàn)。

2.相關(guān)法律法規(guī)不完善，農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化水平低

涵蓋農(nóng)村住宅建設(shè)全過程的法律法規(guī)體系沒有建立，使得住宅建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工無法可依。農(nóng)村住宅基本處于無設(shè)計(jì)，自建為主，采用高耗能的建筑材料，缺少標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、機(jī)械化施工、通用化配套、可再生能源利用成套技術(shù)和節(jié)能省地型住宅配套技術(shù)的研究。農(nóng)村住宅金融體制滯后性，農(nóng)村住房建設(shè)資金籌集難。這些問題導(dǎo)致農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化水平較低，制約農(nóng)村住宅建設(shè)。

3.農(nóng)村居民思想落后和經(jīng)濟(jì)生活水平不高

農(nóng)民的思想觀念未能得到轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致農(nóng)村住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)系統(tǒng)性較差，整個(gè)農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)很難有長(zhǎng)足的發(fā)展。與城市居民收入相比，農(nóng)村年居民收入偏低，農(nóng)民在滿足衣食溫飽之后沒有更多的錢用在房地產(chǎn)的消費(fèi)上，對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)失去購(gòu)買力，導(dǎo)致農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的緩慢和農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)的質(zhì)量偏低。

4.房地產(chǎn)企業(yè)參與態(tài)度謹(jǐn)慎

大多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為新農(nóng)村建設(shè)是政府的任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村建設(shè)，不能像在城市中獲得高額的投資回報(bào)，投資回收期長(zhǎng)，兩者很難把利益統(tǒng)一。因此很多業(yè)內(nèi)人士不熟悉新農(nóng)村住宅相關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)參與的積極性不高。

四、房地產(chǎn)企業(yè)參與途徑

房地產(chǎn)企業(yè)通過集體―開發(fā)商合作途徑參與新農(nóng)村住宅建設(shè)。利用宅基地作價(jià)入股的模式，在保持集體土地所有制形式不變的條件下，提高農(nóng)民的居住水平。在成都鶴林村采用重點(diǎn)突破性新農(nóng)村建設(shè)方式，以村社集體經(jīng)濟(jì)組織為市場(chǎng)主體，與房地產(chǎn)公司及建筑商合作，實(shí)施“三個(gè)集中”，壯大“新集體經(jīng)濟(jì)”，創(chuàng)新城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展模式，成為城市周邊農(nóng)村（城郊）新農(nóng)村建設(shè)的典范。農(nóng)民只要用不到5%的土地與土地開發(fā)商合作，即可得到整個(gè)自然村全部村民的小區(qū)樓房安置，房地產(chǎn)商也獲得了滿意的投資效益。

開發(fā)商接受村委會(huì)或眾多農(nóng)民的委托，定向進(jìn)行農(nóng)村住宅開發(fā)途。根據(jù)農(nóng)民的要求，為其建設(shè)房屋，房子建好后賣給農(nóng)民的行為。這種模式最主要的優(yōu)點(diǎn)是可以按照農(nóng)民的要求量身打造。開發(fā)企業(yè)按每平方米的建筑面積收取一定的管理費(fèi)，對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，這一途徑雖然盈利不太大，但基本沒有風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)農(nóng)民而言，專業(yè)化的施工與管理可以降低成本。

五、房地產(chǎn)企業(yè)參與模式創(chuàng)新

1.創(chuàng)新理念

房地產(chǎn)企業(yè)為新農(nóng)村住宅建設(shè)提供項(xiàng)目策劃咨詢服務(wù)，開發(fā)管理服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)，提高新農(nóng)村住宅開發(fā)服務(wù)水平。通過農(nóng)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)立體化建設(shè)拉動(dòng)農(nóng)村房地產(chǎn)需求，提高房地產(chǎn)企業(yè)參與積極性，塑造良好的房地產(chǎn)企業(yè)形象。隨著我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)通過與政府合作，借鑒城市住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，培育品牌農(nóng)村房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行連鎖開發(fā)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)集約化發(fā)展，進(jìn)行企業(yè)產(chǎn)品品牌的打造，促進(jìn)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)水平，也使房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益得到提高，實(shí)現(xiàn)雙贏。

2.創(chuàng)新模式

（1）農(nóng)業(yè)綜合體開發(fā)模式

房地產(chǎn)企業(yè)利用自身開發(fā)優(yōu)勢(shì)參與農(nóng)村商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合體，完善農(nóng)村社區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施。通過以農(nóng)村為基地，生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，優(yōu)先向房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)服務(wù)的業(yè)主直供，并逐漸輻射至社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)。打造涵蓋農(nóng)業(yè)觀光旅游、鄉(xiāng)村休閑度假的創(chuàng)新型、高技術(shù)引領(lǐng)的農(nóng)業(yè)綜合體，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、品牌、生產(chǎn)技術(shù)，形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，發(fā)展成集農(nóng)業(yè)、科技、貿(mào)易、會(huì)展、休閑和文化為一體的農(nóng)業(yè)綜合體。

（2）連鎖開發(fā)模式

對(duì)于專業(yè)住宅房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以發(fā)揮其住宅房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行農(nóng)村住宅連鎖開發(fā)，改善農(nóng)村住宅條件，形成完整的配套。像奧林匹克花園，有保利花園，陽光100等房地產(chǎn)項(xiàng)目利用其品牌效應(yīng)，在全國(guó)村莊進(jìn)行農(nóng)村住宅項(xiàng)目開發(fā)，使得農(nóng)村住宅開發(fā)規(guī)模化，集約化，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的綜合效益。

總結(jié)：在新農(nóng)村住宅建設(shè)過程中應(yīng)樹立農(nóng)民主人翁意識(shí)，樹立自力更生為主，各級(jí)政府、社會(huì)各界幫扶為輔的運(yùn)行機(jī)制，把住宅建設(shè)改造與新農(nóng)村建設(shè)的其他環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、互相促進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)利用自身開發(fā)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)與政府合作，實(shí)現(xiàn)以農(nóng)為特色，形成城鄉(xiāng)一體相互促進(jìn)新農(nóng)村住宅開發(fā)可操作模式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村住宅專業(yè)化規(guī)模化開發(fā)。

