序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇違約合同范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

買方：___________________

買賣雙方本著平等互利、協(xié)商一致的原則，簽訂本合同，以資雙方信守執(zhí)行。

第一條 商品名稱、種類、規(guī)格、單位、數(shù)量

____________________________________

第二條 商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可選擇下列第____項(xiàng)作標(biāo)準(zhǔn)：

1.附商品樣本，作為合同附件。

2.商品質(zhì)量，按照________標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。(副品不得超過(guò)____%)。

3.商品質(zhì)量由雙方議定。

第三條 商品單價(jià)及合同總金額

1.商品定價(jià)，買賣雙方同意按________定價(jià)執(zhí)行。如因原料、材料、生產(chǎn)條件發(fā)生變化，需變動(dòng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)經(jīng)買賣雙方協(xié)商。否則，造成損失由違約方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2.單價(jià)和合同總金額：_________________________。

第四條 包裝方式及包裝品處理__________________________________________。

(按照各種商品的不同，規(guī)定各種包裝方式、包裝材料及規(guī)格。包裝品以隨貨出售為原則;凡須退還對(duì)方的包裝品，應(yīng)按鐵路規(guī)定，訂明回空方法及時(shí)間，或另作規(guī)定。)

第五條 交貨方式

1.交貨時(shí)間：__________________。

2.交貨地點(diǎn)：_______________________________________。

3.運(yùn)輸方式：_______________________________________。

第六條 驗(yàn)收方法___________________________。

(按照交貨地點(diǎn)與時(shí)間，根據(jù)不同商品種類，規(guī)定驗(yàn)收的處理方法。)

第七條 預(yù)付貨款(根據(jù)不同商品，決定是否預(yù)付貨款及金額。)

第八條 付款日期及結(jié)算方式______________。

第九條 運(yùn)輸及保險(xiǎn)__________________。

(根據(jù)實(shí)際情況，需委托對(duì)方代辦運(yùn)輸手續(xù)者，應(yīng)于合同中訂明。為保證貨物途中的安全，代辦運(yùn)輸單位應(yīng)根據(jù)具體情況代為投保運(yùn)輸險(xiǎn)。)

第十條 運(yùn)輸費(fèi)用負(fù)擔(dān)_______________________。

第十一條 違約責(zé)任

1.買方延付貨款或付款后賣方無(wú)貨。使對(duì)方造成損失，應(yīng)償付對(duì)方此批貨款總價(jià)____%的違約金。

2.賣方如提前或延期交貨或交貨不足數(shù)量者，賣方應(yīng)償付買方此批貨款總值____%的違約金。買方如不按交貨期限收貨或拒收合格商品，亦應(yīng)按償付賣方此批貨款總值____%的違約金。任意一方如提出增減合同數(shù)量，變動(dòng)交貨時(shí)間，應(yīng)提前通知對(duì)方，征得同意，否則應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

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3.賣方所發(fā)貨品有不合規(guī)格、質(zhì)量或霉?fàn)€等情況，買方有權(quán)拒絕付款(如已付款，應(yīng)訂明退款退貨辦法)，但須先行辦理收貨手續(xù)，并代為保管和立即通知賣方，因此所發(fā)生的一切費(fèi)用損失，由賣方負(fù)責(zé)，如經(jīng)賣方要求代為處理，并須負(fù)責(zé)迅速處理，以免造成更大損失，其處理方法由雙方協(xié)商決定。

4.約定的違約金，視為違約的損失賠償。雙方?jīng)]有約定違約金或者預(yù)先賠償額的計(jì)算方法的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

第十二條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，并在合理期限內(nèi)提供有關(guān)機(jī)構(gòu)出具的證明，可以全部或部分免除該方當(dāng)事人的責(zé)任。

第十三條 本合同在執(zhí)行中發(fā)生糾紛，簽訂合同雙方不能協(xié)商解決時(shí)，可向人民法院提出訴訟。(或申請(qǐng)______仲裁機(jī)構(gòu)仲裁的解決)

第十四條 合同執(zhí)行期間，如因故不能履行或需要修改，必須經(jīng)雙方同意，并互相換文或另訂合同，方為有效。

·樓房買賣合同 | ·軟件買賣合同 | ·二手車輛買賣合同

·車位車庫(kù)買賣合同 | ·鋼材買賣合同 | ·木材買賣合同

買方：(蓋章)_________________

法定代表人：(蓋章)___________

開(kāi)戶銀行及帳號(hào)：_______________

__________年________月_______日

賣方：(蓋章)_________________

法定代表人：(蓋章)___________

開(kāi)戶銀行及帳號(hào)：_______________

篇(2)

