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篇(1)

[關(guān)鍵詞]稅收遵從；物業(yè)稅；財(cái)政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來(lái)西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發(fā)展的稅收研究分支，學(xué)者們逐漸認(rèn)識(shí)到納稅人的稅收遵從水平對(duì)稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應(yīng)起著制約作用。無(wú)論稅制設(shè)計(jì)如何完美，沒有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發(fā)揮。物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)因?yàn)槠洫?dú)特屬性，更會(huì)出現(xiàn)稅收遵從水平低的情況，在美國(guó)就曾三次出現(xiàn)納稅人針對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的稅收革命事件，導(dǎo)致幾乎每個(gè)州都有對(duì)財(cái)產(chǎn)稅限制的制度安排，目前美國(guó)公眾和官員對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的限制依然有很大熱情。我國(guó)正在對(duì)物業(yè)稅改革進(jìn)行廣泛討論和研究，在這個(gè)進(jìn)程中，考慮納稅人對(duì)物業(yè)稅稅收遵從的關(guān)鍵影響因素，有的放矢地進(jìn)行制度安排，從而提高納稅人對(duì)物業(yè)稅的稅收遵從水平，對(duì)于順利推進(jìn)物業(yè)稅改革進(jìn)程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒有被依法強(qiáng)制的狀態(tài)下按照稅法規(guī)定如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地履行自己的納稅義務(wù)的行為。在我國(guó)，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國(guó)稅收征收管理戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個(gè)基本要求：及時(shí)申報(bào)、準(zhǔn)確申報(bào)和按時(shí)繳納。據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的數(shù)據(jù)，我國(guó)在2007年全國(guó)稅收收入累計(jì)為49449億元，其中稅務(wù)稽查部門全年共檢查各類納稅人53.7萬(wàn)戶，查補(bǔ)稅款430.2億元，比上年增長(zhǎng)43.8億元，增長(zhǎng)了11.3％。由此可以看出，在我國(guó)納稅人的稅收不遵從行為相當(dāng)嚴(yán)重，提升納稅人的稅收遵從水平現(xiàn)實(shí)地?cái)[在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個(gè)問(wèn)題的首要步驟，下文將分析各種因素對(duì)稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數(shù)。

1基于期望效用理論的A—S模型

Allingham，Sandmo對(duì)稅收遵從進(jìn)行了開創(chuàng)性的研究，在1972年提出了A—S逃稅模型。在模型中，他們采用經(jīng)典的期望效用最大的思路，假定充分理性的納稅人采取最大化其預(yù)期效用的方式來(lái)申報(bào)其收入數(shù)額。得到的結(jié)論是最優(yōu)申報(bào)收入與處罰率正相關(guān)，與被審查的概率正相關(guān)，但是與稅率的關(guān)系不能確定。

2基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的前景理論

人們發(fā)現(xiàn)基于期望效用理論的A—S模型并不能解釋預(yù)繳款影響稅收遵從度的問(wèn)題，因?yàn)閷?shí)踐中往往是預(yù)繳款多于應(yīng)繳稅額的納稅人稅收遵從水平高于預(yù)繳款少于應(yīng)繳稅額的納稅人，這在A—S模型看來(lái)應(yīng)該是相同的稅收遵從水平，所以人們開始用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的前景理論來(lái)解釋納稅人的稅收遵從差異。其核心思想是納稅人決策時(shí)將考慮價(jià)值函數(shù)和權(quán)重函數(shù)的綜合，其中價(jià)值函數(shù)在大于參照點(diǎn)時(shí)為凹的，小于參照點(diǎn)時(shí)為凸的，這意味著決策人對(duì)待損失和收益是不同的心理狀態(tài)，對(duì)損失更為敏感。對(duì)于權(quán)重函數(shù)來(lái)說(shuō)，它是概率的單調(diào)函數(shù)，小概率事件被賦予較大的權(quán)重，大概率事件被賦予較小權(quán)重。前景理論基于這兩個(gè)概念的綜合得到三個(gè)觀點(diǎn)：一是人們面對(duì)收益前景時(shí)更加趨向于風(fēng)險(xiǎn)厭惡，面對(duì)受損前景時(shí)更加趨向于風(fēng)險(xiǎn)偏好；二是人們對(duì)待損失比對(duì)待收益會(huì)更加敏感；三是收益和損失是相對(duì)于參照點(diǎn)而言的。這些理論很好地解釋了稅率與稅收遵從度負(fù)相關(guān)和預(yù)繳稅款問(wèn)題。

3簡(jiǎn)明的稅制設(shè)計(jì)

稅收遵從成本也會(huì)影響稅收遵從水平，而稅收遵從成本很大程度上取決于稅制的安排。按照亞當(dāng)·斯密的賦稅原則，“各國(guó)國(guó)民應(yīng)當(dāng)完納的稅賦，必須是確定的，不得隨意變更，完納的日期、完納的方法、完納的額數(shù)，都應(yīng)當(dāng)讓一切納稅人及其他的人了解得清清楚楚”。同時(shí)，稅制設(shè)計(jì)還需要是便利的，“各種稅賦完納的日期及完納方法，須予納稅者以最大便利”。稅制設(shè)計(jì)的確定和便利是影響稅收遵從成本的關(guān)鍵因素，因此，降低遵從成本要求稅制設(shè)計(jì)的簡(jiǎn)明和確定。相反，稅制設(shè)計(jì)復(fù)雜，納稅人會(huì)由于繁瑣的環(huán)節(jié)程序而逃稅，使得稅收遵從水平下降。

4納稅人的公平意識(shí)

在影響稅收遵從水平的諸因素中，納稅人的公平意識(shí)起到非常關(guān)鍵的作用。美國(guó)社會(huì)心理學(xué)家海德(Heider，F(xiàn)，1958)的認(rèn)知平衡理論認(rèn)為，人的心理活動(dòng)是人與社會(huì)因素(社會(huì)、事件、他人、文化等)相互作用中，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡的過(guò)程。菲斯廷格(Leon，F(xiàn)estinger，1957)提出來(lái)的認(rèn)知失調(diào)理論認(rèn)為認(rèn)知失調(diào)是指由于做了一項(xiàng)與態(tài)度不一致的行為而引發(fā)的不舒服的感覺，此時(shí)常常會(huì)引起個(gè)體的心里緊張。為了克服這種由認(rèn)知失調(diào)引起的緊張，人們需要采取多種多樣的方法，以減少自己的認(rèn)知失調(diào)。按照這些理論，當(dāng)人們有不公平的意識(shí)后會(huì)做出相應(yīng)行為來(lái)緩解這種心理緊張從而實(shí)現(xiàn)自己的動(dòng)態(tài)平衡。對(duì)于納稅人來(lái)說(shuō)，如果在納稅過(guò)程中感到不公平，出于心理平衡的意識(shí)而對(duì)稅收采取不遵從的行為就是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹Ｔ诩{稅過(guò)程中，如下幾個(gè)因素會(huì)導(dǎo)致納稅人產(chǎn)生明顯的不公平意識(shí)。

(1)稅前發(fā)現(xiàn)稅制設(shè)計(jì)不合理而感到的不公平。每一個(gè)稅種在設(shè)計(jì)時(shí)都首先需要考慮公平問(wèn)題。亞當(dāng)·斯密在《國(guó)民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》中提出的稅收原則第一個(gè)就是公平：“一國(guó)國(guó)民，都必須在可能的范圍內(nèi)，按照各自能力的比例，即按照各自在國(guó)家保護(hù)下享得的收入的比例，繳納國(guó)賦，維持政府。”這實(shí)際體現(xiàn)了稅制設(shè)計(jì)應(yīng)該堅(jiān)持稅收公平的受益原則和能力原則。實(shí)踐中，對(duì)于任何一個(gè)稅種，公眾是不會(huì)去仔細(xì)推敲它是累進(jìn)還是累退的，他們只是需要該稅被感到公正，“除非一種稅收被理解為公正的，否則就是不可接受的”。相反，有些稅種即使不符合累進(jìn)性質(zhì)，如果它們被感到是公正的，也可以接受。因此，在設(shè)計(jì)任何一個(gè)稅種時(shí)必須要考慮到包括稅基、計(jì)稅依據(jù)、減免稅等方面在內(nèi)的稅收要素的公平，這樣才可以提高公眾的可接受性，提高稅收遵從水平。

(2)稅中發(fā)現(xiàn)他人逃稅卻未受到應(yīng)有懲罰而感到的不公平。Klepper，Nagin說(shuō)過(guò)一句話，“生活注定有三件事情：死亡、納稅以及人類不屈不撓規(guī)避二者的努力”。由于個(gè)體偏好不同，總會(huì)有納稅人的稅收不遵從行為，對(duì)此要有足夠的監(jiān)管和處罰措施。逃稅者的行為會(huì)造成納稅者負(fù)擔(dān)的加重，導(dǎo)致納稅人意識(shí)到對(duì)自己不公平，出現(xiàn)心理上的不平衡，為了實(shí)現(xiàn)自身的平衡，納稅人的理將是也選擇逃稅；同時(shí)這種現(xiàn)象還會(huì)出現(xiàn)示范效應(yīng)，導(dǎo)致更多的人去逃稅。這些都將導(dǎo)致納稅人的稅收遵從水平下降。加大征管力度和處罰力度，將是提高稅收遵從水平的有效措施。

(3)稅后發(fā)現(xiàn)以稅收所交換到的公共商品的數(shù)量和質(zhì)量不滿意而感到的不公平。現(xiàn)代稅收觀點(diǎn)是以契約論為基礎(chǔ)的，即稅收是保障公眾各種權(quán)利的成本，是為了獲得政府提供一定數(shù)量和質(zhì)量的公共商品而付出的代價(jià)。在這種觀點(diǎn)之下，公眾會(huì)拿自己獲得公共商品的水平去衡量自己付出的稅收成本，盡管不能做到邊際成本與邊際收益的一致，不能得到完美的林達(dá)爾均衡，但是他們還是能得到一些感性的認(rèn)識(shí)。如果公眾發(fā)現(xiàn)付出的稅收成本和獲得公共物品的收益不匹配，前者多于后者，那么公眾會(huì)出現(xiàn)不公平的感受，認(rèn)為政府把公眾的稅收并沒有全部用在公共服務(wù)上，而是被浪費(fèi)掉。此時(shí)公眾很重要的一個(gè)選擇將是逃稅，使得稅收遵從水平下降。同時(shí)，公眾對(duì)于財(cái)政支出的透明性及程序性也尤其在意，他們認(rèn)為支出的透明性提高，會(huì)增加自己對(duì)稅款運(yùn)用的監(jiān)督，使得當(dāng)政者更多地將稅款用在公共利益上。支出的不透明和非程序化的做法在過(guò)程上就讓公眾感到稅收與公共服務(wù)的交換過(guò)程中存在使自己利益受損的因素，產(chǎn)生過(guò)程中的不公平。所以，提高財(cái)政支出的透明性及程序性，將稅款運(yùn)用于公共服務(wù)中去，這無(wú)論從過(guò)程上還是結(jié)果上都將增強(qiáng)公眾對(duì)交換論的認(rèn)可，提高稅收遵從水平。

