序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業管理稅收政策范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：“營改增”；物業管理企業；稅收籌劃關注點

1引言

我國政府早在2009年就開始了對企業實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調整。物業管理企業作為重要的市場經營主體，其納稅籌劃方式也發生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為物業管理企業，在中國的城市建設以及管理當中有著舉足輕重的地位，在稅制改革后，物業管理企業如何衡量利弊得失，提高企業的經營水平是所有企業領導面臨的一項艱巨的任務。所以說，把物業管理企業作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索物業管理企業在增值稅納稅籌劃方面存在的問題以及改進的方向，為物業管理企業的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，幫助物業管理企業在合法納稅的前提下，靈活的運用稅收政策適當的減輕物業企業的稅負承受壓力，同時又能體現依法納稅的原則。

2“營改增”后物業管理企業稅收籌劃關注點存在的問題分析

2.1租賃涉及費用不夠明確

對于物業管理企業而言，通過房屋的租賃必然會發生水電費、清潔費等費用，這些費用一般屬于物業管理企業日常的費用收入，不屬于租金內的收入，因此物業管理企業在進行“營改增”籌劃時，必然要把這種情況考慮進去，這涉及一個真實合法憑據的問題，也是票據唯一無法進行分割的，對于物業管理企業在實踐中，物業管理企業如果把租金收入和日常的租賃收入的費用都納入到“營改增”的籌劃中，會增加企業的稅收成本，因此必須把租賃涉及費用進行明確。

2.2稅收籌劃制度不健全

物業管理企業由于涉及的費用比較廣泛且項目繁多，例如租金、水電費、管理費、清潔費、垃圾處理費、停車費等等方面的費用收入，這些費用盡管屬于收入，然而物業管理企業為了提供更好的服務，也要花費用去維修和支付人工成本，因此導致一些物業管理企業在進行“營改增”后的稅收籌劃時，沒有把需要排除的項目忽略，進而增加了物業管理企業的稅收成本。因此必須對稅收籌劃制度進行完善，明確物業管理企業所要承擔的費用范圍。

2.3缺乏稅務籌劃專業知識和稅收法律意識

物業管理企業如我國大部分企業一樣在稅務籌劃方面處于起步階段，稅務申報過程復雜，加之物業管理企業的特殊性，既有著房地產行業的性質，又有著服務行業的性質，而一般的財務人員很難理清其中的關系，導致一些物業管理企業在稅收籌劃意識淡薄，抱有僥幸心理。另一方面，物業企業的財務賬目比較繁多，且需要很強的配合性，導致稅收籌劃人員在進行相應的工作時，出現很大的不適應性。此外，一些稅收籌劃人員，對于稅收政策未及時的關注和不了解其中的變動，盲目按照舊慣例納稅，導致多繳了一些費用，增加物業管理企業的運營成本，這一系列因素造成物業管理企業在稅務籌劃方面遇到諸多問題難以解決，阻礙物業管理企業經濟收入的提高和長遠發展。

2.4物業管理企業缺乏合理運用納稅籌劃的工具與方法

物業管理企業主要對租戶進行租金收入，水電費代收以及維修費用的支出，因此其收入結構相對簡單，然而一些物業管理企業實行的還是傳統的稅務籌劃工具與方法，不能與時俱進，對于稅收籌劃也不夠了解，物業企業作為物業管理和運營的提供者，其租金和物業收入一般比較固定，但是卻沒有引入計算機稅務軟件等工具和進行稅務籌劃，不僅降低了效率，而且會計手算的方法，導致一些細節性的費用比較容易出錯，例如水電費和維修方面的費用。

3物業管理企業完善“營改增”稅收籌劃的措施

3.1明確租賃涉及費用

物業管理企業的收入來源主要是租金收入、管理費以及水電費、停車費、清潔費等費用，部分收入雖然也進入了物業管理企業的賬戶，但是從實質上看，物業管理企業對于有些費用只是起到代收的作用，例如水電費分別由供電部門和水務部門收取，不能把這部分費用作為增值稅的一部分，因此物業管理企業要明確哪些費用收入屬于可納入增值稅的范疇，哪些費用不屬于增值稅的范疇，這樣才能更加地規范物業管理企業的增值稅改革后的納稅籌劃行為。

3.2物業管理企業要建立完善的稅務籌劃制度

物業管理企業由于既涉及房地產，又屬于服務性企業，因此必須建立起完善的稅務籌劃制度，通過物業管理企業內稅收籌劃制度，明確物業企業增值稅納稅范疇，并且嚴格執行到位，落實到具體責任人身上。如果物業管理企業的稅務籌劃制度存在問題，且無法得到落實，那么不僅導致物業管理企業在納稅方面存在極大的風險，而且也不利于物業管理企業的穩健發展，物業管理企業必須依據自身的實際情況完善稅務籌劃制度。以隸屬于萬科集團的萬科物業為例，在2016年全面“營改增”實施后，就早已根據之前的增值稅草案進行了稅務籌劃小組的組建，建立了相應的稅務籌劃制度，極大地降低了萬科物業的經營成本，提高了企業效益。

3.3加強物業管理企業在稅務籌劃的專業知識和法律意識

物業管理企業要從領導到員工意識到稅務籌劃的重要性，有意識提高財務人員專業技能和相關知識以及業務流程，使全體員工熟悉稅務相關政策和法律法規，才能為物業管理企業在稅務籌劃方面更好的做出方案，以減少企業經營成本。物業管理企業要加強對員工對于本行業的稅收籌劃能力培訓，提高稅收籌劃人員對稅收籌劃工作能力，尤其是對租金收入以外的其他收入進行合理合法的規避，此外還要讓員工學習相關稅務相關政策法律，從思想上認識到稅務籌劃對提高企業綜合競爭力的重要性，才能把稅務籌劃與風險管控工作提高到必須執行的高度。