住宅與房地產(chǎn)論文:關(guān)于房地產(chǎn)住宅中空間與節(jié)能設(shè)計(jì)的探討

摘要：住宅是人們生活中一個(gè)重要的空間，其空間設(shè)計(jì)對(duì)于住宅功能的發(fā)揮以及人們的生活需求具有重要的作用；同時(shí)，建筑作為一個(gè)耗能大戶，節(jié)能設(shè)計(jì)對(duì)于建筑行業(yè)的發(fā)展意義重大。本文針對(duì)房地產(chǎn)住宅在空間設(shè)計(jì)和節(jié)能設(shè)計(jì)方面進(jìn)行探討和研究，希望起到拋磚引玉的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；住宅；空間設(shè)計(jì)；節(jié)能設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)住宅是提供給人們生活休息的空間，所以在空間設(shè)計(jì)及節(jié)能設(shè)計(jì)等方面應(yīng)該是以人為本的，其功能等都需要圍繞人們的需要和舒適度來進(jìn)行設(shè)計(jì)的。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，資源的重要性已經(jīng)越發(fā)的不言而已，隨之而來的住宅的生態(tài)性和綠色性成為人們普遍關(guān)注的問題。如何做好住宅的空間設(shè)計(jì)和節(jié)能設(shè)計(jì)也成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。本文就房地產(chǎn)住宅中空間設(shè)計(jì)與節(jié)能設(shè)計(jì)進(jìn)行探討和研究。

房地產(chǎn)住宅的空間設(shè)計(jì)

住宅空間結(jié)構(gòu)的特征

我國(guó)房地產(chǎn)住宅的發(fā)展，主要經(jīng)歷了幾個(gè)階段：第一階段，職工的住宅以及新村，此階段的住宅主要是采用鄰里單位的基本觀念，相應(yīng)的配套設(shè)施比如小學(xué)和商店也列入規(guī)劃之中，并將之前的棚戶區(qū)有目的、有計(jì)劃的進(jìn)行改造，變成陽光明媚、空間優(yōu)美的住宅；第二個(gè)階段，住宅和街區(qū)相結(jié)合，這主要是受到了前蘇聯(lián)規(guī)劃模式的影響而發(fā)展起來的；第三個(gè)階段，住宅區(qū)、行政區(qū)與街區(qū)結(jié)合。改革開放后，隨著人們生活水平的提高，于是具備功能齊全的住宅區(qū)、行政區(qū)、街區(qū)相結(jié)合的住宅形式出現(xiàn)，并逐漸的發(fā)展成了當(dāng)前主要的空間結(jié)構(gòu)。

2、房地產(chǎn)住宅空間設(shè)計(jì)

1）客廳與起居室的設(shè)計(jì)。在住宅空間的設(shè)計(jì)中，隨著人們居住模式的改變，出現(xiàn)新的“大廳小臥”的布局，并經(jīng)過多年發(fā)展已被人們接受。這種空間布局不僅注重居住者的需求以及行為的規(guī)律，還能滿足成員娛樂以及聚會(huì)等活動(dòng)的需要。通常起居室作為家庭成員使用的公共空間，能滿足成員日常的活動(dòng)需要，客廳主要用來接待客人的場(chǎng)所，具有一定的功能針對(duì)性，單獨(dú)成員的客人造訪可能會(huì)影響到其他成員的生活，進(jìn)而會(huì)造成使用上的不方便。根據(jù)目前我國(guó)家庭的普遍現(xiàn)狀，理想中的兩室兩廳是不太現(xiàn)實(shí)的，所以比較實(shí)際的設(shè)計(jì)是將客廳和陽臺(tái)、餐廳等空間相結(jié)合，可以做大餐廳的空間，并通過增加家具來滿足會(huì)客的需求也提高用餐的舒適度；

2）臥室的空間設(shè)計(jì)。臥室由于具有很強(qiáng)的功能性，主要來提供成員的休息空間，所以私密性比較強(qiáng)，對(duì)其空間環(huán)境的要求也要盡可能的溫馨和舒適，所以在空間的設(shè)計(jì)方面不能夠太過狹小，主臥一般要12-16平方米比較合適，次臥為10-14平方米，并在主臥內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生間和更衣室，提供完善的功能；

3）衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。衛(wèi)生間作為住宅核心部分，通常可分為公共衛(wèi)生間和主臥衛(wèi)生間。由于人們生活水平的不斷提高，衛(wèi)生間也成為了追求健康和舒適的一個(gè)場(chǎng)所，要讓使用者能夠感受到舒適、安全、方便，可在滿足人們基本的衛(wèi)生行為的基礎(chǔ)上適當(dāng)將化妝、洗滌等功能也放入其中。通過對(duì)空間進(jìn)行適當(dāng)分離，分離為兩個(gè)或以上的空間，保證各個(gè)功能都能獨(dú)自發(fā)揮其應(yīng)有的功效。同時(shí)，面對(duì)我國(guó)提出的節(jié)能減排的政策，在衛(wèi)生間最好是選擇淋浴，不僅衛(wèi)生、方便，而且節(jié)約用水、面積小、布置相對(duì)較為靈活。通常家庭公用的衛(wèi)生間面積4-6平方米適宜，主臥衛(wèi)生間3-4平方米適宜。

4）廚房設(shè)計(jì)。廚房是住宅中一個(gè)重要的場(chǎng)所，盡管占地面積不大，但功能重要、使用頻率很高。廚房主要由冰箱、操作臺(tái)、洗池等為主，還適當(dāng)?shù)妮o以低柜、吊柜等用于儲(chǔ)存的空間，對(duì)于廚房的設(shè)計(jì)應(yīng)采用變壓的風(fēng)道，這樣便于氣和油煙的排放，同時(shí)也要具備足夠的電源插孔來滿足廚房日益增多的電器需要。廚房的照明應(yīng)采用全部照明和局部照明結(jié)合的設(shè)計(jì)理念。廚房的面積一般為6-8平方米較為適宜。

二、房地產(chǎn)住宅的節(jié)能設(shè)計(jì)

1、房地產(chǎn)住宅節(jié)能設(shè)計(jì)的重要性

隨著我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷的發(fā)展，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，建筑行業(yè)的能耗約占全社會(huì)能源消耗的32%，占全國(guó)能源消耗總量的45%。目前來講，我國(guó)基本上都是高能耗建筑，并且每年新增的建筑其95%都是高能耗建筑，這就造成了很大的建筑能耗也造成了嚴(yán)重的負(fù)擔(dān)，所以，建筑行業(yè)的節(jié)能應(yīng)該給予足夠的重視。并且推行節(jié)能措施迫在眉睫。

2、房地產(chǎn)住宅的節(jié)能設(shè)計(jì)

住宅節(jié)能是指住宅在設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑以及使用的過程中，通過采用節(jié)能的材料以及技術(shù)，來加強(qiáng)能耗的管理，在保證住宅正常功能的發(fā)揮的前提下來降低其能源消耗。住宅節(jié)能設(shè)計(jì)是一個(gè)全面的過程，主要通過下述幾個(gè)方面進(jìn)行：

