序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇不動產登記的法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

一、不動產統一登記的作用

1.實行不動產統一登記可以使登記過程更加便捷

將過去需要在幾個部門進行的產權受理、辦證、入檔、發證等流程整合為一站式服務，提高登記效率的同時也減少了工作中人為錯誤的可能，降低了政府的行政成本，社會公眾也因此節省了時間。

2.實行不動產統一登記可以使登記信息更加透明

實行不動產統一登記之后能真實快速地查詢不動產信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發生，同時對腐敗有很好的警示和調查作用，讓社會的公正性得以體現，提高政府公信力和公示力。

3.實行不動產統一登記可以使登記成果更加統一

雖然我國法律法規越來越完善，但這些法律法規在處理問題時不盡相同。隨著《不動產登記暫行條例》的實施，可以避免因法律法規間的互相沖突而帶來的社會矛盾。登記檔案也可以按照統一規則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。

二、不動產統一登記推進中的阻力

不動產統一登記實行中，會涉及到諸多部門的整合，關系到與之相關的利益劃分，其相關人員的人事調動不可避免，工作業務需要重新認識，資料整合的工作量相當巨大，相關法律法規要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會公眾也需要一段時間來接受。

不動產統一登記實行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開部門單獨受理的量要多，這就要求社會公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個證辦好再辦下一個證，其對資料的完整性、正確性要求比之前更高。

三、實行不動產統一登記時需要的相關測繪工作

1.制定相關法律法規，統一測量工作準則

在國家統一使用2000國家大地坐標系的今天，房產測繪部門還在沿用1985國家大地坐標系，部分城市仍采用自己建立的城市獨立坐標系，高程系統也不統一，導致同一個不動產單元在地籍部門和房產部門有著兩套坐標值和高程值。坐標、高程等測繪數據的不統一，導致相互間信息不能共享共用，房產面積、房屋門牌號、房屋權屬人、宗地編號、土地面積等屬性信息不能關聯，阻礙了不動產統一登記的整合進程。只有有法可依，有統一測量的準則，房屋信息才能互聯互通。當測繪數據相互統一整合后，不動產統一登記的工作才能順利開展。所以，制定關于不動產統一登記測繪方面的法律法規并統一工作準則十分必要。

2.提高工作意識，培養測繪技能

在測繪方式和工作流程上，房產測繪和地籍測繪不盡相同，一方面致使測繪工作內容數量加大，而另一方面數據質量要求更加嚴格。這就要求測繪工作者在不動產統一登記下提高測繪工作意識，培養測繪技能，提高房產測繪、地籍測繪、工程測繪等測繪知識，才能保證不動產統一登記中不動產數據的準確性和完整性。不動產單元信息的準確和完整對以后不動產其他數據信息的關聯將起到至關重要的作用。

3.建立完善統一的地理信息系統

不動產統一登記的目標是實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”， 而長期以來各個部門遵守著各自系統的法律法規，工作環節也相對獨立，需要搭建統一的地理信息系統來整合多個部門。

篇(2)

關鍵詞：不動產 登記制度 不動產登記法

一、引言

不動產，包括土地及其定著物，是人類財產中重要的組成部分。不動產登記是指不動產權利人或不動產權利變動當事人按法律規定向主管機關提交申請書及有關的產權證書、協議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動產的權利或權利變動的事項，經審核后記錄于專門的薄冊的法律過程。

二、我國現行不動產登記立法還存在著許多問題

（一）登記機關不統一

依據我國現行的法律法規，約有6個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在房地產管理機關，林木權登記在森林管理部門，草原登記在農牧業部門等。其次，登記機關和行政管理部門結合在一起，也有很大的弊端，如因登記機關分散，既不利于登記機關的溝通，又不方便當事人的查閱；當兩個或者兩個以上的登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律和社會秩序。

（二）登記程序不統一

目前我國調整不動產登記的法律法規有很多，如《土地管理法》，《城市房地產管理法》，國家土地局的《土地登記規則》，建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》等，這些法規對不動產登記的程序規定都不盡一致。使各登記機關各行其是，當事人無從適應，嚴重的損害了登記作為法律行為確認的統一性和權威性。

（三）登記機關的責任機制不健全

我國登記機關在登記時經常出現登記錯、漏，登記資料遺失，致使有關當事人損失慘重，而登記機關實際承擔的有關責任卻非常有限。這是一種權利和義務被嚴重割裂的畸形現象。如登記機關只享有收費的權利，而對錯誤登記的登記機關承擔何種責任和義務法律卻沒有明確規定，也沒有規定具體的賠償事宜，損害了當事人的合法權益，這對當事人而言是極不公平的。

    三、對我國不動產登記制度的立法思考

（一）我國不動產登記應采取生效主義

近兩年來，房地產市場十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對抗主義勢必會導致市場的混亂。如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產開發商和當事人達成合意，合同即成立，開發商還可以就同樣的內容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當事人的權益就得不到保證，也就無法保證交易的正常進行。只有登記作為合同成立的生效要件時，當事人之間就不動產物權的轉移進行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護了買方的合法權益。