3.4物業管理企業要積極引入科學的工具和方法進行稅務籌劃

物業管理企業是屬于服務類型的，還存在稅收籌劃的空間，但其業務結構相對簡單，不必專門引入稅收策劃人才。因此，物業管理企業要加大對于稅務籌劃的投入，可以在必要時考慮與專業的稅務師事務所合作，把稅收籌劃進行外包，以此降低稅收成本。另外，對于一部分有實力的物業管理企業，也可以考慮引入專業的物業管理軟件，可以有效地提高稅收籌劃人員的工作效率，比如通過稅務籌劃軟件的計算，物業管理企業就要根據自身的經營情況選擇適合自身的納稅主體。此外，物業管理企業作為租金收入和管理費為主要來源的企業，增值低，適合作為一般納稅人，避免從高適用稅率。

4結語

綜上所述，物業管理企業面對的市場競爭壓力也在不斷地增強，稅務籌劃對于物業管理企業而言必須盡快進行，只有與時俱進，加強稅務籌劃意識，建立稅務籌劃團隊，增強稅務籌劃能力，才是物業管理企業在巨大市場競爭壓力下應當突破的地方。“營改增”后的物業管理企業在具體稅務籌劃過程中，不僅面臨著很多方面嚴峻的問題，且沒有及時關注“營改增”后的各項政策，導致物業管理企業按照營業稅的項目進行納稅，無形中把物業管理企業的稅負增加了。因此，物業管理企業要在“營改增”改革后，全面完善內部的稅收籌劃方案，以適應經濟發展形勢和我國的稅收政策。

參考文獻

[1]李娟.“營改增”下建筑企業納稅籌劃的策略[J].中外企業家，2017(18).

[2]王玥玥.淺析“營改增”稅制下的企業納稅籌劃[J].科技經濟市場，2016(6).

篇(2)

關鍵詞：“營改增”；物業管理行業；影響；策略分析

近年來，隨著我國市場經濟的迅猛發展，服務業作為我國第三產業中的主要組成部分在國民經濟發展中的作用越來越大。伴隨著我國財稅制度改革的科學化發展，“營改增”是我國流轉稅制的又一次重大改革，它的改革對于促進第二、第三產業的融合起到了積極的作用。從“營改增”試點的實行情況來看，對一些行業的影響較為明顯，很多企業和行業的稅負得以下降，真正提升了企業的財務績效水平。隨著我國財稅體制改革的深入，“營改增”的實施主要是為了實現我國服務行業稅負的整體下降，為全面推進服務業的健康發展奠定基礎，為促進產業結構的優化升級創造條件，為更好地轉變經濟發展方式提供保障。在“營改增”前，企業征收的營業稅是無法進行抵扣的，這就造成我國一些稅收項目存在交叉征稅、重復征稅的現象。我國在這一大環境下進行稅收體制改革，恰如一縷春風吹進企業，企業在減負同時也使廣大消費者獲得了更多的實惠。就目前我國稅制改革的發展狀況來看，此次改革是流轉稅制的創新與發展，是全面推動增值稅快速變革的助推器。從“營改增”的改革內容來看，不是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業管理多方面的重大變革，將對企業的組織結構、業務模式、資質管理、供應商選擇、管理環節、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰。如何在物業管理行業中實施“營改增”？如何做好應對“營改增”帶來的影響措施，這就是我國物業管理行業必須要正視和思考的問題。

一、“營改增”的實施對物業管理行業產生的影響分析

目前，隨著我國市場經濟的不斷發展，各項改革與發展都得到了順利實施。“營改增”作為稅制改革中的一項重頭戲，不僅有助于企業稅負的降低，更有助市場經濟活力的完美釋放，這對我國物業服務行業的健康發展有著極為重要的意義。在具體的實施過程中，“營改增”的實施對物業管理行業的影響也逐漸凸顯出來。

（一）從長遠看促進了物業管理行業的進一步持續發展

“營改增”的實施，是物業管理行業發展歷史上的一次重大事件，它對于推動我國經濟結構調整、大力發展現代服務業為主的第三產業有著極為重要的意義。目前，我國物業管理服務業中，對于物業管理的收費并未形成良好的、有序的、完善的價格機制，再加之物業服務行業的稅率偏高，導致物業管理行業的整體稅負較高。在實施“營改增”后，企業進入了增值稅管理體系中，這對于進一步提升、規范財務核算水平提出了更高的要求。在新形勢下，物業管理行業為了盡快適應“營改增”帶來的沖擊和挑戰，必須在內部管理與控制上下功夫，全面擴大市場的規模，采取集約化經營與精細化管理相結合的方式，以應對新形勢下的物業管理企業的變化。另外，“營改增”的實施，有效解決了重復征稅的問題，完善了抵扣范圍和稅率，對于促進行業結構的調整、促進產業的升級與轉型奠定了基礎。因此，站在長遠發展的角度來看，隨著“營改增”實施后抵扣鏈條的逐步延伸和拓展，物業管理行業中的可抵扣項目會不斷增加，由此帶來的減稅效應的范圍也會不斷擴大，從而為更多的企業提供減負優惠。可見，“營改增”的實施將在很大程度上促進物業管理行業的長遠、可持續發展。

（二）從短期看物業管理企業稅負不降反增

自從我國稅制改革開始后，我國一直沿用的是13%和17%的增值稅稅率。“營改增”的試行與實施增加了兩檔稅率，即：6%和11%。在“營改增”前，物業管理企業繳納的是稅率為5%的營業稅，“營改增”后，物業管理企業繳納的是稅率為6%的增值稅。在物業管理企業中，由于企業的特殊性，其經營成本中所占比例最高的就是人工成本，占到經營總成本的70%左右，這些成本是不能產生進項稅額的，再加之稅率的提升從而增加了企業的稅負。可見，在短時期內，物業管理企業的稅負將會出現不降反增的現象。但是，如果能夠對保障房物業和商品房物業分別按照3%和6%的稅率征收，并享受原有的國家規定的稅收減免政策，如果再加上“營改增”財政專項資金補貼，那么在今后較長一段時期內，物業管理行業稅負增加的現象將會得到改觀。