5社會(huì)環(huán)境和文化對(duì)稅收遵從水平的影響

社會(huì)環(huán)境和文化作為稅收的載體而出現(xiàn)，對(duì)于稅收遵從有著極大的影響，但也是變遷極慢的。在注重聲譽(yù)效應(yīng)和法制意識(shí)較強(qiáng)的區(qū)域，納稅人的稅收不遵從成本極大，稅收遵從水平相對(duì)較高，這對(duì)納稅人也是一種激勵(lì)。在信譽(yù)缺失、法制意識(shí)較差的區(qū)域，人情風(fēng)、關(guān)系風(fēng)盛行，公眾對(duì)于各種事項(xiàng)的處理首先想到的是找關(guān)系而非找法律制度及規(guī)章，此時(shí)稅收不遵從成本相對(duì)較小。同時(shí)，我國(guó)的傳統(tǒng)文化尤其重視“面子”，看到其他納稅人能夠堂而皇之地稅收不遵從，這會(huì)使得許多繳稅的納稅人感到面子盡失，于是也會(huì)盡自己所能去做這樣看似有能力的事情，在這樣的人情、關(guān)系、面子為重的文化環(huán)境下，稅收遵從水平相對(duì)較低是可想之事。

6納稅人個(gè)體特征對(duì)稅收遵從水平的影響

包括受教育程度、風(fēng)險(xiǎn)偏好、年齡、背景經(jīng)歷、性別、價(jià)值觀等在內(nèi)的納稅人自身特征也會(huì)影響稅收遵從度，不過(guò)要想改變這些因素也是很難的。由于這些因素對(duì)于稅收遵從度的影響并不具有普遍意義，所以本文不想對(duì)這些個(gè)體差異進(jìn)行分析。

綜上，稅收遵從水平的高低受諸多因素的影響。既有宏觀因素也有微觀因素，既有主觀因素也有客觀因素，有我們能夠控制的因素也有我們很難改變的因素。我們用TC(Taxcompliance)來(lái)代表稅收遵從水平，那么根據(jù)其影響因素可以構(gòu)造如下的函數(shù)：TC=Tc(tr，tsc；te，tp，pge；ec；ic)。其中tr為稅率，tsc為稅制簡(jiǎn)明程度；te為稅制設(shè)計(jì)公平，tp為對(duì)逃稅者的審查和懲罰程度，pge為對(duì)公共物品交換公平性的認(rèn)可度；ec為社會(huì)環(huán)境與文化；ic為個(gè)體特征。對(duì)于各個(gè)因素與Tc的關(guān)系，我們基本有tr與Tc負(fù)相關(guān)，tsc、te、cp、pge與Tc正相關(guān)，而ec和ic起到制約稅收遵從水平的效果，其相關(guān)性無(wú)法確定。

二、物業(yè)稅的獨(dú)特屬性

我國(guó)擬開征的物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，一般是以土地和土地改良物(建筑)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)并由地方政府征收的一種稅。對(duì)于這樣的稅種，納稅人一般是不能逃稅的，因?yàn)檎n稅對(duì)象相當(dāng)明確。經(jīng)濟(jì)分析表明對(duì)這樣無(wú)彈性征稅對(duì)象征收的稅種所導(dǎo)致的超額稅收損失很小，是效率極高的稅種，但這種稅卻面臨著公眾的抵抗，甚至?xí)纬扇缜八龅拿绹?guó)公眾集體發(fā)起的稅收革命，這表明獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)分析與公眾認(rèn)識(shí)之間的鴻溝是極大的。這種差異是由物業(yè)稅的極端特殊性所決定的。

首先，這種稅的課稅對(duì)象不易移動(dòng)，難以規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁，是一個(gè)太透明的稅種，且征收范圍極其廣泛。盡管按經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析物業(yè)稅導(dǎo)致的超額稅收負(fù)擔(dān)很小，對(duì)經(jīng)濟(jì)扭曲不大，是有效率的稅種，但是公眾在心理上很難接受。這個(gè)稅是對(duì)自己財(cái)富存量征收，稅源與征稅對(duì)象相背離，是直接從公眾收入中付出的，是在本人并沒有任何與之相關(guān)收入的情況下直接付出的(當(dāng)然，這里主要是指居民的物業(yè)稅，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的物業(yè)稅還是有可能轉(zhuǎn)嫁出去的)，同時(shí)，其征收范圍很廣，涉及所有擁有不動(dòng)產(chǎn)的家庭和法人，這不能不引起公眾的心理陣痛。

其次，該稅的計(jì)稅依據(jù)是一般房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，主觀性較大。對(duì)于物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，世界各國(guó)推崇的是房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，但是對(duì)于房產(chǎn)交易不頻繁的區(qū)域(占征稅范圍的很大部分)，其交易的市場(chǎng)價(jià)值難以準(zhǔn)確得到，在此情況下稅務(wù)機(jī)關(guān)一般采用房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。這對(duì)于納稅人來(lái)說(shuō)很難接受，好像是一個(gè)憑空降下的價(jià)值，納稅人視之主觀隨意性很大。其他稅種都不具有這種顯著特征，至少是有準(zhǔn)確計(jì)量依據(jù)的。這使得公眾對(duì)該稅尤為反感，稅收不遵從甚至抗稅行為發(fā)生的可能性很大，需要采取一定的措施加以緩解。

再次，物業(yè)稅會(huì)導(dǎo)致區(qū)域間不公平加劇，這是物業(yè)稅的內(nèi)在缺陷，直接影響納稅人的稅收遵從水平。設(shè)計(jì)中的物業(yè)稅應(yīng)該是歸于地方政府，準(zhǔn)確地說(shuō)應(yīng)該歸屬于縣級(jí)政府的收入。它是納稅人享受地方政府公共服務(wù)的成本，理論上應(yīng)該歸屬區(qū)域越小效果越好，區(qū)域增大將會(huì)增加區(qū)域內(nèi)公眾社會(huì)福利的損失，基于我國(guó)目前實(shí)際，歸屬到縣區(qū)級(jí)政府已是極限。但是我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，必將導(dǎo)致物業(yè)稅稅基差異較大，地方政府收入單純依賴物業(yè)稅的行為將陷入這樣一種惡性循環(huán)：貧窮轄區(qū)稅基不大，要提供公共服務(wù)，就需提高物業(yè)稅稅率，致使房產(chǎn)價(jià)值下降，吸引投資的競(jìng)爭(zhēng)力下降，資本流出本轄區(qū)，導(dǎo)致更加貧窮，地方政府只得再提高物業(yè)稅水平。富裕轄區(qū)恰恰相反，物業(yè)稅稅率可以設(shè)定到最低，在提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的同時(shí)又能吸引資本的進(jìn)入，進(jìn)一步加大區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距。BarryBluestone，ChaseM.Billingham對(duì)此做了研究，作者用兩組樣本來(lái)進(jìn)行比較說(shuō)明，一組是財(cái)產(chǎn)較多的，一組是財(cái)產(chǎn)較少的。在1987年，它們?cè)诙惵噬蠜]有什么差別，然而在下個(gè)20年間，12個(gè)老工業(yè)城市中有7個(gè)提高了住宅稅率，富裕地區(qū)僅有一個(gè)提高。從這方面看，單純依靠物業(yè)稅而無(wú)其他措施的配合，納稅人基于轄區(qū)間的比較，不公平感會(huì)增強(qiáng)，對(duì)于物業(yè)稅是抵制的。

最后，物業(yè)稅的稅收負(fù)擔(dān)與納稅人的支付能力可能不相稱。房產(chǎn)在一定程度上是擁有者財(cái)富的象征，個(gè)人、家庭的收入與其所擁有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值之間常常有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。作為消費(fèi)品和投資品雙重屬性的建筑物，房產(chǎn)的大小、位置、數(shù)量無(wú)疑代表?yè)碛姓叩纳矸荩晕飿I(yè)稅一般被認(rèn)為是能夠滿足征稅的支付能力原則的。但是，物業(yè)稅的不遵從也有應(yīng)納稅額與支付能力脫節(jié)的原因。在財(cái)產(chǎn)稅占重要地位的西方，這種脫節(jié)通常是指那些年老和退休的納稅人，他們的收入并不高，但是按公式計(jì)算應(yīng)承受的物業(yè)稅卻很多，物業(yè)稅占這部分房產(chǎn)所有人收入的比例較大。在我國(guó)，這當(dāng)然是一個(gè)因素，但我們還要比西方更特殊一些，原因在于我們存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的福利房(目前仍然存在這種現(xiàn)象)。這部分房產(chǎn)所有人的工資不高，分得的住房屬于政府或企業(yè)補(bǔ)貼的性質(zhì)，那么按市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的計(jì)稅依據(jù)征收物業(yè)稅的合理性首先就會(huì)受到質(zhì)疑。即使這個(gè)問(wèn)題暫且不予考慮，物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)與這類人群目前的支付能力也通常是不相稱的，這會(huì)使得物業(yè)稅與其家庭收入的比值較大，加重納稅人負(fù)擔(dān)，必將影響物業(yè)稅的遵從水平。如何對(duì)這類納稅人進(jìn)行稅收優(yōu)惠進(jìn)而提升其稅收遵從水平是必須要研究的課題。

物業(yè)稅的上述獨(dú)特性質(zhì)使得納稅人對(duì)它的稅收遵從水平比其他稅種更低一些，并且容易出現(xiàn)集體抗稅事件。在阿根廷，除極其特殊的情況外，一般約有20％～25％的納稅人沒有繳納財(cái)產(chǎn)稅。在美國(guó)，1870年阿拉巴馬州、德克薩斯州和密蘇里州就規(guī)定了財(cái)產(chǎn)稅的最高稅率；大蕭條時(shí)期，財(cái)產(chǎn)稅的逃稅率從1930年的10.1％增加到1933年的26.5％，在1933年有3000～4000個(gè)地方同盟煽動(dòng)稅收革命，導(dǎo)致地方政府對(duì)財(cái)產(chǎn)稅設(shè)置了很多限制；1978年第13號(hào)提案在加利福尼亞州的通過(guò)更是標(biāo)志著現(xiàn)代稅收革命的開始，矛頭直指財(cái)產(chǎn)稅，最終導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)稅的限制成為流行。2003年波士頓的私房屋主聚集到該市稅務(wù)部門的辦公室，和估稅員進(jìn)行爭(zhēng)論，并尋找各種辦法想把自己的高稅降下來(lái)。還有一些人沖進(jìn)市政廳，向政府官員發(fā)泄他們的憤怒。所有這些都表明由于物業(yè)稅的獨(dú)特屬性，在設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮到公眾的稅收遵從水平，這樣才能使得改革順利安全推進(jìn)。基于本文第一部分抽象出的影響稅收遵從水平的因素，本文認(rèn)為物業(yè)稅改革時(shí)有以下幾點(diǎn)是必須考慮的。