（1）住宅外部環(huán)境節(jié)能設(shè)計(jì)。住宅外部環(huán)境的節(jié)能設(shè)計(jì)主要可采用合理選址和合理群體的規(guī)劃布局。合理選址就是住宅的選址需要嚴(yán)格的根據(jù)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、氣候、水質(zhì)以及地形等因素綜合考慮，比如年平均溫度、平均濕度、風(fēng)壓以及太陽輻射強(qiáng)度等，利用這些條件來為住宅節(jié)能創(chuàng)造有利因素，但又不能破壞整體的環(huán)境平衡。合理的規(guī)劃以及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能夠有效適應(yīng)住宅周圍的環(huán)境，從而有利于建筑節(jié)能。比如日照以及住宅朝向的選擇，應(yīng)該是以冬季能夠獲得充足的日照、夏季能夠利用自然的通風(fēng)并降低太陽的輻射為原則的；比如合理的控制建筑體形系數(shù)，體形系數(shù)就是建筑與室外環(huán)境接觸的外比表面積和其溶劑的比值，所以單位建筑其外表面積大、體形系數(shù)也大，則其能耗就高。所以，在節(jié)能的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該要盡量的避免建筑外面形狀太多凹凸不平，盡量平整。

（2）住宅建筑單體節(jié)能設(shè)計(jì)。住宅建筑的單體節(jié)能設(shè)計(jì)，主要是對(duì)各個(gè)部分的節(jié)能構(gòu)造進(jìn)行設(shè)計(jì)以及建筑物內(nèi)部的空間進(jìn)行合理設(shè)計(jì)和分隔，并選用一些新型的節(jié)能材料以及節(jié)能技術(shù)，更好的利用建筑物周圍的環(huán)境，達(dá)到滿足建筑性能又良好節(jié)能的目的。住宅的單體節(jié)能設(shè)計(jì)，主要有：1）房屋的隔熱保溫和遮陽。夏季，由于太陽光線較強(qiáng)，所以建筑物內(nèi)溫度受到外面環(huán)境溫度的影響會(huì)提高2-4攝氏度，但在冬季，又會(huì)因外部溫度而使里面溫度降低。所以在屋面的設(shè)計(jì)時(shí)可選擇倒置式的設(shè)計(jì)，同時(shí)也可采用蓄水和種植綠色植物，這樣不僅能夠有效的起到良好的隔熱效果，還可以增加城市的綠化面積，改善城市的環(huán)境，也能結(jié)合建筑物構(gòu)造呈現(xiàn)有個(gè)性的建筑形象。2）樓板層的節(jié)能設(shè)計(jì)。主要是利用樓板層的中空空間通過將循環(huán)水管等布置在其內(nèi)部，就能在夏季利用冷水來降低住宅內(nèi)部的溫度而冬天利用熱水來提高溫度進(jìn)行取暖。3）住宅門窗的節(jié)能設(shè)計(jì)。數(shù)據(jù)表明，我們高能耗建筑中約有40%的能耗是通過建筑的門窗產(chǎn)生的，所以在門窗的設(shè)計(jì)時(shí)不僅要控制窗和墻的整體比例，也要通過增強(qiáng)門窗的熱工性能來降低能耗流失，比如采用多層中空的或輻射低的玻璃等和加強(qiáng)門窗間的氣密性，同時(shí)還可增加建筑物外墻的這樣設(shè)計(jì)，從而有效的防止夏季強(qiáng)烈的太陽輻射而導(dǎo)致室內(nèi)的能耗增加。4）選用節(jié)能材料。在建筑物材料的選擇上面，應(yīng)該要遵循經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、健康的原則，選用新的高校材料，比如新型防水材料和保溫材料的使用，可以達(dá)到很好的防水效果和隔熱保溫效果，有利于建筑物的節(jié)能。5）合理的空間設(shè)計(jì)。所謂合理的空間設(shè)計(jì)就是要能夠充分的保障建筑物的使用功能的條件下，進(jìn)行合理的分隔和設(shè)計(jì)，從而改善住宅室內(nèi)的通風(fēng)、采光以及保溫的條件，進(jìn)而達(dá)到節(jié)能的效果。

住宅與房地產(chǎn)論文:住宅房地產(chǎn)價(jià)格理論與實(shí)證研究

【摘 要】商品住宅作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，與人民生活質(zhì)量的提高關(guān)系密切。鑒于此，本論文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，以青島住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)為實(shí)例，采用線性回歸和指數(shù)平滑的方法，對(duì)青島市商品住宅的供需狀況與價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行了分析預(yù)測(cè)。總結(jié)出房?jī)r(jià)上漲的幾點(diǎn)原因，并提出針對(duì)性建議，為青島市的商品住宅市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展提供新的解決思路和方案。

關(guān)鍵詞：商品住宅；價(jià)格；供求機(jī)制

1 緒論

近年來，我國(guó)商品住宅房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，各主要大城市房?jī)r(jià)過高、漲幅過快，成為影響宏觀經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)運(yùn)行的不確定因素，穩(wěn)定住宅房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住宅房地產(chǎn)價(jià)格是當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。從我國(guó)的實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)業(yè)盡管發(fā)展歷史較短，但進(jìn)入轉(zhuǎn)軌時(shí)期以來，其價(jià)格變動(dòng)與主要影響因素變動(dòng)仍呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。在這種背景下，選擇房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)理論作為研究課題，既具有較大難度，又非常具有理論意義和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)價(jià)值。

基于以上背景，本文在闡述了商品住宅房地價(jià)格理論，形成機(jī)制及變化規(guī)律后，以青島為實(shí)例，對(duì)青島市房地產(chǎn)供需狀況和價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析，對(duì)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展提出有益的建議。

2 商品住宅價(jià)格相關(guān)理論

商品住宅是指由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)政府批準(zhǔn)后建造的在市場(chǎng)上自由流通的住宅，消費(fèi)者在購(gòu)買后即可獲得房屋所有權(quán)證與國(guó)土使用證。從城市住宅供應(yīng)體系來看，城市住宅主要分為商品住房和保障房?jī)深悺?

