時(shí)間：2022-07-21 13:53:27
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第一章 總
則
第一條 為加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地秩序,保護(hù)村民的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土管法》)、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《X省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》、《X市農(nóng)村宅基地管理辦法》和縣委、縣政府《關(guān)于加強(qiáng)全縣鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》等法律法規(guī)和文件精神,結(jié)合我縣實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本縣城市規(guī)劃區(qū)以外的農(nóng)村宅基地管理,適用本辦法。
第三條 本辦法所稱(chēng)農(nóng)村宅基地,是指農(nóng)村村民個(gè)人經(jīng)依法批準(zhǔn),用于建造住宅(包括住房、附屬用房和庭院等)的農(nóng)村集體所有土地。
第四條 農(nóng)村村民住宅建設(shè),應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊村改造，正確處理建新與拆舊的關(guān)系，嚴(yán)格按照依法編制的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和節(jié)約、集約用地的要求實(shí)施，鼓勵(lì)集中建設(shè)農(nóng)民新村和舊村改造。
第五條 農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅,要充分利用村內(nèi)空閑地、原有宅基地以及荒坡地、廢棄地，不得占用農(nóng)用地和耕地建造住宅。
第六條 各鎮(zhèn)區(qū)辦具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理工作。
第七條 農(nóng)村宅基地屬村集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)，農(nóng)村村民建設(shè)住宅，應(yīng)當(dāng)符合村莊規(guī)劃并依法取得土地使用權(quán)。禁止非法占用土地建住宅，禁止非法侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地。
第二章 申請(qǐng)條件
第八條 農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，鼓勵(lì)子女與父母同宅，符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基地：
(一)年滿(mǎn)20周歲的本村村民,因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶(hù)缺少宅基地的(包括男方到女方落戶(hù)的；祖孫三代同住一宅，第三代已年滿(mǎn)20周歲，確需分戶(hù)的);
(二)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國(guó)家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的;
(三)外來(lái)人口落戶(hù),成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,沒(méi)有宅基地的;
(四)城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶(hù),農(nóng)村確無(wú)住宅的。
第九條 農(nóng)村村民建新房宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)為:
（一）
鎮(zhèn)區(qū)辦所在地及城鄉(xiāng)結(jié)合部,每戶(hù)面積不得超過(guò)166平方米。鎮(zhèn)區(qū)辦所在地的區(qū)域范圍由鎮(zhèn)區(qū)辦按照有關(guān)規(guī)定確定，報(bào)X縣國(guó)土資源局備案;
（二）平原地區(qū)的村莊,每戶(hù)面積不得超過(guò)200平方米。
（三）村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當(dāng)放寬,但最多不得超過(guò)264平方米;在山坡薄地上的,每戶(hù)面積可以適當(dāng)放寬,但最多不得超過(guò)264平方米。
第十條 農(nóng)村村民有下列情形之一的,申請(qǐng)宅基地不予批準(zhǔn):
(一)年齡未滿(mǎn)20周歲的;
(二)申請(qǐng)宅基地面積高于166平方米；
(三）原有宅基地能解決分戶(hù)需要的（已達(dá)到400平方米（含）以上）;
(四)本村村民將原宅基地及其地上建筑物一并出賣(mài)、出租、贈(zèng)與或改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的;
(五)其他不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。
第十一條 農(nóng)村村民對(duì)宅基地沒(méi)有繼承權(quán)。農(nóng)村村民在合法繼承房屋的條件下,符合申請(qǐng)宅基地條件的,經(jīng)村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
第三章 報(bào)批程序
第十二條 符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民應(yīng)當(dāng)向村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)。經(jīng)全體村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意后,在本村張榜公布,公布的內(nèi)容包括申請(qǐng)人姓名、宅基地位置、面積和四至等,公布時(shí)間為10日。公布期滿(mǎn)無(wú)異議的,報(bào)鎮(zhèn)區(qū)辦審核并提交下列材料：
（一）村民個(gè)人申請(qǐng)使用宅基地的申請(qǐng)書(shū)；
（二）申請(qǐng)人的基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員狀況，戶(hù)口是否屬本村農(nóng)業(yè)戶(hù)口等）。
（三）村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)出具以下材料：
1、申請(qǐng)人現(xiàn)有宅基地情況（包括現(xiàn)有宅基地幾處、位置、面積等）;
2.對(duì)申請(qǐng)人擬安排宅基地的位置、面積、標(biāo)有四至尺寸的示意圖等;
3.村民會(huì)議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論意見(jiàn),在村集體公布情況的書(shū)面說(shuō)明;
4.鎮(zhèn)區(qū)辦土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等,并注明擬占用土地地類(lèi)，本村建設(shè)用地的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃平面圖，并標(biāo)注明該處宅基地所處具置，是否符合村莊規(guī)劃。
(四)屬于建新交舊的,申請(qǐng)人與村委會(huì)簽訂的建新交舊協(xié)議書(shū);
(五)其它需要提交的資料。
第十三條 村民委員會(huì)報(bào)送的材料符合條件且齊全的,由所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行地籍測(cè)繪、丈量定界,組織填寫(xiě)《權(quán)籍調(diào)查表》等有關(guān)材料,報(bào)X縣國(guó)土資源局審核,經(jīng)審核合格的，進(jìn)行登記造冊(cè),確認(rèn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。
第十四條 村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)在接到審批結(jié)果后3日內(nèi)張榜公布。
第十五條 村民自住宅用地批準(zhǔn)文件下發(fā)之日起30日內(nèi),到所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)頒發(fā)權(quán)屬證書(shū),土地登記資料可以公開(kāi)查詢(xún)。
第十六條 農(nóng)村宅基地涉及占用農(nóng)用地的,在批準(zhǔn)宅基地前,鎮(zhèn)區(qū)辦必須依法申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
農(nóng)村村民確需占用基本農(nóng)田以外的耕地建設(shè)住宅的,應(yīng)由土地所在地鎮(zhèn)政府組織用地的村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)墾整理與原耕地面積和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?并報(bào)X縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)審查;沒(méi)有開(kāi)墾條件或者開(kāi)墾的耕地經(jīng)驗(yàn)收不合格的,應(yīng)當(dāng)依法向X縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)。
第十七條 由于房屋依法轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi),向當(dāng)?shù)貒?guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記,換發(fā)權(quán)屬證書(shū)。
第十八條 集體土地使用權(quán)被收回的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi),向所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記。
第四章 監(jiān)督管理
第十九條 有下列情形之一的,報(bào)縣人民政府批準(zhǔn),可以注銷(xiāo)其土地使用證或用地批準(zhǔn)文件,由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán):
(一)
因?qū)嵤┐迩f集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造或國(guó)家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅,新房建成后,無(wú)正當(dāng)理由逾期不拆除舊房,退出原宅基地的;
(二)進(jìn)行鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地;
(三)因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶(hù)一宅之外的宅基地;
(四)因遷移、病故等原因銷(xiāo)戶(hù)而停止使用的宅基地;
(五)未按照批準(zhǔn)用途使用的;
(六)非法轉(zhuǎn)讓宅基地的。
由于前款第(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定的原因收回宅基地使用權(quán)的,村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)地上附著物的評(píng)估價(jià)格對(duì)原宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
第二十條 符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民,經(jīng)村民會(huì)議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意后,可以購(gòu)買(mǎi)本村或村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部他人多余的房屋,買(mǎi)賣(mài)合同生效后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記。
