序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業管理的范疇范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

1、物業管理公司沒有實權。但是卻是承擔責任的主體

按照相關的規定，一個地方的生活基本設施，比如供水、供電以及通訊等這些屬于公用事業范疇的事項在本質上并不屬于物業管理的范疇，但是由于許多客觀原因，能夠更好地管理，導致物業代替公用事業做了許多不屬于物業管理的工作，比如電費水費的代繳代扣，水、電線的安裝維護等等，這些工作對于物業來說是沒有任何報酬的。久而久之，很多業主都認為這些工作都是物業分內的事情，一旦發生故障就會找到物業，物業就為此擔責，在公眾的心中留下不好的印象，而背后的公用事業卻不受其影響

2、在物業糾紛中，公用事業占據主動權

筆者在對公用事業行規的調查中發現，在一條“違約責任”中，全部責任都是“對方”承擔，而自身卻沒有任何的責任。也就是說，當公用事業和物業管理公司有矛盾沖突的情況下，通常是公用事業占據主動權。比如在一些供電局線路工程施工的過程中，由于操作不當，導致變頻泵損壞，客觀來說，這應該屬于供電局該承擔的責任，但是實際上并非如此，他們會說他們對企業沒有賠償的責任。在公眾的眼中，物業管理只是一些企業，而公用事業代表的政府。除此之外，由于市面上各個物業之間的競爭非常激烈，導致物業和公用事業之間的地位不平等，持有的信息也有很大出入。當兩者共同處于一個矛盾中時，物業自然而然就處于弱勢。

3、監督機制不健全

我國當前公用事業和物業之間的矛盾深化，客觀來說，就是國家對公用事業的監督機制有缺陷。由于公用事業代表的是政府，很多所謂的監督也僅僅停留在形式上，而沒有進行深入的追究。同時，也沒有健全和完善的法律制度要求公用事業定期地公開權力行使范圍、責任以及義務等，導致公用事業和物業管理之間的霸王條款橫生，阻礙了物業的發展。

二、構筑物業管理和公用事業之間的新型關系

長期以來，公用事業和物業管理之間形成了巨大的矛盾，主要包括：權利和義務不對等、物業的管理職能削弱、責任不清、公用事業的壟斷地位、監督制度不健全以及公眾心中的物業管理形象的惡化。這些都是導致物業不能取得長足發展的主要原因。所以在實踐過程中，要充分利用法律法規完善和調整兩者之間的關系，開創公用事業和物業管理的新格局。

1、充分利用《國務院物業管理條例》開創新型關系

《國務院物業管理條例》明確地說明公用事業和業主，公用事業和物業管理之間的關系。首先，兩者的責權分明，物業管理不用再給公用事業“背黑鍋”，而是嚴格按照相應的權利和義務進行責任的劃分；其次，物業管理將不再無條件地對相關管道和線路的維修和維護，也不再向用戶代扣代繳相應的費用，而是要求公用事業對相關管道和線路的維修保養及相關費用的收取，進而明確各自的責任；最后，由于物業管理區域中相關的基礎設備的直接受益者是業主，在有糾紛出現時，業主需和公用事業單位直接協商，避免了物業管理公司的“不作為”現象發生。

2、構建公用事業和業戶之間合同的新型關系

公用事業單位向業戶提供服務，業戶向公用事業單位繳納相應的費用，雙方構成買賣關系。因此，利用合同建立起互惠互利的買賣關系，而不是管理與被管理的關系。有風險發生，雙方都應該積極主動的承擔自身的責任，摒棄當前普遍使用的格式合同，隱形霸王條款等，維護雙方的合法權益。所以，構建公用事業和業戶之間的合同新型關系，不僅有利于公用事業和業戶之間的關系，同時也避免了物業在這中間的尷尬位置。

3、構建公用事業和物業管理之間委托和被委托的關系

在傳統的公用事業和物業之間的關系中，物業管理通常是無償向公用事業履行一些業義務，不僅自身沒有保障，而且當有糾紛發生的時候，物業還會承擔相應的責任。在《國務院物業管理條例》中明確地指出，公用事業和物業管理沒有直接的關系。但是鑒于兩者的工作范圍和服務對象存在交叉，而物業管理又是公用事業的一部分，故可以構建委托和被委托的關系，就能夠更好的避免“持強凌弱”的現象發生，從而構建公用事業和物業管理之間的和諧關系。

三、結語

篇(2)

關鍵詞：物業；物業服務；物業收費

隨著房地產綜合開發的崛起、改革開放的深化、生活水平的提高，物業管理在我國產生、并逐漸發展是個必然過程。作為一種高度集中的企業化、社會化、專業化的管理模式，在發展過程中其職能不斷深化，內容越來越豐富，手段越來越先進。然而，在實踐中物業管理收費難的問題始終制約著物業管理企業界及物業管理行業的健康發展。因此，如何解決物業管理收費問題，真正做到既能保護物業業主或使用人的合法權益，也能促進物業管理企業和物業管理行業的健康發展，已經成為一個亟待解決的重要問題。可以說，物業行業前途光明但是道路曲折。

一、相關概念

（一）物業的內涵。“物業”一詞源于港澳臺地區及東南亞國家，是由英語“Estate”或“Property”翻譯而來的，含義是“財產、資產、擁有物”，是一個廣義的范疇。而現實中，我們所說的物業是一種狹義的范疇。狹義的物業是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套的設備、設施和場地。