第一，物業(yè)稅改革尤其需要堅(jiān)持財(cái)政交換論。財(cái)政交換論最初源于維克賽爾(Wicksell，K)的自愿交換理論，后來(lái)由布坎南(J.M.Buchanan)加以延伸。其理論出發(fā)點(diǎn)是政府具有利維坦屬性，實(shí)質(zhì)是研究怎樣限制政府征稅權(quán)力的問(wèn)題，布坎南在經(jīng)濟(jì)學(xué)中提出通過(guò)稅基和稅率結(jié)構(gòu)方面的選擇來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)政府的限制。作為稅制改革的三大理論基礎(chǔ)之一，財(cái)政交換論強(qiáng)調(diào)要盡可能地采用受益稅，同時(shí)強(qiáng)調(diào)政治程序在約束均衡決策中的重要性。雖然財(cái)政交換論提出了與主流理論不同的思想，開創(chuàng)了財(cái)政理論研究的全新視角，但基于國(guó)家稅的性質(zhì)，試圖在現(xiàn)實(shí)中全部地堅(jiān)持受益稅標(biāo)準(zhǔn)是非常困難的，納稅人付出的稅收與其得到的相應(yīng)服務(wù)受益很難匹配。盡管如此，地方稅的匹配是可能的，其中的財(cái)產(chǎn)稅相對(duì)于其他稅種更能有效率地反映地方服務(wù)成本。

由于物業(yè)稅的征稅對(duì)象是不易移動(dòng)的，這樣一方面物業(yè)稅會(huì)減小財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，另一方面，轄區(qū)服務(wù)質(zhì)量的提升也會(huì)增加財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，兩者對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的共同影響取決于物業(yè)稅用于公共服務(wù)的程度。財(cái)產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)被資本化到財(cái)產(chǎn)中，恰當(dāng)應(yīng)用會(huì)形成良性循環(huán)。納稅人也會(huì)明顯看到財(cái)產(chǎn)稅能帶來(lái)公共服務(wù)水平的提升，自己付出的財(cái)產(chǎn)稅并沒有被政府浪費(fèi)和腐敗掉，此時(shí)，納稅人——受益人角色恰當(dāng)形成。盡管物業(yè)稅的獨(dú)特屬性導(dǎo)致公眾的反感，這種財(cái)產(chǎn)稅與公共服務(wù)的交換卻會(huì)影響納稅人——受益人的心理，他們感知到這種公平交換，心理會(huì)達(dá)到平衡，逃稅及抗稅意識(shí)減弱，稅收遵從水平將得到提高。如果物業(yè)稅只是用于政府的一般行政開支甚至被腐敗掉，公共服務(wù)水平并未得到相應(yīng)提升，納稅人——受益人模型將無(wú)法形成，物業(yè)稅的獨(dú)特屬性使得公眾的反感加劇，認(rèn)為這個(gè)稅是極端不公平的，出于尋求自身心理平衡考慮，抗稅意識(shí)明顯增強(qiáng)，稅收不遵從行為將難以避免。因此，盡管財(cái)政交換論對(duì)于大部分稅種可能是無(wú)法實(shí)施的，但是對(duì)于具有特殊屬性的物業(yè)稅來(lái)說(shuō)卻顯得極為必要。基于稅收遵從理論，我國(guó)的物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持財(cái)政交換論的論點(diǎn)：首先是要成為受益稅；其次是物業(yè)稅決策中需要公眾的政治參與，決策程序透明化。這對(duì)于物業(yè)稅改革的順利推進(jìn)是有實(shí)質(zhì)意義的。

第二，物業(yè)稅改革尤其需要堅(jiān)持公平原則。稅種開征需要堅(jiān)持公平原則，包括受益原則和納稅能力原則。前者是按個(gè)人受益水平納稅，大體屬于財(cái)政交換論的內(nèi)容，公平原則基本上只考慮納稅能力原則。對(duì)一種稅收來(lái)說(shuō)，必須讓納稅人感到公正，而不僅僅是具備納稅技術(shù)能力，物業(yè)稅尤其如此，其獨(dú)特屬性決定了它對(duì)公平性要求極高。本文對(duì)物業(yè)稅的公平課稅按照不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估公平、稅制設(shè)計(jì)公平、對(duì)納稅人稅收不遵從行為進(jìn)行必要懲罰以體現(xiàn)公平原則三個(gè)部分展開論述。(1)評(píng)估的公平。物業(yè)稅的稅基主要是基于市場(chǎng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值①，這是一個(gè)主觀性較強(qiáng)的數(shù)值，公眾對(duì)物業(yè)稅的反感起因于此。因此，順利開征該稅首先要保證轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估公平、公正、公開。評(píng)估需要由具有評(píng)估資質(zhì)、品行公正的人員來(lái)進(jìn)行，并接受公眾的監(jiān)督，避免尋租行為。評(píng)估方法應(yīng)該采用分區(qū)回歸法，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)按照地理位置等標(biāo)準(zhǔn)劃分成若干小區(qū)，把對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值具有解釋能力的自變量指標(biāo)放在回歸方程式中，然后根據(jù)具體不動(dòng)產(chǎn)的特征回歸出其價(jià)值。這一方面使得評(píng)估有一定的客觀標(biāo)準(zhǔn)，凸現(xiàn)其公平原則，同時(shí)也符合物業(yè)稅成為受益稅的標(biāo)準(zhǔn)范式——分區(qū)界定。(2)物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)的公平，應(yīng)該分析轄區(qū)內(nèi)和轄區(qū)外兩種情形。對(duì)于轄區(qū)內(nèi)的公平，主要體現(xiàn)在對(duì)支付能力與其物業(yè)稅不相稱群體的稅收減免方面。如前所述，物業(yè)稅的獨(dú)特屬性會(huì)導(dǎo)致該稅不符合支付能力原則，解決這種橫向不公平的思路在于政府針對(duì)如退休人群等低收入家庭制定減免稅措施。但是這個(gè)措施要設(shè)計(jì)得當(dāng)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是全面和動(dòng)態(tài)的，設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)對(duì)其他不能享受減免稅的公眾產(chǎn)生不公平。應(yīng)把整個(gè)家庭所有成員的所有收入考慮進(jìn)來(lái)，包括其退休收入和社保收入。同時(shí)要采用動(dòng)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@類群體的收入狀況是多變的，應(yīng)根據(jù)其現(xiàn)實(shí)收入及時(shí)變更其減免稅。對(duì)于轄區(qū)外的情形，需要根本解決的是低稅基轄區(qū)和高稅基轄區(qū)在物業(yè)稅稅率上的背反，避免前者高稅率后者低稅率而兩者享受相同公共服務(wù)水平的情形。如前所述，物業(yè)稅的內(nèi)在缺陷就在于此，解決的根本思路在于上級(jí)政府的補(bǔ)貼與物業(yè)稅的配合。目前無(wú)論在美國(guó)還是在歐洲各國(guó)，物業(yè)稅在地方政府財(cái)政收入中并不占很大比例(盡管還在稅收收入中占60％～70％的比例)，都有相當(dāng)比例的上級(jí)政府補(bǔ)貼為地方公共服務(wù)提供資金來(lái)源。根據(jù)美國(guó)加利福尼亞州1995年的數(shù)據(jù)，在市、縣、特別地區(qū)和學(xué)區(qū)的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)中，市稅收收入占35％，政府間轉(zhuǎn)移支付占14％；縣稅收收入占15％，政府間轉(zhuǎn)移支付占56％；特別地區(qū)稅收收入占11％，政府間轉(zhuǎn)移支付占21％；學(xué)區(qū)稅收收入占31％，政府間轉(zhuǎn)移支付占60％。我國(guó)縣級(jí)政府收入也不宜強(qiáng)依賴于物業(yè)稅，要建立物業(yè)稅和上級(jí)政府轉(zhuǎn)移支付的二元主體財(cái)政收入模式，這是由物業(yè)稅自身難以克服的內(nèi)在缺陷所決定的，也是符合我國(guó)社會(huì)文化的，同時(shí)這樣的做法也保證了公眾的縱向公平。(3)對(duì)稅收不遵從行為的懲罰。由于人的特質(zhì)不同，總會(huì)有人逃稅和抗稅。對(duì)于征收如此廣泛的物業(yè)稅來(lái)說(shuō)，由于其特殊的屬性，公眾本來(lái)就對(duì)該稅反感，逃稅人的行為更是加大了公眾的不公平意識(shí)，逃稅將導(dǎo)致示范效應(yīng)，引發(fā)公眾的群體不遵從行為。因此，必須加大監(jiān)管和懲罰力度，使逃稅的成本大于其獲得的收益。這既可維護(hù)稅法的尊嚴(yán)，同時(shí)也有利于平衡公眾的心理，提升稅收遵從水平。

篇(2)

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國(guó)家的普遍做法。不過(guò)，有些國(guó)家是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨(dú)課稅，而有些國(guó)家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個(gè)稅種，這些稅種相互交織，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認(rèn)，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計(jì)的科學(xué)性與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展而增強(qiáng)，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢(shì)。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關(guān)注的焦點(diǎn)。

盡管目前對(duì)物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)已經(jīng)有了種種設(shè)想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問(wèn)題人在研討當(dāng)中。筆者認(rèn)為，作為我國(guó)稅制改革的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)總體上應(yīng)當(dāng)遵循“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的現(xiàn)實(shí)選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，是對(duì)保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)課征的一個(gè)重要稅種，因此，它的出臺(tái)必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行了分離，并實(shí)行了不同的計(jì)稅方法，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復(fù)雜性。事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動(dòng)產(chǎn)，并且房產(chǎn)價(jià)值與地產(chǎn)價(jià)值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個(gè)整體予以課稅更加科學(xué)合理。同時(shí)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以經(jīng)過(guò)專業(yè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，并且評(píng)估價(jià)者應(yīng)當(dāng)力求準(zhǔn)確和公平，使其盡可能接近于市場(chǎng)價(jià)值。兼顧科學(xué)性和可行性的需要，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估周期應(yīng)以3—5年為宜，這樣既可保證計(jì)稅依據(jù)在一定時(shí)期內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定，也有利于動(dòng)態(tài)地反映房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)。從物業(yè)稅的整體制度設(shè)計(jì)看，該稅種實(shí)際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡(jiǎn)化稅制”的基本要求，也有利于推動(dòng)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會(huì)同時(shí)滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學(xué)者認(rèn)為，即使開征物業(yè)稅，也應(yīng)該保留土地增值稅。但筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅后，土地增值稅應(yīng)隨之取消。理由如下：

第一，土地增值稅的課稅對(duì)象與營(yíng)業(yè)稅，所得稅等稅種存在明顯交叉，只是針對(duì)同一項(xiàng)收入的課稅名怒繁多。按照現(xiàn)行《土地增值稅管理?xiàng)l例》規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓所得征收的稅收。但土地增值額顯然已經(jīng)內(nèi)涵于營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額和所得稅的應(yīng)稅所得中，國(guó)家面向單位和個(gè)人課征營(yíng)業(yè)稅和所得稅的同時(shí)已經(jīng)對(duì)土地的增值收益進(jìn)行了調(diào)節(jié)，如果單獨(dú)再課征一到土地增值稅有調(diào)節(jié)過(guò)度之嫌，加重了納稅人的負(fù)擔(dān)。

第二，由于物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)的增值部分可以相應(yīng)轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，國(guó)家通過(guò)征收物業(yè)稅同樣可以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地及其地上建筑物和附著物增值收益的調(diào)節(jié)。