第二十一條 有下列情形之一的,經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn),撤銷(xiāo)用地批準(zhǔn)文件或注銷(xiāo)土地使用證,并書(shū)面通知當(dāng)事人:
(一)
無(wú)權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的;
(二)超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的;
(三)不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的;
(四)違反法律法規(guī)規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用土地的;
(五)采取隱瞞事實(shí)或者偽造證件、文件資料等欺騙手段獲得用地批準(zhǔn)文件或土地登記的;
(六)其它不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。
第二十二條
對(duì)符合宅基地申請(qǐng)條件，已建住宅且不影響規(guī)劃的，依法補(bǔ)辦土地使用手續(xù)。
第二十三條
非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民在原籍有宅基地并已建房的，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后未批準(zhǔn)重建的，由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織予以收回。
第二十四條
農(nóng)村居民流轉(zhuǎn)宅基地，必須具備以下條件：1.本戶(hù)要有兩處以上宅基地；2.流轉(zhuǎn)的宅基地必須符合土地利用規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃；3.流轉(zhuǎn)的宅基地必須具備合法的審批手續(xù)；4.受讓方必須是符合申請(qǐng)宅基地條件的本村村民。
第五章 法律責(zé)任
第二十五條 農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),非法占用土地建設(shè)住宅的,依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十七條規(guī)定,由縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過(guò)批準(zhǔn)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn),多占的土地以非法占用土地論處。買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地建住宅的，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十三條的規(guī)定處理。
第二十六條 工作人員在農(nóng)村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊,給當(dāng)事人造成損失的,依法給予行政處分,并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附
今天把大家召集來(lái)，召開(kāi)全區(qū)農(nóng)村宅基地工作會(huì)議，主要任務(wù)是分析當(dāng)前全區(qū)宅基地管理工作面臨的形勢(shì)，安排部署宅基地審批暨查驗(yàn)工作任務(wù)，動(dòng)員全區(qū)上下進(jìn)一步統(tǒng)一思想，迎難而上，扎實(shí)工作，確保如期完成今年的工作任務(wù)。
參加今天會(huì)議的有：區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府、區(qū)政協(xié)領(lǐng)導(dǎo)；區(qū)政府各部門(mén)、各單位的主要負(fù)責(zé)人；駐區(qū)有關(guān)部門(mén)的負(fù)責(zé)人；各街道辦事處書(shū)記、主任、分管副主任，各國(guó)土資源所負(fù)責(zé)人；各社區(qū)黨支部書(shū)記、居委會(huì)主任；部分區(qū)人大代表、區(qū)政協(xié)委員。
今天的會(huì)議主要有兩項(xiàng)議程：一是由同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗(yàn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》。二是請(qǐng)王區(qū)長(zhǎng)作重要講話(huà)。
下面大會(huì)進(jìn)行第一項(xiàng)，請(qǐng)同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗(yàn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，大家歡迎。
·······
·······
大會(huì)進(jìn)行第二項(xiàng)，請(qǐng)*區(qū)長(zhǎng)作重要講話(huà)，大家歡迎。
·······
·······
同志們：“頒布實(shí)施《**區(qū)宅基地管理規(guī)定》，搞好全區(qū)宅基地調(diào)查，進(jìn)行宅基地土地證發(fā)證、換證工作”是2005年區(qū)政府在城鄉(xiāng)建設(shè)和改善人民生活方面重點(diǎn)辦好的11件實(shí)事之一。剛才，（來(lái)自）區(qū)長(zhǎng)就宅基地審批和查驗(yàn)工作做了重要講話(huà)，*區(qū)長(zhǎng)的講話(huà)既有形勢(shì)分析，又有工作部署和具體要求，論述深刻，重點(diǎn)突出，具有很強(qiáng)的針對(duì)性和指導(dǎo)性，為我區(qū)依法規(guī)范宅基地管理秩序，如何解決宅基地問(wèn)題明確了任務(wù)，指明了方向。各級(jí)各部門(mén)要深入學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會(huì)，把思想統(tǒng)一到*區(qū)長(zhǎng)的講話(huà)精神上來(lái)，深入抓好貫徹落實(shí)。
下面，我再就貫徹落實(shí)這次會(huì)議精神提三點(diǎn)具體要求：
一是要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。此次宅基地審批和查驗(yàn)工作，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，各級(jí)各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)干部要深刻領(lǐng)會(huì)*區(qū)長(zhǎng)講話(huà)精神，認(rèn)真做好《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗(yàn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》等規(guī)范性文件的學(xué)習(xí)，把文件精神吃透，以確保此項(xiàng)工作有序、穩(wěn)步推進(jìn)。
二是要廣泛宣傳，充分發(fā)動(dòng)。（來(lái)自）各街道辦事處、各社區(qū)要把今天的會(huì)議精神和三個(gè)文件傳達(dá)到每家每戶(hù)，讓大家明白宅基地審批和查驗(yàn)的意義和各項(xiàng)規(guī)定；要通過(guò)各種形式，廣泛宣傳國(guó)家的有關(guān)宅基地政策，做好、作細(xì)群眾的說(shuō)服教育工作。
關(guān)鍵詞：宅基地?fù)Q房；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤；流轉(zhuǎn)
一、農(nóng)村“宅基地?fù)Q房”現(xiàn)象的出現(xiàn)
最近幾年，隨著城市化的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，多個(gè)省市出現(xiàn)了“宅基地?fù)Q房”現(xiàn)象。所謂的“宅基地?fù)Q房”，通常是指農(nóng)民自愿以其宅基地，按照一定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)的房屋并遷入小城鎮(zhèn)居住。騰出的宅基地進(jìn)行復(fù)耕，節(jié)約下來(lái)的集體建設(shè)用地，經(jīng)過(guò)土地儲(chǔ)備以后再以招拍掛的形式出讓?zhuān)酝恋厥褂脵?quán)出讓的收益來(lái)安置農(nóng)民和彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金缺口。
基于《土地管理法》中關(guān)于集體建設(shè)用地和宅基地使用的限制性規(guī)定和“宅基地?fù)Q房”中涉及到城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，中央和地方相繼出臺(tái)了一些規(guī)定，對(duì)其中涉及的城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)范。
二、城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤流轉(zhuǎn)的法律與政策規(guī)定
（一）城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作于2005年開(kāi)始，并在全國(guó)部分地區(qū)試點(diǎn)。
國(guó)務(wù)院于2004年10月頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）；國(guó)土資源部于2005年10月頒布了《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)[2005]207號(hào)），并于2009年3月分別頒布了《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（國(guó)土資發(fā)[2008]138號(hào)）。
1、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》對(duì)農(nóng)村城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤流轉(zhuǎn)作出了原則性規(guī)定：要加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的原則，編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模。鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。農(nóng)村集體建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計(jì)劃，凡占用農(nóng)用地的必須依法辦理審批手續(xù)。禁止擅自通過(guò)“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。引導(dǎo)新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。
2、《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》對(duì)“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”的含義作出了明確規(guī)定，所謂“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類(lèi)土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。
3、《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》和《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》中對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地用地掛鉤流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的基本要求、管理和操作流程均作出了規(guī)定。