（二）物業管理的含義。物業管理是一種和房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合管理，是與隨著住房制度改革的推進而形成的產權多元化格局相銜接的統一管理。

（三）物業服務收費。物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業管理服務收費分為三部分：公共收費、公共代辦收費和特約收費。（1）公共是物業管理企業面向所有業主或使用人提供的最基本的管理與服務，其基本項目包括：房屋修繕裝修及其管理、房屋設備設施的管理、環境衛生管理、綠化管理、治安消防管理、小區內道路車輛管理等，其費用構成包括物業管理企業員工工資及福利費、公用設備設施的維修養護費、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、固定資產折舊費、稅金和利潤等9項因素；（2）公眾代辦費是物業管理企業為業主或使用人代繳水、電、煤氣費等而進行服務所收取的費用；（3）特約服務費是為滿足物業產權人、使用人的個別需求，物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容質量與收費標準公布，當業主或使用人需要這種服務時，接受其委托而提供服務所收取的費用。主要包括交通工具保管和應業主要求所提供的搬家、運送液化氣瓶、煤炭等勞務費用；個人家電、辦公設備、戶內水電管線設備、儀表的維修、報刊信函收遞分發等費用。

（四）物業服務收費原則。根據2004年1月1日下發的《物業服務收費管理辦法》的規定，物業管理收費原則為“合理公開，收費與服務水平相適應”。

二、物業管理收費難的原因分析

（一）物業服務與承諾不符。筆者認為，物業收費難最主要的原因在于物業公司的服務與承諾不符。目前，大部分物業公司都屬于“建管一家”型，或者“投標中的”型。第一種情形下，開放商為了能夠更好地銷售住房，給購房者提出很多項優厚的服務承諾，當這些潛在的業主變成真正的業主后，發現物業的服務與之前的相差甚遠，不愿意繳納物業管理費；第二種情形下，物業公司為了能夠中標，提出的服務承諾都是物美價廉，等真正入主之后，也不能達到承諾的標準，導致業主憤憤不平，不相信物業公司，抵制繳費。

（二）物業有償消費觀念落后。目前，整個社會對物業管理的認識還處在一個較低水平，人們普遍對這個新興的行業不很了解，許多業主尚未樹立物業有償消費觀念。有位業主到物業質問，我住我的房，憑什么給你們交錢。客服主管解釋說，工作人員的工資、基礎設施的維護都是需要從物業費中出的。業主喊道，我又沒有用過這些基礎設施，憑什么要我交錢，你們說不通我。在“分房修房靠單位”傳統觀念的影響下，人們還沒有形成要花錢買物業管理消費的觀念和習慣——既希望享受服務，又不愿意交納相應的費用。另外，物業行業不同于其他服務行業，這種先服務后收費的方式，本身就使得物業收費處于被動局面。園區中的某些業主還沒有形成一種像繳納水電費那樣的習慣，沒有認識到物業管理服務的必要性。好物業維護好樓盤，好物業增值好樓盤的觀念還沒有被大多數人接受。

（三）物業管理服務收費偏高。現代城市的許多小區，都盡力塑造出城市富人區或高尚社區的感覺，但事實證明，更多入住在這些小區的工薪階層，是“負人”，即大部分業主都是在負債的情形下入住的。而高層和小高層的存在，電梯的普遍使用，現代化通訊工具以及可視系統等都提高了物業收費的標準。負債入住以及物業費的偏高，是很多人抵制或延遲繳費的一個原因。

（四）物業管理的服務內容不明確。2007年筆者所在的小區發生一起小汽車丟失事件，由于是免費停車場，加之事件根源在于業主醉酒忘鎖車門，因此經法院宣判，此事件系業主自己的責任，物業公司不予負責。盡管如此，該業主仍以此為理由拒交物業費。這種認識表現出業主對物業管理企業所進行的服務和責任的主張上，隨意拓寬了物業管理的外延和內涵，從而對物業管理企業的責任要求超出了合理的范圍。

2004年1月1日出臺的《物業服務收費管理辦法》規定的收費原則為：合理公開，收費與服務水平相適應。物業的服務水平業主看得見，但是收費標準業主卻看不見。這必定會引起業主的猜疑和不信任，無益于雙方的溝通，增加了收費的難度。

轉貼于

三、物業管理收費難的解決對策

（一）物業公司應質價相符。如果屬于建管一家的情形，物業管理的早期介入可以有效避免工程質量的遺留問題，在公共設施的建設上物業公司也可以根據業主需求，提出更加合理化的建議。然而，現實的情形是很多物業公司的前期介入也只是在走形式。這樣的物業管理企業往往不進行嚴格承接驗收，稀里糊涂就接管過來。筆者認為，我們可以借鑒近鄰日本的做法。日本政府就非常重視早期介入的作用。他們要求在房屋銷售時，一定要確定物業管理單位。實際上，物業管理公司在房屋設計、規劃階段已經介入，另外在房屋出售時，物業管理公司也已經制定出20年的維修養護計劃。我們要求物業公司早期介入的工作重點是制訂《工程服務計劃》，其包括：對建安工程、附屬工程和室外工程進行補充設計漏項、完善使用功能；優化系統設計、完善設計細節；對綠化設計和變更設計進行審核補充設計；參與房屋建筑設備和電氣設備的選型；對封建結構、隱蔽工程、裝飾裝修、設備安裝和系統調試進行工程監理。最后，必須嚴把承接驗收關，在承接驗收中必須分清開發建設單位與物業管理企業的責任，特別對于物業共用部件、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會移交承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任由開發單位負責解決，切不可忽視承接驗收的環節，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。對于投標選中的物業公司，應該本著誠信為本的精神，做出的承諾要努力踐行，如果不能真正實現，可以自己降低物業費收費標準，使得收費與服務相符。