關(guān)鍵詞：預(yù)約合同；法律效力；責(zé)任承擔(dān)；制度構(gòu)建

中圖分類號(hào)：D923.6

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.13677/65-1285/c.2017.01.13

一、預(yù)約合同的產(chǎn)生與概念界定

預(yù)約制度并非當(dāng)然應(yīng)用于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，其最初是在身份契約中得以體現(xiàn)。古巴比倫王國(guó)時(shí)，《漢穆拉比法典》第128條規(guī)定：倘自由民娶妻而未訂立合同，則此婦非其妻；婚約達(dá)成后，依約一方有將己女給對(duì)方的義務(wù)，對(duì)方有領(lǐng)受其女并與之成婚之義務(wù)。古羅馬法中對(duì)于婚約的規(guī)定有很強(qiáng)的法律約束力，且有很強(qiáng)的程序性和形式性，如果沒(méi)有婚約則視為不成立夫妻關(guān)系，其屬于一種身份契約，是預(yù)約制度的初始形態(tài)。隨著民事法律制度的完善，這種有關(guān)身份關(guān)系的預(yù)約在權(quán)法領(lǐng)域得以借鑒。預(yù)約制度在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的雛形是羅馬法的定金制度，羅馬法為了防止當(dāng)事人毀約建立了定金制度，而附有防止毀約的合同具有預(yù)約合同的性質(zhì)。大陸法系國(guó)家對(duì)于預(yù)約制度的承認(rèn)源于對(duì)羅馬法的繼承。《法國(guó)民法典》對(duì)預(yù)約合同制度最早在法條中加以規(guī)定，德國(guó)卻遲遲沒(méi)有對(duì)預(yù)約做出明確認(rèn)定，但是德國(guó)學(xué)者最早將預(yù)約正式稱為預(yù)約合同。英美法系國(guó)家起初并不承認(rèn)預(yù)約制度，而且由于其法律制度的特征，英美法系國(guó)家對(duì)預(yù)約制度并沒(méi)有形成成文的規(guī)定，而是通過(guò)學(xué)說(shuō)和司法判例加以承認(rèn)。綜上可知，各國(guó)對(duì)于預(yù)約制度的承認(rèn)和規(guī)范沒(méi)有形成系統(tǒng)，只是對(duì)預(yù)約制度進(jìn)行了一定程度的容許，對(duì)于預(yù)約制度的具體實(shí)施過(guò)程沒(méi)有進(jìn)行規(guī)范，例如，預(yù)約的類型、形式和預(yù)約的權(quán)利義務(wù)等方面都沒(méi)有進(jìn)行全面規(guī)制。

2012年，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《買賣合同司法解釋》）第2條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”這是我國(guó)首次在法律文件中承認(rèn)預(yù)約合同制度，該規(guī)定對(duì)于推動(dòng)我國(guó)預(yù)約制度的研究和實(shí)踐有著巨大的意義。

中國(guó)語(yǔ)境下的預(yù)約，也叫作預(yù)備合同或者合同預(yù)約，是指當(dāng)事人約定在將來(lái)訂立一定合同的約定，也就是說(shuō)預(yù)約合同是用來(lái)規(guī)定將來(lái)簽訂主要合同義務(wù)的合同。在《布萊克法律詞典》中對(duì)預(yù)約定義為：“預(yù)約是指由一個(gè)人做成的契約或約定，它具有排除這個(gè)人合法地進(jìn)入另一項(xiàng)性質(zhì)相同的合同的屬性。”在大陸法系民法理論看來(lái)，預(yù)約是為了在將來(lái)可以訂立一定的契約而成立的契約，將來(lái)訂立的契約也就是預(yù)約相對(duì)應(yīng)的本約。英美法系國(guó)家和大陸法系國(guó)家關(guān)于預(yù)約的概念并不一致。目前，我國(guó)在《買賣合同司法解釋》中對(duì)預(yù)約合同的類型進(jìn)行了列舉，但是對(duì)其概念沒(méi)有明確規(guī)定。