（三）對物業管理企業的財務管理上的影響

在“營改增”后，物業管理行業納入到增值稅的體系中，這對物業管理行業是一個新的挑戰，對物業管理行業進一步規范自己的財務制度、統一核算口徑、保證財務統計數據的真實完整，保證財務信息的真實準確等財務管理行為有著積極的促進作用。另外，“營改增”的實施避免了重復征稅的現象的發生，彌補了征稅中存在的漏洞，全面擴大了稅負效應。這對物業管理行業擴大市場規模極為有利。

二、物業管理行業實施“營改增”的有效對策研究

（一）積極進行前期市場調研

這就要求物業管理企業必須根據自己的實際情況和行業特點成立專門的“營改增”專門領導小組，做好前期調研和各種準備工作。例如：企業可以針對本企業前3年的營業稅的上繳情況進行市場調研，并對未來3-5年的行業發展和營改增的影響進行科學地預測，制訂增值稅內部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度。再例如：對于企業在經營管理中存在的薄弱環節進行整改，全面夯實、規范經營管理中的基礎環節，為行業轉型與發展奠定基礎；企業根據實際情況研制出本企業的“營改增”具體應對方案，最好對相關數據的測算，爭取在合法、合理的范圍內爭取稅收優惠和國家的財政支持，以便進行更好地稅收籌劃。

（二）進行完善的稅收籌劃

物業管理企業在“營改增”的過程中應正確解讀國家的相關稅收政策，提前應對和防范營改增后可能帶來的經濟風險和稅務風險，并提前進行稅收籌劃。例如：對于小規模納稅企業而言，應盡量通過酬金制的收費模式來規避經營風險的發生；對于一般納稅人企業而言應該盡量通過包干制的收費結算形式力爭在國家允許的政策和法律范圍內少繳稅，在降低企業稅負的同時正確處理好企業的各項納稅事項，幫助企業更好地規避不必要的稅收風險。

（三）合理安排資產購入的時間

有的物業管理企業在激烈的市場競爭中處于優勢地位，因此，在與供應商進行談判時有較強的議價能力。因此，企業一定要選擇好固定資產購入的時間。如果企業不能夠及時進行籌劃而是被動適應經營的需要，那么企業也就無法得到全面發展。物業管理企業在采購固定資產時一定要注意：購進項目的資金占用情況、庫存管理費用的情況，市場價格的風險。面對變幻莫測的市場經濟，物業管理企業必須選擇恰當的購貨時間，這對企業進行稅收籌劃十分必要。

綜上所述，對于物業管理企業而言，進行“營改增”是一項全新的重大事件，各物業管理企業必須正確面對，抓住機遇，積極采取有效的應對措施，為促進我國物業管理行業向著規范化、科學化、合理化、信息化的方向發展奠定基礎，為使我國物業管理行業能夠在市場經濟的大潮中盡快適應發展的需要創造條件。

參考文獻：

[1]吳鴻根.營改增對物業管理行業的影響及對策[J].上海房地，2014（05）：46-47.

[2]潘明星.營業稅改征增值稅：效應分析與改革建議[J].財政研究，2013（12）：64.

篇(3)

一、物管行業稅收征管過程中存在的問題

（一）物管企業方面存在的問題

物管行業的納稅意識普遍淡薄，為了達到少繳稅費的目的、不少納稅人千方百計偷逃稅款，究其共性，主要有以下幾種：

1、企業不按規定辦理稅務登記進行偷逃稅。由于企業未辦理稅務登記，致使稅收管理員無法將其納入正常管理，從而偷逃稅款。

2、故意混淆收入類型進行偷逃稅。如：有的物業公司與房地產開發公司是同一法人，房地產開發公司為了扶植物業公司將部分未銷售房產的租賃收入劃歸物業公司收取。而物管企業在納稅申報時套用低稅率或只申報部分稅收，從而少繳稅。

3、采取帳外經營方式進行偷逃稅。企業采取收入不入帳或以成本抵收入等方式隱瞞收入和利潤。如：只對正規核算單位開具正式發票，對其他業主不開具正式發票；直接收取現金或業主以其他方式支付物管費的不開或少開發票；直接將本公司開支取得的發票給業主入帳；直接將在業主處消費的費用與物管費互抵，互不開具發票等。

4、利用發票違章行為進行偷逃稅。一是非法代開發票。一些小規模物管業主為了隱瞞收入規模，便委托具有領票資格的較大物業公司為自己代開發票；二是使用收款收據或國稅部門的商業銷售發票來收取物業管理費；三是開具發票時采取“大頭小尾”（金額填寫欄大，裁剪金額小）；四是使用虛假發票收取物業管理費。

5、虛列開支增加成本進行偷逃稅。如：物業公司制造虛假的考勤名單，多列工資支出；虛列小區綠化、道路、路燈等維修成本；列支與本公司無關的費用等。

（二）稅務機關方面存在的問題

物管行業普遍存在偷逃稅的現象，也暴露了稅務機關的監管不到位，主要表現在：

1、日常管理不到位。首先是少數稅收管理員稅源管理觀念滯后。在當前稅源管理過程中，陳舊、機械、單一地以實現稅收的多少為標準，籠統地將納稅人劃分為重點稅源和非重點稅源，重點稅源重點管理，從而將更多的征管力量和注意力都放在了納稅大戶的重點管理上，在一定程度上忽視了對物業管理這一新興行業的稅源管理；其次是稅收管理員思想上存在“不好管就懶得管”的想法。在日常的工作中“巡查巡管”沒有真正落到實處，大都是“掛在口上，停在紙上”。從而對物管企業管得不深、查得不細，就賬查賬，沒有深入翔實了解物管企業的經營狀況。再次是打擊力度不夠。由于各種因素的影響，稅務部門在查處物管企業偷逃稅違法行為時，常常以補代罰，以罰代刑，沒有形成強大的威懾力量，助長了偷逃稅現象的滋生和蔓延。