（二）加大宣傳力度。為使業主和物業公司建立良好和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，物業管理公司應對業主加強物業法律法規、物業管理知識宣傳。在日常的管理中利用不同的宣傳形式，如使用公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳。物業公司還可以根據業主的特點，不定期組織物業管理的相關知識的宣傳活動，與業主互動交流，使業主對物業管理企業的運作、物業服務費的構成及相關法律法規有更直觀、更清晰的認識，并逐漸樹立起正確的物業消費觀念和物業消費意識，讓他們切身體會到他們才是物業管理的最大受益者。物業管理公司要以更良好的管理與服務讓廣大居民切實感到物業管理所帶來的變化，從而喚起他們的參與意識。此外，在收費問題上，要使各級政府部門認識到此事事關物業管理行業的生存發展。只有政府、物業管理公司、業主共同提高認識，才能真正解決物業管理收費的難題。

（三）制定合理的價格標準，對低收入者適當補貼。首先，對不同的住宅區根據居民的不同情況，制定合理的物業費標準，與業主協商確定，明碼標價，力爭達到業主與物業公司的雙贏。同時，國家對一些收入很低確實交不起物業費的貧困戶，要制定像廉租房、公房租金減免那樣的減免補貼政策及具體標準，物業公司在不損害其他業主利益的前提下，適當降低例如回遷戶的物業費，使交不起物業費的貧困戶的物業費也能有一個合理的解決途徑。

（四）增強物業管理服務費收支的透明度。我國在2006年提出物業費公開這個服務理念。事實上，增強物業管理服務費收支情況的透明度，是業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有知道物業管理服務費用在什么地方，花到哪里的去的權利。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。因此，可以推行綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣等均不能使用。這樣不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且也是保障居民消費應收盡收的好辦法。

四、總結

現階段，我國的物業管理剛剛起步，業主有償消費的觀念還沒有確立，物業公司的服務往往難以滿足業主的要求，增加了物業收費的難度。筆者認為，改善物業收費難的問題，需要物業公司和業主共同努力，只有收費標準的透明，才能使現有問題得到更好的解決。

主要參考文獻

[1]趙秀池，譚善勇.物業管理實務[M].北京：中國林業出版社，2000.

篇(3)

經過三十多年的發展，廣州市作為我國物業管理行業的先行者，物業管理發展取得了巨大成就。新建商品房社區均納入了物業管理范疇，老舊社區2008年底實現全市老城區物業管理全面覆蓋，極大地提升了老城區治安、衛生、環保等的水平。廣州市老舊社區中，大部分實行的是簡易型物業管理和專業化物業管理相混合以及單純的簡易型物業管理模式，僅有極少數老舊社區實行專業化物業管理模式。以越秀區為例，簡易型物業管理社區49個，混合物業管理社區個數208個，專業化物業管理社區19個。引入物業管理，有效地改善了老舊社區的社會治安、居民居住環境和生活質量，警力資源消耗和市政管理成本也明顯降低，實現了市民安心生活與政府管理省心的“雙贏”局面。

二、廣州市老舊社區物業管理的主要問題

（一）硬件條件較差，物業服務成本高

廣州市老舊社區硬件條件差。盡管經過前期集中和后期有針對性的整治，許多老舊社區硬件條件有較大改善，但是難以通過簡單的整治根本好轉。停車場地等公共配套設施的缺乏，使得物業服務企業的盈利空間極為有限，較多的出入口使得物業管理風險較大，成本較高。

（二）住宅專項維修資金籌集困難

當前老舊社區房屋本體和基礎設施陳舊，因為設施設備的老舊等造成水管爆裂、廁所漏水、管道堵塞等問題較多，但是住宅專項維修資金籌集卻極為困難。又由于老舊社區部分居民收入水平偏低、物業出租比例大、缺乏有效運作的業主組織等因素，使得協商籌集物業大修資金十分困難。

（三）物業服務收費標準低，收費難，物業管理持續發展困難

廣州市大部分的老舊社區，物業服務收費難問題依然十分突出，集中表現在部分居民拒交、欠交物業服務費，收費率偏低。比如越秀區某個片區內，73個簡易型物業管理小區平均收費率低于50%，專業化物業管理小區的收費率也大多未超過60%。物業服務收費標準低，收費難，因此使老舊社區物業管理保持與發展面臨巨大困難。在政府財政補貼、房改單位補貼或相關部門給予配套的扶持下，進入老舊社區的物業服務企業才能維持正常的運營。但是，由于這種補貼、扶持多是臨時性措施和權宜之計，沒有形成長效機制，一般難以持續。一旦扶持消失或力度下降，物業服務企業便難以維持。從2010年開始，越秀區等一些老舊小區引入的專業化物業服務企業多數陸續退出，其他老舊社區物業公司撤離現象也十分嚴重。部分小區從較為全面的物業管理服務，變為簡單的單項服務，甚至出現臟、亂、差的現象。