第一，關(guān)于掛鉤流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的基本要求。要嚴(yán)格依據(jù)土地利用的總體規(guī)劃，嚴(yán)格保護(hù)耕地特別是基本農(nóng)田、促進(jìn)建設(shè)用地節(jié)約集約利用，要通過(guò)建新拆舊和土地復(fù)墾，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少、質(zhì)量不降低，用地布局更合理。對(duì)掛鉤試點(diǎn)的規(guī)模進(jìn)行控制和管理，通過(guò)下達(dá)一定數(shù)量的城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的周轉(zhuǎn)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行。掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)專(zhuān)項(xiàng)用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建新地塊的面積規(guī)模控制，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)用拆舊地塊復(fù)墾出來(lái)的耕地面積歸還，歸還的耕地面積數(shù)不得少于下達(dá)的掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)。
第二，關(guān)于掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)和項(xiàng)目區(qū)的管理。掛鉤試點(diǎn)的規(guī)模按國(guó)家和省（區(qū)、市）下達(dá)的掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)控制，掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)按照“總量控制、封閉運(yùn)行、定期考核、到期歸還”的原則進(jìn)行管理。對(duì)于掛鉤周轉(zhuǎn)的指標(biāo)由省級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)根據(jù)試點(diǎn)市、縣及項(xiàng)目區(qū)情況提出申請(qǐng)，報(bào)國(guó)土資源部核定。掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)下達(dá)試點(diǎn)省（區(qū)、市）后，由省級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)按項(xiàng)目區(qū)分解下達(dá)到各試點(diǎn)市、縣。
第三，關(guān)于掛鉤試點(diǎn)的條件和操作程序。掛鉤試點(diǎn)工作必須經(jīng)國(guó)土資源部批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得自行開(kāi)展試點(diǎn)工作。省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)制定試點(diǎn)工作總體方案，向國(guó)土資源部提出開(kāi)展掛鉤試點(diǎn)工作申請(qǐng)。國(guó)土資源部對(duì)省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)上報(bào)的試點(diǎn)工作總體方案進(jìn)行審查，并批準(zhǔn)掛鉤試點(diǎn)省份。經(jīng)批準(zhǔn)的試點(diǎn)省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)，依據(jù)試點(diǎn)工作總體方案，組織市、縣國(guó)土資源部門(mén)編制項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃，并進(jìn)行審查，建立項(xiàng)目區(qū)備選庫(kù)；根據(jù)項(xiàng)目區(qū)入庫(kù)情況，向國(guó)土資源部提出周轉(zhuǎn)指標(biāo)申請(qǐng)。國(guó)土資源部在對(duì)項(xiàng)目區(qū)備選庫(kù)進(jìn)行核查的基礎(chǔ)上，按照總量控制的原則，批準(zhǔn)下達(dá)掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)規(guī)模。市、縣國(guó)土資源部門(mén)對(duì)掛鉤試點(diǎn)工作要實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，每半年將試點(diǎn)進(jìn)展情況向上級(jí)國(guó)土資源部門(mén)報(bào)告；省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)定期對(duì)本行政轄區(qū)試點(diǎn)工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)，并于每年年底組織開(kāi)展年度考核，考核情況報(bào)國(guó)土資源部備案。項(xiàng)目區(qū)實(shí)施完成后，由試點(diǎn)縣級(jí)國(guó)土資源部門(mén)進(jìn)行初驗(yàn)。初驗(yàn)合格后，向上一級(jí)國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng)，由省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)組織正式驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果報(bào)部備案。
（二）部分因“宅基地?fù)Q房”事件受到廣泛關(guān)注的地區(qū)，如天津、四川、浙江等地也制定了當(dāng)?shù)氐年P(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤流轉(zhuǎn)的操作細(xì)則。
1、天津市制定了《天津市城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（津國(guó)土房規(guī)[2009]2號(hào)），其中強(qiáng)調(diào)了：要加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地總量和布局的控制和引導(dǎo)。要以?huà)煦^試點(diǎn)周轉(zhuǎn)指標(biāo)安排建新拆舊規(guī)模，調(diào)控實(shí)施進(jìn)度，考核計(jì)劃目標(biāo)，確保項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，質(zhì)量不降低。掛鉤試點(diǎn)工作應(yīng)充分尊重群眾意愿，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民個(gè)人、集體經(jīng)濟(jì)組織和相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益。
2、四川省制定了《四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（川國(guó)土資發(fā)[2008]68號(hào)），其中強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃必須符合土地利用總體規(guī)劃并與城市建設(shè)規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃相銜接。掛鉤項(xiàng)目與土地整理項(xiàng)目原則上實(shí)行分類(lèi)管理，按照各自管理辦法的要求分別申報(bào)、實(shí)施、驗(yàn)收，組卷歸檔。掛鉤試點(diǎn)工作管理實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制。省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)對(duì)全省掛鉤試點(diǎn)工作的總體部署和組織管理。負(fù)責(zé)制定管理辦法，審批項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃和方案，實(shí)施監(jiān)督檢查，組織項(xiàng)目區(qū)驗(yàn)收。試點(diǎn)市（州）國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)掛鉤試點(diǎn)工作的具體組織實(shí)施。負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的管理與監(jiān)督，審查項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃和方案，組織項(xiàng)目區(qū)初驗(yàn)等工作。試點(diǎn)縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目區(qū)。實(shí)施規(guī)劃，制定工作計(jì)劃并具體組織實(shí)施，組織開(kāi)展項(xiàng)目區(qū)竣工自查。
3、浙江省制定了《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于切實(shí)做好城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作的通知》（浙政辦發(fā)〔2009〕121號(hào)）和《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤實(shí)施方案審查報(bào)批辦法（試行）》（浙土資發(fā)〔2009〕37號(hào)），其中強(qiáng)調(diào)了組織實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤要以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，按照“先復(fù)墾、后置換”的原則，將農(nóng)村存量建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，該復(fù)墾耕地面積與土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地和未利用地進(jìn)行等面積掛鉤置換。其中，置換占用耕地面積小于復(fù)墾項(xiàng)目新增耕地面積的，新增耕地結(jié)余部分可用于其他建設(shè)項(xiàng)目的耕地占補(bǔ)平衡。省國(guó)土資源廳根據(jù)國(guó)土資源部下達(dá)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)、各市、縣（市、區(qū)）年度建設(shè)用地復(fù)墾新增耕地任務(wù)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)賬冊(cè)余額和申報(bào)使用數(shù)量，編制各市、縣（市、區(qū)）年度城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)計(jì)劃，報(bào)省政府同意后實(shí)施。實(shí)施方案中擬安排的建設(shè)地塊需征收農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)同時(shí)擬訂土地征收方案，一并上報(bào)審批。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤實(shí)施方案和土地征收方案經(jīng)省政府批準(zhǔn)后，由市、縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)實(shí)施土地征收，并依照有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施土地供應(yīng)。
（三）2010年底，針對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)進(jìn)行了規(guī)范。