（二）不動產登記應采取形式審查制

筆者認為，特別是在我國的當前公權力缺乏有效制約的國情下，實質審查制非常容易導致國家公權力對私權力侵擾和過度干預的問題。而登記實行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權變動的法律關系不明朗，物權歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產產權證書的方法予以解決。

（三）建立預告登記制度

預告登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。預告登記對保護不動產交易安全，維護房地產市場交易秩序有重要意義。筆者認為，構建我國的預告登記制度，應當明確：第一，申請人的資格。預告登記應當由債權人和債務人共同申請或由債權人或債務人依合同單獨申請或根據法院的裁判提出申請。第二，可經預告登記保全的請求權范圍應當細化，即規定預告登記保全請求權的原因和范圍。第三，預告登記的效力。明確預告登記具有物權登記的效力，不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人，也可以對抗任意第三人。

參考文獻

篇(3)

關鍵詞：不動產物權 不動產登記的性質 不動產統一登記制度

不動產物權變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權法部分和行政法上的不動產登記制度兩個部分組成。

建設社會主義市場經濟的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預市場主體的具體經濟活動而集中精力去做其應該做的事情。在經濟管理領域，政府職能將限于核定社會成員準人市場的資格，明確民事權屬狀態，營造并維護市場的公平競爭環境。由此可見，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容之一的不動產物權登記制度在政府各項職能中居于基礎性地位。

一． 問題的提出：我國傳統的不動產登記制度

由于歷史原因，計劃經濟體制下不動產的財產性長期不被承認，不動產被排除在財產法之外，不動產登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權分散，我國傳統的不動產登記極為混亂。

（一）不動產登記的法律不統一

我國的行政機關在進行不動產登記時所依據的是分散在各個法律法規中的登記規范。僅法律就有《土地管理法》及其《實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《礦產資源法》、《草原法》、《漁業法》、《擔保法》等之多，另外還包括國務院有關行政主管部門制定的登記規則，如國家土地局制定的《土地登記規則》。這些性質、淵源、效力不同的登記法規都是計劃經濟時代的產物，已不能滿足市場經濟下不動產物權變動的需要。

（二）不動產登記機關不統一

根據上述分散的法律法規的規定，土地、房地產、森林、礦產等所有權或抵押等的登記分別由縣級人民政府土地行政、房產、林木、地質礦產或地方人民政府規定的主管部門行使。

在這種傳統的不動產登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動產登記的領域，體系龐雜，弊端重重：當事人登記時經常要到多個部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關不動產交易機關帶來查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復抵押等現象；各登記機關為了部門利益，爭相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動產登記錯誤的賠償問題缺乏規定

我國目前的法律法規中缺乏關于不動產登記賠償問題的規定，在實踐中造成不動產登記機關的權利和義務被割裂的畸形現象。登記機關僅指向收費的權利，而對登記錯誤的后果不負任何責任，嚴重的損害了當事人的合法權益，由此產生了大量的不動產登記糾紛；因為登記機關不對錯誤的不動產登記負責，不利于加強不動產登記機關的責任感，缺乏壓力和動力去認真履行不動產登記的義務，影響了不動產登記的公信力。

（四）不動產登記的信息不夠公開化

我國相關法律法規沒有明文規定公開查簿制度。在司法實踐中經常遇到需要查詢當事人不動產信息的情況，而掌握不動產登記信息的部門認為登記只是為了執行政府的管理職能，不愿或者不及時、不準確地提供不動產信息。這與物權變動的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠。

二． 重構我國不動產登記的性質

不動產登記，也就是不動產物權登記，是不動產所在地的登記機構依申請將不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅在不動產登記簿上予以記載的制度。不動產登記的性質是不動產登記制度中的基本問題。

（一）傳統學界觀點

目前學界有關不動產登記的性質，大體上有三種學說:1、公法行為說，該說認為:不動產登記的性質，屬于一種行政行為。 2、私法行為說，該說認為，登記效力之發生在于登記之意思表示，登記效力之發生脫離申請人意思則難以發生效力。從登記所產生的效力來看，登記行為是產生私法效果的行為。3、證明行為說，該說避免公、私法性質上的判斷，認為房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。

筆者認為，不能籠統地判斷不動產登記的性質，分析不動產登記的性質必須結合不動產物權登記的種類及物權的基本分類。

（二）不動產登記的性質之分析

筆者借鑒準物權理論，將我國的不動產物權一分為二，并以此為基礎分別探討不動產登記的性質，從而在此“二分法”前提下展開對不動產統一登記的范圍的研究。

1．我國的不動產物權的類型

根據我國現行法律和已頒布的《物權法》之規定，筆者認為，我國的不動產物權包括以下種類：

（1）不動產所有權：國家所有權；集體所有權；私人和其他權利人的所有權。

（2）不動產擔保物權：只有不動產抵押權。

（3）不動產用益物權：自然資源使用權；建設用地使用權；土地承包經營權；宅基地使用權；地役權。

對于上述種類，借鑒準物權理論，可以將不動產物權分為準物權與典型物權。典型物權如我們通常所涉及的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權。在此主要討論準物權問題。