2、發票管理不到位。物管行業發票管理存在的問題也較為突出：一是發票日常稽核的力度不夠，納稅評估和納稅人發票領購使用情況不能有機結合；二發票處罰缺乏一定的公開透明性，不能對用票單位起到足夠的警示作用。

3、稅收征管方式不一，導致稅負不公。在實際征管工作中，對物業管理行業稅收征收方式有核定征收率征收、查帳征收、定期定額征收，由于征收方式不同，從而造成同行業納稅人稅費負擔率相差較大。

4、稅收征管手段不科學，導致稅款流失。管理部門對物業公司核定的稅額不是建立在廣泛開展稅源調查的基礎上,而只是以簡單的評估來確定，使得定額與實際營業額相差懸殊；對查帳征收方式的物業公司的企業所得稅匯算清繳工作也是流于形式，應稅所得額遠遠小于企業的正常利潤。

5、部門之間協調不力，信息掌握不全。管理部門缺乏與工商、公安、房管、房地產公司等相關部門的聯系，不能及時掌握物管企業的經營信息，從而導致對物管企業的經營規模不清楚，稅收鑒定不準確。

二、加強物管行業稅收管理的建議

1、加大宣傳力度，強化稅收意識。針對物管行業納稅意識淡薄的現狀，采取多種形式開展行之有效的稅法宣傳活動，強化物管企業的納稅意識。同時，積極開展稅收知識宣傳進小區的活動,向小區業主宣傳國家稅收政策，以提高小區業主的協稅意識和索票意識。

2、加強稅源調查，實現精細化管理。稅收管理員應認真進行稅源調查，摸清稅源情況，詳細了解物管企業經營的樓盤名稱、地點、小區建筑面積、業主數量、企業從業人數、管理期限、物管費收取標準以及是否有房屋出租等等，從而全面掌握物管企業的經營信息，并分戶建立健全企業征收臺賬。

3、加強巡查巡管，督促建賬立簿。在巡查巡管中，要根據物管企業的實際情況具體分析，督促、輔導物管企業設置帳簿，規范其納稅行為。對于有建帳能力的企業要求其盡快建帳；對于沒有建帳能力的企業，要輔導其建立收支粘貼簿。

4、加強發票管理、實行“以票管稅”。一是要求物管企業嚴格按規定使用發票，并按經營項目如實填寫發票內容；二是加強發票稽核，對物業公司兼營房屋租賃業務的，隨時抽查物業公司發票使用情況，切實落實對企業在領購、換購發票時進行核對的工作要求，真正發揮發票稽核在發票管理中的重要作用。三是加大發票檢查力度，尤其是要加大對發票各聯次的核對檢查力度，如果企業未按規定使用發票，一律按發票管理辦法有關規定進行處罰，從源頭上減少物管行業發票違法行為的發生。

5、科學分析測算，完善納稅評估。首先要建立科學、實用的物管行業稅收納稅評估模型，分析物管企業納稅申報的真實性，測算實際納稅與應納稅額的差距，從中發現問題，有針對性地加強管理；其次要加強物管行業稅源比對工作，綜合分析行業總體稅收狀況和企業納稅情況，結合實際制定行業平均利潤率和平均稅負評估指標，對企業納稅情況進行縱向和橫向比較，提高稅源監控的廣度和深度；再次要加強對稅負異常企業的嚴格監控。對于零申報、低稅負、不繳不報的異常戶要列入重點監控對象。

篇(4)

《財經國家周刊》記者日前在上海、廣東、黑龍江、廣西等地調研了解到，目前，物業作為一種服務業已發展成為一個企業數超10萬家、從業人口數百萬人的規模化產業。

隨著網絡技術的發展和互聯網的普及，許多物業企業引入新技術、新業態和新方式，開創全新商業模式，積極從傳統物業管理向現代服務業轉變，并涌現出一批在物業服務中技術含量高、增值服務多和產品附加值高的物業龍頭企業。

然而，目前物業行業總體還處于低水平運行狀態，轉型升級遇到諸多制約。業內人士呼吁國家在政策上給予更多的支持，為物業企業“減負”“松綁”，打造公平開放的市場環境;健全法律法規，創造好的制度環境，為物業企業科學發展，全面轉型升級創造條件。

新技術新業態

記者日前在多地調研了解到，一些領軍型的企業借助信息網絡技術，在商業模式、服務方式和管理方法上積極探索且嘗到“甜頭”，并帶動整個行業創新突破。

從去年開始，總部位于上海的上房物業聯合10多家物業企業，“深耕”社區生活服務領域。目前，其社區生活服務O2O平臺“99生活”已經試運行，有APP、后臺運維平臺、電話管控中心和項目服務中心等，提供末端快遞物流、物業管理、房屋租賃、報修投訴、電子商務、小區通知等“一站式”生活服務，并連接著線下大量供應商及商家。

中國物業管理協會會長沈建忠說，品牌企業的探索和成果，對行業整體轉型產生了引領作用。新形勢下，物業行業必須由勞動密集型、簡單勞動提供者向技術密集型、現代物業服務業轉型和升級。

專家認為，運用新技術，創新管理和運營，達到減員增效，是物業企業應對當前服務成本快速上漲和招工難的有效手段;物業服務企業利用客戶資源開展多種經營，獲得物業服務費用以外的多元化經營收入，將成為企業收入構成中非常重要的組成部分。

專家預計，至2020年，中國將成為全球規模最大的存量房市場，隨著互聯網環境下各種消費熱點的形成，物業服務將迎來轉型升級的重要“時間窗”。

新老問題并重

記者調研發現，物業行業整體上仍處在創新轉型的初期，一些新的模式和業態仍在探索階段。眼下，除了傳統服務行業面臨的用工短缺、人才缺乏等普遍性問題，更多新老問題的交織牽扯了物業企業的發展步伐。