國(guó)務(wù)院于2010年12月了《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)切實(shí)做好農(nóng)村土地整治工作的通知》（國(guó)發(fā)[2010]47號(hào)）、國(guó)土資源部于2011年2月了《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)和農(nóng)村土地整治清理檢查工作方案》其中對(duì)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中亟需規(guī)范的問(wèn)題作出了規(guī)定，強(qiáng)調(diào)不能片面追求增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)；在推進(jìn)農(nóng)村新居建設(shè)和危房改造及小康示范村建設(shè)等工作中，凡涉及城鄉(xiāng)建設(shè)用地調(diào)整使用的，必須納入增減掛鉤試點(diǎn)；不能突破掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)；不能盲目大拆大建和強(qiáng)迫農(nóng)民住高樓和侵害農(nóng)民權(quán)益。
三、總結(jié)
筆者認(rèn)為，隨著城市化水平的不斷提高和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，農(nóng)民的宅基地會(huì)越來(lái)越多的體現(xiàn)商品化的屬性，上述法律、法規(guī)和政策的出臺(tái)，對(duì)集體建設(shè)用地的高效利用起到了推動(dòng)和促進(jìn)作用。而將農(nóng)民的宅基地納入整個(gè)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)也是未來(lái)建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，雖然目前不宜在全國(guó)完全放開(kāi)，但如果能通過(guò)試點(diǎn)來(lái)發(fā)現(xiàn)并處理好其中的土地規(guī)劃利用和農(nóng)民安置補(bǔ)償問(wèn)題，在使作為生產(chǎn)要素的土地資源得到經(jīng)濟(jì)高效的利用同時(shí)又提升農(nóng)民居住生活條件和改善基本福利保障，那最終將實(shí)現(xiàn)社會(huì)各方的多贏。（作者單位：北京市天銀律師事務(wù)所）
參考文獻(xiàn)
[1]何纓：《“宅基地?fù)Q房”模式的法律思考》，《山東社會(huì)科學(xué)》2010年第1期。
[2]楊魏欣：《“宅基地?fù)Q房”問(wèn)題與對(duì)策分析》，《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2010年第4期。
一、指導(dǎo)思想
以“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)要求，以節(jié)約耕地、改善環(huán)境、促進(jìn)穩(wěn)定、推動(dòng)發(fā)展為目的，本著“群眾擁護(hù)、一村一策、嚴(yán)格程序、先易后難、積極穩(wěn)妥”的原則，深入扎實(shí)地開(kāi)展“空心村”治理工作，逐步規(guī)范農(nóng)村土地管理，改善村容村貌，促進(jìn)全縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展。
二、開(kāi)展“空心村”治理工作的重要意義
“空心村”問(wèn)題是新農(nóng)村建設(shè)繞不開(kāi)、躲不過(guò)的現(xiàn)實(shí)障礙，其治理工作也是一項(xiàng)長(zhǎng)期復(fù)雜、涉及廣泛的社會(huì)系統(tǒng)工程，而且直接關(guān)系群眾的切身利益，各級(jí)各有關(guān)部門(mén)必須高度重視，正確認(rèn)識(shí)。
1、“空心村”治理是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和文明生態(tài)村的需要。“村容整潔”是新農(nóng)村建設(shè)的基本要求。“空心村”問(wèn)題能否得到徹底解決，直接關(guān)系到新農(nóng)村建設(shè)的成效。多年來(lái)由于農(nóng)村建設(shè)無(wú)章可循，村莊邊界無(wú)序擴(kuò)張，村內(nèi)舊宅基大量閑置，造成農(nóng)村臟亂差問(wèn)題十分突出。因此，搞好“空心村”治理，對(duì)村莊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，是改善村民居住環(huán)境、提升農(nóng)村形象、加快新農(nóng)村和文明生態(tài)村建設(shè)的有效途徑。
2、“空心村”治理是保持農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的需要。當(dāng)前，農(nóng)村亂占宅基、無(wú)序建房，已成為誘發(fā)農(nóng)村社會(huì)矛盾的主要因素。同時(shí)，由于一些宅基地權(quán)屬不清，發(fā)證面積重疊交叉，也在一定程度上影響了農(nóng)村穩(wěn)定。加快“空心村”治理，對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行重新規(guī)劃布局，明晰土地權(quán)屬，杜絕土地糾紛，可以從根本上為維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定消除隱患。
3、“空心村”治理是破解全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展用地難題的需要。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策措施的不斷加強(qiáng)，對(duì)建設(shè)用地實(shí)行增量控制的力度越來(lái)越大，我縣建設(shè)用地指標(biāo)每年都有很大的缺口，有些科技含量高、市場(chǎng)前景好、拉動(dòng)能力強(qiáng)的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目因沒(méi)有建設(shè)用地指標(biāo)而無(wú)法“落地”或被迫緩建，土地瓶頸已經(jīng)制約了我縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。通過(guò)“空心村”治理，對(duì)村莊內(nèi)的空閑地進(jìn)行整理復(fù)耕，可以有效增加耕地面積，為企業(yè)和公益事業(yè)建設(shè)置換用地指標(biāo)。
4、“空心村”治理是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要。構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的總要求是“人與自然和諧相處”，體現(xiàn)在土地利用上，就是要集約、節(jié)約用地。通過(guò)治理“空心村”，加快土地規(guī)劃整理，可以有效提高土地資源利用率，為全面建設(shè)“和諧**”提供可靠保障。
5、“空心村”治理是提高廣大農(nóng)民生活質(zhì)量的需要。搞好“空心村”治理不僅是拆舊建新的問(wèn)題，更是對(duì)村民舊傳統(tǒng)、舊思想的破除。要讓廣大農(nóng)民群眾充分認(rèn)識(shí)到，通過(guò)“空心村”治理，可以告別昔日的土坯房，住上寬敞明亮的新建房，有利于改變?nèi)藗兊纳盍?xí)慣以及衛(wèi)生意識(shí)、環(huán)保意識(shí)、健康意識(shí)，使農(nóng)民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量上一個(gè)新臺(tái)階。
三、開(kāi)展“空心村”治理工作的法律依據(jù)
加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，搞好“空心村”治理，不僅符合我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際，而且有明確的法律依據(jù)。①《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。②國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》第10條規(guī)定：凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的，要限期拆除舊房，交出舊宅基地。③《河北省土地管理?xiàng)l例》第56條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)一處之外的宅基地，由村集體提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，予以收回，統(tǒng)一安排使用；多余宅基地上的房屋損壞不能利用的，必須退出其宅基地。④《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第12條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)一處之外的宅基地、農(nóng)村“五保戶(hù)”騰出的宅基地，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，可以由村集體依法收回。⑤《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第14條規(guī)定：農(nóng)村村民因繼承等原因形成一戶(hù)擁有二處以上的宅基地，村民委員會(huì)可以經(jīng)縣土地行政主管部門(mén)審查、縣人民政府批準(zhǔn)后收回，統(tǒng)一安排使用。⑥《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第15條規(guī)定：農(nóng)村村民戶(hù)口遷出后，其宅基地上的房屋損壞不能利用的，應(yīng)當(dāng)退出其宅基地，由村民委員會(huì)按規(guī)定無(wú)償收回。
四、開(kāi)展“空心村”治理工作的政策措施
第一，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，搞好規(guī)劃。“空心村”治理，規(guī)劃是龍頭。村莊建設(shè)規(guī)劃要按照因村制宜、一村一策的原則，在對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和人口增長(zhǎng)科學(xué)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，確定村莊的規(guī)模、村界和發(fā)展方向，增強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性、前瞻性和嚴(yán)肅性。規(guī)劃方案要根據(jù)各村實(shí)際，以減少建設(shè)用地面積為宗旨，采取內(nèi)部改造型、整體搬遷型、“平改樓”型等多種模式，通過(guò)多年的努力，徹底改善農(nóng)村面貌。
第二，充分醞釀，形成決議。村莊規(guī)劃方案和治理方案形成后，要通過(guò)召開(kāi)黨員會(huì)、村民代表會(huì)、村民大會(huì)廣泛深入討論后形成決議，上報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核批準(zhǔn)，報(bào)縣土地管理部門(mén)備案。規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。
第三，嚴(yán)格程序，規(guī)范操作。各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村要嚴(yán)格按規(guī)劃方案確定的內(nèi)容，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)治理工作扎實(shí)開(kāi)展。一是堅(jiān)持搞好“兩圖一表”。各村要在縣、鄉(xiāng)土地部門(mén)的指導(dǎo)下，對(duì)本村的人口、戶(hù)數(shù)、總宅基數(shù)、閑置宅基數(shù)、一戶(hù)多宅數(shù)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，繪制村莊現(xiàn)狀圖、宅基地規(guī)劃圖，編制宅基地發(fā)放十年早知道一覽表。二是堅(jiān)持按規(guī)劃建設(shè)。要嚴(yán)格劃定并凍結(jié)村界，村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各類(lèi)建設(shè)特別是村民建房，必須符合村莊建設(shè)規(guī)劃，一律不得超出劃定的村界范圍，土地部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，凡是超出村界申請(qǐng)辦理土地使用證的，一律不予批準(zhǔn)。確需調(diào)整規(guī)劃搞建設(shè)的，必須經(jīng)縣土地主管部門(mén)批準(zhǔn)。三是堅(jiān)持一戶(hù)一宅。對(duì)村民一戶(hù)一處之外的宅基地、農(nóng)村“五保戶(hù)”騰出的宅基地，由村集體提出申請(qǐng)，逐級(jí)審核批準(zhǔn)后，予以收回；多余宅基地上的房屋已破損不能利用的，必須限期拆除，宅基地收歸村集體所有；凡新建住宅的，要限期拆除舊房，交出舊宅基地；農(nóng)村村民戶(hù)口遷出后，其宅基地上的房屋損壞不能利用的，應(yīng)當(dāng)退出其宅基地，由村民委員會(huì)按規(guī)定無(wú)償收回；對(duì)尚有利用價(jià)值的房屋和正在使用的房屋，要通過(guò)協(xié)商、物價(jià)部門(mén)評(píng)估等方式確定房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)確需重新安排宅基地的，要嚴(yán)格按照村莊規(guī)劃，本著利于群眾生產(chǎn)、生活、有利于節(jié)約用地的原則合理安排。