第三，土地增值稅稅額計(jì)算較為復(fù)雜，征管成本高，籌集的收入有限。2007年土地增值稅收入達(dá)到了歷史最高水平，絕對(duì)額為4031454元，但其占地稅收入的比例僅為2.7個(gè)百分點(diǎn)。可以說(shuō)，取消土地增值稅具有邏輯上的充分理由。不難看出，物業(yè)稅制并非房地產(chǎn)稅制的替代，而是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，出臺(tái)物業(yè)稅應(yīng)做好與其他相關(guān)稅種的協(xié)調(diào)與銜接工作。

二、拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源

1.將物業(yè)稅課稅范圍覆蓋農(nóng)村地區(qū)

以往的房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均將課稅范圍限定為城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，廣大農(nóng)村地區(qū)有利于上述三稅的課稅范圍之外，這是城鄉(xiāng)二元稅制的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)。將農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅課稅范圍，一方面是統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的客觀要求；另一方面，農(nóng)村工業(yè)和副業(yè)已有較大發(fā)展并具備了一定實(shí)力，有些地區(qū)與城鎮(zhèn)相差無(wú)幾，對(duì)這部分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者征稅，納稅人是有能力負(fù)擔(dān)的，同時(shí)也有利于提高農(nóng)村房地產(chǎn)使用效益和促進(jìn)企業(yè)間公平競(jìng)爭(zhēng)。此外，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)戶興建各種房產(chǎn)必須首先依法取得集體土地使用權(quán)。農(nóng)戶取得集體土地使用權(quán)是一次納一定數(shù)額的稅費(fèi)后，便可長(zhǎng)期無(wú)償?shù)卣加泻屠^承，擁有了事實(shí)上的“物權(quán)”這實(shí)際上是對(duì)集體土地使用權(quán)的一種變相侵蝕，同時(shí)也不利于提高土地利率和使用效益，違背了可持續(xù)發(fā)展的原則。現(xiàn)階段，在不少農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)戶占用土地建房（包括住房和營(yíng)業(yè)性用房）的行為十分猖獗，只是農(nóng)村土地減速過(guò)快。對(duì)此，必須通過(guò)開征物業(yè)稅加以調(diào)節(jié)，這既有利于促進(jìn)節(jié)約利用土地，提高土地資源配置效率，同時(shí)也可增加地方財(cái)政收入。考慮到農(nóng)村土地的集體所有制性質(zhì)，建議將物業(yè)稅的一定比例以物業(yè)稅附加的形式返還集體，既可確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，也可化解農(nóng)村稅費(fèi)改革后村級(jí)組織財(cái)力的困境。

2.非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)應(yīng)納入課稅范圍

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，今后將個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房地產(chǎn)納入課稅范圍是稅制改革的必然趨勢(shì)。理由有三：

（1）個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)與營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)類似，同樣具備以下優(yōu)勢(shì)，其一，房地產(chǎn)位置固定，有利于稅源監(jiān)控；其二，房地產(chǎn)稅的稅基不易產(chǎn)生流動(dòng)性，納稅人難以從稅負(fù)高的地方轉(zhuǎn)移到稅負(fù)低的地方來(lái)逃避納稅；其三，房地產(chǎn)稅比較穩(wěn)定，可以預(yù)測(cè)，有利于增強(qiáng)地方稅收收入的穩(wěn)定性；其四，房地產(chǎn)稅能較好地體現(xiàn)“受益”原則，可以避免稅款使用與地方社會(huì)福利脫節(jié)現(xiàn)象；其五，地方政府對(duì)農(nóng)村居民房地產(chǎn)具有性席上的比較優(yōu)勢(shì)，有利于降低征稅成本。

（2）近些年來(lái)，城鄉(xiāng)居民的住房條件已有了較大改善，在某種程度上出現(xiàn)了住房過(guò)度投資的現(xiàn)象，扭曲了消費(fèi)結(jié)構(gòu)，有必要通過(guò)開征房地產(chǎn)稅予以調(diào)解。而且，通常情況下，居民住房條件與其收入平呈正相關(guān)，開征房地產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)居民收入差異。

（3）對(duì)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)課稅，可以在一定程度上遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度需求，有利于控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提高房地產(chǎn)利用率。我國(guó)土地資源稀缺，土地供給的有限性和人類對(duì)其需求的無(wú)限性決定了土地存在巨大的升值空間，許多單位和各人在低價(jià)取得土地使用權(quán)侯囤積于手中，等待地產(chǎn)升值。為依法處理和充分利用閑置土地，1999年4月28日并實(shí)行國(guó)土資源部第五號(hào)令《閑置土地處置方法》，但實(shí)際執(zhí)行情況遠(yuǎn)不容樂(lè)觀，全國(guó)各地土地囤積和閑置現(xiàn)象比比皆是。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地集約利用，減少土地閑置和浪費(fèi)，完全依靠行政手段對(duì)土地閑置行為進(jìn)行控制極有可能“孤掌難鳴”，還必須輔以稅收手段，提高土地閑置的成本。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤銷售和房產(chǎn)投機(jī)者長(zhǎng)時(shí)間持有多套住房，導(dǎo)致了“有房無(wú)人住，人無(wú)住房”的尷尬局面，許多城市的居民小區(qū)入住率極低。雖然上述現(xiàn)象的成因是多元的，但持有房產(chǎn)的成本過(guò)低無(wú)疑是重要原因之一。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)輕，難以提高房地產(chǎn)利用強(qiáng)度。對(duì)此，應(yīng)取消現(xiàn)行稅法中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征房產(chǎn)稅”和“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”的規(guī)定，相應(yīng)地可征物業(yè)稅，以此減少投機(jī)行為的發(fā)生，有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，也有利于地方稅收收入的增長(zhǎng)。、科學(xué)計(jì)征物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管

1.稅率的確定

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，同所得稅類似，發(fā)揮著對(duì)納稅人的財(cái)富調(diào)節(jié)作用，從這個(gè)角度看，該稅的稅率設(shè)計(jì)應(yīng)選擇超額累進(jìn)稅率。由于物業(yè)稅以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，為了防止納稅人稅負(fù)過(guò)重，超額累進(jìn)稅率的邊際稅率不宜過(guò)高，并且對(duì)居住用房地產(chǎn)和營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)體現(xiàn)出一定差別。當(dāng)然，物業(yè)稅的稅率由名義稅率和實(shí)際稅率之分。從其他一些課征不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，在不動(dòng)產(chǎn)稅的管理中存在一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象，就是要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行部分評(píng)估。當(dāng)只對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的一部分進(jìn)行評(píng)估時(shí)，就是部分評(píng)估。大部分的部分評(píng)估是由于在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上升的整個(gè)期間中對(duì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估不夠頻繁。在部分評(píng)估的情況下，物業(yè)稅的稅率寬大了實(shí)際稅率。例如，如果物業(yè)稅的名義稅率為3%，而評(píng)估率僅為真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值的60%。那么有效稅率則僅為1.8%。有證據(jù)表明，評(píng)估率隨房屋價(jià)值的上升而有所下降。昂貴的財(cái)產(chǎn)比起不那么昂貴的財(cái)產(chǎn)，在征稅時(shí)其有效稅率比較低，它能夠產(chǎn)生是那些租住或擁有相對(duì)低價(jià)住房的低收入階層承受更大的財(cái)產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)的效應(yīng)。因此，我國(guó)物業(yè)稅的稅率水平在確定時(shí)要考慮評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值的偏離程度。

2.征管方法的確定

雖然不動(dòng)產(chǎn)是納稅人財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，但它屬于納稅人的非貨幣性資產(chǎn)，而物業(yè)稅則是以貨幣形式繳納，在許多情況下，貨幣收入低的個(gè)人住在目前的市場(chǎng)價(jià)格下可以認(rèn)為相當(dāng)貴的房子里，有關(guān)他們難于支付財(cái)產(chǎn)稅的真正問(wèn)題不是貧窮問(wèn)題，而是現(xiàn)金流量問(wèn)題。這一問(wèn)題在以下兩個(gè)群體中表現(xiàn)尤為突出：一是退休的老年人。由于他們?cè)谕诵莺蟮氖杖脒h(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，而他們居住的房子卻承擔(dān)著很重的財(cái)產(chǎn)稅負(fù)，因此會(huì)感到難以支付房產(chǎn)稅，他們要交稅的話不得不變賣房產(chǎn)。二是通過(guò)貸款購(gòu)房的人。他們?cè)谖磥?lái)具有較為樂(lè)觀的預(yù)期收入，但由于在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)需要償還住房貸款，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流前緊后松的問(wèn)題。考慮到現(xiàn)實(shí)中的特殊情況，鑒于物業(yè)稅總體上實(shí)行“按年計(jì)算，分期預(yù)繳，區(qū)別情況，分類處理”的征收辦法。其中分期預(yù)繳時(shí)，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具體辦法由地方自主決定。

對(duì)于因現(xiàn)金流量問(wèn)題而不能按期納稅的特殊群體，筆者認(rèn)為可以允許其延期納稅，但為了鼓勵(lì)納稅人盡早支付稅款，需要加收延期繳納稅款的利息，利率可以按照同期人民銀行公布的1年貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。具體繳納稅款的時(shí)間，對(duì)于老年人而言，可以在其辭世后用其房產(chǎn)變賣收入支付稅款和相應(yīng)利息，或者由房產(chǎn)繼承人或受贈(zèng)人在繼承或受增值前繳納該房產(chǎn)欠繳的稅款及相應(yīng)利息。對(duì)于貸款購(gòu)房者，應(yīng)在住房貸款償還完畢的下一個(gè)季度一次性或分次支付稅款及相應(yīng)利息。這種征稅制度安排既體現(xiàn)了較強(qiáng)的靈活性，對(duì)納稅人也具有一定約束力，有利于防止納稅人無(wú)期限拖延稅款。

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篇(3)

物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”,是指虛擬意義上的資金循環(huán),雖然沒有實(shí)際征收物業(yè)稅,但一切步驟和真實(shí)征收物業(yè)稅流程相同,由財(cái)稅部門和房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與,統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量,并進(jìn)行評(píng)估和計(jì)稅。

從2003年開始,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局先后分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)(“空轉(zhuǎn)”)。首批試點(diǎn)至今已6年之久。

就在“物業(yè)稅‘空轉(zhuǎn)’范圍將擴(kuò)大”、“北京已具備開征條件”等說(shuō)法傳開之際,2010年1月中旬,《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者以傳真、電話和電子郵件三種方式,向上述10個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市發(fā)出問(wèn)卷調(diào)查,并對(duì)部分地區(qū)進(jìn)行了實(shí)地采訪。

來(lái)自試點(diǎn)省區(qū)市的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果是:“空轉(zhuǎn)”6年,很多城市至今還拿不出一套完整的方案和完全可信的數(shù)據(jù)。所謂“空轉(zhuǎn)”,多數(shù)時(shí)候僅是專家與學(xué)者的“學(xué)術(shù)之談”。

“‘空轉(zhuǎn)’經(jīng)驗(yàn)老掉了”

作為首批“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的江蘇省,2004年就指定南京市地稅局作為空轉(zhuǎn)試點(diǎn)單位。當(dāng)?shù)卦邢⒄f(shuō),南京市的試點(diǎn)范圍選在鼓樓區(qū)、江寧區(qū)和高淳縣。