準物權同典型物權相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權范疇。對準物權概念的理解在學者之間有一定的差異。如有學者認為準物權是指某些性質和要件相似于物權、準用物權法規定的財產權，因而法律上把這些權利當作物權來看待，準用民法物權法的規定。屬于準物權的財產權有:林木采伐權、漁業權、采礦權、狩獵權、先買權等。也有學者認為，水權、礦業權和漁業權等并非為民法所規定的物權，將準物權稱為特別法上的物權。如王利明教授認為，特別法上的物權，公民、法人經過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發或作某種特定的利用的權利，如取水權、采礦權、養殖權等。當然，也有學者明確地使用準物權這一概念。如崔建遠教授認為，準物權不是屬性相同的單一權利的稱謂，而是一組性質有別的權利的總稱。按照通說，它是由礦業權、水權、漁業權和狩獵權等組成。為了論述的方便，筆者使用準物權這一表述。

準物權的客體一般具有不特定性，準物權的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯系。2004年7月1日起實施的《中華人民共和國行政許可法》規定，涉及有限資源開發利用的，應作為行政許可的事項(第12條規定)。由于準物權所指向的標的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續發展和環境保護相關，因此，準物權具有很強的公法色彩。

準物權由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時準物權上負有較多的公法上的義務，一般不能自由轉讓，準物權的行使一般不以對物的占有為必要。[1]（P76-P85）

2．我國不動產登記的性質

筆者認為，對于不動產登記之性質，應以“二分法”區別對待。依不動產物權類型的不同將登記主要分成兩類:

一類是行政機關依照法律規定的條件和程序許可或確認的物權之登記，如探礦權、采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源的準物權。這一類準物權的登記，涉及公共利益和行政管理權關系密切。

另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產生的典型物權變動之登記，如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經營權、地役權等。這一類基本上和行政管理權沒有關系，主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。

基于此，筆者認為，前一類以不動產行政管理理論為基礎的不動產物權登記屬于行政行為范疇，應由行政許可或行政確認等加以規范；后一類與公民權益息息相關，以民法物權法理論為基礎的登記應為復合性質的行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的重點。需要說明的是，“二分法”與物權的平等保護原則并不矛盾，相反，恰恰是對其的合理補充。

綜上所述，不動產登記行為的性質應以“二分法”論。目前實務界和行政法學界不分種類地籠統地只強調不動產登記行為性質的公法性或一味強調不動產登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內容豐富的不動產登記行為。只有先明確不動產登記的性質，才能制定出不動產統一登記制度的立法框架。本文所探討的不動產統一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。

3．構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的性質

由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。

現階段構建我國的不動產統一登記制度的范圍應以后一類復合行為性質的不動產登記為限。這種復合性質的不動產登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權力對不動產的監督管理和給國家稅收提供依據；后者的意義在于通過權利狀態的公示，保證交易的安全。

有學者認為這種復合行為性質的不動產登記“是一種準行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點。行政行為以法律效果的內容是效果意思還是觀念表示為標準，分為行政行為與準行政行為。一般認為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機關的意思表示直接產生法律效力的行為。準行政行為是介于法律行為與事實行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對人設定行政法上的權利義務。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規定而產生，并非基于行政機關的意思而產生。因此，行政登記屬于準行政行為，只產生間接的法律效果，而不產生直接的法律效果。[3]（P33）

該行為之所以屬于準行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機關的意思表示，只代表登記主體對客觀事實的認知與判斷，不動產物權登記的內容只是對申請人的不動產物權享有與處置情況進行核實、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權利主體所享有的不動產物權的一種確認。從行政主體的意思參與程度講，不動產物權登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負有登錄的義務與職責，是對私權狀況的予以證明而非干預。所以，這一種不動產物權登記行為應是一種準行政行為，同時也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產登記在本質上是國家證明行為，而不是批準行為”。

作為準行政行為的不動產物權登記具有兩項功能:一是證明，登記行為在客觀上產生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產登記薄上的權利是正確、真實的，只有提供充足的反證，不動產登記薄中的登記內容才能被推翻；二是確認，登記在不動產登記薄中的內容是經過行政機關的核實后所做的記載，代表著官方對權利主體所享有的不動產物權的確認，因此在客觀上具有一定的公定力。 三． 構建我國不動產統一登記制度的思考

《物權法》第10條規定，“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”

如前所述，由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。要想統一絕非易事，所以暫且維持現狀。以民法物權法理論為基礎的典型物權的登記是準行政行為和證明行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的問題。