第四，培養(yǎng)典型，示范引導(dǎo)。原則上每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都要選擇1-2個(gè)經(jīng)濟(jì)條件好、班子能力強(qiáng)、群眾基礎(chǔ)扎實(shí)、交通相對(duì)便利、易見(jiàn)成效的村先行試點(diǎn)，積累總結(jié)治理工作經(jīng)驗(yàn)，搞好典型帶動(dòng)。縣里每年將從中篩選部分示范村給予重點(diǎn)扶持，每個(gè)示范村騰出的土地面積不少于該村莊占地面積的三分之一，并且成方連片。在此基礎(chǔ)上，以點(diǎn)帶面，逐步推開(kāi)，力爭(zhēng)通過(guò)多年的努力，切實(shí)搞好全縣的“空心村”治理工作。
第五，政策鼓勵(lì)，積極扶持。一是建立“空心村”治理建設(shè)基金，基金來(lái)源采取財(cái)政列一點(diǎn)、向上爭(zhēng)取一點(diǎn)和土地置換后向占地企業(yè)征集一定資金的辦法解決。對(duì)“空心村”治理示范村，縣鄉(xiāng)兩級(jí)將分別給予定期定額的資金扶持。二是建設(shè)規(guī)劃部門(mén)對(duì)村莊建設(shè)規(guī)劃的編制費(fèi)用要給予適當(dāng)減免。三是對(duì)搬遷建房的經(jīng)濟(jì)困難戶(hù)，要積極協(xié)調(diào)信用社給予小額貸款支持。四是對(duì)孤寡老人和無(wú)人贍養(yǎng)的五保戶(hù)，由鄉(xiāng)、村和民政部門(mén)安排到敬老院集中居住。五是對(duì)通過(guò)治理騰出的建設(shè)用地能夠復(fù)耕的予以復(fù)耕，報(bào)國(guó)土部門(mén)驗(yàn)收后，其新增耕地集中用于置換建設(shè)用地指標(biāo)，重點(diǎn)在園區(qū)和工業(yè)基地辦企業(yè)、上項(xiàng)目，以確保全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地需要。
四、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)“空心村”治理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)
開(kāi)展“空心村”治理工作是推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重大舉措，也是縣委、縣政府提出的一項(xiàng)重要工作任務(wù)。完成這項(xiàng)工作，任務(wù)艱巨，責(zé)任重大，必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織，周密部署，形成合力，確保“空心村”治理工作深入開(kāi)展。
一要高度重視，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)。“空心村”治理工作，鄉(xiāng)村兩級(jí)是主體。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要端正態(tài)度，深化認(rèn)識(shí)，真正把這項(xiàng)工作納入重要議事日程，組織相應(yīng)的工作班子，提供必要的人員力量和資金保障。主要負(fù)責(zé)同志要親臨一線(xiàn)，搞好工作協(xié)調(diào)調(diào)度，及時(shí)化解各種矛盾糾紛，解決工作中存在的困難和問(wèn)題，確保“空心村”治理工作順利開(kāi)展。各試點(diǎn)村“兩委”班子要把握政策，堅(jiān)持原則，規(guī)范運(yùn)作，做好群眾的思想政治工作，防止簡(jiǎn)單粗暴、違法行政，防止發(fā)生各類(lèi)土地案件，確保農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。土地管理部門(mén)，也要明確專(zhuān)人，落實(shí)治理方案和規(guī)劃，及時(shí)對(duì)治理工作進(jìn)行政策、業(yè)務(wù)和技術(shù)指導(dǎo)，全力推進(jìn)“空心村”工作深入開(kāi)展。
二要加強(qiáng)宣傳，濃厚氛圍。有關(guān)部門(mén)要采取多種有效形式，加大對(duì)《土地管理法》、《河北省土地管理?xiàng)l例》、《關(guān)于加強(qiáng)宅基地管理的意見(jiàn)》等法律法規(guī)的宣傳力度，讓農(nóng)民知道農(nóng)村土地、宅基屬集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)，徹底改變“祖宗留的宅基不能舍”的舊觀念。鄉(xiāng)村兩級(jí)也要深入宣傳“空心村”的危害以及“空心村”治理的現(xiàn)實(shí)意義，在全縣形成強(qiáng)大的輿論聲勢(shì)，使廣大農(nóng)民群眾真正理解支持并積極參與到“空心村”治理工作中來(lái)。
農(nóng)村宅基地管理辦法 第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范和加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，合理利用土地資源，切實(shí)保護(hù)耕地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》等法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民合法使用或依法批準(zhǔn)，用于建造住宅(包括附屬用房和庭院等，下同)的集體所有土地。
第三條 本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村的宅基地管理。
第四條 縣土地行政主管部門(mén)主管本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理和監(jiān)督工作。
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理和監(jiān)督工作。
第五條 農(nóng)村村民建造住宅必須符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃。鼓勵(lì)自然村向中心村，下山移民、脫貧小區(qū)集聚;鼓勵(lì)統(tǒng)建、聯(lián)建和建造公寓式住宅，控制獨(dú)立式住宅。
嚴(yán)格控制用地規(guī)模，人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定。
嚴(yán)格控制地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)和利用山體切坡建房，確實(shí)無(wú)法避讓的，應(yīng)治理達(dá)到安全要求后方可建造。
第六條 農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)與舊村改造、土地整理、宅基地復(fù)墾相結(jié)合，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和村周邊的丘陵坡地，嚴(yán)格控制占用耕地建造住宅，不得在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)建造住宅。
第七條 農(nóng)村村民建造住宅(包括新建、擴(kuò)建、移建、拆建)應(yīng)當(dāng)依法辦理用地審批手續(xù)。涉及占用農(nóng)用地的應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù);涉及交通、林地、水利等用地的，還應(yīng)分別取得有關(guān)部門(mén)的許可或同意。
第八條 農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村、舊城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應(yīng)當(dāng)服從。
第二章 申請(qǐng)條件和審批程序
第九條 農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超過(guò)125平方米;使用其他土地最高不得超過(guò)140平方米;山區(qū)有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過(guò)160平方米。
宅基地的用地面積限額為：三人及三人以下的農(nóng)戶(hù)75m2以?xún)?nèi)，四人的農(nóng)戶(hù)100m2以?xún)?nèi)，五人的農(nóng)戶(hù)110m2以?xún)?nèi);六人及六人以上的農(nóng)戶(hù)125m2以?xún)?nèi)。
使用非耕地的，每檔最高可增加15m2;山區(qū)有條件利用荒坡、荒山建房的，每檔最高可增加35m2。
實(shí)施舊村改造、下山移民拆除面積超出用地限額20 m2以上的，可放寬一個(gè)檔次的用地限額。
第十條 建房農(nóng)戶(hù)人口計(jì)算：
(一)建房人口計(jì)算以本戶(hù)農(nóng)村常住戶(hù)口為準(zhǔn)。已領(lǐng)取獨(dú)生子女證的，可增加一人計(jì)算建房人口;
(二)現(xiàn)役軍人(不含軍官)、在校大中專(zhuān)學(xué)生、服刑人員可計(jì)算建房人口。城鎮(zhèn)居民的配偶是農(nóng)村戶(hù)口，又沒(méi)有享受房改政策的，經(jīng)其所在單位核實(shí)并出具證明，可在其配偶申請(qǐng)建房時(shí)計(jì)入建房人口;
(三)違反計(jì)劃生育政策規(guī)定未依法接受處理的，不計(jì)算建房人口。
第十一條 宅基地面積計(jì)算：
(一)建筑物和構(gòu)筑物以墻外包為界，接拼的以墻中或柱中為界;
(二)挑出的陽(yáng)臺(tái)和樓梯等以突出部分垂直投影計(jì)算占地面積，但底層不得構(gòu)筑;
(三)由二戶(hù)或二戶(hù)以上使用同一宗土地的，用地面積按房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積與總面積的比例分?jǐn)?弄堂用地，使用 樓上的農(nóng)戶(hù)分?jǐn)偯娣e為一半，其余為共用面積;
(四)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房和以公開(kāi)有償出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)或集體土地有償流轉(zhuǎn)取得的集體土地使用權(quán)不計(jì)入宅基地面積。
第十二條 符合立戶(hù)條件的子女在申請(qǐng)宅基地計(jì)算限額時(shí)，父母除留足合理限額外，超過(guò)部分應(yīng)合理計(jì)算到子女戶(hù)。
現(xiàn)有宅基地面積超限額的農(nóng)戶(hù)，在按規(guī)劃申請(qǐng)舊房拆建、遷建時(shí)，應(yīng)核減超限額部分。
第十三條 有下列情形之一的，可申請(qǐng)宅基地：
(一)因國(guó)家或集體建設(shè)、移民、災(zāi)毀等需要遷建、重建的;
(二)實(shí)施城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村改造，需要調(diào)整拆遷的;
(三)現(xiàn)有宅基地面積尚未達(dá)到本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴(kuò)建的;
(四)已具備分戶(hù)條件且原有宅基地面積尚未達(dá)到本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴(kuò)建的;
(五)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織引進(jìn)或招聘的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，確需在農(nóng)村安家落戶(hù)的;