其一，物業費多年未漲，利潤空間壓縮，行業呈現普遍性虧損。上海市區虹三花園小區物業企業景瑞物業總經理陶敏算了一筆賬：物業費多年沒動，但保安的工資加上加班費、服裝費、社保基金等，上漲了四五倍，“公司連年虧損，只能靠母公司補助”。

記者在上海、江西、廣東、北京等地調研發現，物業行業的虧損面高達50%甚至更高，一些企業陷入“利潤降低-減員―降低服務質量-利潤降低”的惡性循環。

其二，企業稅負過重。廣州粵華物業總經理李健輝等多位業內人士認為，許多物業公司的保安保潔、綠化養護、設施設備維修保養等服務都外包完成。但目前對物業企業仍按收入全額計征營業稅，外包支出不能作為稅前抵扣，重復征稅明顯。

其三，企業市場地位仍有待確立。物業企業擔負過多基層行政工作，企業常被迫“越位”。有物業企業負責人告訴記者，企業常被迫承擔不少政府性、社會性事務，比如計劃生育檢查、維穩、、文明創建等，“一個小區經理頭上有七八頂大蓋帽”。

減負需“到位” 支持要“給力”

近年來國內物業領域出臺了一些改革和扶持舉措。比如，國家發改委今年放開了物業服務價格，北京、浙江等地出臺了物業服務業的稅收、用工等優惠政策，上海、廣州等地也就支持物業企業轉型升級專門調研，研究措施。

業內人士呼吁，加大對物業行業的減負和支持力度需要進一步“到位”、“給力”。

第一，研究制定“物業管理法”，健全法規法律，創造好的制度環境。雖然《物業管理條例》《物業服務收費管理辦法》等的出臺，對行業規范運作起了一定的作用。但物業服務中的一些深層次問題，如業主組織與其他組織的關系處理、物業管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規定。這使得許多物業管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效率低，物業服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執，甚至引發集體請愿、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。

第二，深化小區綜合治理改革，為物業企業厘清邊界，還企業從“管理”到“服務”的本色。嚴格落實政府部門及專業單位在小區治理中的責任，摘除物業企業本無力、也不該承擔的“管理”職能。同時，完善物業市場化機制，以菜單式服務標準取代政府制定的分等定級統一式的服務標準，并加強監管、規范收費行為。

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Abstract: Commissioning system property management is the developing tendency of our future property field. Starting from the present situation of our commissioning system, through the rational classification and qualitative analysis of escrow fund, the paper seeks to solve the contradiction between tax policy under the commissioning system and the accounting treatment to help enterprises' healthy development.

關鍵詞:酬金制;現狀;代管資金;矛盾;發展

Key words: commissioning system; present situation; in trust fund; contradiction; development

中圖分類號:F23文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)27-0006-02

0引言

酬金制物業管理作為一種新興的行業,已經在我國得到了長足發展。伴隨我國房地產市場化改革和城鎮化建設步伐的加快,物業管理作為我國社會建設工程的配套系統已經得到了強化和推進,物業管理作為社會服務的一項重要產業,將為我國擴大服務產業占GDP結構中的比重、拓展社會就業和實現加工制造向服務功能轉變的經濟結構調整提供暢通渠道。而促進酬金制物業管理行業高速發展的必由之路,就是我國的物業管理必須走向市場化、專業化、規模化和正規化。由于物業管理公司是從房地產開發企業中脫胎出來的,因此會計核算有其自身的行業特點。本文結合酬金制物業管理公司的經營特點,僅就物業管理公司會計所要核算和監督的內容,筆者試圖發表一點自己的淺見。

1分清酬金制下物管企業本身資金和代管資金的核算

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,在成本定價模式基礎上,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務方式,其服務支出的節余部分要轉入下一年繼續使用,并非是企業的實際利潤。劃分清酬金制下物管企業本身資金和代管資金的運作,就可以使物管企業自身的財務與代管財務清晰明了,有利于保障物業管理投資者、物業產權人、使用人的合法利益,而且便于有關部門監督檢查。

1.1 物管企業自身“主營業務收入”和“其他業務收入”的會計核算酬金制下物管公司自身從事經營活動比較單一,會計核算也比較簡單。當物管企業取得各項收入時,借記相關科目,貸記“主營業務收入”、“其他業務收入”科目,并按物業收入的種類明細科目。

①酬金制下物業管理公司的“主營業務收入”主要是物管企業與業主之間簽訂服務合同中約定的酬金部分。當物管企業收到業主轉來酬金時計入“主營業務收入”,同時計提“營業稅金及附加”,其分錄為:借:銀行存款(現金);貸:主營業務收入―酬金收入。同時,借:營業稅金及附加;貸:應交稅費一應交營業稅。②酬金制下物業管理公司的“其他業務收入”,筆者認為應該是除酬金收入以外的其他經營活動所取得的收入,主要包括辦理各種“代收款項”的提成(分成)收入、代辦手續費收入,大修收入等應按其業務的種類設置明細賬,取得收入時:借:銀行存款(現金);貸:其他業務收入―代辦手續費收入、代收提成收入、大修收入。同時,借:營業稅金及附加;貸:應交稅費―應交營業稅。實際繳納時:借:應交稅費―應交營業稅;貸:銀行存款。