（一）確立統一的不動產登記機構

不動產登記機關確定在哪一個部門，應當根據法理和國際慣例確定。世界各國或地區的登記機關，無非是司法部門和地政部門兩種。德國實行的是司法部門登記的做法，他們的土地登記實際上就是不動產登記，而且這種登記仍可以為不動產的交易秩序提供由國家公信力支持的、公開的、統一的法律基礎。結合我國實際情況，由法院進行登記，登記結果必然對裁判產生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯誤，本應承擔責任。但如果由法院自己去追究，是會有一定干擾的。并且登記在我國有準行政行為的性質，登記由行政機關承擔有其合理性。

筆者認為，目前以地政部門的登記為基礎建立我國的不動產統一登記制度，應當說較為實際和方便操作。理由是：第一，不動產的核心是土地產權，其他不動產產權也以土地產權為基礎，因此登記機關的統一，必然是以土地登記為基礎和核心的統一。第二，我國自1987年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農村土地的登記工作，可以說我國的絕大多數土地的初始登記工作基本完成，這為不動產統一登記奠定了基礎。

在這方面有我國臺灣地區的立法經驗可以借鑒。臺灣的不動產登記原則上是由縣市地政機關辦理的。從臺灣目前的情況來看，由于各市縣依法在轄區內分設登記機關，即地政事務所，這又大大簡化了土地登記作業的流程，便利人民申請登記，符合實際生活的需要。

所以，在不動產登記制度上，我們可以充分學習臺灣地區的立法經驗，并結合大陸實際，不動產登記應以原土地登記部門為基礎，在土地管理部門內另設機構，成立統一規范符合實際的不動產登記局。這樣做的好處在于節約社會成本，便于實踐操作。此外，不動產登記機關實行垂直領導制，規定嚴密的登記程序，以加強管理的力度，防止不動產登記機關利用自己的服務進行牟利。

（二）明確統一登記的范圍

不動產涉及的面很廣，土地、房屋是不動產，草原、林地、水庫、道路也是不動產，探礦、采礦、養殖、電力和通訊等設施都涉及不動產。哪些不動產應當納入統一登記的范圍，哪些不宜統一登記，在我國現階段應當加以區分。

根據前述準物權與典型物權的劃分，不動產登記性質的“二分法”，對于民事主體之間的物權變動，如房屋所有權、土地承包經營權等，不涉及行政機關的意思表示，與行政管理關系無關，依據準行政行為屬性，將其納入統一登記范圍當屬無疑。但是采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源這些準物權，行政機關依行政許可等產生的物權變動，不宜納入進來。因為這涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個過程，目前尚不成熟。

（三）明確不動產登記機關的賠償責任

根據物權法和不動產登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發生錯誤，也就是交易基礎發生錯誤，當事人及其他利害關系人均可能因此而遭受損害。為了保障權利人的合法權益以及加強登記人員責任感，有必要建立權利人登記救助機制，完善登記機關及其工作人員的責任制度。

權利人救助機制已為《物權法》所確立，增設了預告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機關的賠償責任。

登記的準確、真實及完整是登記工作的內在要求。筆者認為，不動產物權登記行為給相對人造成實際損失的情況下，已完全滿足行政賠償的構成要件:從主體角度講，不動產物權的登記工作是由行政機關而非司法機關來完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務的行為；第三，登記行為確實可能給相對人造成現實經濟損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對人的損失之間確實存在因果關系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，濫用職權以及不當或錯誤的登記，說明行政機關在履行登記職責過程中違反了對相對人應盡的義務，構成行政賠償中的違法行為。

此外，登記機關應設立登記賠償備用基金。從國外立法實踐上看，德國和瑞士專門設立登記賠償基金，以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害，我國也可以仿此例設立專門的登記基金。登記基金的來源應考慮：在不動產登記的業務中，將按件收取的費用，納入不動產登記賠償基金；登記機關可以向保險公司投保，設立責任保險；登記機關可以依法設立行政追償權，以保證有足夠的賠償基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現代行政程序制度

1．窗口式辦公

窗口式辦公，就是以單獨對外的收發文室為窗口受理業務，公民、法人只需將申請文件和必備資料從窗口遞入，即可按規定的時限到窗口領取結果，受理人和辦理人相分開，一個窗口進一個窗口出，封閉辦公，集中對外。[4](P478)

2.建立不動產統一登記的信息公開制度

信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權力來源于人民主權這一根本性事實所決定，權力運行的全過程應當為權力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權力健康運行的本質要求。[5](P21)

首先是政務信息公開。對與群眾利益相關的、便于群眾參與管理和監督的政務信息，逐步定期披露，既增加了政務工作的透明度，又增強登記機關的責任感。

其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對象應是社會全體成員，改變目前僅是向特定群體（當事人、法官、律師等）公開的做法，體現透明化管理、為人民服務的立場；信息公開的內容應包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當事人作出正確的不動產交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務小組、網上公告等，以實現全方位、高質量的服務。

在不動產統一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護當事人的知情權，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復抵押或不法分子惡意登記等現象。

參考文獻

[1] 崔建遠.準物權的理論問題[J].中國法學.2003，(3).