（四）各類物業管理糾紛頻發，業主組織不健全，協調難度大

簡易型物業管理社區的物業管理糾紛，不屬于《物業管理條例》協調范疇，居民大多會向居委會反映，由居委會進行調節，效果大多比較好。居委會協調工作中，糾結數量最多的是占用公共部位，協調難度最大的是房屋維修問題。老舊社區樓宇年久失修，維修量大，費用高，協調工作非常艱難。由于老舊社區樓宇大多沒有住宅專項維修資金，維修的時候需要協調居民集資解決。且部分居民認為設備老化對自己家不造成影響，便不愿意交維修費。往往因為一兩戶拒交維修費，致使維修工作開展受阻，產生糾紛。提供專業化物業管理服務的社區，一旦出現物業管理糾紛，大多會由物業服務企業協調解決。如果社區成立了業主委員會，則會由物業服務企業、業主委員會進行調節。如果沒有成立業主委員會，則有可能加入居委會、街道辦甚至區房管局來協調，如果協調不成功，就會走上訪或者司法程序。總體而言，廣州市老舊社區業主組織不盡如人意，從而導致針對頻發的物業管理矛盾協調難度大。

（五）部分居民物業管理觀念依然淡薄

廣州市老舊社區中居住的是大多是城市中的老居民和享受福利房的職工，這當中還有一部分低收入群體。習慣了單位式社區免費管理模式，物業管理觀念淡薄。盡管大多認同實施物業管理后，社區綜合環境大有改善，但對收取物業服務費、交納住宅專項維修基金不習慣、不理解，還有些居民隨意更改房屋結構、占用和使用房屋周邊的公共場地和公用設施，不主動參與社區公共事務。

（六）自治、簡易型物業管理存在法規障礙

國務院頒布的《物業管理條例》規范的是市場化、專業化、企業化的物業管理，而對于業主自我管理的簡易型或簡易型與專業化管理相結合的物業管理模式并沒有闡述。老舊居住社區由于物業規模小、居民付費能力與意愿低，完全實行專業化、市場化的物業管理缺乏經濟基礎，實行業主自我管理或自我管理與專業化管理相結合的方式是一種現實選擇，但實施中會遇到如何收費，如何開戶建賬，是否交稅，從業人員要不要執業資格以及協助企業要不要專業資質等問題（原來符合資質要求的企業因為經營困難，專業人員調走，可能資質不夠）。法規不明確，操作執行與監管就存在很大問題，老舊小區物業管理工作就難以規范。

三、廣州市完善老城區物業管理的建議

（一）多渠道籌集資金改進硬件設施

資金籌集需要從多渠道多方面進行，建議學習借鑒《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見的通知》（京政發[2012]3號），從財政投資、售房款、住宅專項維修資金、個人公積金、責任企業資金和社會投資多渠道籌集資金。而廣州更可以發動居民出資、動員社會組織與企業捐助、政府與企業聯合開發等整合資源，增加和完善老舊小區市政基礎設施設備及公共服務配套設施和居民交流活動場地。至于政府資金投入方面，在2005年到2007年，廣州市原東山區每年投入500萬元，推進老城區的物業管理，取得了顯著的成績，而在此后，廣州市在老城區物業管理上投入力度有待加強，老城區硬件設施的完善需要政府加大投入。

（二）多舉措扶持老舊社區的物業服務企業

加強對老舊社區物業服務企業的扶持力度，制定并落實有針對性的扶持政策，包括：如適度給予財政扶持，給予稅收和金融扶持政策，給予培訓補貼和用工補貼和社會保險補貼等。允許接管老舊小區的物業服務企業適當增加管理范圍與規模，整合利用小區內部和周邊空地、道路資源提供地面停車收費服務。扶持物業服務企業提供延伸居家養老、社區電子商務等增值服務，增加創收，以此補貼物業服務收費的不足。對于缺乏經營資源的區域，根據規劃和小區服務與管理的需要，可由區、街投入一定資金補建必要的配套設施，委托物業服務企業經營管理，收益用于補貼本小區的物業管理。

（三）健全表達機制和民主協商機制

健全暢通有效的利益表達訴求和民主協商機制，讓居民遇到物業管理糾紛有處解決。建立多元多層級物業管理糾紛調解體系，將區、街物業管理聯席會議制度與各級物業管理行政主管部門調解工作對接，一般物業管理糾紛由區、街、社區三級專職（社區可為兼職）工作人員調解，重大物業管理糾紛，由區、街分別啟動聯席會議，責成相關部門協同解決。建立行政調解、人民調解、司法調解、行業調解相互銜接的聯動機制，依法、及時、有效預防和化解因物業管理而引發的矛盾糾紛。

（四）完善相關政策和法規

建議出臺針對老舊社區業主自我管理或自我管理與專業化管理相結合的物業管理模式的法律法規，明確其住宅專項維修資金籌集、管理與使用、簡易型物業管理收費、建賬、稅收、從業人員執業資格等的相關法規。盡快出臺細則明確老舊社區私搭亂建、違規裝修、不當群租、“住改商”等行為的處理辦法。通過出臺政策和法規，進一步明確街道、居委會物業管理范圍與任務，調整和充實物業服務行業行政管理專職力量，可以在街道辦增設物業管理科，配備專門人員，負責專項事務，或者以招標方式購買居民組織、物業管理行業協會、物業管理中介咨詢機構等第三方組織提供的物業管理社會服務。