(六)離休、退休、退職的職工，復(fù)員軍人和華僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞持合法證明回原籍定居的;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的。
第十四條 有下列情形之一的，其宅基地申請(qǐng)不予批準(zhǔn)：
(一)宅基地面積已達(dá)到本規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)再申請(qǐng)新宅基地的，但為實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造的除外;
(二)出租、出賣(mài)或者以其他形式轉(zhuǎn)讓宅基地及其地上建筑物(缺房戶(hù)合理調(diào)劑的除外)，或者將住宅改作他用，再申請(qǐng)宅基地的;
(三)以所有家庭成員作為一戶(hù)申請(qǐng)宅基地并被批準(zhǔn)后，不具備分戶(hù)條件或不合理分戶(hù)申請(qǐng)宅基地的;
(四)子女已立戶(hù)且符合立戶(hù)條件，其父母再單獨(dú)申請(qǐng)宅基地的;
(五)擬實(shí)施舊村改造的區(qū)塊或?qū)嵤┮?guī)劃撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;
(六)對(duì)不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集體的;
(七)違法建房未依法處理結(jié)案的;
(八)其他不符合申請(qǐng)建房條件的。
第十五條 有下列情形之一的，報(bào)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，可以注銷(xiāo)其土地使用權(quán)證或有關(guān)批準(zhǔn)文件，由村集體收回宅基地使用權(quán)：
(一)自批準(zhǔn)宅基地之日起滿(mǎn)二年未動(dòng)工興建的(特殊情況除外);
(二)報(bào)批宅基地時(shí)向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的;
(三)經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居(村)居住的原宅基地的;
(四)騙取批準(zhǔn)或非法轉(zhuǎn)讓宅基地的;
(五)其他應(yīng)收回宅基地使用權(quán)情形的。
第十六條 為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或者實(shí)施城市、集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃進(jìn)行舊城、舊鎮(zhèn)、舊村改造，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償;地上建筑物，可根據(jù)其實(shí)際情況予以合理補(bǔ)償。
第十七條 農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地，應(yīng)當(dāng)向常住戶(hù)口所在地的村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意，并將申請(qǐng)宅基地戶(hù)主名單、家庭人口、原有房屋間數(shù)面積、申請(qǐng)建房占地面積、位置等張榜公布后無(wú)異議的，取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查，縣土地行政主管部門(mén)審核，由縣人民政府批準(zhǔn)，其批準(zhǔn)結(jié)果由村民委員會(huì)予以公布。
第十八條 經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶(hù)的職工、軍人和其他人員申請(qǐng)建造住宅的，應(yīng)當(dāng)持有原所在單位或者原戶(hù)口所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府出具的無(wú)住房證明材料，并經(jīng)戶(hù)口所在地村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，方可申請(qǐng)建房，其宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)與村民同等對(duì)待。
經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)定居的華僑、臺(tái)灣和港澳同胞、外籍華人申請(qǐng)建造住宅的，應(yīng)經(jīng)戶(hù)口所在地村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，方可申請(qǐng)建房，其宅基地面積可按照本辦法第九條標(biāo)準(zhǔn)參照?qǐng)?zhí)行。
第十九條 農(nóng)村村民建造住宅，應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的宅基地面積、規(guī)劃層數(shù)、高度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、村應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)戶(hù)建房過(guò)程中的監(jiān)督管理，縣土地行政主管部門(mén)對(duì)農(nóng)戶(hù)建房要做到審查、放樣、驗(yàn)收三到場(chǎng)。
第二十條 個(gè)人建造住宅依法取得的宅基地應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記。農(nóng)戶(hù)在建房竣工驗(yàn)收合格后30日內(nèi)向縣土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取集體土地使用證。
因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移依法改變土地使用權(quán)的，在合同生效后30日內(nèi)向縣土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
第三章 監(jiān)督管理
第二十一條 農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過(guò)本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。
第二十二條 縣土地行政主管部門(mén)對(duì)非法占用土地或者超過(guò)批準(zhǔn)的面積多占土地建造住宅的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止建設(shè);對(duì)拒不停止、繼續(xù)施工的，有權(quán)拆除繼續(xù)違法搶建部分的建筑物和其他設(shè)施，并可以查封、暫扣用于施工的工具、設(shè)備、建筑材料等。各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和有關(guān)部門(mén)予以協(xié)助配合。
第二十三條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
第二十四條 違反本辦法第十五條規(guī)定的，由縣土地行政主管部門(mén)責(zé)令其限期交還土地使用權(quán)，逾期仍不交還的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第二十五條 違反本辦法第二十條規(guī)定，不及時(shí)辦理土地使用權(quán)登記的，由縣土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期辦理;逾期不辦理的，給予警告，并可處2000元以下的罰款。不及時(shí)辦理土地使用權(quán)變更登記的，由縣土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期辦理;逾期不辦理的，給予警告，并可處每平方米10元以上20元以下的罰款。
第二十六條 阻撓、干涉、妨礙工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的，依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰;構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第二十七條 縣土地行政主管部門(mén)的工作人員，，的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四章 附 則
第二十八條 本辦法如與上級(jí)有關(guān)規(guī)定相抵觸的，以上級(jí)規(guī)定為準(zhǔn)。
第二十九條 本辦法自2008年1月1日起施行。
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宅基地使用權(quán)確權(quán)政策
關(guān)于農(nóng)村宅基地有很多說(shuō)法，宅基地使用權(quán)確權(quán)是我們首先要弄清楚的概念。
一、宅基地使用權(quán)確權(quán)是什么意思
宅基地使用權(quán)確權(quán)是指農(nóng)村居民為建造自有居住房屋對(duì)本集體土地的占用、使用的權(quán)利。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)只有具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人才能取得，在很大程度上具有福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能。
農(nóng)村宅基地是具有一定的權(quán)限的，在我國(guó)主要是限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，享受農(nóng)村宅基地必須按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。
它是為了滿(mǎn)足農(nóng)村居民的住房要求，但農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，并需要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)。
通過(guò)申請(qǐng)之后才可以作為宅基地使用。
二、農(nóng)村宅基地有使用年限嗎?
1、什么是宅基地
農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村農(nóng)戶(hù)或是個(gè)人占有集體所有土地，并以此作為自己的住宅基地的土地。
準(zhǔn)備建設(shè)房屋，已經(jīng)建設(shè)房屋以及建設(shè)過(guò)房屋但是已經(jīng)無(wú)法使用的土地都屬于宅基地。
根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地堅(jiān)持“一戶(hù)一宅”的原則，即每一個(gè)農(nóng)戶(hù)只能擁有一處宅基地。
因特殊情況需要另外申請(qǐng)宅基地的，需要滿(mǎn)足申請(qǐng)條件，并嚴(yán)格按照申請(qǐng)程程序來(lái)辦理。
2、宅基地使用年限
依照我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村居民對(duì)宅基地具有使用權(quán)。
宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民的一項(xiàng)重要權(quán)利。
在法律允許范圍內(nèi)，農(nóng)村居民可以對(duì)自己的宅基地行使占有、使用等權(quán)利。
宅基地所屬類(lèi)型不同，這種使用權(quán)行使年限也不相同。
農(nóng)村宅基地被分為兩種情況：一種宅基地是國(guó)有土地上的宅基地，這種宅基地有使用年限限制，法律規(guī)定其使用年限不得超過(guò)七十年。
另外一種是集體土地上的宅基地使用權(quán)，法律規(guī)定這種宅基地使用權(quán)沒(méi)有時(shí)間限制。
宅基地的使用權(quán)不等于所有權(quán)，宅基地的所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有。
3、宅基地使用年限問(wèn)題深入解析
宅基地的使用年限問(wèn)題容易使人們聯(lián)想到宅基地的繼承問(wèn)題，既然宅基地使用年限那么長(zhǎng)或是根本沒(méi)有年限限制，那么宅基地是否可以繼承呢?