商品住宅價(jià)格指在完全市場(chǎng)化條件下商品住宅的交易價(jià)格。其價(jià)值既包含所占用的土地價(jià)值，也包括地上建筑物的價(jià)值。由于商品住宅具有不同于一般商品的特性，商品住宅價(jià)格也有其獨(dú)特的價(jià)格特征：明顯的區(qū)域性、需求缺乏彈性、周期波動(dòng)性以及易受政策影響。

3 商品住宅價(jià)格形成機(jī)制

3.1商品住宅價(jià)格形成機(jī)制的概念

商品住宅價(jià)格形成機(jī)制是商品住宅價(jià)格機(jī)制的核心內(nèi)容，指在一定時(shí)點(diǎn)上各影響因素及其相互作用。任何商品要形成價(jià)格，都要滿足相對(duì)稀缺性、有效需求和效用性三個(gè)條件。商品住宅作為一種商品，其價(jià)格形成也滿足這三個(gè)條件。此外，商品住宅的成本、權(quán)益和區(qū)位構(gòu)成了商品住宅的定價(jià)基礎(chǔ)，是商品住宅價(jià)格形成的最基本要素。

3.2市場(chǎng)供求機(jī)制

成本、權(quán)益、區(qū)位構(gòu)成了商品住宅的定價(jià)基礎(chǔ)，而商品住宅價(jià)格的高低是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，因此，供需平衡決定價(jià)格水平，目前的商品住宅的影響因素基本上都是調(diào)節(jié)供需的。從短期來看，由于土地資源是有限的，因此商品住宅的供應(yīng)可以視作是固定不變，所以住宅價(jià)格隨著需求量的變化而變化。當(dāng)購(gòu)房者的需求增加時(shí)，由于供給不變，價(jià)格上升。當(dāng)市場(chǎng)需求減少時(shí)，價(jià)格下跌。

3.3生產(chǎn)價(jià)格機(jī)制

生產(chǎn)價(jià)格是利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為平均利潤(rùn)后商品價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式。由社會(huì)成本加平均利潤(rùn)構(gòu)成。在已知生產(chǎn)成本、成本利潤(rùn)率、稅率的情況下，價(jià)格=[成本(1+成本利潤(rùn)率)]/(l-稅率)。也可采用加工費(fèi)用盈利率的方法把稅收和利潤(rùn)放在一起考慮。

4 住宅房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律

4.1長(zhǎng)期增長(zhǎng)性

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平的提高，人口數(shù)量的增加都刺激了商品住宅剛性需求和投資性需求的增加，使得商品住宅的價(jià)格將長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)。然而土地成本、建筑成本的不斷提高，土地供應(yīng)更加嚴(yán)格，商品住宅供給的有限性，這些都導(dǎo)致商品住宅價(jià)格長(zhǎng)期上漲。

4.2抗通貨膨脹性

自2005年起人民幣巨大的升值壓力促使我國(guó)要采取措施控制貿(mào)易順差的加大，造成國(guó)內(nèi)流通中的貨幣總量超過商品總價(jià)格，所有商品呈現(xiàn)出綜合性的價(jià)格上漲趨勢(shì)。為了財(cái)富的保值增值，很多人會(huì)選擇投資商品住宅等價(jià)值穩(wěn)定的投資品。以土地為承載物的商品住宅，其價(jià)格也就具有了抗通貨膨脹性。

4.3周期波動(dòng)性

商品住宅價(jià)格的變化與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府政策的制定密切相關(guān)，一般來說，政府鼓勵(lì)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展，開發(fā)商增加投資，促進(jìn)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一直較高，居民收入穩(wěn)定增加，購(gòu)買力較強(qiáng)，商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，商品住宅價(jià)格會(huì)處在上漲期。當(dāng)政府制定政策抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過快發(fā)展時(shí)，商品住宅價(jià)格處于下降期。

5青島市商品住宅價(jià)格現(xiàn)狀及變化研究

5.1青島市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

青島是我國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，自2002年來，青島的經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)，青島市民生活水平不斷提高。根據(jù)世界銀行的研究表明，當(dāng)前，青島市住宅房地產(chǎn)業(yè)正處于平穩(wěn)期，城鎮(zhèn)化水平正處于加速時(shí)期，故未來對(duì)住宅的需求是強(qiáng)勁的。

2002年-2011年的住宅房地產(chǎn)竣工面積總體上呈波浪形上升趨勢(shì)，商品房供給量增多，從而加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。2011年青島市全社會(huì)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資35025382萬元，同比增長(zhǎng)15.9%，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7827193萬元，同比增長(zhǎng)29.9%，占固定資產(chǎn)投資22.35%。

雖然歷年來住宅價(jià)格都在增長(zhǎng)，但其增長(zhǎng)率變化很沒有規(guī)律，為了找出未來房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，我們需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率取對(duì)數(shù)，我們就能看出，未來房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)將變緩，但仍然保持著不小的增長(zhǎng)。其預(yù)測(cè)結(jié)果如圖1所示。

圖1 青島市歷年來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)走勢(shì)圖

5.2住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

由于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的因素很多，不確定性很大，想要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)是相當(dāng)困難的，只能通過分析影響住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素大致把握市場(chǎng)的走勢(shì)。因此，對(duì)于商品房的需求預(yù)測(cè)，本文采用回歸分析的方法來預(yù)測(cè)。

自2002年以來，青島市住宅房地產(chǎn)實(shí)際銷售面積總體上呈上升趨勢(shì)，特別是2005年，增長(zhǎng)率較上年為45.41%，2011年下降為-24.23%，由于國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列的控制措施，包括限購(gòu)的強(qiáng)烈要求、從緊的貨幣政策和信貸政策以及加大的保障房建設(shè)，購(gòu)房者在一定程度上會(huì)持觀望態(tài)度，加上青島市自2002年以來，房?jī)r(jià)飛速上漲，已經(jīng)部分超過了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，未來幾年，青島市住宅房地產(chǎn)銷售面積絕對(duì)量還會(huì)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度會(huì)有所下降。根據(jù)一元回歸預(yù)測(cè)，運(yùn)用回歸方程y=86.467x+249.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.825 > =0.576 ）可以預(yù)測(cè)得出2012年青島市住宅房地產(chǎn)銷售面積為1201.067萬m2，2013年為1287.534萬m2。通過回歸分析，運(yùn)用計(jì)算機(jī)得出的回歸方程y =27.558x +416.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.769 > =0.576 ）可以預(yù)測(cè)2012年青島市住宅房地產(chǎn)竣工面積為720萬m2，2013年為748萬m2。

價(jià)格反映著各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，決定著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的盈利和虧損。因此，對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究不能忽視市場(chǎng)價(jià)格的變化，本文采用指數(shù)平滑法對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定量地預(yù)測(cè)，2012年住宅均價(jià)為6978.70元/平方米。5.3結(jié)果分析及建議