而在南京市地稅局辦公室主任楚天佑印象中,有關(guān)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點(diǎn)工作,只是“開了個(gè)會(huì)討論了一下,后來(lái)就一直沒做什么”。

楚天佑在回復(fù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者的問(wèn)卷調(diào)查中坦言,“比較難做,基本沒有‘空轉(zhuǎn)’,僅做了一些學(xué)術(shù)討論。”

江蘇省地稅局副局長(zhǎng)倪靜石則告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者,2004年模擬評(píng)稅試點(diǎn)初期,“南京經(jīng)驗(yàn)”曾因相對(duì)超前而被國(guó)稅總局在其他地區(qū)試點(diǎn)推廣。“現(xiàn)在只不過(guò)因?yàn)闆]完沒了地空轉(zhuǎn),(經(jīng)驗(yàn))逐漸老掉了”。

在外界看來(lái),與江蘇同期試點(diǎn)的深圳似有很大機(jī)會(huì)率先開征物業(yè)稅――“土地資源基本用盡,空置率、炒樓比例和樓價(jià)高得離譜,且具備‘先行先試’的行政條件等。”

實(shí)際情況是,深圳6年來(lái)的“空轉(zhuǎn)”結(jié)果是真的空轉(zhuǎn)。

深圳市地稅局辦公室副主任史小娟委托其同事告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者,“還沒有做物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的具體工作,因此沒辦法做問(wèn)卷回答。”

深圳市地稅局章家壽和楊龍兩位副局長(zhǎng)1個(gè)月前在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者專訪時(shí)表示,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”在深圳并無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展,“雖曾做過(guò)模擬評(píng)稅,但并沒有形成具體方案和數(shù)據(jù)。”

據(jù)了解,2009年,深圳曾向國(guó)稅總局上報(bào)過(guò)一套運(yùn)作方案,對(duì)開征物業(yè)稅提出了諸多意見,未獲總局同意。此后,深圳的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作就再?zèng)]繼續(xù)。

稅務(wù)部門:“沒什么東西可說(shuō)的”

重慶,是西部地區(qū),物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。

公開信息顯示,重慶市的“空轉(zhuǎn)”工作具體安排在九龍坡區(qū)、合川區(qū)和綦江縣三地。可從重慶市地稅局辦公室,到信息中心,再到宣傳部等,接連5個(gè)部門的相關(guān)人員,均對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示“不清楚‘空轉(zhuǎn)’情況”。

當(dāng)?shù)氐囟惥忠晃蝗耸吭陔娫捴懈嬷敦?cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”是“被媒體放大了”,“每年國(guó)稅總局和財(cái)政部都有課題調(diào)研,就是寫一個(gè)論文,可能每個(gè)單位都要做這樣的事情。但每一次課題調(diào)研會(huì)一開,全國(guó)媒體都要炒一陣子。”

而據(jù)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)張定宇的了解,重慶物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”尚在“研究中”,研究的重點(diǎn)則是“如何保證現(xiàn)有住房?jī)r(jià)格平穩(wěn),以及物業(yè)稅和其他稅種是什么關(guān)系”。

張定宇還表示,目前當(dāng)?shù)貒?guó)土和房管部門并未介入物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”,“還沒有實(shí)質(zhì)動(dòng)作”。

一位曾考察過(guò)重慶的專家則告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者,“重慶目前已開發(fā)了相關(guān)的評(píng)稅軟件”,可能是出于“保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的考慮”,所以守口如瓶。

更多的試點(diǎn)城市選擇了“沉默”。

天津市財(cái)稅局負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳的曲明在電話中明確告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者,天津市物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作“沒什么東西可說(shuō)的”。

與天津同為2007年10月國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)的房地產(chǎn)模擬評(píng)稅第二批試點(diǎn)省市的還有福建和河南。

福建省地稅局辦公室一位陳姓科長(zhǎng)說(shuō),“因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)工作情況還不夠明朗,不能提供什么情況。”

而的采訪對(duì)象,如福州市土地發(fā)展中心招商部主任林勝和廈門市規(guī)劃局局長(zhǎng)趙燕菁均表示,“至今還沒聽說(shuō)(福建)省里有關(guān)財(cái)產(chǎn)稅、物業(yè)稅的討論內(nèi)容”。他們所在的部門也“未介入此項(xiàng)研究”。

河南省地稅局財(cái)產(chǎn)和行為稅處于姓處長(zhǎng)以“總局不要求報(bào)道”為由沒有接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者的采訪。他表示,河南省的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)與其他地區(qū)一樣,“在中等偏上的水平”。

河南當(dāng)?shù)孛襟w近期曾援引省地稅局相關(guān)人士的話說(shuō),河南“今年絕無(wú)開征物業(yè)稅的可能性”,即便是已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)兩年多的焦作、濮陽(yáng)也尚不具備開征的條件。因?yàn)橹钡侥壳?這兩個(gè)試點(diǎn)城市“也僅僅是對(duì)本市各個(gè)區(qū)位的代表性房產(chǎn)做價(jià)格統(tǒng)計(jì),而不是對(duì)所有的房產(chǎn)價(jià)格都進(jìn)行統(tǒng)計(jì)”。

“報(bào)個(gè)數(shù)就完了”

10個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市中,寧夏方面對(duì)外界評(píng)價(jià)頗為坦然,其試點(diǎn)進(jìn)展也仍處相當(dāng)初級(jí)的階段。

寧夏回族自治區(qū)地稅局稅政三處處長(zhǎng)沈建中對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示,最初計(jì)劃在銀川市設(shè)置“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn),但“銀川市不愿意搞,態(tài)度不積極”。最后試點(diǎn)放在了位于寧夏中部的吳忠市,“該市房地產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小,便于統(tǒng)計(jì)”,用沈建中的話說(shuō),“房地產(chǎn)小區(qū)只有五六個(gè)”。

“空轉(zhuǎn)”過(guò)程中,吳忠市借鑒了遼寧省丹東市的評(píng)稅軟件,對(duì)二手房交易產(chǎn)生的契稅和營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行基準(zhǔn)價(jià)監(jiān)測(cè)。沈建中說(shuō),他最近聽說(shuō),這套借鑒來(lái)的“小軟件”和主體征稅軟件“掛不上鉤”,還不成熟。

至于模擬征收物業(yè)稅所要涉及的稅基、稅率和征稅范圍等問(wèn)題,吳忠市目前并未涉及。在沈建中看來(lái),物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)“就是采集幾個(gè)數(shù)字,每年給總局一報(bào),沒有什么實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展”。

沈建中的印象中,2009年全年,寧夏自治區(qū)一級(jí)地稅局從未開過(guò)一次討論物業(yè)稅的會(huì)議。但在2009年8月份,他曾與吳忠市的3位地稅人員一起參加過(guò)稅務(wù)總局舉辦的模擬評(píng)稅培訓(xùn)班,地點(diǎn)在河南省開封市。

在那次培訓(xùn)班上,沈建中和同事第一次接觸到當(dāng)前國(guó)際上通用的三種房地產(chǎn)估價(jià)方法:成本法、時(shí)差法和收益法。此外,沈建中還見到了來(lái)自10幾個(gè)省市地稅局的同行。培訓(xùn)班分期分批舉行,之前全國(guó)地稅系統(tǒng)已有多人參加。

沈建中告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者,對(duì)于“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的進(jìn)展,總局并沒有相關(guān)的例行檢查,也不作為地方政績(jī)考評(píng)。因而他認(rèn)為,“‘空轉(zhuǎn)’啥實(shí)質(zhì)內(nèi)容也沒有,報(bào)個(gè)數(shù)就完了”。

就物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的前景,沈建中的結(jié)論是,“不可能大面積推開”。

被質(zhì)疑的典范

在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí),一些業(yè)內(nèi)專家表示,遼寧省物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)開展較好,經(jīng)驗(yàn)頗受業(yè)內(nèi)認(rèn)可。遼寧省選取的試點(diǎn)城市丹東市,近年來(lái)幾乎成為專家考察和同行取經(jīng)的典范。

丹東市政府網(wǎng)站2009年8月20日的一條消息顯示,由丹東市地稅局研發(fā)的“房地產(chǎn)評(píng)稅及二手房計(jì)稅價(jià)格核定軟件”目前已經(jīng)在全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)被推廣使用。

有專家向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》介紹,丹東房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的“核心技術(shù)”,是將全市所有房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)在案,依據(jù)片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格形成評(píng)稅基價(jià)(如周邊數(shù)個(gè)樓盤價(jià)格相加后求出均值),相對(duì)于過(guò)去以“原值”計(jì)稅的評(píng)稅方法更為科學(xué),可防止納稅人瞞報(bào)價(jià)格和避稅。

但也有專家評(píng)價(jià),丹東的估價(jià)手段過(guò)于簡(jiǎn)單,“僅用三兩個(gè)樓盤就確定一個(gè)基價(jià),數(shù)據(jù)與真實(shí)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)尚有距離。”

同樣的情況還出現(xiàn)在安徽省的試點(diǎn)中。

有當(dāng)?shù)貙W(xué)者曾表示,“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的蕪湖和馬鞍山兩市已初步建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù),開發(fā)了若干評(píng)稅軟件,且“在人員培訓(xùn)、人才儲(chǔ)備等方面也逐漸成熟”。

而當(dāng)?shù)孛襟w近期援引馬鞍山市地稅局一位知情人的話說(shuō),“每年的‘空轉(zhuǎn)’稅率都不一樣,因此難以立刻征收”。

即使是外界最為期待的北京,《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn),有關(guān)“北京最具備開征物業(yè)稅條件”的說(shuō)法,亦缺乏堅(jiān)實(shí)依據(jù)。

早在2008年1月北京兩會(huì)期間,北京市政協(xié)委員、北京市地稅局原局長(zhǎng)王紀(jì)平就曾表示,“北京已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實(shí)轉(zhuǎn)’的申請(qǐng)”,有望在2008年6月份之前獲批向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。

如今時(shí)間已過(guò)去一年半,消息仍處在“空轉(zhuǎn)”階段。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者獲悉,北京市的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)區(qū)域在東城、西城和大興三個(gè)區(qū)。大興區(qū)地稅局工作人員向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者證實(shí),“之前雖然看到有文件下來(lái),說(shuō)要試點(diǎn)‘空轉(zhuǎn)’物業(yè)稅,但之后就沒有下文了。”

另一位曾親身參與北京“空轉(zhuǎn)”調(diào)研的內(nèi)部專家則透露,北京雖然在商業(yè)地產(chǎn)模擬評(píng)稅方面投入了精力,可“都不是很完善,離開征具備的條件還相差很遠(yuǎn),有各種各樣的問(wèn)題”。

聲音一

國(guó)家稅務(wù)總局:

物業(yè)稅目前還處在研究階段 1月28日,國(guó)家稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)行為稅司副司長(zhǎng)楊遂周披露,物業(yè)稅與環(huán)境稅目前還處在研究階段。財(cái)政部財(cái)科研究所副所長(zhǎng)王朝才在接受媒體采訪時(shí)也表示,目前稅務(wù)部門基本確定了按照面積征稅的思路,即給出一個(gè)最低基點(diǎn),在基點(diǎn)以內(nèi)的免收,在基點(diǎn)以外的開始征收。但就基點(diǎn)的確定問(wèn)題,目前還“爭(zhēng)論很大”。