我國(guó)《土地管理法》與《土地管理法實(shí)施條例》中明確規(guī)定：宅基地不可以繼承，只有建有房屋的宅基地才可以繼承。
繼承人需要攜帶身份證和戶(hù)口本到當(dāng)?shù)赝恋毓芾硭k理繼承事項(xiàng)。
另外，這兩部法律還明確指出城鎮(zhèn)居民不可以購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地，即時(shí)擁有宅基地證，沒(méi)有農(nóng)業(yè)戶(hù)口，也沒(méi)有宅基地的使用權(quán)。
關(guān)鍵詞 農(nóng)村宅基地 管理問(wèn)題 解決措施
近幾年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，農(nóng)村生活水平不斷提高，以及農(nóng)村“村村通”工程的實(shí)施，農(nóng)民建新房的熱情高漲，同時(shí)農(nóng)村低廉房?jī)r(jià)也吸引了城里人的目光，向農(nóng)村邁進(jìn)，農(nóng)村宅基地管理出現(xiàn)了一些新情況和新問(wèn)題。因此，農(nóng)村宅基地的管理在新形勢(shì)下尤為重要，是農(nóng)村土地亟待加強(qiáng)管理的問(wèn)題。
一、農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀
近年來(lái)，各地積極探索加強(qiáng)宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向規(guī)范，但目前中國(guó)農(nóng)村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，點(diǎn)多面廣，戶(hù)均占地面積大，宅基地管理粗放等現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：
1、村莊建設(shè)用地規(guī)模總量大，擴(kuò)張快，集約、節(jié)約用地潛力大
據(jù)國(guó)土資源部顯示，村莊建設(shè)用地總量呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)。但中國(guó)農(nóng)村人口在不斷減少，農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模不降反增，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村宅基地利用粗放，集約、節(jié)約用地潛力大。
2、宅基地需求總量下降，新增宅基地呈遞減趨勢(shì)
隨著土地用途管制制度以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度的嚴(yán)格執(zhí)行，各地宅基地管理法規(guī)制度的不斷建立和完善，以及土地集約高效利用，城鎮(zhèn)化和城市化進(jìn)程的加快。農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的開(kāi)展，宅基地需求總量大大減少。
3、宅基地流轉(zhuǎn)日益活躍，但表現(xiàn)出明顯區(qū)域差異
城郊結(jié)合部宅基地流轉(zhuǎn)空前活躍，但流轉(zhuǎn)活躍程度及流轉(zhuǎn)方式都表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。主要表現(xiàn)為：近郊較遠(yuǎn)郊更為活躍，離城市中心距離越近流轉(zhuǎn)越活躍；工業(yè)區(qū)、農(nóng)場(chǎng)周邊的宅基地流轉(zhuǎn)較為活躍。
4、居民點(diǎn)布局混亂，村容較差
個(gè)體上表現(xiàn)為占地規(guī)模大，村內(nèi)結(jié)構(gòu)疏松，布局混亂，占用耕地較多，環(huán)境質(zhì)量低劣，多數(shù)村莊建設(shè)缺少科學(xué)合理的總體規(guī)劃。
5、用地行為違法多
選址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地審批不合法、一戶(hù)多宅、一戶(hù)占用多處房屋，這嚴(yán)重地違反《土地管理法》相關(guān)規(guī)定。
二、當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理存在的問(wèn)題
1、法律法規(guī)不健全
有關(guān)規(guī)定滯后，加大了宅基地管理難度，關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整，其中關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)范性政策文件數(shù)量就更少。目前中國(guó)還沒(méi)有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律。
2、缺少村莊規(guī)劃
農(nóng)村宅基地管理必須嚴(yán)格按照鎮(zhèn)、村土地利用總體規(guī)劃、年度計(jì)劃和農(nóng)民申請(qǐng)宅基地條件有序管理。采取“疏”、“堵”相結(jié)合的管理辦法。“疏”就是把符合土地利用規(guī)劃、年度計(jì)劃和農(nóng)民申請(qǐng)建房條件的對(duì)象按程序辦理手續(xù)，使其能合法用地；“堵”就是把不符合土地利用規(guī)劃、年度計(jì)劃和農(nóng)民申請(qǐng)建房條件的對(duì)象，以經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)加以限制，或用法律手段堅(jiān)決制止其建房。
3、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受到限制
隨著我國(guó)城市現(xiàn)代化步伐的加快，農(nóng)民進(jìn)城的趨勢(shì)不可阻擋，用宅基地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)的方法把農(nóng)民束縛在農(nóng)村是與社會(huì)大潮背道而馳的。現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是為了滿(mǎn)足和改善生活、生產(chǎn)的正常需要；農(nóng)村的社會(huì)保障體系在現(xiàn)階段確實(shí)存在很多問(wèn)題，但不應(yīng)該也不可能通過(guò)限制宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)實(shí)現(xiàn)和改善其社會(huì)保障狀況
4、監(jiān)管力度不到位
一方面，農(nóng)村宅基地范圍廣且比較分散，基層國(guó)土管理部門(mén)力量薄弱，且執(zhí)法裝備缺乏，工作經(jīng)費(fèi)不足，很難對(duì)轄區(qū)內(nèi)宅基地利用變化管理到位。另一方面，為了解決經(jīng)費(fèi)緊缺問(wèn)題，基層部門(mén)故意對(duì)宅基地放任不管，待造成違法占地事實(shí)后，以罰代批，再補(bǔ)辦手續(xù)，使農(nóng)民們認(rèn)為，只要交了錢(qián)就可以建房，給制止違法占地行為帶來(lái)了負(fù)面影響。
三、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的對(duì)策措施
1、完善農(nóng)村宅基地管理制度
首先，要完善農(nóng)村宅基地管理法律法規(guī)和政策，盡快出臺(tái)宅基地管理的操作性規(guī)定；其次，對(duì)農(nóng)村宅基地要進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，嚴(yán)格實(shí)行科學(xué)管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所應(yīng)對(duì)需要申請(qǐng)建房的農(nóng)戶(hù)統(tǒng)籌安排，并嚴(yán)把審查關(guān)。土地行政主管部門(mén)應(yīng)建立農(nóng)村個(gè)人建房用地全程跟蹤監(jiān)管制度，對(duì)農(nóng)村宅基地的使用情況了如指掌。再次，宅基地審批要做到“四公開(kāi)”和“四到現(xiàn)場(chǎng)”，即建房用地指標(biāo)公開(kāi)、審批宅基地程序公開(kāi)、申請(qǐng)建房條件公開(kāi)、審批宅基地結(jié)果公開(kāi)以及勘察定址到場(chǎng)、測(cè)量放線(xiàn)到場(chǎng)、開(kāi)挖基礎(chǔ)到場(chǎng)、竣工驗(yàn)收到場(chǎng)，并明確辦結(jié)時(shí)間，提高辦事效率；最后，要加強(qiáng)宣傳，強(qiáng)化全民土地法制觀念，增強(qiáng)依法用地、依法管地的意識(shí)。
2、堅(jiān)持規(guī)劃先行，編制科學(xué)合理、切實(shí)可行的村莊建設(shè)規(guī)劃
在今后新農(nóng)村建設(shè)中要按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地總要求和控制增量，合理布局、集約用地、保護(hù)耕地的總原則制定實(shí)施規(guī)劃，嚴(yán)把新村建設(shè)選址關(guān)。按照規(guī)劃確定區(qū)域，進(jìn)行切合實(shí)際的“舊村改造”和“空心村”改造。對(duì)沒(méi)有編制村莊建設(shè)規(guī)劃的，一律不予審批建房用地，嚴(yán)格控制農(nóng)村居民點(diǎn)無(wú)序外延式發(fā)展。
3、建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)體系
為完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系，協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需，必須建立農(nóng)村宅基地市場(chǎng)。建立規(guī)范有序的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)，形成合理的價(jià)格體系，使價(jià)格在農(nóng)村宅基地的有效配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。
4、建立宅基地有償使用制度
對(duì)符合法定標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)戶(hù)，不收宅基地有償使用費(fèi)，對(duì)于超占部分，按一定標(biāo)準(zhǔn)由政府逐年收取宅基地有償使用費(fèi)。宅基地有償使用費(fèi)所有權(quán)歸農(nóng)民集體，專(zhuān)項(xiàng)用于村莊整理、土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時(shí)，應(yīng)建立宅基地有限期使用制度。
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關(guān)鍵詞：農(nóng)村；宅基地管理；土地資源；集約利用；有效途徑
Abstract: With the deepening development of China's rural economy, the living standards of the farmers in our country has been greatly improved. And many farmers began to build new house, but not removing the original housing, leading to the old one vacant, which caused a lot of land resources in the rural areas can not get reasonable use.