[2] 郭明龍、王利民.轉制與應對——論我國不動產登記瑕疵救濟模式的結構性變革[J].云南大學學報法學版.2006.(5).

[3] 皮宗泰、王彥.準行政行為研究[J].行政法學研究.2004.(1).

篇(4)

一、信息平臺統一的必要性及重要性

開展不動產統一登記工作，信息平臺統一不可或缺。只有各級不動產登記機構的信息納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，登記信息才能實現實時共享。不動產登記信息實時共享，不僅有利于發揮不動產登記物權公示作用，保障不動產交易秩序和安全，維護當事人合法權益；而且有利于登記機構減少登記信息錯誤，提高登記的規范化和標準化程度，提升登記服務效率；同時，還有利于國土資源主管部門清晰、快捷地監管各級登記機構。

二、推進信息平臺統一工作的難點

1.法律法規尚不完善

與不動產統一登記相關的法律較多，除《物權法》外，還涉及到《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《草原法》、《森林法》、《農村土地承包法》、《海域使用管理法》、《漁業法》等，這些法律關于不動產登記機關、登記管轄、登記內容、登記程序等方面的規定都不盡相同，甚至存在一些盲區或爭議，《條例》雖然最大限度地兼顧上述法律關于不動產登記的差異性，但對某些存在爭議的內容并沒有做出明確的規定。在具體登記工作中，工作人員遇到復雜的問題，在《條例》中找不到合適的依據，為避免出現工作失誤乃至行政敗訴，往往趨于保守的理解執行相關規定，這樣容易降低服務效率，引起服務對象不滿。

2.各地基礎參差不齊

截至目前，全國仍有部分地區尚未建好房屋登記信息系統。有的地方雖然新建了房屋登記信息系統，但沒有完成對歷史登記數據的清理、錄入和關聯工作，只有新登記的房屋信息可以準確查詢，以往的房屋登記信息存在房屋坐落不完整、無身份證號碼或身份證號碼殘缺等問題；個別地方甚至有登記檔案遺失、登記數據無法采集等歷史遺留問題。若房屋登記信息系統的數據不準確、不全面、不及時，其提供的查詢結果便缺乏認可度和公信力。

3.業務系統較為龐雜

《條例》以《物權法》中規定的登記類型為依據，概括規定了首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等八種登記類型。這八種登記類型對于不同的不動產而言其復雜程度各不相同，尤以土地登記和房屋登記最為復雜。八種登記類型各自的復雜程度也不相同，其中，首次登記、轉移登記、查封登記還存在許多復雜的情況，業界仍存在不小的爭論。再者，目前不動產登記處于區域分割、部門條塊分割的狀況，不同類型的不動產由不同的主管部門負責登記，部門之間業務系統并沒有統一的數據采集標準和使用規則，各個部門甚至各個地方所建立的不動產信息均局限于該部門、該地區使用，各部門的信息平臺就像孤島一樣矗立在信息海洋中，沒有形成聯動的網絡。

4.相關部門協作不力

經國務院同意，由國土資源部牽頭的聯席會議工作機制已經建立。目前，各省份也建立了相應的聯席會議機制，絕大多數省份成立了省級不動產統一登記機構。但到了市、縣兩級，除了幾個試點的城市，大多地區都在觀望等待。具體到某一地區，相關部門多以自身利益為重、相互推諉扯皮，聯席會議的作用發揮有限，部門之間協調不暢。在機構整合到位之前，市縣級信息平臺統一工作幾乎無從談起。

三、加快推進信息平臺統一工作的對策與建議

1.完善法規，堅持依法登記

全面實現不動產登記工作，亟需大規模重新修訂《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《漁業法》、《海域使用管理法》等相關法律法規，盡早出臺《條例》的具體實施細則，對一些有爭議的地方作出明確的規定。讓登記工作人員“有法可依”，知道不動產登記工作中“可為”與“可不為”的界線。對一些疑難復雜的問題，要明確具體操作方法，不讓登記工作人員畏畏縮縮、消極作為，從而影響服務形象，損害群眾利益。

2.正本清源，提升數據質量

信息平臺采集的數據準確、全面、及時，是信息平臺發揮功效的根本，統一信息平臺，關鍵在完善相關數據。各地須花一段時間和一些人力、物力，對相關不動產登記的檔案進行全面梳理，查漏補缺，該掃描的掃描，該補錄的補錄，該修正的修正。真正從源頭上抓起，全面提升不動產登記的原始數據質量，確保信息平臺生成的結果具有絕對的公信力和強大的服務功能。