（五）加強對老舊社區業主組織的指導、監管

老舊社區業主組織成立業委會的不多，很多是居民委員會通過樓長等來協調有關房屋維修、設施設備維修養護、鄰里物業糾紛等，因此要強化街道辦事處對業主組織的籌建、指導、協助和監督職能，街道辦事處要依法負責指導、協助老舊社區業主成立業主大會、選舉業主委員會及辦理業主委員會備案工作（可以委托居民委員會和第三方機構具體操辦），指導、協助、監督業主大會和業主委員會的日常活動，尤其要細化居民委員會在老舊社區房屋維修、設施設備維修維護、鄰里糾紛等的責任。

（六）加強正面宣傳引導

篇(4)

【關鍵詞】物業管理；意義；經濟發展

如果把城市比作一整座樓房，那么小區就像它的一扇扇窗子，城市的形象從這一扇扇窗戶里可見一斑。和諧的小區是城市經濟平穩發展的基礎，而小區內的物業管理水平則直接影響到了小區的居住水平。

一、物業管理的概念與性質

由專門的機構和人員，依照相關合同和契約，以經營的方式對已經投入使用的各類房屋建筑和房屋附屬品進行管理，同時兼顧房屋區域的環境衛生、公共綠化、安全衛生、道路養護的專業化管理，并向小區內住戶提供有關方面的專業，這就是物業管理的內涵。物業管理是一種準公共產品，屬于第三產業的范疇，它高度集中管理，提供多層次的服務，并較好地融入了市場化經濟。

二、我國物業管理模式和歷史進程

我國物業管理的基本模式包括獨立的物業公司管理模式、隸屬于房地產開發企業的物流公司管理模式和舊有住房制度下由政府房屋管理部門和企事業單位后勤部門改制的物業管理模式。

20世紀80年代，我國開始嘗試探索物業管理模式，1981年3月，第一家物流管理公司在深圳成立。1993年6月，深圳市物業管理協會的成立標志著物業管理的社會地位確立，繼而各大城市小區都實行了物業管理制度，到如今 ，物業管理幾乎普及到了全國上下的所有小區中，為我國經濟社會和諧發展和廣大人民生活水平提高作出了重大貢獻。

三、物業管理的現實意義

1.促進社會經濟的發展

通過調查房屋出售后用戶的心態得出，廣大住戶最關心的就是物業管理和售后維修問題。近年來我國經濟體制改革推動了房地產體制的不斷改革，新體制的形成打破了傳統體制單一產權結構的格局，物業管理模式隨之取代了傳統房屋管理體制，多元化的物業產權和社會化的物業管理形成。經濟學表明，解決好居民買樓后的問題或者設置有效的機制來管理樓房的售后問題，能夠提高居民對銷售方的信任，從而刺激消費行為產生。如今房地產產業已經成為國民經濟的基礎性產業，不管是從建設過程中所需的上游產品來看，還是從建成后的服務對象和依托關系來看，房地產都是一個關聯度高、產業鏈長、涉及面廣的先導性行業，是國民經濟貢獻率最高的產業，而良好的物業管理幫助解決了房屋售后問題，滿足了消費者的要求。

2.提高房產投資效益

最近幾年房地產行業的飛速發展，得益于政府的相關策略，也得益于物流管理的支持。房產項目包含可行性論證、投資開發、經營管理這幾個環節，缺少物業管理的房地產是不完整的，只有用現代化的物業管理手段向廣大住戶提供全面、高效、優質的服務，才能不斷刺激消費者對房屋的消費需求，從而優化房地產資金的循環和周轉，提高投資效率。

3.改善了居民的生活質量

物業管理包含維修保養、治安工作，負責美化小區自然環境的建設，規劃管理道路建設和車輛活動，負責組織一些豐富多彩的社區活動，這一系列的工作的實行不僅為小區居民創造了一個環境優美、安全舒適的居住環境，還營造了一個和諧共處、相親相愛的精神環境。良好的物業管理符合我國建立小康社會的發展目標，推動了社會精神文明建設進程，提高了城市居民的生活質量。

4.幫助樹立良好的城市形象

小區是城市最基本的建筑單位，對小區進行合理的規劃，創造優美的環境，完善功能建設，為人們營造一個利于身心的居住場所。對于一個城市來說，各個小區的物業管理水平是這個城市發展水平的一種具體體現。只有實現物業管理的不斷發展和完善。才能促進整個城市的精神面貌煥然一新。物業管理作為一個經濟產業部門，它自身也具有一定的經濟價值，在現實生活中已經逐步成為現代城市經濟的重要組成部分。

四、結束語

良好的物業管理有利于滿足人們物質精神文明的需要，有利于房地產售后工作的完成，有利于創造文明安全的居住環境和社會環境，所以我們要不斷完善物業管理制度，加強體系建設，為人民生活造福利，為物業管理這個行業自身謀得長足的發展。

參考文獻：

[1]徐婧.天津市居民小區物業管理優化研究[D].天津大學，2012，22（01）

[2]李玉杰.中國房地產業與國民經濟關聯關系及協調發展研究[D].東北財經大學，2011，12（07）

篇(5)

物業項目管理是檢驗物業管理公司能力的“主戰場”，筆者認為從物業項目管理和運營的角度，其精要可概括為“合、收、控、增”四個字。項目經理圈子

合，即團隊建設。強調一百人走一步，步步為營。任何管理的范疇都強調組織建設和團隊建設，建班子、帶隊伍是管理者最常說的話。以下事例讓我們明白團隊建設不只是人的建設，團隊環境才更重要。