Key words: ruralarea; homestead management; land resources; intensive use; effective way
中圖分類(lèi)號(hào)：G812.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）
隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了前所未有的發(fā)展，我國(guó)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)也在改革開(kāi)放的浪潮中得到了很大的提高，農(nóng)民的生活水平和經(jīng)濟(jì)收入都有大幅度的增長(zhǎng)。農(nóng)民實(shí)用大量閑散的資金買(mǎi)房購(gòu)地，在我國(guó)的當(dāng)前農(nóng)村地區(qū)大多是屬于分散式的建房。相當(dāng)一部分的農(nóng)民把宅基地作為自己的“私有財(cái)產(chǎn)”，即使有了新的住房，原有宅基地也不會(huì)拆除，但是也不會(huì)交由政府統(tǒng)一管理，這樣就形成了大量閑置的住房和宅基地。因此只有建立有效機(jī)制加大對(duì)宅基地的管理，實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約利用，才能確保我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中的“順風(fēng)順?biāo)薄?/p>
我國(guó)農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問(wèn)題分析
我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)制度不完善，相關(guān)規(guī)定滯后現(xiàn)象嚴(yán)重
在我國(guó)目前還沒(méi)有一部專(zhuān)門(mén)用于調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，宅基地管理在很大的程度上依賴(lài)規(guī)范性文件以及地方政策的調(diào)整。在2004年11月我國(guó)國(guó)土資源部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，但是該意見(jiàn)，是以部門(mén)的意見(jiàn)形式出臺(tái)的，法律的效力很低。這樣的法律法規(guī)和立法相對(duì)完備的城市房地產(chǎn)管理相比較，農(nóng)村宅基地方面的立法十分滯后，存在大量法律“真空地帶”，僅有的法律法規(guī)大多內(nèi)容比較膚淺，不夠細(xì)致，操作性較差，而且某些地方管理辦法不夠規(guī)范，和實(shí)際脫節(jié)。在由于我國(guó)各地區(qū)管理力度的差異，宅基地管理效果差異就更大了，法律法規(guī)的不完善在制度上更加大了我國(guó)農(nóng)村宅基地的管理難度。
農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制尚未健全。
我國(guó)在1996年，某市的城市化水平32.8%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積35.7萬(wàn)公頃，人均用地122平方米；到2000年城市化水平上升到49%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積反而上升到36.1萬(wàn)公頃，人均用地達(dá)到147平方米；2006年城市化水平上升到56%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積進(jìn)一步上升到36.9萬(wàn)公頃，人均用地高達(dá)165平方米。造成城鎮(zhèn)用地與農(nóng)居點(diǎn)兩頭增加的根本原因是我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理政策缺乏宅基地退出機(jī)制。
農(nóng)村宅基地整理配套政策亟待完善。
我國(guó)農(nóng)村宅基地整理工作總體比較滯后，在鼓勵(lì)新村建設(shè)、向中心村集鎮(zhèn)集中，村莊整治、“城中村”改造、舊村改造過(guò)程中，不少地方為了片面追求騰退建設(shè)用地指標(biāo)，往往不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際生產(chǎn)狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，不尊重農(nóng)民意愿，以“新村建設(shè)”等名義，強(qiáng)迫農(nóng)民搬遷、向新村集聚，從而嚴(yán)重侵害農(nóng)民的合法權(quán)益，甚至影響農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。
4、“空心村”的整治難度較大
農(nóng)村宅基地管理中存在“空心村”的現(xiàn)象，其形成的主要原因有：第一、歷史遺留下來(lái)的老宅基地不規(guī)范造成的；第二、由于農(nóng)民的法制意識(shí)淡薄，對(duì)《土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)不清楚，不理解，在翻新老宅的過(guò)程中又不遵守相關(guān)的村莊規(guī)劃，擅自對(duì)老宅基地房屋的翻新改變其形狀、數(shù)量尺寸等，加之在農(nóng)村中某些村干部的管理能力較低；第三、在農(nóng)村中干部的換屆比較頻繁，每屆當(dāng)政的村干部各有各自的一套規(guī)劃，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，從而出現(xiàn)了私搭亂建的情況，形成了“空心村”。“空心村”在整治的過(guò)程中涉及到的內(nèi)容比較多，而且需要大量的資金投入。到目前為止，我國(guó)還沒(méi)有建立起相關(guān)的資金投入和使用機(jī)制，主要依靠個(gè)別的單位部門(mén)和群眾的積極參與是不能完成對(duì)“空心村”的合理整治的。
村民受到傳統(tǒng)思想的影響
在我國(guó)的農(nóng)村，長(zhǎng)期以來(lái)，無(wú)償、無(wú)限制的土地使用制度，使農(nóng)村產(chǎn)生了以宅基地繼承祖業(yè)，多占多用，宅基地私有等錯(cuò)誤觀念，尤其是在實(shí)行了農(nóng)村責(zé)任以后在農(nóng)村的部分村民錯(cuò)誤的把分到的田地認(rèn)為是“自己的私有財(cái)產(chǎn)”自己擁有絕對(duì)的使用權(quán)和控制權(quán)，任何人無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)的思想。此外還有受到封建迷信的影響，在農(nóng)村按照“風(fēng)水”來(lái)確定住宅。最后，受到傳統(tǒng)風(fēng)俗的影響，在男女結(jié)婚時(shí)，男方必須建有新的房子，而原有的老宅子就由老人住，這樣就造成了很多的空宅。
農(nóng)村宅基地管理以及農(nóng)村土地集約利用的有效途徑研究
以上對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，可見(jiàn)在我國(guó)新農(nóng)村的建設(shè)過(guò)程中，宅基地閑置過(guò)多，造成了農(nóng)村土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，對(duì)我國(guó)新農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)嚴(yán)重的阻礙。因此只有采取有效辦法對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地實(shí)施有效管理，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地集約利用，才能加快我國(guó)新農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，提高農(nóng)村的生產(chǎn)水平和農(nóng)民的生活質(zhì)量。
加大村莊整理與宅基地復(fù)耕力度
加快村莊整理工作，鼓勵(lì)農(nóng)民向城鎮(zhèn)、中心村集中，以促進(jìn)村莊合理布局，提高農(nóng)村宅基地集約利用效率。建立由村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)的類(lèi)似于城鎮(zhèn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的農(nóng)村宅基地收購(gòu)、置換、整理機(jī)制，依法將應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回或給予合理補(bǔ)償予以收回的農(nóng)村宅基地。實(shí)施收回、儲(chǔ)備，對(duì)于繼承所得合法的“一戶(hù)多宅”、“面積超標(biāo)”的農(nóng)村宅基地及權(quán)利人，可以實(shí)施有償收購(gòu)儲(chǔ)備。
對(duì)于不符合農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)要求的，如不在城鎮(zhèn)或村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的宅基地，通過(guò)收購(gòu)進(jìn)行盤(pán)活。對(duì)于符合土地利用總體規(guī)劃及村莊建設(shè)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)再利用于新宅基地的審批；對(duì)于不符合土地利用總體規(guī)劃及村莊建設(shè)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)適時(shí)開(kāi)展宅基地整理、復(fù)墾。為鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展宅基地收購(gòu)整理和盡量使用原有閑置的宅基地，應(yīng)建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，如推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤激勵(lì)政策，實(shí)行宅基地整理新增耕地、退宅還耕折抵指標(biāo)收益與拆舊建新捆綁運(yùn)行政策，在土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目上對(duì)舊村改造、空心村治理予以政策傾斜等。
建立新型的農(nóng)村宅基地的管理模式
在我國(guó)的新農(nóng)村建設(shè)中，加強(qiáng)對(duì)宅基地的管理工作，促進(jìn)我國(guó)土地資源的集約利用。建立以地方政府為主導(dǎo)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為基礎(chǔ)，并且多部門(mén)參與協(xié)調(diào)配合的農(nóng)村宅基地新模式，在充分發(fā)揮農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)村宅基地的依法配置權(quán)，符合住宅的建設(shè)條件，都能夠在集體經(jīng)濟(jì)組織決定以后依法報(bào)批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府作為履行農(nóng)村宅基地的初審主體的責(zé)任單位，要通過(guò)責(zé)任體系，落實(shí)管理責(zé)任，在農(nóng)村積極的開(kāi)展執(zhí)法監(jiān)管的巡查，打擊各類(lèi)農(nóng)村宅基地違法的行為。
建立我國(guó)農(nóng)村宅基地有償使用制度
在不違反我國(guó)的《憲法》、《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定的前提下按照農(nóng)村每戶(hù)只能有且只有一處標(biāo)準(zhǔn)住宅原則，對(duì)法定享受面積實(shí)行土地使用權(quán)形式解決農(nóng)民對(duì)土地的使用；對(duì)村民由于生活需要，要求增加宅基地的用戶(hù)實(shí)行：“有償使用，按宅收費(fèi)，多占多交”的實(shí)施解決。在以補(bǔ)償金的形式返還給農(nóng)戶(hù)，讓少占宅基地的用戶(hù)得利，讓多占的人吃虧，主要利用經(jīng)濟(jì)的手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，禁止農(nóng)村宅基地不斷擴(kuò)大的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約利用。
總結(jié)
綜上所述，對(duì)我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)中宅基地管理中面臨的主要的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并且針對(duì)主要問(wèn)題對(duì)加強(qiáng)宅基地管理，促進(jìn)土地資源集約利用的有效途徑進(jìn)行了探究。可見(jiàn)宅基地閑置的現(xiàn)象嚴(yán)重的阻礙了我國(guó)新農(nóng)村的建設(shè)，因此只有通過(guò)加大村莊整理與宅基地復(fù)耕力度、建立新型的農(nóng)村宅基地的管理模式以及建立我國(guó)農(nóng)村宅基地有償使用制度等措施，加大我國(guó)農(nóng)村宅基地的管理，減少浪費(fèi)，切實(shí)的實(shí)現(xiàn)土地資源的集約利用，推進(jìn)我國(guó)新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)