3.高標定位，強化頂層設計

國務院明確由國土資源部負責不動產登記信息管理基礎平臺建設，顯然是重視了該項工作的頂層設計，若只是簡單的整合現有分散在各個部門的信息系統，各地方層面系統不統一的弊端就無法根除，很難建立“標準統一、內容全面、覆蓋全國、互聯互通”的新平臺，更難以實現不動產登記機構、簿冊、依據和信息平臺的“四統一”。因此，新建的不動產登記信息管理平臺一定要提高技術標準和規范要求，廣泛吸收先進發達國家的管理經驗，寧可多一點實踐論證、慢一點建成使用，也要設法打造全國通用、科學合理、真正管用，且留足發展空間的新平臺，讓全國上下不動產登記信息真的能夠“一網打盡”。

篇(5)

關鍵詞不動產登記；審查標準；實質審查；形式審查

中圖分類號D912.1；D915 ［文獻標識碼］ A 文章編號 1673-0461（2012）07-0089-03

登記審查是登記程序的核心環節，而審查的核心問題就是審查方式，即登記機關應當采用什么樣的手段來對登記申請事項進行判斷、分析和解讀。對登記審查采取何種方式進行審查不僅關系到不動產物權變動的模式、不動產善意取得等復雜問題, 而且對登記后果責任的認定產生直接影響。本文將從審查標準的含義之爭出發，從不同角度，就我國不動產登記的審查標準的選擇問題提出一己之見。

一、我國不動產登記審查標準的概念之爭及其立法

在分析我國適合哪種審查方式之前，首先應當明確什么是實質審查，什么是形式審查。因為概念的不統一會使由此引發的爭論不在一個層面上而失去討論的價值。學界對兩種方式的區分存在不同兩種觀點：一種觀點認為，實質性審查是指審查范圍不僅包括直接引起物權變動的物權行為本身，而且也包括作為原因行為的債權關系。而形式性審查指僅審查物權行為本身的登記制度 [1]。另一種觀點認為，實質審查，是指登記機關不僅應當對當事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應當負責審查申請材料內容的真偽，甚至在特殊情況下對法律關系的真實性也要進行審查。形式審查就是指登記機關僅僅對當事人所提交的材料進行形式審查。如果確定這些申請登記的材料符合形式要件，就應當認為是合格的。

綜觀大陸法國家或地區的不動產登記法，登記機關對登記申請采取何種形式予以審查大致有兩種立法例：形式審查制和實質審查制。所謂登記的形式審查制是指登記機關對于登記的申請，只進行程序上的審查，而對于契約上所記載的權利事項，在實質上是否真實，有無瑕疵，在所不問。法國、日本采用這種立法例。而登記的實質審查制，是指登記機關對于登記的申請，不僅在登記程序上是否適當加以審查，而且還必須對不動產物權變動的原因與事實是否相符，不動產物權變動原因在法律上是否有效等加以詳細審查。德國民法典、瑞士民法典采取這種立法例。

我國不動產登記審查的立法現狀。物權法第 12 規定：“登記機構應當履行下列職責：①查驗申請人提交的必要材料；②就有關登記事項詢問申請人；③如實、及時地登記有關事項；④法律、行政法規規定的其他職責。登記機構認為對申請登記的不動產的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務協助的人應當協助。” 將于今年

7月1日施行的《房屋登記辦法》第19條規定：“辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：①房屋所有權初始登記；②在建工程抵押權登記；③因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記；④法律、法規規定的應當實地查看的其他房屋登記。”就上述條款來講，并未明確區分不動產登記的形式審查與實質審查標準。從土地登記資料如何審查來看，《土地登記規則》第6條規定：“土地登記依照下列程序進行：①土地登記申請；②地籍調查；③權屬審核；④注冊登記；⑤頒發或者更換土地證書。”《城市房地產管理法》第61條強調，土地登記須經土地管理部門核實，人民政府才能頒發土地權利證書。但是，對登記資料的真實審查的相關問題，我國目前的法律法規并沒有明確規定。

二、我國不動產登記審查的實踐

目前登記審查是形式審查還是實質審查存在著模糊不清的認識，實務中的操作也各異，各地基于不同的理解采用了不同的審查標準。登記機關的審查存在多種狀態。一是形式審查狀態。深圳市房地產登記審查主要采取的是窗口處理加形式審查的方式。登記機關只需要對登記申請人是否提交了必須的文件及文件是否真實做表面性審查，無需對申請背后的實體法律關系加以審查。這主要是出于行政效率的考慮，而且房地產交易中心的登記審查人員均系外聘的社會人員，未經任何專業法律培訓，不具備發現實體法律關系瑕疵的能力。這樣的審查方式顯然很難保證申請材料的真實性，權利人的信賴利益受到損害的風險增加。二是實質審查狀態。湖北省丹江口市國土局的審查人員在審查過程中要經過三個步驟：第一步是程序審查。主要就本機關對登記有無管轄權、登記申請以及相關文件是否符合法律規定的形式要件、證明文件的真實性、登記申請的內容是否與援引證書等證明文件的內容吻合，申請人或其人是否具有完全行為能力、資格是否適當進行審查。第二步是產權審查。主要審查登記義務人的權利是否與登記簿上的權利吻合，權屬來源是否合法，產權是否存在爭議和分歧。第三步是技術審查。主要就面積、界址是否清楚、相鄰土地權利人是否簽字等進行全面審查。三是中間狀態。廣西省柳州市國土資源局在審查申請材料的真實性時，多要求申請人進行公證，即不僅要對申請材料在形式上是否完備進行審查，還要對申請背后的法律關系進行審查。例如，夫妻共同所有的房屋，登記時一般多以夫妻一方的名義進行登記，但是在移轉時登記機關多要求另一方出具相關證明。但事實上，由于信息不對稱，登記機關對實體法律關系缺乏發現能力，只是盡最大可能對申請進行審查，難以徹底。由于形式審查和實質審查的含義非常模糊，故登記審查實際上處于中間狀態。但總的來說，實務操作中主張登記機關不應審查登記申請背后的實體關系，而僅僅應進行形式審查的觀點還是主導型的。[2]面對登記實踐中的不同標準和由此導致的司法實踐中登記機關責任認定的混亂，有必要對審查標準進一步加以明確。