聲音二

篇(4)

陳志勇。男,廣西賀州人,1958年4月出生,經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,教授,博士生導(dǎo)師。現(xiàn)任財(cái)政稅務(wù)學(xué)院院長(zhǎng)、湖北財(cái)政與發(fā)展研究中心執(zhí)行主任、中國(guó)政府采購(gòu)研究所副所長(zhǎng)。

學(xué)術(shù)兼職。中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)理事,全國(guó)高校財(cái)政學(xué)教學(xué)研究會(huì)常務(wù)理事,湖北省財(cái)政學(xué)會(huì)常務(wù)理事,武漢市財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),湖北省國(guó)際文化交流中心理事。

學(xué)術(shù)經(jīng)歷。1981年9月―1987年7月在原中南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)金系就讀,先后獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士、碩士學(xué)位,畢業(yè)后在原中南財(cái)經(jīng)大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)從事財(cái)政學(xué)、國(guó)家預(yù)算管理等課程的教學(xué)和研究;1999年考上中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)政學(xué)博士研究生,2002年獲經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位;2002年任中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院財(cái)政系主任;2003年任中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng);2005年任中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院院長(zhǎng)。2004年在加拿大圣馬力大學(xué)作為期半年的學(xué)術(shù)研究,近年來(lái)先后應(yīng)邀到美國(guó)佐治亞州立大學(xué)、澳大利亞南昆士蘭大學(xué)、英國(guó)卡蒂夫大學(xué)、日本京都大學(xué)、日本島根縣立大學(xué)、香港城市大學(xué)、臺(tái)灣逢甲大學(xué)等高校作講學(xué)和訪問(wèn)。

研究領(lǐng)域。主要研究財(cái)政理論和財(cái)政政策,涉及稅收、公債、公共收費(fèi)、財(cái)政支出、預(yù)算管理制度、財(cái)政管理體制、財(cái)政宏觀調(diào)控、地方財(cái)政等方面,并形成了財(cái)政收支政策與預(yù)算管理制度、財(cái)政分權(quán)與財(cái)政管理體制、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與地方財(cái)政三個(gè)主要研究方向。

專業(yè)業(yè)績(jī)。近年來(lái),主持國(guó)家社科基金、教育部規(guī)劃項(xiàng)目、財(cái)政部科研項(xiàng)目、湖北省科技攻關(guān)項(xiàng)目等各類科研課題20余項(xiàng),公開發(fā)表學(xué)術(shù)論文60余篇,出版專著和主編教材各三部,領(lǐng)銜講授的《財(cái)政學(xué)》課程榮獲國(guó)家級(jí)精品課程。代表作主要有:《區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展與財(cái)政政策調(diào)控》(湖北人民出版社,2003)、《財(cái)政學(xué)原理》(中國(guó)財(cái)經(jīng)出版社,2005)、《國(guó)家預(yù)算管理》(中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007)、《公債學(xué)》(中國(guó)財(cái)經(jīng)出版社,2007)、《2007―2008中國(guó)地方財(cái)政發(fā)展報(bào)告:地方財(cái)政支出結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究》(經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2008)、“地方財(cái)政支出結(jié)構(gòu)優(yōu)化:理論模型與實(shí)證分析”(《財(cái)政研究》,2006.9)、“我國(guó)開征物業(yè)稅的若干思考”(《稅務(wù)研究》,2007.3)、“稅收法定主義與我國(guó)課稅權(quán)法治化建設(shè)”(《財(cái)政研究》,2007.5)、“公共財(cái)政的分析”(《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》,2007.10)、“財(cái)政體制與地方政府財(cái)政行為探討――基于治理‘土地財(cái)政’的視角”(《中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報(bào)》,2009.2)、“土地財(cái)政:緣由與出路”(《財(cái)政研究》,2010.1)。2009年度,學(xué)術(shù)論文“地方財(cái)政支出結(jié)構(gòu)優(yōu)化:理論模型與實(shí)證分析”獲湖北省人民政府頒發(fā)的第六屆湖北省社會(huì)科學(xué)優(yōu)秀成果獎(jiǎng)三等獎(jiǎng),研究報(bào)告“科學(xué)發(fā)展觀下湖北公共財(cái)政發(fā)展職能研究”獲湖北省人民政府頒發(fā)的湖北發(fā)展研究獎(jiǎng)(2006―2007年)三等獎(jiǎng),研究報(bào)告“本科生導(dǎo)師制度研究――基于中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)的實(shí)踐”獲湖北省人民政府頒發(fā)的湖北省教學(xué)成果獎(jiǎng)二等獎(jiǎng)。

篇(5)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；土地財(cái)政；房產(chǎn)稅

一、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控政策體系簡(jiǎn)介

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)主要有兩個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)；二是社會(huì)公平穩(wěn)定目標(biāo)。調(diào)控政策主要包括經(jīng)濟(jì)政策、行政政策及一些宣傳引導(dǎo)手段。通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策（主要是貨幣、財(cái)政政策等）進(jìn)行調(diào)節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計(jì)劃等）進(jìn)行管理和指導(dǎo)，同時(shí)配合信息宣傳活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)政策和行政政策各具特色，相互聯(lián)系，相互補(bǔ)充，共同構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策體系，如圖1所示。

在我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，經(jīng)濟(jì)政策主要包括貨幣政策、財(cái)政政策和土地政策。經(jīng)濟(jì)政策主要是通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的。供求關(guān)系決定價(jià)格是市場(chǎng)的基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)在運(yùn)行中也必然受到這一市場(chǎng)規(guī)律的支配。政府可以通過(guò)調(diào)節(jié)一些經(jīng)濟(jì)參數(shù)，如價(jià)格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費(fèi)者的需求，達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。行政政策的作用路徑不同于經(jīng)濟(jì)政策，其主要是針對(duì)開發(fā)商施加影響，不適用于一般消費(fèi)者。主要可以通過(guò)限制直接限制房?jī)r(jià)的方式，限制房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。現(xiàn)階段我國(guó)政府主要采取經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控，一般只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展時(shí)，才會(huì)采取行政政策手段。

二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策遇到的困境分析

近幾年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但效果不容樂(lè)觀。

可以看出，今年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格依然以強(qiáng)勁的勢(shì)頭持續(xù)走高，房?jī)r(jià)漲幅也隨調(diào)控政策起伏不定，很多調(diào)控政策的實(shí)施都只是起到暫時(shí)抑制房?jī)r(jià)的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個(gè)方面。

1.隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對(duì)城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國(guó)地少人多，房地產(chǎn)開發(fā)用地緊張。目前我國(guó)人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國(guó)人口基數(shù)大，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，本就捉襟見肘的土地供應(yīng)將更為緊張。這種情況導(dǎo)致土地價(jià)格大幅上漲，繼而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。

2.我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)被設(shè)計(jì)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。我國(guó)現(xiàn)行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財(cái)政收入。因此，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)和財(cái)政收入。2012年前11個(gè)月，我國(guó)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額達(dá)1.18萬(wàn)億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國(guó)所有城市，2012年全國(guó)地方政府的土地財(cái)政總收入可能會(huì)比2011年減少上萬(wàn)億。這樣，各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方，因此地方政府在實(shí)施調(diào)控政策時(shí)的積極性不強(qiáng)，執(zhí)行力度不大，這對(duì)調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)公平穩(wěn)定雙重目標(biāo)追求下，政府往往更注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其結(jié)果必然造成地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房?jī)r(jià)的不斷推高。

3.我國(guó)貧富差距懸殊，目前政府房產(chǎn)業(yè)稅收政策不完善。我國(guó)目前最貧困人口約占總?cè)丝?0%，但他們占收入或消費(fèi)的份額卻只有4.7%，然而占總?cè)丝?0%的最富裕人口所占收入或消費(fèi)的份額卻高達(dá)50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會(huì)大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經(jīng)濟(jì)起點(diǎn)提高。對(duì)于富人來(lái)說(shuō)買房本不差錢，一次性全額付款也沒關(guān)系，而對(duì)于窮人來(lái)說(shuō)，高額的首付和高的房貸利率對(duì)其構(gòu)成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購(gòu)房壓力，導(dǎo)致更多的人買不起房。變相的給了少數(shù)富人買更多房子的機(jī)會(huì)。至于通過(guò)征收二手房交易稅來(lái)抑制房?jī)r(jià)的政策就更收效甚微了。價(jià)格由供求關(guān)系決定，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。此時(shí)征收交易稅對(duì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)毫無(wú)影響，市場(chǎng)的力量會(huì)導(dǎo)致賣方完全稅收轉(zhuǎn)嫁給下家。這樣，相當(dāng)于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進(jìn)一步促使了我國(guó)居民收入差距的擴(kuò)大。

4.部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀設(shè)計(jì)，產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。一些房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)計(jì)初衷是為了抑制“投機(jī)型需求”，但忽視了政策對(duì)房地產(chǎn)供給的巨大負(fù)面作用。例如在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款被限制，這大大阻礙了房地產(chǎn)供應(yīng)商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放，這導(dǎo)致2011年因缺少資金而破產(chǎn)退市的房地產(chǎn)公司多達(dá)6000多家。近幾年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍將是住房?jī)r(jià)格的最有力支撐。人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)緊缺的預(yù)期將不會(huì)變化，房?jī)r(jià)上漲壓力依然很大。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)本應(yīng)該是這樣一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)：既能使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到規(guī)模效率，又可以使其性價(jià)比在比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)中提升。然而，隨著調(diào)一些控政策的實(shí)施，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)洗盤嚴(yán)重，已初步形成寡頭壟斷的市場(chǎng)格局。一些大的房地產(chǎn)開發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國(guó)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源壟斷。

三、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達(dá)國(guó)家都有像中國(guó)現(xiàn)階段一樣去依靠土地財(cái)政，千方百計(jì)地去抬高地價(jià)賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)和財(cái)政收入。但國(guó)外主要通過(guò)對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入。國(guó)外中央政府限制地方政府對(duì)土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性，又能在一定程度上保護(hù)耕地，使地方政府轉(zhuǎn)向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，土地征稅制度的改革，對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機(jī)性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機(jī)，降低房?jī)r(jià)的作用。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可以借鑒新加坡、德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，合理規(guī)劃房地產(chǎn)用地，以開發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，提高土地的配置效率，堅(jiān)持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂(lè)業(yè)的需要。

2.逐步改革地方政府績(jī)效評(píng)估體系。重視對(duì)社會(huì)公平目標(biāo)的追求，建立更科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系。同時(shí)，實(shí)施對(duì)地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)責(zé)制把控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)強(qiáng)化對(duì)地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。