本章通過對(duì)青島市住宅房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀及變化的理論與實(shí)證分析，總結(jié)得出了青島市2002年至2011年住宅價(jià)格不斷上漲的幾點(diǎn)原因。首先，需求增加是支撐住宅房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要?jiǎng)恿ΑＦ浯危壳皩?duì)住宅價(jià)格上漲的的調(diào)控政策的力度有限。最后，從供求方面看，青島市未來住宅價(jià)格仍將走高。

針對(duì)此種情形，對(duì)青島市住宅房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展提出如下建議：（1）優(yōu)化土地供給制度。首先，土地開發(fā)的規(guī)模既要依靠市場(chǎng)需求的拉動(dòng)，同時(shí)也要依靠政策約束引導(dǎo)。其次，完善土地儲(chǔ)備制度，促進(jìn)土地流通市場(chǎng)的發(fā)展。最后，要以持續(xù)、健康發(fā)展為理念，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的監(jiān)管。（2）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。首先，根據(jù)青島市目前商品住宅市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況，應(yīng)把重點(diǎn)放在正確引導(dǎo)居民理性消費(fèi)、支持普通住宅建設(shè)等方面。其次，完善信息制度，科學(xué)確定房地產(chǎn)信息的時(shí)間和方式，正確引導(dǎo)投資和消費(fèi)，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。（3）拓寬多種投資渠道。政府應(yīng)利用各種渠道加強(qiáng)引導(dǎo)，增強(qiáng)投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

住宅與房地產(chǎn)論文:貨幣發(fā)行量與房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格格蘭杰因果關(guān)系的實(shí)證分析

【摘要】本文希望通過對(duì)收集的數(shù)據(jù)的計(jì)量分析，找到貨幣發(fā)行量與房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格之間的關(guān)系。本文運(yùn)用的計(jì)量方法有ADF平穩(wěn)檢驗(yàn)、AEG協(xié)整檢驗(yàn)、ECM誤差修正模型以及格蘭杰因果檢驗(yàn)。本文的結(jié)論是：貨幣發(fā)行量的確是房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的格蘭杰因，即貨幣發(fā)行量包含了可以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的有效信息。更進(jìn)一步，結(jié)合實(shí)際，得出：貨幣發(fā)行量是房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的邏輯因。

【關(guān)鍵詞】貨幣發(fā)行量 房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格 誤差修正模型 格蘭杰因果檢驗(yàn)

一、引言

中國(guó)的商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是跟我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革一樣從1979年開始的。從1979年至2012年期間，住宅房地產(chǎn)歷經(jīng)了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓階段、房地產(chǎn)泡沫階段、亞洲金融危機(jī)階段、福利分房終止貨幣分房開始階段、我國(guó)正式進(jìn)入WTO階段、炒房階段等等。可以說，一個(gè)商品房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的縮影。在這期間，中國(guó)商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)從無到有的建立了起來，并且逐步完善。但值得注意的是，從商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)一開始建立，政府就對(duì)該市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范和控制，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)六條、國(guó)八條、國(guó)十一條等等。由于政府的控制以及政治、體制等外部情況的變化，使得分析商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格成因變得極其困難，其中任何一個(gè)事件對(duì)商品房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都是非常大的，比如金融風(fēng)暴、正式進(jìn)入WTO、國(guó)家房地產(chǎn)政策等等。在此，本文去除所有影響價(jià)格的因素，直接從貨幣發(fā)行量對(duì)商品住宅房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行格蘭杰因果分析，希望通過格蘭杰因果關(guān)系進(jìn)一步得出邏輯因果關(guān)系，以指導(dǎo)實(shí)際和相關(guān)政策制定。

二、相關(guān)研究

以往文獻(xiàn)對(duì)商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格研究很少，跟房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)的研究有：

《房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹預(yù)期》：研究如何運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)通貨膨脹。

《房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹_產(chǎn)出的關(guān)系》：研究房地產(chǎn)價(jià)格如何影響通貨膨脹和產(chǎn)出。

《中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系_基于計(jì)量模型的實(shí)證分析》：研究房地產(chǎn)價(jià)格與CPI的關(guān)系。

《商品住宅銷售量與CPI格蘭杰因果關(guān)系研究》：研究房地產(chǎn)住宅銷售量與CPI的關(guān)系。

這些文獻(xiàn)中，《中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系_基于計(jì)量模型的實(shí)證分析》跟本文的主題是比較相似的。但文章是討論了CPI跟房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。CPI是基于一攬子日常商品的年度漲幅，可以間接體現(xiàn)貨幣發(fā)行量。但我國(guó)的CPI指數(shù)中并沒有包括商品房?jī)r(jià)格，所以完全可能出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格上漲而日常商品價(jià)格不上漲或者反之的情況。所以本文直接選取了貨幣發(fā)行量這個(gè)更直觀的指標(biāo)來衡量和研究分析。

（三）協(xié)整檢驗(yàn)

五、結(jié)論與建議

從邏輯上，房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的上升只有兩個(gè)原因，一是注入該市場(chǎng)金額占整體貨幣發(fā)行量的占比增高，二是整體貨幣發(fā)行量的增加。由于已經(jīng)證明了整體貨幣發(fā)行量是住宅價(jià)格的格蘭杰因，所以可以從邏輯上認(rèn)定：貨幣發(fā)行量的增加是房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格上升的原因之一。而且，通過回歸函數(shù)和ECM模型，可知：長(zhǎng)期來看，貨幣增長(zhǎng)率增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率增加0.46%；短期來看，貨幣增長(zhǎng)率增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率增加0.923%。

建議：控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)是政府的責(zé)任之一，但之前都只是從行政政策角度強(qiáng)行壓制價(jià)格，導(dǎo)致的結(jié)果是效果不理想。建議政府之后從貨幣發(fā)行量這個(gè)經(jīng)濟(jì)角度來解決該問題，控制貨幣發(fā)行量，控制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。

住宅與房地產(chǎn)論文:住宅民生消費(fèi)屬性與房地產(chǎn)政策和制度

【摘要】房地產(chǎn)的調(diào)控政策關(guān)系到百姓民生和房地產(chǎn)業(yè)、乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持久、健康發(fā)展的問題。應(yīng)該使得房地產(chǎn)政策和制度保持長(zhǎng)期穩(wěn)定和協(xié)調(diào)，具有長(zhǎng)期可預(yù)期的政策效果。要基于中國(guó)國(guó)情、立足住宅民生消費(fèi)的屬性，來設(shè)計(jì)具有長(zhǎng)期戰(zhàn)略性房地產(chǎn)的調(diào)控政策和制度。