篇(6)

[關鍵詞]不動產物權登記 現狀 措施

一、不動產物權登記制度的法律意義

不動產物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上,它是不動產物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則,是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現形式。根據現代各國物權法的規定,物權變動的公示方法,不動產物權以登記,即物權變更登記,為物權變動的公示方法;動產以交付,即占有的移轉,為物權變動的公示方法。物權以登物權變動之所以要公示,是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權,具有絕對排他性效力,對物權人的物權,任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務,但如果不能從其外部察悉物權變動的征象,則會給第三人造成難以預測的損害,直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性,通過公示使物權法律關系得以公開透明,使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現狀,其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全,保護善意第三人的利益。

二、我國不動產物權登記制度的現狀

我國迄今尚未制定物權法,也沒頒布專門的不動產登記法,有關不動產物權登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及一些司法解釋,不動產物權登記制度尚未在中國得到系統地建立,而且現行法規中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在的主要問題如下。

1.登記的法律依據不統一。不動產物權登記,通行的做法,實質上依據一國民法典之有關規定,程序上則依據專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規,如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規則》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,政出多門。

2.登記機關不統一。根據不動產物權類型的不同,我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記,相應地,我國不動產物權登記的機關也有六家之多,分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業管理機關。登記機關不統一,損害了登記制度的基礎權威。

3.登記效力不區分不動產物權變動的原因。如前所述,世界上多數國家和地區大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力,而我國現行法不區別不動產物權變動的原因,而一律規定非經登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定,凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的,其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定,均為無效。這一規定,是與我國《繼承法》的規定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規定,繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權,而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。又如,1987年的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第10條規定:“新建房屋,應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題是,如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權,那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有,就很難作出合理的解釋了。

4.絕對化的登記要件主義。對于不動產物權登記的效力,我國立法一向采納登記要件主義,如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉建設環境保護部制訂的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》,以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規定。根據我國學者的一般看法,不動產所有權的取得、消滅和變更,非經登記,不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護原所有人的利益,并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。但是,絕對適用此原則又難免存在不合理現象。在房屋買賣中,如果將登記要件主義絕對化,對因各種原因未登記的交易一概宣布無效,就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現有財產秩序等問題。

5.把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件,混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規定:“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規定,不動產抵押合同必須登記才能生效。同樣,我國現行行政法規和司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效,如1990年最高人民法院《關于私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函》規定:“簽訂房屋買賣協議以后,提出解除買賣協議,末辦理產權轉移登記手續,應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

三、我國不動產物權登記制度有待完善

目前我國的不動產物權登記制度已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求,亟待完善,筆者以為,應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善:

1.通過物權立法,統一不動產物權登記的法律依據,消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。

2.制定不動產登記法,規定不動產物權登記機關的組成、登記工作人員的資格,以及登記程序等,從程序上完善不動產物權登記制度。

3.統一不動產物權登記機關。不動產物權民登記,是維系現代財產秩序非常重要的一環,具有技術性、專業性的特點,只有由專門機關專司其職,才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產物權登記機關,統一管轄不動產物權登記工作。

4.登記機關對不動產物權登記申請,實行實質審查主義,以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯造成登記錯誤,給當事人造成重大損害的,應負賠償現任。

5.在登記的效力上,區別不動產物權變動的原因,規定不同的效力。對于法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的,實行登記生效主義,非經登記,不生不動產物權變動的效力;對于因非法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的,則不以登記為生效要件,但在登記之前不得處分已取得的不動產物權,理由如前所述,在此不再累述。

篇(7)

一、房屋共有形式由申請人自行確定

房屋產權共有有兩種形式：按份共有與共同共有。夫妻共有房產采用共同共有或按份共有登記皆可，《婚姻法》第17和18條對夫妻財產共有或者單獨所有的情況進行了規定，第19條規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規定”。當事人可以在合法、自愿的基礎上對財產進行約定，自由選擇共有方式。