1.2 代管資金的會計核算物業管理企業代管資金主要包括“代收款項”、“代管基金”、“代管物業管理費”三類:①“代收款項”。筆者認為物管企業的“代收款項”劃分兩類更有利于會計核算:一類是由物管企業從業主和使用人那里收取,再如數繳付給有關公司的代收款項(扣除手續費后),如水費、電費、電視接收費、垃圾處理費、煤氣費等,業主不需要交納任何流轉環節的稅金。收取分錄為:借:銀行存款―代管存款(下同);貸:代收款項―水、電、氣、暖等。如數繳付給有關公司時,根據相關單位開具的正式發票作相反的分錄,即:借:代收款項―水、電、氣、暖等;貸:銀行存款―代管存款(下同);貸:其他業務收入―物管公司收入。其物管公司收取的手續費收入,已經前面在物管企業自身核算的“其他業務收入”中核算過,不再重復。另一類是利用業主委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房或場地,從事經營活動取得的分成收入或提成收入,如開辦健身房、代收租賃費、收取公共位子的停車費等收入,這類收入應該代扣代繳流轉環節的稅金。收到收入時,分錄為:借:銀行存款―代管存款;貸:代管基金-補充基金;貸:經營收入―XX小區業主委員會。同時,計提稅金:借:營業稅金及附加;貸:應交稅費。②“代管基金”。“代管基金”科目核算業主委托代管的房屋共用部位維修基金和公用設施設備維修基金。物業管理公司為了清晰地核算代管的房屋共用部位維修基金和公用設施設備維修基金的收支,單設了“代管基金”科目,該科目的設置,既符合國家規范,又符合物業公司實際。但“代管基金”只設了一級科目,所以應在“代管基金”賬戶下設“基金本金”、“補充基金”、“基金利息”二級明細賬戶。當企業收到代管基金時,借:銀行存款―代管基金存款;貸:代管基金―基本基金。當企業收到銀行計息通知,屬于代管基金存款的利息收入時,借:銀行存款―代管基金存款;貸:代管基金―基金利息。

以上兩類屬于物管企業的代管基金,專戶儲存,專款專用,作為物管企業長期負債管理并定期接受業主管理委員會的檢查和監督。

1.3 代管物業管理費物業管理公司一般按年度收費,預先向房屋產權人或使用人收取物業管理服務費用,分期確認收入。在物業管理實踐中,稅務部門要求物業服務費的收取必須由物業企業開具由地方稅務局統一監制的服務業專用發票,為避免政策風險,許多采用酬金制收取服務費的物管企業不得不把代管的物業服務費確認為主營業務收入,繳納一道流轉稅。即:預收物業管理服務費時:借:銀行存款(現金);貸:預收賬款。向物業產權人或使用人提供物業管理服務并確認收入時,借:預收賬款;貸:主營業務收入;借:營業稅金及附加;貸:應交稅費。

但筆者認為,在酬金制下,從會計記賬角度出發,收入是指企業在日常活動中形成的會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。這里的收入是指企業從事物管和其他經營活動所取得的各項營業收入,應該繳納營業稅及附加。對于實行物業服務酬金制,真正意義上的物管企業經營收入主要是服務合同中約定的酬金部分,而就扣除酬金剩下服務費的性質而言,應該屬于“代管”性質,收取時應開具“非應稅收入專用票據”,并非物管企業的收入,應該計入“其他應付款”往來科目,不應計入物管企業的營業收入,也不應該征收流轉稅。這里較好地進行了稅收籌劃,就有效避免了給廣大業主增加負擔。其分錄為:向業主收取物業管理服務費時:借:銀行存款(現金);貸:其他應付款―XX小區物業管理費(扣除酬金)。

2正確核算成本費用項目

對于物管公司自身的管理人員的辦公費用以及其自身固定資產的折舊、通訊費等相關費用,是真正意義上的成本,核算比較簡單。而按物業合同書約定的各項支出是代付,不屬于會計意義上成本,這里主要對代管資金涉及的成本費用科目核算進行簡要分析。

物業管理資金使用應體現為業主和使用人服務的原則、實行“專戶儲存、專項使用”的原則和“合理使用、支出公開”的原則。由于代管基金是物業管理企業受物業產權人、使用人委托代管的專門用于房屋的共用部位、共用設施設備維修的基金,因此動用支付代管基金必須經過代表物業業主、使用人利益的業主管理委員會的同意確認,并接受檢查。

2.1 “代管基金”相應的成本支出核算①物管企業本身承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程的,物管公司則應作會計分錄:實際發生工程支出時,借:物業工程;貸:銀行存款(庫存商品、原材料)。工程完工,經業主委員會或者物業產權人、使用人驗收時:借:代管基金;貸:物業工程―大修。②外單位承接大修、更新、改造工程的,工程經業主委員會或者物業產權人、使用人同意付款時:借:代管基金;貸:銀行存款。

2.2 代管物業管理費的日常支出核算實行物業管理服務費用酬金制的,物業管理服務費的支出范圍包括物業管理服務成本和物業管理企業的酬金。物業管理服務成本構成包括:管理服務人員的工資、社保和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;清潔衛生費用;綠化養護費用;秩序維護費用;物業管理處辦公費用;物業管理企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備的保險費用及公眾責任保險費用;經業主大會同意的其他費用等。物業管理公司從事物業管理活動,為業主委員會或物業產權人、使用人提供維修、管理和服務過程中發生的各項支出,按照國家規定計入成本、費用。在物業管理活動中發生的直接人工費和直接材料費等時,借:其他應付款-XX小區物業管理費;貸:銀行存款。在管理和服務過程中發生的各種間接費用,借記“管理費用”等科目,貸記“銀行存款”、“原材料”、“庫存商品”、“應付職工薪酬”等科目。期末歸集成本、費用,借記“其他應付款―XX小區物業管理費”科目,貸記相關成本、費用科目。

2.3 代收款項的成本核算物業管理公司在管理服務的過程中,可能會接受業主委員會委托對屬于小區全體業主公有財產進行有償經營。如進行車輛停放服務、出租廣告牌服務。該經營項目由于主要使用了業主的公有產權,該類收入在扣除必要的成本后應當轉作房屋維修基金。物業管理是有償服務,諸如停車費的收取,物業管理公司是需要付出相當大的努力的,所以筆者認為必要的成本中應當包含物業公司根據收入比例提取的一定比例的手續費。為了核算停車費,可在“其他業務收入”賬戶下設立“停車費收入”二級賬戶,但在“經營成本”賬戶下也應該設“停車費支出”二級賬戶。只要按照收入與成本、費用配比的原則進行可算,就能給業主們一個明白的交代。其他的有償使用收取“其他業務收入”也應該按照配比原則進行核算。即:計提收費勞務費時:借:經營成本-停車費支出-收費勞務費;貸:其他業務收入―手續費收入;月末將停車費扣除稅金及成本后的結余轉入房屋維修基金,借:經營成本―停車費支出;貸:代管基金―補充基金;