【關(guān)鍵詞】住宅民生屬性；房地產(chǎn)調(diào)控政策

自上世紀(jì)90年代中期，中國(guó)實(shí)行以市場(chǎng)化為核心的城市住房制度的改革，住房商品化、土地招標(biāo)拍賣，有力地推動(dòng)了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)了地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上漲，在一些城市，商品房的房?jī)r(jià)超出普通百姓的購(gòu)買力。過度投資投機(jī)推動(dòng)地價(jià)高企，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格過快上漲。經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)是：只有當(dāng)“完全競(jìng)爭(zhēng)”的平衡和抑制的作用存在時(shí)，才能是所謂的完全自由，“完全競(jìng)爭(zhēng)”會(huì)自發(fā)地抑制投機(jī)。中國(guó)人多地少，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然是供應(yīng)彈性不足的市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一個(gè)“完全競(jìng)爭(zhēng)”的市場(chǎng)，這顯然是導(dǎo)致投機(jī)產(chǎn)生的重要因素。從近十多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，有許多人將房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是一個(gè)投資市場(chǎng)。但是住房本身屬性應(yīng)該是滿足人們居住這一基本需求的消費(fèi)品，而且是涉及廣大百姓的民生必需品。

購(gòu)買住房應(yīng)該是為了滿足和改善居住狀況為目的，是一種消費(fèi)行為。如果買房是為了賺取差價(jià)獲利，這就是投機(jī)行為。如果人們置地買房就好像在參加一場(chǎng)“擊鼓傳花”的游戲，每一個(gè)人都認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)漲，每一個(gè)人都認(rèn)為“花”會(huì)傳出去，誰也不知道“鼓聲”什么時(shí)候會(huì)停止，參加“擊鼓傳花”游戲的每一個(gè)人都是抱著投機(jī)的心理，每個(gè)人都是懷著賭的心態(tài)，不是為了得到“花”，而是要能夠“傳”下去，在這場(chǎng)游戲中取勝。如果市場(chǎng)上許多人置地買房，其目的是為了所謂的“投資”，為了“傳下去”，為了賭一把，這場(chǎng)“擊鼓傳花”的游戲?qū)?dǎo)致巨大的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，日本的房地產(chǎn)泡沫的破裂就是前車之鑒。

在過去十多年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種投機(jī)投資表現(xiàn)是地價(jià)越拍高、房?jī)r(jià)越漲越高，投資買房的比例也越來越高，普通百姓的收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲，他們對(duì)住房的購(gòu)買力越來越低，使他們無法改善自己的居住條件。開發(fā)商抱著投機(jī)的心態(tài)拍得高價(jià)土地，面對(duì)已經(jīng)居高不下的成本，只能開發(fā)適合高收入階層的住房，高收入階層如今買房已不再是解決居住問題，而是為了“投資”，他們可能已經(jīng)買賣過好幾套房。投機(jī)、投資行為在很大程度影響了住宅房地產(chǎn)的價(jià)格，住宅房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制偏離了民生消費(fèi)品的屬性。

近幾年中央政府采取了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取限購(gòu)等嚴(yán)厲的“剎車”特點(diǎn)的調(diào)控手段，采取行政手段抑制房地產(chǎn)投資。在短時(shí)期內(nèi)取得了明顯的效果，阻遏了地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲。但是，這種一刀切的政策也抑制了住宅改善性的消費(fèi)需求，在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩的嚴(yán)峻形勢(shì)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭行業(yè)，它影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)上下游諸多產(chǎn)業(yè)，對(duì)保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)立足于促進(jìn)住宅消費(fèi)、抑制住宅投資的軌道上來，推動(dòng)首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房，增加保障性住房比例，促進(jìn)存量住宅的二手交易，既活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)又不至于導(dǎo)致房地產(chǎn)投資投機(jī)泡沫產(chǎn)生。應(yīng)該從以下三方面來考慮如何制定房地產(chǎn)、尤其是對(duì)于住宅的政策和制度：

一、加強(qiáng)保障性住房比例，解決低收入階層住房問題

低收入階層住房問題是關(guān)于社會(huì)安定、百姓民生的重要方面，必須要加以重視和有效地解決，要研究如何充分利用有限的財(cái)力，控制單套面積，建設(shè)盡可能多的套數(shù)，努力擴(kuò)大保障低收入階層群體數(shù)量，保證分配公正透明和社會(huì)監(jiān)督，對(duì)保障房的購(gòu)買租賃、使用和流轉(zhuǎn)建立配套的法規(guī)。可以借鑒新加坡“公共組屋”的管理模式，新加坡對(duì)于“公共組屋”的購(gòu)買資格有嚴(yán)格的規(guī)定，僅限于屋主使用，不得出租和空置，對(duì)于“公共組屋”的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)也有明確的規(guī)定，“公共組屋”的二手市場(chǎng)購(gòu)買人的資格也必須符合“公共組屋”購(gòu)買條件。我國(guó)保障性住房市場(chǎng)應(yīng)該僅限于保障對(duì)象（低收入階層），保障房除了購(gòu)買方式之外，還應(yīng)補(bǔ)充廉租以解決收入最底層的居民、以及剛踏入社會(huì)的大學(xué)生的居住問題。切忌保障房流入商品房市場(chǎng)，這樣可以使得保障房規(guī)模逐步擴(kuò)大，使得社會(huì)受保障的低收入比例逐步提高，也不至于使得政府財(cái)力過度負(fù)擔(dān)，各地城市逐步建立穩(wěn)定的、逐年擴(kuò)大的保障房體系，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐步擴(kuò)大低收入階層居民的住房保障比例，形成解決低收入階層住房問題的良性發(fā)展的軌道。要汲取九十年代曾經(jīng)搞過一陣子的“經(jīng)濟(jì)適用住房”的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，“經(jīng)濟(jì)適用住房”之所以沒有延續(xù)，其主要原因是“經(jīng)濟(jì)適用住房”沒有完善的配套法規(guī)和政策，許多“經(jīng)濟(jì)適用房”被有錢人購(gòu)買，“經(jīng)濟(jì)適用房”小區(qū)里出現(xiàn)寶馬等高檔轎車，“經(jīng)濟(jì)適用房”流入商品房二手市場(chǎng)，“經(jīng)濟(jì)適用房”沒有起到保障中低收入階層住房的政策初衷。新加坡的經(jīng)驗(yàn)說明：在人多地少的城市國(guó)家，由于采取了科學(xué)、合理、可行的住房政策，在新加坡經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的同時(shí)，公共住宅房?jī)r(jià)一直保持在百姓的承受能力范圍，區(qū)隔公共住房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)，滿足了各階層人民的住房需求。