項目管理培訓

某別墅管理項目，辦公地點比較分散，在實際管理過程中遇到這樣一個問題：該物業管理項目雖有精細化的管理制度，明晰化的流程程序，但各部門卻有章不循，甚至執法犯法，項目工程管理人員和客戶服務人員一起挖項目的墻腳，承接業主的維修中飽私囊。公司總部發現這樣的情況后，首先由現任項目經理進行全員培訓，并懲罰了當事人，項目管理情況有所好轉。但好景不長，不久問題又出現了，而且變得更加隱秘，甚至出現盜用庫房材料和私自倒休等情況，物業管理費收取率直線下降，上半年只完成了全年計劃的30％。公司人力資源部加大管理力度，頻頻更換項目經理，但效果不佳。后來公司成立了項目整頓小組進駐該項目，培訓企業文化，培養團隊意識，效果還不明顯，此項目也成了物業管理公司的一塊雞肋。誰知該項目的轉機竟然是一位保安員的建議，他在給物業管理公司人力資源部寫的建議信中提出，物業項目的團隊建設中要想做到上下一心，形成合力，最簡單的一條就是讓散落在園區各個辦公室的主管回到一間大辦公室，聯合辦公。后來公司采納了這位保安的建議，項目調整了辦公室，經過一個月的磨合，團隊建設取得了初步成功。

由此可見，團隊建設不是走馬換將，簡單的調整人員，重要的是調整環境，即外在的工作環境和內心的心理環境，因為環境能影響人也能改變人。物業管理項目的辦公環境一般都是“地下工作者”，又因為用房緊張，見縫插針的安排往往使管理者較為分散，增加了溝通成本，妨礙了團隊建設。

物業管理的團隊建設還有一個重要環節，就是做好項目各部門的職責定位，客戶服務部應有權限管理保潔和安全管理人員，將他們歸屬到服務序列，將工程管理、綠化管理部門歸屬到服務增收部門。團隊必須做到職責界定清晰，整體協調才能形成強大的合力。

收，即物業管理相關費用的收取。有人認為物業管理費用的收取是客戶服務部的責任，其實物業管理費用是關乎一個項目全員的事情。首先，客戶服務部要將所有業主的信息收集到位、管理到位、更新到位、維護到位，并根據收費的難易程度分析、制定合理的收費方案。業主拒絕交費的主要理由是建設開發遺留問題，因此，收費團隊最好兩人一組，由客戶服務部人員和工程管理人員組成。開發商遺留問題主要是工程問題，工程人員參加收費，可以第一時間對業主提出的工程問題做出專業性結論，界定是開發商問題、是業主私自改建問題還是物業管理公司的問題，以便及時解決，提高效率。同時也會減少業主的不合理拒交借口，促進物業管理費用的收取。

同時，物業管理收費也要懂得靈活取舍，如果確是物業服務和工程管理中的問題，管理處就要及時解決，讓業主認可管理服務工作，減少收費的阻力。

項目管理者聯盟文章

如果業主提出的問題不屬物業管理公司的責任，也要耐心解釋說明，積極協調解決，讓業主感到我們的誠意。在收費過程中，要做到人性化，情、理、法相結合。

項目管理者聯盟文章

控，即控制成本。物業管理成本控制有兩個重要方面：一是固定資產盤點，二是物業工程、食堂、辦公和綠化等庫房統管控制與管理。固定資產管理反映財務與物業項目行政管理部門的配合程度，如果在項目管理中兩個部門的臺賬不能統一一致，就會致使財務固定資產折舊成本增加。項目管理者聯盟

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一些物業項目管理過程中出現了管理人員承接私活現象，換人調崗很難解決問題。其實管理的關鍵就是庫房管理，只要嚴格控制庫房材料，就能將私自承接的現象控制住。庫房管理要從采購開始，采購要建立供應商資料庫，堅持貨比三家原則，采購入庫和出庫管理崗位分開，領用流程清晰明確，要有記錄和領用人簽字。物品領用后要有使用跟蹤，如果工程管理人員領用燈泡進行公共區域路燈更換，在更換后要有客戶服務人員驗收是否安裝到位，如果是為業主更換，客戶服務人員要對業主進行回訪。對于物業管理項目而言，控制成本就是節省成本，節省成本就是創造利潤，而且是沒有任何成本發生的純利潤。

增，即積極尋求增收之源。物業管理項目開源需要高科技的運用，如物業信息化管理系統的運用，可節省內部人員管理成本，提高工作效率，加強物業管理各部門的聯系，促進內部管理流程的優化和固化。其他科技措施的運用，如雨水回收、公共區域照明太陽能技術的利用，既能提高項目品質，又可增加收入。

項目管理培訓

在物業管理項目中，增收主要通過工程維修的有償服務和綠化養護的增值服務來實現，特別是在別墅項目中最為明顯。別墅一般在遠離城市的郊區，配套設施相對較少，因此其房屋的工程維修，戶內設備如中央空調、新風機組等設備維護都是物業管理收入的增值點。別墅項目的綠化和庭院養護是物業管理的另一個增值點，通過物業綠化的專業管理，如防蟲消殺、草木修剪、園藝管理、室內健康植物搭配管理等，每年的增值收入相當可觀。

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一、現代物業管理的特點分析

我國物業管理是伴隨建立社會主義市場經濟的要求誕生的，它是一種與現代化房地產綜合開發方式相配套，與產權多元化格局相銜接的綜合性管理。物業管理具有社會化、專業化、企業化、市場化等四個基本特點。