3利潤的構成及應繳所得稅

物業管理公司應于每個會計期間結束時進行財務成果核算,將“公司自身資金”及“代管資金”運用的各項收入結轉到本年利潤,借記“主營業務收入”、“其他業務收入”、等科目,貸記“本年利潤”科目;將各項支出結轉到本年利潤,借記“本年利潤”科目,貸記有關成本費用等科目。計算出會計期間的利潤總額,再計算應交納的所得稅。

3.1 物管公司自身應繳納的企業所得稅根據物管公司會計期間自身的會計成果,依據賬面“利潤總額”按25%的稅率計征企業所得稅,其分錄:借:所得稅;貸:應交稅金。

3.2 代管資金的企業所得稅由于“代管基金”、“代管物業費”及“代管款項”都不需要繳納流轉環節的流轉稅,所以“代管基金”、“代管物業費”的余額都不形成企業的“利潤總額”,也就不需要繳納企業所得稅;而“代管款項”是如數解繳有關公司,所以無需進行成本核算。但物管公司“代管款項”有為業主代收房租、代收停車費、場地租賃費等收入,所以應僅僅對其代收的房租、停車費、場地租賃費等進行相應的成果核算,如果有“利潤總額”則按規定繳納相關的“所得稅”,若無“利潤總額”則結轉下年相應的科目,以后彌補。

4結語

酬金制實際上是一個系統,應該結合事前預算和事后監督才是一個完整的酬金制,在物業管理酬金制下必須建立的機制和制度:如“物業費管理預算制度”、“物業管理費收支情況報告制度” “物業管理審計制度”以及建立“多退少補制度”,這樣能有效地實現資金透明和服務功能完善的更好結合,不僅能夠將有限的資金實現物管企業服務的最大化,而且也能通過會計核算模式的轉換實現業主利益最大化,將更加有利“物業管理”這個新興行業的健康發展。

參考文獻:

[1]物業管理企業會計核算問題的探討[J].特區財會,2003,7:48-49.

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房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。（一）土地增值稅的節稅關鍵點我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。（二）房產稅的節稅關鍵點我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。

房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題

（一）設立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。（二）全程全方位的進行納稅籌劃房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。（三）時刻關注政策法規的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。

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海外的房地產市場與中國內地有很多不同的地方，原有的經驗已經不再適用，因此特別需要投資者費一番腦筋。大到稅收政策，小到房產出租手續等等，購房者都應仔細了解，這樣方能在投資過程中做到輕松應對。

房價構成不一樣

在海外，房價的構成與內地并不相同。中國內地則是一次性支付了70年的土地使用費，連同建安成本一起構成房產的成本。但海外則有所不同，房價和土地價格有所區別。以澳洲為例，購房者必須先行向澳洲政府購買地皮，也就是說，只有在取得土地證之后，才能進人下一個程序也就是房產開發。國外所謂開發商在嚴格意義上說更像是建造商，它們負責幫購房者設計、施工，并向政府部門報批。

政府向購房者賣出土地之后，會每年征收土地稅費以及服務費，用于社區的清潔衛生、垃圾處理及上下水道的維修，這是一項必須長期支付的稅費，并隨著土地價值的變化而變化。以美國為例，一套總價為30萬美元的別墅(House)漲到50萬美元之后，土地稅的征收標準也會由3000多美元提高到5000多美元。

海外很多國家為私有制，因此政府售出土地之后，產權基本上永久屬于個人所有。不過，并不是所有的物業產權都是永久的，也有一些物業僅擁有一定年限的土地租賃權。如泰國北岸房產有限公司的銷售人員大衛?羅伊德就告訴記者，泰國的房產土地使用年限只有90年，到期之后須歸還給政府。

相對來說，土地價格占整個購房成本的比例并不高，但各個國家卻不太一樣。如在美國紐約的郊區，購買一套總價為40萬美元的別墅(House)，土地成本約4萬美元。而在墨爾本，一套總價約35萬澳元的別墅，土地成本則達到15萬澳元左右。

稅費征繳需留神

海外房地產市場的稅收政策與內地是有區別的，對此投資者應該有所了解。記者了解到的說法顯示，海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。其中需要說明的是，契稅只是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等國家，征收標準為房價的1.5％左右。歐美國家主要征收土地稅，這種稅賦每年征收一次。如美國紐約州的稅務部門一般會在每年的4月15日之前給業主下發繳稅通知。繳納的金額是根據政府委托的專業評估機構對各區域每隔一段時間的市場評估作為依據來確定的，稅率一般在1％～2％之間，當然也有些國家的土地稅稅率較高，如新加坡的稅率達到4％。

在海外買房，不管在何地，都須繳納印花稅，當然，售出房產時也會產生稅費，主要征收的是增值稅，如澳洲最高會按增值部分的45％來征收。

在海外購房，一般都有律師全程陪同。如在紐約市，購房者必須在一名有經驗的房地產律師的幫助下來完成整個購房手續。當然這也能起到資金監管的作用，增強交易的安全性，不過必須向律師支付服務費。紐約不論總價多少，收取標準在2500～3800美元，新加坡為每宗2000新元，馬來西亞為1000美元左右。

總的來講，在海外購房相當于要支付總房價的4％到7％不等的費用作為交易手續費。其實，海外購房交易手續費還是較為繁雜的，比如以在曼哈頓購置公寓為例，需要繳納、支付的稅費有土地稅、豪宅稅(總價超過100萬美元)、銀行評估費、商業價值稅、紐約州地產交易稅、產權保險費、備案費用以及大樓儲備基金和周轉基金等。