二、對(duì)不同的住房需求采取區(qū)別化調(diào)控政策

從消費(fèi)需求特點(diǎn)，住房市場(chǎng)可以區(qū)分為剛性需求、改善性需求、奢華性需求和投資性需求。房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該針對(duì)不同需求進(jìn)行調(diào)控，以使得有限的房地產(chǎn)資源用于滿足百姓合理的住宅需求，同時(shí)，促進(jìn)合理的住宅需求，保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。剛性需求主要是年輕家庭和中低收入家庭，對(duì)于這部分剛性需求應(yīng)該實(shí)行貸款、稅收等方面扶持政策。應(yīng)在房型面積方面不宜過大，應(yīng)控制在滿足基本需求方面，控制住宅總價(jià)。改善性需求主要滿足中產(chǎn)階層的合理改善住宅消費(fèi)的需求。應(yīng)該鼓勵(lì)和滿足改善性住宅需求。鼓勵(lì)改善性需求的住宅政策對(duì)于促進(jìn)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，對(duì)于滿足隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高具有重要作用。中產(chǎn)階層的日益擴(kuò)大以及他們的合理住宅改善需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。奢華性需求主要是對(duì)于別墅、高檔豪華公寓等少數(shù)占用土地多的住宅類型，對(duì)于此類住宅不符合中國(guó)土地資源緊張的國(guó)情，應(yīng)該加以限制發(fā)展。投資性需求與改善性需求容易被人混淆，其關(guān)鍵區(qū)別在于“度”，應(yīng)該限制購(gòu)買二套以上，比較合適的限制措施是采取累進(jìn)的稅收政策，買的越多，稅負(fù)越高，使得購(gòu)房者感覺到稅負(fù)大于住宅的投資收益，購(gòu)房者也就不會(huì)繼續(xù)購(gòu)買。正在醞釀的房地產(chǎn)稅，也應(yīng)考慮對(duì)于擁有多套住宅如何設(shè)計(jì)累進(jìn)稅制，使得房地產(chǎn)稅真正起到調(diào)控房地產(chǎn)投資需求的作用，而不影響到絕大多數(shù)百姓的合理住宅消費(fèi)。

三、保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定和持續(xù)

近十多年中國(guó)房地產(chǎn)政策變化起伏較大，從推進(jìn)住房商品化到金融危機(jī)期間，一直是采取大力鼓勵(lì)、促進(jìn)房地產(chǎn)的政策。到2010年開始覺察房地產(chǎn)價(jià)格上升過快、提出遏制房?jī)r(jià)過快上漲、防止房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向，逐步開始采取限購(gòu)、限貸的政策。在這種180度的、比較簡(jiǎn)單化、一刀切政策轉(zhuǎn)向措施對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)和百姓預(yù)期產(chǎn)生不穩(wěn)定的、負(fù)面的影響，但也是受制于“急剎車”的需要，不得已而為之。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)龍頭行業(yè)，帶動(dòng)鋼鐵、有色金屬原材料、建材、家電家具等眾多產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的寬幅波動(dòng)，必然對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來很大沖擊。從百姓的角度，房地產(chǎn)價(jià)格和購(gòu)買政策的波動(dòng)性和不確定性，對(duì)于百姓的購(gòu)房和投資的預(yù)期產(chǎn)生很大的影響，要么是過度投資，要么是抑制購(gòu)買，一些百姓被波動(dòng)的房產(chǎn)市場(chǎng)搞得暈頭轉(zhuǎn)向。

房地產(chǎn)政策和制度的穩(wěn)定和持續(xù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)持久健康發(fā)展的必要條件，穩(wěn)定、持續(xù)的房地產(chǎn)政策和制度的立足點(diǎn)應(yīng)該是根據(jù)中國(guó)的國(guó)情、百姓民生需求、以及房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。從整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)來穩(wěn)定協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。因此、需要從房地產(chǎn)稅、保障房制度、對(duì)各類型住宅的區(qū)別化開發(fā)管理政策以及各類住宅的貸款政策上綜合協(xié)調(diào)，目標(biāo)是促進(jìn)和滿足各階層民生合理住宅需求、阻止過度投資，盡快從當(dāng)前臨時(shí)性的政策措施轉(zhuǎn)變到長(zhǎng)期穩(wěn)定協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)政策和制度。

住宅與房地產(chǎn)論文:房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的小區(qū)住宅層數(shù)與工程造價(jià)分析

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得一定面積的土地后，在不影響小區(qū)品質(zhì)和容積率限制及環(huán)境的條件下，必須最大限度的規(guī)劃出可銷售住宅的面積，以滿足其對(duì)利潤(rùn)最大化的需求。本文通過對(duì)我國(guó)民用住宅層數(shù)的劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了分析，并對(duì)其建安造價(jià)做出探討，結(jié)合別墅、多層、高層四種類型的建安造價(jià)和特點(diǎn)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了能指導(dǎo)實(shí)際操作的小區(qū)規(guī)劃決策思想。

[關(guān)鍵詞] 住宅；層數(shù)；多層；工程造價(jià)；方案決策

一、低層住宅的特點(diǎn)與工程造價(jià)分析

低層住宅在民用住宅層數(shù)劃分標(biāo)準(zhǔn)是指1~3層住宅。低層住宅多建于小城市和大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部。它既有普通住宅，又有高級(jí)別墅。低層住宅由于其高度低，尤其適合于老年人、兒童和身體障礙者使用；生活空間開放性強(qiáng)，有利于鄰里之間的交往。其缺點(diǎn)是居住密度低，土地利用不經(jīng)濟(jì)。因此其容積率較低，綜合開發(fā)面積較少。

因此，開發(fā)商在利益最大化的驅(qū)動(dòng)下，一般較少開發(fā)低層住宅，不過在城市的邊緣地帶，開發(fā)商如果定位為高檔別墅住宅的話，其開發(fā)住宅一般多為低層住宅。但其售價(jià)相對(duì)于多層和高層住宅要高很多。一般低層住宅的容積率與居住密度較低，多用于城市郊區(qū)和一些城市改造中對(duì)環(huán)境品質(zhì)要求較高的區(qū)段。住宅商品化的初期，我國(guó)曾出現(xiàn)過建設(shè)別墅區(qū)的熱潮，由于其過低的容積率，在一定程度上造成了對(duì)有限土地資源的浪費(fèi)。