1．社會化。

物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的專業分Tgt]是實現物業管理社會化的必要條件。物業管理的社會化是指物業管理將原來分散的社會服務分工匯集在一起統一進行管理。對于物業使用者而言，物業管理猶如為業主找到了一個“總管家”：對于政府部門來說，則猶如找到了一個“總”。業主只需根據物業管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業主又便于統一管理，大大提高了城市管理的社會化程度。

2．專業化。

物業管理是由專業的機構一物業管理公司對物業實施統一管理的。它將有關物業的各專業管理都納入企業業務范疇之內，通過設置分專業管理部門從事相應的管理業務。隨著社會的發展，社會分工日趨專業化，有些物業管理企業也開始將一些專業管理、服務業務以經濟合同的方式轉包給相應的專業經營或服務公司。這種轉向有利于提高城市管理的專業化和社會化程度，促進城市管理的現代化。

3．企業化。

物業管理公司作為一個獨立的法人，按照國家頒布的企業法、公司法等法律法規的規定運作，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業管理企業必須依照物業管理市場的運行規則參與市場競爭，依靠自己的經營能力和優質的服務在物業管理市場上爭取自己的位置和拓展業務，用管理的業績去贏得商業信譽。

4．市場化。

物業管理公司必須遵循市場經濟規律，實行有償服務，按照誰享用、誰受益、誰負擔的原則來分擔物業管理費用。作為經濟實體的物業管理公司，是否實現利潤是衡量其管理成效的重要標志之一，而實現利潤要依靠企業自身的經營素質，積極地參與市場競爭，遵循市場經濟的一般做法，實行管理招投標制，以優質的服務和合理的收費，在物業管理市場爭取位置、擴展業務。

二、現階段我國物業管理存在的問題

1．物業管理權責不明晰。

物業管理權責不明晰，過多不應該承擔的風險和責任施加在了物業管理企業身上。為了提高房屋銷售業績或接到項目管理權，有的房地產開發商、物業管理企業甚至把物業管理說成了“包治百病”，從而造成廣大業主錯誤的把一些應由社區承擔的社會保障職能、應由政府行政部門承擔的社會治安職能、應由開發商承擔的建設質量與保修責任、應由水、電、氣以及公交等公用事業企業承擔的經營管理職能都誤以為是物業管理的事情。并且一旦發生問題，業主都會找到物業管理企業身上追究責任。物業管理服務活動涉及多個相關主體，其中包括業主、物業管理企業、房地產開發企業、公用事業單位以及政府行政管理部門等。相互之間關系錯綜復雜，而且各方認識也存在差異，責任界定也不明確，使得在對一些涉及相關主體利益方面的問題層出不窮。

2．市場機制尚待健全。

現代服務業中物業管理己經成為其重要組成部分，但物業管理作為一個成長于市場經濟時期的新興行業，不成熟的市場運作機制和交易雙方導致各種矛盾和糾紛，引來眾多社會關注和爭議。市場經濟條件下，整個行業發展會受到不規范市場化運作的嚴重影響。物業管理市場缺乏活力，需要必要的監督和競爭，健全的競爭環境還沒有完全形成，招投標的標準化和透明度還不夠，違法違規現象依然存在。因為缺少合理的市場競爭機制，必然導致物業管理企業管理水平低下，運作不規范，而業主也不滿意此種不合格的物業管理，業主參與自治的積極性無法調動。此外，由于必要監管機制體制的缺失，造成了物業管理市場的持續混亂。

3．優化物業管理收費制度。

一般住宅小區物業管理服務費包括：“(1)服務、管理人員的工資和按相應規定抽取的福利費；(2)公共設備、設施日常維修、運行及保養費用；(3)清潔衛生費用；(4)綠化管理費用：(5)辦公費：(6)保安費；(7)固定資產折舊費：(8)稅費”。目前物業管理行業中，聽到最多的是物業管理收費困難的抱怨。資金回籠困難無疑是影響物業管理企業健康成長的重大問題，嚴重制約了物業管理行業擴大再發展的進程。而業主為了證明自己不交物業管理費合理，則舉出諸多理由來證明物業公司服務不到位。從本質上講，物業管理費收繳率低的直接后果是欠費業主侵害了付費業主的合法權益，同時也干擾了物業管理企業正常工作的開展，進而降低了物業管理的服務質量，形成了惡性循環。雖然有關行政主管部門出臺各種考核措施，但都是針對物業管理企業進行制度上的規范，對于業主的違法行為，尚無有效的制約措施。

三、促進物業管理發展的幾點建議

1．改革物業管理改制。在物業管理中，引入競爭機制，主動改革，增加動力。創建社會化、專業化的品牌物業管理公司必須引入競爭機制。業主是物業的真正主人，業主大會直接選聘物業公司，而不是由政府和開發商指派，從而為物業管理企業帶來競爭壓力，淘汰一批分散的素質低的小企業，促進服務質量高、收費合理的物業管理公司。形成規模化的經營管理，促進品牌物業管理公司的產生，促進物業管理的專業化、社會化，使物業管理公司的資源配置更加合理。