3.加快對(duì)現(xiàn)有稅制的改革，設(shè)計(jì)更合理的房地產(chǎn)業(yè)稅制。房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求為主要目標(biāo)。對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，征收房產(chǎn)稅是一種長(zhǎng)期有效的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開征能大大增加以投資為目的消費(fèi)者的稅收負(fù)擔(dān)，從而有效的抑制投機(jī)性需求。這種調(diào)控方式可以長(zhǎng)期留存，并通過(guò)稅率的調(diào)整來(lái)收緊或放松。我國(guó)目前已在上海和重慶部分地區(qū)開展征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，且已取得了初步成效，當(dāng)然也發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題。因此，要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍、稅率多少、房屋等級(jí)的界定、房屋的價(jià)值評(píng)估一些列問(wèn)題，組織專家學(xué)者進(jìn)一步探討并進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定，逐步去完善房地產(chǎn)稅制度。

此外，還應(yīng)建立健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行政法律法規(guī)，切實(shí)保障房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。并通過(guò)信息宣傳，輿論引導(dǎo)等手段使政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]金海燕.我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運(yùn)行過(guò)程研究.哈爾濱工業(yè)大學(xué)博士論文.2008（9）

[2]王兵.關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的思考[J].科技信息（科學(xué)教研）.2007（15）

[3]余凱.中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難點(diǎn)問(wèn)題和對(duì)策研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2013（4）

[4]周中元.國(guó)外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì).2007（1）

篇(6)

[論文摘要]批量評(píng)估采用統(tǒng)一的模型和標(biāo)準(zhǔn)，能夠在短時(shí)間內(nèi)低成本、高效率地完成大規(guī)模的目標(biāo)對(duì)象評(píng)估，達(dá)到效率和公平的統(tǒng)一。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推進(jìn)，在研究批量評(píng)估的相關(guān)理論基礎(chǔ)上，探討如何建立批量評(píng)估系統(tǒng)，成為目前中國(guó)的新課題。

一、批量評(píng)估技術(shù)的發(fā)展現(xiàn)狀

批量評(píng)估（Mass Appraisal/Valuation）的產(chǎn)生始于從價(jià)稅評(píng)估[4]中對(duì)一致性和統(tǒng)一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard發(fā)表了《反饋模型在不動(dòng)產(chǎn)自動(dòng)評(píng)估中的應(yīng)用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自動(dòng)評(píng)估的概念，其認(rèn)為評(píng)估管理的目的不僅僅是評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確，更重要的是要使納稅人認(rèn)為自己是被公平對(duì)待的。

二、批量評(píng)估的基本理論

批量評(píng)估（Mass Appraisal/Valuation）指在給定時(shí)間，使用標(biāo)準(zhǔn)方法，采用共同的數(shù)據(jù)，并考慮統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的對(duì)一系列房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程。

（一）批量評(píng)估的理論基礎(chǔ)

從價(jià)值評(píng)估原理上看，批量評(píng)估系統(tǒng)是運(yùn)用價(jià)值評(píng)估基本方法，依據(jù)財(cái)產(chǎn)特征或跟蹤財(cái)產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間變化的趨勢(shì)，結(jié)合多元回歸等數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等對(duì)系列房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)方法系統(tǒng)。批量評(píng)估根據(jù)所評(píng)估群體資產(chǎn)的特征，一般選擇適當(dāng)?shù)某杀痉ā⑹袌?chǎng)比較法或收益法作為模型設(shè)定層次，再根據(jù)所選擇的模型和所能獲得的數(shù)據(jù)，選擇數(shù)理計(jì)量方法獲得模型設(shè)定的系數(shù)，進(jìn)而再推廣應(yīng)用到大批量資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。

（二）批量評(píng)估應(yīng)用的前提條件

由于批量評(píng)估技術(shù)著重保留了影響其價(jià)值的重要的、特殊的因素，忽略了評(píng)估對(duì)象的一些特殊差異，因此，批量評(píng)估的應(yīng)用必須滿足以下前提條件：

1．相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公正透明；買賣雙方力量對(duì)比比較均衡，行為理性；房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)爆炸式上漲或快速下跌；市場(chǎng)交易活躍，成交量大等等。

2．完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持。一般而言，評(píng)稅系統(tǒng)中考慮因素越多，評(píng)估結(jié)果相對(duì)越準(zhǔn)確。但這需要完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持，如果不能獲得大樣本的、影響房地產(chǎn)價(jià)格的參數(shù)體系的支撐，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性會(huì)大打折扣。

3．合理的房地產(chǎn)分類。批量評(píng)估技術(shù)是分類分區(qū)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)實(shí)體因素進(jìn)行修正，如果實(shí)體因素相差太大，基準(zhǔn)價(jià)格必定沒有代表性，因此，批量評(píng)估技術(shù)適用于使用功能一致、實(shí)體因素基本相同的房地產(chǎn)。在批量評(píng)估技術(shù)應(yīng)用前，應(yīng)先對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類，分類制定批量評(píng)估體系。對(duì)于評(píng)稅區(qū)域內(nèi)的一些特殊房地產(chǎn)，應(yīng)該采用個(gè)案評(píng)稅的方法。

4．合理的評(píng)估分區(qū)。不同地段、區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平表現(xiàn)具有明顯差異，在房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值通過(guò)區(qū)位劃分來(lái)反映不同區(qū)段房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異，作為應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)。為適應(yīng)房地產(chǎn)稅征管需要，一般以地區(qū)行政管轄區(qū)域界線為邊界，在區(qū)域內(nèi)主要以區(qū)位地段的同類房地產(chǎn)的平均市場(chǎng)價(jià)格水平為標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

（三）批量評(píng)估的步驟

專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則認(rèn)為批量評(píng)估的步驟包括如下7個(gè)[5]：（1）確立要評(píng)估的財(cái)產(chǎn)。要求對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行定義和基本描述。（2）根據(jù)使用于財(cái)產(chǎn)的一貫行為定義市場(chǎng)區(qū)域。（3）確認(rèn)影響價(jià)值形成的特征。（4）建立模型。（5）校準(zhǔn)模型。（6）將模型中反映出來(lái)的結(jié)論應(yīng)用于被評(píng)估財(cái)產(chǎn)的特征中，即利用經(jīng)檢驗(yàn)通過(guò)的模型結(jié)論對(duì)批量財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。（7）檢查批量評(píng)估的結(jié)果，確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的財(cái)產(chǎn)需仔細(xì)地復(fù)查。

（四）批量評(píng)估系統(tǒng)的構(gòu)成

一般而言，用于稅基評(píng)估的批量評(píng)估系統(tǒng)包括5個(gè)子系統(tǒng)：

1．?dāng)?shù)據(jù)收集與管理系統(tǒng)。負(fù)責(zé)批量評(píng)估系統(tǒng)所需要的數(shù)據(jù)的收集、審核、保存、維護(hù)和管理等工作。

2．評(píng)估系統(tǒng)。負(fù)責(zé)根據(jù)所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)類型以及不動(dòng)產(chǎn)所處區(qū)域及所要采用的評(píng)估方法，采用不同的專業(yè)評(píng)估軟件、模型對(duì)目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

3．業(yè)績(jī)分析系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅及評(píng)估的表現(xiàn)進(jìn)行分析，進(jìn)一步確定是否進(jìn)行重新評(píng)估以及對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行辯護(hù)。

4．管理支持系統(tǒng)。負(fù)責(zé)為財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估提供各種自動(dòng)化的支持。

5．訴訟系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對(duì)稅基評(píng)估中出現(xiàn)的各種爭(zhēng)端訴訟等進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

三、我國(guó)批量評(píng)估的應(yīng)用展望

（一）制定稅基評(píng)估相關(guān)的法律制度

建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估架構(gòu)，關(guān)鍵在于相關(guān)法律制度的建設(shè)。目前我國(guó)有關(guān)評(píng)估的立法還不健全，有關(guān)稅基評(píng)估的立法更是尚未起步。稅基評(píng)估不僅是評(píng)估本身需要立法，與之相關(guān)的一系列評(píng)估過(guò)程、后繼程序都需要立法上的支持。通過(guò)立法規(guī)定什么時(shí)候進(jìn)行評(píng)估、怎樣評(píng)估、評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是什么，規(guī)定稅基、稅率以及由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)評(píng)估工作，由誰(shuí)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查等，是十分必要的。

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（IVS）的不動(dòng)產(chǎn)稅批量評(píng)估準(zhǔn)則中就認(rèn)為定義、支持并保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)體系是財(cái)產(chǎn)稅體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必要因素之一。

（二）建立健全稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)

稅基評(píng)估是否能實(shí)行、批量評(píng)估系統(tǒng)能否成功建立以及評(píng)估結(jié)果能否為公眾和政府接受，評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的質(zhì)量至關(guān)重要。因此，不動(dòng)產(chǎn)稅批量評(píng)估的基礎(chǔ)首先就要保證一個(gè)翔實(shí)的稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)的建立。不僅要搜集物業(yè)的基本信息，還要收集市場(chǎng)信息。并能建立配套的信息管理系統(tǒng)，通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)把房地產(chǎn)信息相連接，為實(shí)現(xiàn)稅基評(píng)估提供基礎(chǔ)。在這個(gè)過(guò)程中，需要政府國(guó)土、房管、稅收等多部門之間的交流與合作，實(shí)現(xiàn)信息共享。

（三）建立評(píng)估爭(zhēng)議處理制度

一個(gè)成功的稅基評(píng)估必須包括爭(zhēng)議處理制度，其基本要求是要建立透明化、規(guī)范化、法制化的爭(zhēng)議處理程序，并通過(guò)及時(shí)通知與充分考慮各方申訴和受理行為時(shí)間以保持良好的公共關(guān)系。建立物業(yè)稅稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理制度，就要注重對(duì)不同性質(zhì)的爭(zhēng)議內(nèi)容區(qū)別對(duì)待，實(shí)行逐級(jí)遞進(jìn)的申訴受理層次。區(qū)分不同性質(zhì)的爭(zhēng)議可以有效引導(dǎo)業(yè)主，方便爭(zhēng)議的解決，也能在一定程度上確保稅額的征繳。同時(shí)利用從簡(jiǎn)單、非正式的溝通到正式的逐級(jí)提高關(guān)注程度、逐級(jí)受理不同復(fù)雜程度的申訴，力求減少最終進(jìn)入最高級(jí)別的上訴的案件數(shù)量，有利于提高受理案件的質(zhì)量，節(jié)約處理成本。

（四）培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人才

進(jìn)行房地產(chǎn)稅基評(píng)估在我國(guó)是一個(gè)嘗試，其中涉及房地產(chǎn)稅收理論、房地產(chǎn)評(píng)估、數(shù)理統(tǒng)計(jì)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、地理信息技術(shù)等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)和技術(shù)。這都需要大量的具備上述一種或多種專業(yè)知識(shí)背景的專業(yè)型人才。因此可以利用國(guó)際、國(guó)內(nèi)的各種資源，采取多種方式，著力培養(yǎng)適應(yīng)房地產(chǎn)稅制改革工作需要的專業(yè)型人才。一方面，可以與國(guó)際專業(yè)性組織合作或與在房地產(chǎn)稅方面具有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的政府機(jī)構(gòu)合作。另一方面，可以組織工作人員到上述機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作學(xué)習(xí)，請(qǐng)他們?yōu)槲覀兣囵B(yǎng)人才。另外，還可以充分利用國(guó)內(nèi)的大學(xué)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的專家資源，進(jìn)行溝通協(xié)作。

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篇(7)