二、多層住宅特點(diǎn)與工程造價(jià)分析

在民用建筑中，多層住宅具有建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，占地面積少，可減少工程量，使用費(fèi)用低，開發(fā)建設(shè)的綜合費(fèi)用相對(duì)低于其他形式的住宅降低單位造價(jià)，經(jīng)濟(jì)效果好。被大部分城市廣泛采用。缺點(diǎn)是生活空間開放性差，不利于鄰里之間交往；樓層相對(duì)較高，又不設(shè)電梯，給上下樓帶來不便。將來發(fā)展趨勢(shì)是多層住宅也設(shè)電梯。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，6層以內(nèi)的住宅層數(shù)越多，造價(jià)越低，這是因?yàn)槎鄬咏ㄖ谝欢ǚ秶鷥?nèi)層數(shù)增加，則房間內(nèi)部和外部的設(shè)施費(fèi)、供水供氣管道、電力照明等費(fèi)用隨層數(shù)增加而降低，所以多層住宅以采用5~6層為好。

下表是多層建筑的單方造價(jià)和層數(shù)的關(guān)系表，根據(jù)表2我們可以很容易的得出結(jié)論：多層住宅具有降低單位建安造價(jià)和經(jīng)濟(jì)效果較好的特點(diǎn)。因此開發(fā)商在開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)中，應(yīng)多考慮多層住宅的開發(fā)面積。

表2 多層與低層住宅層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系表

目前我國(guó)多層住宅由于公攤面積少、后期物業(yè)管理費(fèi)用低，深受很多購(gòu)房者的喜愛。消費(fèi)者也普遍認(rèn)為多層住宅的供應(yīng)量會(huì)逐年減少，這種預(yù)期也使多層住宅成為相對(duì)珍稀的住宅產(chǎn)品，所以目前賣得相當(dāng)俏。在寸土寸金的地段，多層住宅雖然建筑成本較低，但分?jǐn)偟耐恋爻杀疽撸湔加玫目偝杀静⒉粫?huì)低于同地段的高層，所以多層住宅貴過小高層住宅將成為中心城區(qū)樓市的一種趨勢(shì)。而在城市外圍地段，因?yàn)橥恋爻杀据^低，兩者之間的價(jià)格差異則不會(huì)拉得太大。

三、高層住宅特點(diǎn)與工程造價(jià)分析

高層住宅是為了謀求土地的高度有效利用，提高容積率的手段而出現(xiàn)的建筑形態(tài)。據(jù)國(guó)外的一些資料測(cè)算，建筑層數(shù)由五層增加到九層可使居住面積密度提高35%。有利于節(jié)約了用地，也就大大降低了室外工程造價(jià)和改造用地的費(fèi)用，從總的消耗來看，高層不一定比多層(或低層)費(fèi)用高。據(jù)資料顯示，就市政設(shè)施費(fèi)用來說，高層就比低層節(jié)約。但作為高層建筑其相對(duì)于低、多層住宅的主要缺點(diǎn)體現(xiàn)在:單位造價(jià)高，平面使用系數(shù)低，施工周期長(zhǎng)，能耗多，出房率低，分?jǐn)偯娣e大，人口密度大，防火設(shè)施不完善，目前國(guó)內(nèi)消防車最高達(dá)十四層，環(huán)境效益和社會(huì)效益較差。

從我國(guó)目前的實(shí)際情況來看，我國(guó)人口多，人均耕地面積少，因此在住宅建設(shè)中就應(yīng)該盡量考慮節(jié)約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來解決居民住房緊張的問題，從而保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。住宅層數(shù)是影響小區(qū)建筑面積密度的重要因素，住宅層數(shù)越高，則密度越大，容積率越大，對(duì)開發(fā)商來說賺取的利潤(rùn)越高。

1、由表1可知，7～9層屬于中高層類，此類住宅不設(shè)電梯使用不便，設(shè)了電梯又不能充分發(fā)揮電梯的效率，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）的建議，小區(qū)內(nèi)不宜采用這種層數(shù)的住宅。因此，筆者認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)盡量少開發(fā)此類住宅，應(yīng)放棄此類設(shè)計(jì)。

2、在民用建筑中，多層建筑提高層數(shù)雖然可以降低工程造價(jià)，而高層建筑在我們規(guī)劃設(shè)計(jì)中又不得不開發(fā)，因?yàn)榭紤]到小區(qū)容積率和節(jié)約城市用地和開發(fā)商利潤(rùn)的問題，高層建筑在小區(qū)開發(fā)中的設(shè)計(jì)就顯得很有必要了。從我國(guó)目前的實(shí)際情況來看，我國(guó)人口多，人均耕地面積少，特別在中心城區(qū)等人口高密度區(qū)和商業(yè)區(qū)，應(yīng)該盡量考慮節(jié)約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來解決居民住房緊張的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)希望通過破壞環(huán)境和城市規(guī)劃的限制來取得高額利潤(rùn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為興建高層建筑建筑面積增大，利潤(rùn)就會(huì)越多。無可否認(rèn)，增加層數(shù)可以節(jié)約土地，住宅層數(shù)是影響小區(qū)建筑面積密度的重要因素，住宅層數(shù)越高，則密度越大，容積率越大，但帶來的環(huán)境卻是環(huán)境的破壞和市政規(guī)劃容積率的限制。

事實(shí)上，隨著層數(shù)的增加，住宅之間的日照間距也相應(yīng)增加，而且高層住宅一次性投資高，建設(shè)周期長(zhǎng)，一般情況下高層比多層平均每戶建筑投資要高70%～80%，對(duì)于投資商收回投資的風(fēng)險(xiǎn)加大，因?yàn)槠浣ㄔO(shè)周期長(zhǎng)40%～50%，節(jié)約土地的效果也逐步下降。

表3 層數(shù)與投資利潤(rùn)的關(guān)系

我們通過統(tǒng)計(jì)資料表3，可以分析得到結(jié)論：層數(shù)應(yīng)在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，例如在20層時(shí)，投資利潤(rùn)時(shí)相對(duì)于其他層數(shù)是最大的，所以開發(fā)商應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)需求、項(xiàng)目實(shí)際來決定建筑層數(shù)，不能一味增加建筑層數(shù)。此外高層住宅要設(shè)置電梯和加壓水泵而且消防和人防要求都會(huì)相應(yīng)的提高，導(dǎo)致總造價(jià)也會(huì)相應(yīng)上升。

結(jié)語 商品住宅小區(qū)的開發(fā)和決策過程，是一個(gè)隨時(shí)間推移，在市場(chǎng)因素不斷發(fā)生變化的條件下，進(jìn)行投資、開發(fā)的過程。其投資具有周期長(zhǎng)、金額大、變現(xiàn)能力差、投資回收慢、收益高、易受政策影響等特點(diǎn)，這些決定了其投資決策風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。只有客觀深入地對(duì)商品住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究和科學(xué)決策，合理調(diào)節(jié)小區(qū)各功能與成本的關(guān)系，才能成功地避開風(fēng)險(xiǎn)，獲得成功。