二、房屋登記機構有無對婚姻狀況審查的責任

房屋權屬登記是依當事人申請，對當事人所有的房屋狀態加以記載、予以認可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定所登記房屋的合法性，起公示作用，社會公眾可以通過查閱房屋登記機關登記簿的記載和頒發的房屋所有權證，了解相應的權利狀況，使之具有社會公信力。

登記機關在受理夫妻共有房屋所有權登記申請時，不能憑是婚前財產或婚姻關系存續期間取得的財產來確定是否共有，而要根據當事人提供的合法有效憑證予以審查，然后按照相關法律法規的規定，予以記載。登記機構不能主動判定是否共有。

至于申請人的民事法律關系狀態在實質上是否合法有效，則不在登記機構審查范圍之內。房屋登記部門只是依據《房屋登記辦法》中的兜底條款“其他必要材料”，在辦理相關登記業務時，對婚內共有進行審查。

三、夫妻共有在房屋登記實務中的現狀

長期以來，產權證書一直都是認定房屋產權歸屬的法定證據，且具有唯一性。其他任何證據都不具有對抗產權證書的效力。直到2007年實施的《物權法》第16、17條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。首次從法律層面提出了不動產登記簿的概念，并且明確不動產登記簿是權屬證明的最高效力。自此以后，經過登記的不動產，就應當根據登記的內容來確定物的歸屬。產權登記在誰的名下，誰就享有所有權。

對屬于夫妻共同的房產，我國大都采用共同共有的形式，絕大部分市民都習慣于由一方登記產權，并且認為理所當然是夫妻共同財產，對房屋所有權進行處分（如出賣或設定抵押）時，登記部門肯定會要求產權人的配偶作為共有人在相關的文件上簽字，因此未到登記部門要求將登記簿所有權人更正為夫妻雙方。隱性共有人的現象在政策性房屋，如經適房和房改房中尤其明顯。

在登記實務中，各地房屋登記部門對夫妻共有房屋的審查主要分成兩種類型：一是登記機構只對申請材料的一致性進行審查，不對申請房屋屬于婚前還是婚后，是否存在配偶共有的情況進行實質性審查，一般詢問是否有共有人，然后由申請人在詢問表上簽字確認。另一種是登記機構不僅對申請材料進行審查，且通過詢問和要求申請人提供婚姻證明（如結婚證、未婚證明等）來綜合判斷該房屋屬于婚前還是婚后取得的財產，如屬于婚后取得的財產，如需登記為個人所有，還要求提供婚內財產約定等相關材料。

僅從《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）》中就可以看出，法院認定房屋是否夫妻共有，不是根據取得時間簡單判斷，而是以購買房屋的財產是否屬于夫妻共同財產來作為判斷標準。法院認為如果是婚前個人購買的房屋，即使是婚后登記的，仍然應當屬于個人財產，可以看出登記機構不能簡單通過房屋取得的時間以及婚姻登記的時間來判斷是否屬于夫妻共同財產。但如要求登記機構對財產來源進行實際性審查則超出了登記機構的權力和能力，因此登記機構無權力也沒有能力對取得房屋的財產性投入是屬于個人財產還是夫妻共同財產來進行判斷或者裁判。應采用詢問加證據支撐的登記方式，即詢問時申請人回答共同所有，一般登記機構都予以直接登記為夫妻共有。若詢問時申請人回答房屋為單獨所有，房屋登記部門大都查看登記資料中的合同簽名是否單方，若單方方可由權利人單獨申請，登記為單獨所有。若回答房屋為夫妻共有的，還有些登記機構要求須提交婚姻關系存續的證明予以佐證。

由于先行賠付制度的出臺，房屋登記部門怕承擔賠償責任，過于謹慎地承擔了本機構不應承擔的責任。從法律責任上來看，如房屋實際屬于共有財產，當事人欺騙登記機構，并進行無權處分的話，根據《物權法》第106條規定，由無權處分人承擔賠償責任；《房屋登記辦法》第92條也規定了，申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。可以看出，首先應由造成損害的人員進行賠償，登記機構為了自身利益過度使用了行政權力。

四、房屋登記中對婚姻關系審查應當合理有度

房屋登記部門大都以2007年10月1日《物權法》開始實施的時點來區分是否存在隱性共有。在此時點之前登記的房屋，如果申請人取得的房屋是在婚姻關系存續期間取得的，在處置時房屋登記部門大都需要夫妻雙方簽字，承認隱性共有關系。在此時點之后登記辦證的，不承認隱性共有，直接以登記簿記載的所有權人為準，所有權人可以直接處置。《房屋登記辦法》第13條規定，共有的房屋由共有人共同申請登記。據此可知，夫妻共有的房屋應當由夫妻共同向登記機構申請所有權登記，實務中可以一方委托另一方代為辦理。

《房屋登記辦法》第18條規定，房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。