【論文摘要】住房問(wèn)題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的熱點(diǎn)問(wèn)題，也是重大的 社會(huì) 問(wèn)題和 政治 問(wèn)題。解決好城市中低收入群體的住房問(wèn)題，是城鎮(zhèn)住房的重點(diǎn)和難點(diǎn)，也是政府的重要職責(zé)和住房政策的主體目標(biāo)，各國(guó)政府在城鎮(zhèn)居民住房保障制度方面都進(jìn)行了積極探索。學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)加快完善我國(guó)的住房保障制度有著重大的啟迪意義。

住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和 公共 產(chǎn)品兩種特征屬性，是一種基本的社會(huì)保障品，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的標(biāo)志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無(wú)力通過(guò) 市場(chǎng) 機(jī)制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平與正義，構(gòu)建和諧社會(huì)，必須切實(shí)做好中低收入人群的住房保障工作。經(jīng)過(guò)多年來(lái)的改革與實(shí)踐，我國(guó)已經(jīng)初步建立起了以 經(jīng)濟(jì) 適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障制度。自去年8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來(lái)，住房保障問(wèn)題被提到了空前的高度。國(guó)家接連出臺(tái)了《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房 管理 辦法》以及《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)保障性住房的建設(shè)規(guī)模做出了明確要求，力度頗大。除了國(guó)家所明確要求的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，很多地方還積極嘗試、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國(guó)家政治制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素制約，但是其中規(guī)律性的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)完善我國(guó)住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國(guó)、日本、新加坡三個(gè)國(guó)家進(jìn)行比較分析。

一、國(guó)外住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)及做法

1、美國(guó)

美國(guó)在住房保障方面最具特色的是通過(guò)立法保障來(lái)實(shí)施各項(xiàng)措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問(wèn)題，先后通過(guò)了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》等，對(duì)住房保障做了相應(yīng)的規(guī)定。

美國(guó)住房保障內(nèi)容可以概括為六方面。一是擴(kuò)大房屋抵押貸款 保險(xiǎn) 。除少數(shù)富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房?jī)r(jià)25%現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向 銀行 和放款協(xié)會(huì)尋求貸款。二是提供較低租金公房。 《住房法》規(guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。 《國(guó)民住宅法》規(guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵(lì)私人 投資 低收入家庭公寓住宅建設(shè)，建成后的住房將優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計(jì)劃喪失住所的家庭。四是提供房租補(bǔ)貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可 申請(qǐng) 此項(xiàng)補(bǔ)貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。六是禁止住房中的種族歧視。

發(fā)達(dá)的房地產(chǎn) 金融 是美國(guó)住房保障的制度基礎(chǔ)。美國(guó)的各類 金融機(jī)構(gòu) 積極地參與住房建設(shè)，其私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款，特別是個(gè)人住房抵押貸款，大多數(shù)人購(gòu)房往往通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款來(lái)支付房款。另外，美國(guó)政府還采取了一系列優(yōu)惠措施鼓勵(lì)個(gè)人買房，如對(duì)購(gòu)買住房實(shí)行貼息貸款和貸款擔(dān)保、采取減稅政策等。

2、日本

二戰(zhàn)結(jié)束后，日本住房短缺達(dá)420萬(wàn)戶，約2000萬(wàn)人無(wú)房可住，占到當(dāng)時(shí) 人口 的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》。此后日本政府又陸續(xù)制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過(guò)建立健全住房保障的法規(guī)，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。

其住房保障措施主要包括三個(gè)方面。一是以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。日本銀行為促進(jìn)企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國(guó)銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購(gòu)置。政府曾舉辦一種50萬(wàn)日元以內(nèi)的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲(chǔ)蓄”，在不動(dòng)產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)稅等方面對(duì)住宅用地實(shí)行優(yōu)惠。三是建立健全公營(yíng)住宅體系。日本公營(yíng)住宅體系在解決低收入家庭住房問(wèn)題上發(fā)揮了重要作用，其運(yùn)作的核心在于一切建立在公營(yíng)住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)、制定多檔次房租水平，以及國(guó)家對(duì)公營(yíng)住宅保持相對(duì)穩(wěn)定的資金投入。由于申請(qǐng)這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營(yíng)住宅需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。1996年日本對(duì)《公營(yíng)住宅法》進(jìn)行了修改，提出公營(yíng)住宅房源新思路，即：由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營(yíng)住宅，由地方公共團(tuán)體收購(gòu)民間住宅，由地方公共團(tuán)體租用民間住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干預(yù)和介入程度很大，可以說(shuō)新加坡的住房保障體制是計(jì)劃和市場(chǎng)相結(jié)合的典范。

其住房保障制度具有許多特色。一是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的規(guī)劃、開發(fā)和管理，并把實(shí)行“居者有其屋”當(dāng)作國(guó)策。二是實(shí)行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，經(jīng)過(guò)發(fā)展和完善，中央公積金制度己經(jīng)成為新加坡的基本社會(huì)制

度之一，涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、 教育 、 投資 等 社會(huì) 生活的各個(gè)方面，是一種綜合的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。三是分級(jí)提供公有住宅補(bǔ)貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來(lái)確定享受住房保障水平。在住房短缺時(shí)期，政府規(guī)定只有月收入不超過(guò)800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼也采用分級(jí)的辦法，例如：一室一套，政府補(bǔ)貼1/3；三室一套，政府只補(bǔ)貼5%；四室一套，政府不僅沒有補(bǔ)貼，而且按 成本 價(jià)加5%的利潤(rùn)；五室一套，政府按成本價(jià)加15%的利潤(rùn)。四是公有住宅的合理配售政策。為確保 公共 住房的可承受性，房屋發(fā)展局根據(jù)中低收入居民的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力來(lái)確定組屋的價(jià)格，在社會(huì)發(fā)展的不同階段，歷經(jīng)了低于成本價(jià)、成本價(jià)和略高于成本價(jià)的調(diào)整過(guò)程，并逐漸形成較為合理的定購(gòu)制度。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

從以上住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)和做法來(lái)看，我國(guó)應(yīng)在結(jié)合實(shí)際的基礎(chǔ)上按照統(tǒng)籌規(guī)劃、 市場(chǎng) 導(dǎo)向、適度保障、動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。

1、盡快建立完善的住房保障 法律 體系

自2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出要“加快建立適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度” 以來(lái)，我國(guó)至今僅出臺(tái)了《廉租住房 管理 辦法》和《 經(jīng)濟(jì) 適用住房管理辦法》兩部全國(guó)性的政策法規(guī)文件，尚無(wú)全國(guó)性的住房保障法律法規(guī)問(wèn)世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應(yīng)盡快制定出符合我國(guó)國(guó)情的相關(guān)住房保障法規(guī)，從法律上對(duì)我國(guó)住房保障的目標(biāo)、框架和保障對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、范圍、資金來(lái)源及機(jī)構(gòu)設(shè)置等作出明文規(guī)定。各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的住房保障法規(guī)，并針對(duì)住房保障的不同對(duì)象，提供多種不同方式的住房保障。

2、健全以政府為主體的住房保障體系

由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場(chǎng)所存在的缺陷，只依賴市場(chǎng)機(jī)制難以解決為數(shù)眾多的中低收入群體的住房問(wèn)題。政府作為一國(guó)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)者和政策的制定者，擔(dān)負(fù)著促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展的職責(zé)，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體，并應(yīng)自覺、主動(dòng)承擔(dān)起住房保障的各項(xiàng)職責(zé)。同時(shí)，改變當(dāng)前的政績(jī)考核機(jī)制，建立一個(gè)涵蓋政府各項(xiàng)職能的科學(xué)的指標(biāo)體系，著重凸現(xiàn)政府的 公共管理 與社會(huì)保障職能，住房保障制度的落實(shí)情況應(yīng)該成為其中的一個(gè)重要指標(biāo)。

3、建立健全廉租住房制度

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際來(lái)看，廉租房的建設(shè)和制度完善應(yīng)該成為當(dāng)前我國(guó)住房保障制度的核心。在我國(guó)廉租住房制度實(shí)施中，存在著門檻過(guò)高、覆蓋范圍過(guò)低、資金瓶頸等問(wèn)題。以國(guó)內(nèi)廉租住房制度實(shí)施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分別為7平方米和600元/月，累計(jì)受益家庭僅3萬(wàn)戶左右，占家庭總戶數(shù)比例不足1%。

首先，有必要加快放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，擴(kuò)大廉租住房對(duì)象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡保”。其次，拓展廉租房來(lái)源，拓寬廉租房建設(shè)資金 融資 渠道，解決資金瓶頸問(wèn)題。其中，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)擴(kuò)建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進(jìn)入退出機(jī)制，加強(qiáng)廉租房分配的監(jiān)督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時(shí)，就應(yīng)該立即搬出原廉租住房；未達(dá)到中等收入水平，也應(yīng)該按照收入增長(zhǎng)適當(dāng)調(diào)整租金水平。

4、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度

經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決困難家庭住房問(wèn)題的重要途徑，但目前在經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施過(guò)程中還有很多亟待完善之處。如政策實(shí)施監(jiān)管不力、享受對(duì)象界定不明、資格審查不嚴(yán)等等，出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用住房”的怪現(xiàn)象，使政策實(shí)施效果大打折扣。必須針對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)一步完善政策措施。一是明確保障對(duì)象。要明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對(duì)象相銜接，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。二是依法嚴(yán)格監(jiān)管。關(guān)鍵要加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，提高供應(yīng)和管理的透明度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)審核、輪候、公示等各項(xiàng)制度，嚴(yán)格執(zhí)行60平米左右的小戶型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)全社會(huì)監(jiān)督。三是完善退出機(jī)制。鼓勵(lì)條件改善的家庭在補(bǔ)交必要的土地出讓差價(jià)后出售經(jīng)濟(jì)適用住房，政府優(yōu)先回購(gòu)用于補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)適用住房房源。限價(jià)房可比照經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施。

5、綜合運(yùn)用各種配套手段

（1） 稅收 政策 。即運(yùn)用各種稅收手段支持住房保障體系的建設(shè)。如適當(dāng)減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅和適時(shí)出臺(tái)物業(yè)稅等，以期達(dá)到“正稅、明租、清費(fèi)”的目標(biāo)。

（2）補(bǔ)貼手段。目前我國(guó)各地享有住房補(bǔ)貼的 人口 比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應(yīng)把對(duì)保障性住房的建設(shè)補(bǔ)貼逐步轉(zhuǎn)化為對(duì)中低收入家庭的直接貨幣補(bǔ)貼，變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，變補(bǔ)“磚頭”為補(bǔ)“人頭”。這樣可以大大提高補(bǔ)貼資金效率，使補(bǔ)貼無(wú)法產(chǎn)生對(duì)高收入家庭的溢

出效應(yīng)，減少補(bǔ)貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問(wèn)題。

（3） 金融 配套措施。在目前的住房公積金制度基礎(chǔ)上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對(duì)住房建設(shè)和住房消費(fèi)的支持力度。適當(dāng)提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，吸收外資和民間資本組建住房 銀行 ，開辦住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個(gè)人住房抵押貸款 證券 化，建立住房貸款擔(dān)保制度。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 張庭偉：美國(guó)住房政策的演變及借鑒[j].中外房地產(chǎn)報(bào)道，2001（7）.