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關鍵詞：物業管理；可持續發展；新辦法

一、物業管理的特點

物業管理是一種新型的管理模式，它具有社會化、專業化、市場化、經營化等特點。

物業管理具有的社會化特點指的是它將分散的社會分工匯集起來統一管理諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等等，對于每位業主而言，只需物業管理公司一家的服務就能將所有關于房屋和居住環境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，宛如為各業主找到了一個總管家，而對政府各職能部門來說，則找到了一個總。業主只需根據物業管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到服務。物業管理專業化是指物業管理由專業的管理企業―物業管理公司實施對物業的統一管理。這種管理是將有關物業的各專業管理都納入物業管理的范疇之內，物業管理公司可以通過設置分專業的管理職能部門來從事相應的管理業務。隨著社會的發展，社會分工漸趨于專業化，物業管理公司也可以將一些專業管理以經濟合同的方式交給相應的專業經營服務公司。

二、物業管理存在的主要問題

1.對物業管理的認識存在誤區

經過20年的風風雨雨，我國物業管理從無到有，從小到大，目前，已形成為一個新興行業。但由于受市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和國民收入水平等因素的影響和制約，人們在其認識上仍存在著種種誤區：第一，業主對有償服務的不適應。相當多的業主還習慣于行政型、福利型的封閉式房屋管理模式，許多業主即使己經切實感受到了物業管理體制的優越性，但往往還是對花錢買服務的現代市場消費觀念難以接受。第二，物業管理人員認識存在著偏差。較普遍存在著“重管理輕服務、重收入輕付出、重自我輕協調”等等想法。第三，城市政府對物業管理的認識走極端。一是把物業管理當成一般的企業，而看不到物業管理活動作為城市管理的一個重要部分，也是推動城市文明建設和塑造現代化城市形象的一支重要力量，因而在所謂“政企分開”的口號下，撒手不管，使物業管理得不到政府的有力支持；二是把物業管理部門看作“街道辦事處”，或“居委會”，從根本上否認它的企業屬性，因而進行不適當的行政干預，使物業管理難以步入市場。

2.部分物業管理企業獨立法人資格不明確

我國大部分地區新建住宅小區物業管理基本上都是由開發商下屬物業管理公司或部門承擔，其動機主要是促進物業銷售，物業管理企業沒有獨立的法人資格，其經營主要依賴于開發商的補貼和資助，這一方面造成了物業管理企業缺乏競爭意識，養成了守攤思想；另一方面也使得一些本該由開發商承擔的責任有意無意間轉稼給了物業管理企業，阻礙了物業管理工作的正常運轉。其結果是導致部分物業管理企業服務質量低下，企業規模小、效益低，缺乏企業可持續發展的必要積累，造成企業發展后勁不足。

3.物業管理自身存在嚴重混亂現象

目前新建住宅小區物業管理混亂現象表現在兩個方面：一方面物業管理企業中專業人才匾乏；另一方面業主自治管理能力差。物業管理隊伍中專業人才奇缺突出表現在：一是傳統的繼承型房地管理人才多，新的創新型物業管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普通崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復合型人才少；三是初級管理人才多，高級管理人才少，特別是能擔任部門經理以上職務的人才少。這種人才不足的局面如果得不到改變，勢必影響物業管理行業向高水平發展。物業管理中有一條基本原則，即業主的自治管理能力與物業管理企業的專業化管理相結合。

三、物業管理新對策

1.加強物業管理理論教育

我國實行計劃經濟體制幾十年，人們對住房是福利的觀念根深蒂固。要改變這種局面，必須大搞輿論宣傳，讓現代物業管理理論深入人心，使廣大業主和物業公司認識物業管理的意義，認識到物業管理費是“取之于民、用之于民”的。既要反對物業管理企業只收費不服務和多收費少服務、又要制約物業管理的受益人只愿享受服務，不愿支付物業管理的行為。

2.建立公開、合理、透明的物業管理收費制度

明確收費項目和標準。根據物業管理中發生的費用確定收費的項目，并明確其使用范圍，這是搞好收費管理的基礎。為了適應建立市場經濟新體制的需要，不同資質等級的物業管理企業和不同服務檔次的物業，應制定不同的收費標準，實行公平競爭，優質優價，合理收費。如一些城市規定，獲得國家、省、市級的物業管理小區可在規定的收費幅度內分別上調30%、20%、10%。堅持公開性、增加透明度。物業管理費用標準預算方案要在物業管理公司制定后提交業主委員會討論，經審核通過之后，方可公布執行。同時要定期公布物業管理費的收支情況，接受業主和用戶的監督。物業管理企業不同于一般企業，消費者有知情權，有權知道他們所交納費用花在什么地方。現在許多公司都有暗箱操作，特別是沒有成立業主委員會的小區，物業管理收費更是缺乏透明度。如果物業管理企業收費有個好制度，則業主和物業管理企業雙方心理都踏實，可以相互信任。

3.努力提高物業管理公司自身的經營水平

當前在物業管理中，業主與物業管理公司之間存在糾紛不斷的怪圈，同時物業管理企業也往往被入不敷出、無法贏利所困擾。怪圈和困擾，在很大程度上應該歸結于物業管理公司自身的經營水平不高。事實上，物業管理公司與業主之間的矛盾是永恒的矛盾，因為業主總是希望以最少的花費換取最好的服務，而企業則總是希望以最小的代價換取最多的回報。要解決好這個矛盾，物業管理公司必須端正自己的經營思想，以業主為本，在物業管理中應該真正去尊重、配合業主委員會的工作，在所有涉及業主利益的問題上，應該充分與業主溝通。

參考文獻：

[1]李文潔.大力培育和引導物業管理招投標市場[J].中國房地信息.2001（03）

[2]文林峰.建立公開、合理、透明的物業管理收費制度[J].中國房地信息.2000（06）