但也有例外的地方，如地處中東腹地的迪拜就是一個極端的例子，這里是免稅的天堂，因此在這里購房并不需要繳稅，是真正的零稅負地區。

把握政策松緊度

海外各個地方對境外人士購房的限制各不相同，總的來看，有緊有松。而在貸款政策方面，由于受到次貸危機的影響，目前內地投資者申請貸款的難度有所加大。

相對來說，澳洲對非本國公民的限制相對較松。楊文表示，境外的投資者投資澳洲房產，除了須經過當地外資檢討局的批準之外，幾乎沒有別的限制條件，并不要求購房者提供很高的資產證明，也無需具備在澳洲的居住時間期限條件。

澳洲緣何限制不多?業內人士分析認為，這主要與澳洲一直以來房地產市場的穩步發展有相當大的關系。資料顯示，近40年來澳洲的房產幾乎每隔7～8年就會翻番，因此政府和銀行對本地的樓市信心極大，似乎并不懼怕“熱錢”。與澳洲一樣，限制條件并不多的地方還有迪拜、西班牙以及我國香港等。

而美國等國家則有所不同。美國對非本國公民的購房條件設有相應的門檻，如要么取得美國綠卡，要么具有時間期限超過3個月的簽證，如工作簽證、學習簽證均可。在馬來西亞購房，必須在當地銀行開戶，并存入一定數額的資金，同時非本國公民(包括永久居民)投資房地產需要得到當地外來投資委員會的批準，而且當局也不允許非公民購買當地的低成本房屋。新加坡不允許境外投資者購買當地的租屋和別墅。當然，還有更為嚴厲的國家，如越南根本就不允許非本國公民買賣房產。

在海外，非本國公民可在當地辦理購房按揭貸款，不過目前申請難度有所加大。如在美國，一年前可申請到8成購房按揭貸款，但現在已經縮減至6成，首付部分由原來的20％上升至4成。在法國、馬來西亞等申請按揭貸款也有一些難度，比如要求購房者出具相應的資產證明，或者當地的收入證明。當然也有例外，如在阿聯酋的迪拜，目前當地銀行依然提供高達9成的按揭債款。

管理房產須細心

在海外投資房產，管理房產極為關鍵。在中國內地，如果房子長時間空置，或者長達數年物業費拖欠，但只要按揭貸款及時歸還，一般不會出現什么問題，即使因拖欠物業管理費而被物業公司告上法庭，也不會對自己構成不利的影響。但在海外投資房產，則完全不一樣了。

專家表示，對于那些不能時時去打理海外物業的投資者來說，找到一家合適的服務機構替自己管理房產，顯得尤為重要。如果管理不善甚至無人管理，致使物業長時間空置，拖欠物業管理費，甚至拖欠銀行按揭貸款，降低投資收益是小事，如果影響到自己的信用記錄則是大事了。

比如澳洲墨爾本市規定，對于自家門前的垃圾或者積雪等，必須由自己動手清理，如果超時未作清理，會有市政部門代勞，當然業主得支付相應的費用。而如果這些費用未及時支付，會給自己招來麻煩。還有，如果水電煤氣費用長時間拖欠，估計在機場出關時，會有工作人員很禮貌地告訴說：“對不起，您還欠××澳元的電費沒有付清。”

這些細節方面的東西，內地的投資者一般都不太會引起注意。但是在海外則不能這樣處理了。因此在管理房產的

過程中，必須當心。當然，如果自己在海外居住，可以親力親為，一切由自己打理。但是對于居住在內地的投資者來說則無法做到這點，因此必須聘請一家服務質量高的服務機構來代勞。

據記者了解，海外對房產中介的管理極為嚴格，其資質審批程序相當規范，如果出現私吞欠款、吃差價等行為，將會受到重罰，甚至鋃鐺入獄。所以海外房產中介從業人員素質一般較高，委托給一些知名中介機構來打理，可完全放心。據了解，服務機構可以投資者完成所有的管理事務，如收取租金、代繳各種稅費、維修、續租等等。當然，投資者必須支付相應的服務費用，收費標準主要集中在租金收入的4.5％～8％之間。

合理避稅有講究

專家建議，對投資者而言，一定要關心所在地區政府的免稅優惠政策，并充分利用之，以增加投資收益。

曼哈頓環球房地產公司總裁伊碧瓊?卜瑞茲在接受記者采訪時表示，充分利用免稅政策能夠降低物業的持有成本，這相當于增加了投資收益。她舉例說，紐約市住房維持及發展部門為了能有效促進多家庭居住工程，曾制定“421a”免稅政策，該政策的核心內容是在新開發樓盤的第一個10年內，業主只需支付極少部分的地產稅。如對于一套每月原本需要支付500～600美元地產稅的公寓，在政策的作用下，每月的地產稅可減少到只有20～30美元，每兩年調整一次，直到10年后恢復正常。這樣的免稅政策其實對投資者非常有利，就該免稅政策來看，在最初的兩年內，投資者相當于增加了6000～7200美元的收益。

當然，售出房產時也會產生稅費，主要征收的是增值稅，如澳洲最高會按增值部分的45％來征收。因此業內人士建議投資者學會合理避稅。澳中集團上海辦事處的工作人員楊文表示，以澳洲為例，購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產的費用(主要為機票)、律師費、驗房費等等，都可以用來抵稅。“投資者需要做的就是把所有與房產有關的發票都收集起來，出售房產時把它們全部交給會計師事務所，由會計師來幫忙處理。”楊文說。

盡量少花冤枉錢

不花冤枉錢，其實是降低投資成本，這也等于提高了投資的收益率。如何做到不花冤枉錢呢?專家建議該吝嗇的時候一定不要大方。比如海外有很多地方的公寓一般很少有戶外空間如陽臺或者露臺，只有高檔公寓才會配備戶外空間，因此這樣的公寓價格一般很貴。當然，此類物業在市場上很值錢，尤其是一棟大樓中，如果只有少數幾套公寓有戶外空間，那么一定會備受青睞。