預(yù)約合同作為合同應(yīng)當(dāng)有合同成立的基本條件。我國(guó)《合同法》對(duì)于合同的規(guī)定為“本法所稱合同，是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”。與預(yù)約合同相對(duì)應(yīng)的就是本約，本約是預(yù)約合同約定的將來(lái)簽訂確定性的正式合同，因此，預(yù)約合同作為一種特殊類型的合同又具有一些自己獨(dú)特的性質(zhì)。首先，合同雙方為平等的民事主體，雙方民事主體意思表示一致，簽訂預(yù)約合同；其次，簽訂合同的標(biāo)的應(yīng)為將來(lái)合同當(dāng)事人履行簽訂本約的義務(wù)；再次，預(yù)約合同對(duì)當(dāng)事人有法律約束力，預(yù)約合同也是一個(gè)合同，應(yīng)當(dāng)和其他合同一樣明確訂約者的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和民法的基本原則，該合同就應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)；最后，預(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)相對(duì)確定，之所以訂立預(yù)約合同，其中一個(gè)很重要的原因是訂立本約的條件還不成熟而當(dāng)事人為了確定交易機(jī)會(huì)，對(duì)將來(lái)訂立合同的行為進(jìn)行約定，雖然合同內(nèi)容沒(méi)有完全確定，但是對(duì)于已經(jīng)成熟的條件應(yīng)當(dāng)在合同中加以確定，并應(yīng)當(dāng)在條件成熟后及時(shí)簽訂本約。

綜上，筆者認(rèn)為，我國(guó)關(guān)于預(yù)約合同的概念應(yīng)當(dāng)遵循我國(guó)在民法契約理論中的傳統(tǒng)，借鑒成文法國(guó)家對(duì)于預(yù)約合同的規(guī)范方式，結(jié)合我國(guó)對(duì)合同概念的設(shè)定方式，對(duì)預(yù)約合同的概念進(jìn)行界定：預(yù)約合同是當(dāng)事人為確定將來(lái)訂立具有合同主要條款的本合同的協(xié)議，只要約定當(dāng)事人將來(lái)訂立本約的合意并符合合同的構(gòu)成要件，即構(gòu)成預(yù)約合同。

二、預(yù)約合同制度存在的理論基礎(chǔ)和實(shí)踐價(jià)值

預(yù)約合同制度作為民商事制度中的一部分，之所以在成立之初就廣泛應(yīng)用于社會(huì)實(shí)踐中，而且至今在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度中仍然活躍，其存在有著深厚的理論支撐。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越來(lái)越發(fā)達(dá)，對(duì)預(yù)約制度建立和完善的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，也從另一方面表明了預(yù)約制度巨大的社會(huì)價(jià)值和制度價(jià)值。

1.意思自治的理念

意思自治是民法的基礎(chǔ)，是公民私權(quán)利的體現(xiàn)，是私法中核心的制度。意思自治是指當(dāng)事人根據(jù)自己的意思對(duì)即將發(fā)生的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系加以確定，公民個(gè)人的民事權(quán)利的設(shè)立、變更都取決于當(dāng)事人自己的意思，只要不違反國(guó)家強(qiáng)制性的規(guī)定就不受國(guó)家公權(quán)力的干預(yù)。意思自治是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得以蓬勃發(fā)展的活力源泉，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展的法律保障。德國(guó)學(xué)者海因?科茨指出：“私法最重要的特點(diǎn)莫過(guò)于個(gè)人自治或其自我發(fā)展的權(quán)利。契約自由為一般行為自由的組成部分……是一種靈活的工具，它不斷進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，以適應(yīng)新的目標(biāo)。它也是自由經(jīng)濟(jì)不可或缺的一個(gè)特征。它使私人企業(yè)成為可能，并鼓勵(lì)人們負(fù)責(zé)任地建立經(jīng)濟(jì)關(guān)系。因此，契約自由在整個(gè)私法領(lǐng)域具有重要的核心作用。”預(yù)約合同的簽訂是意思自治的體現(xiàn)，預(yù)約合同制度的建立是對(duì)意思自治主義的回應(yīng)，其具有強(qiáng)大的生命力。

2.誠(chéng)實(shí)信用理念

誠(chéng)實(shí)信用就是民法中著名的“帝王條款”，要求我們?cè)谶M(jìn)行民事活動(dòng)過(guò)程中講誠(chéng)信、恪守約定、不進(jìn)行欺詐、不利用虛假的行為損害對(duì)方的利益，要盡謹(jǐn)慎合理的義務(wù)，防止他人的利益受損。我國(guó)《合同法》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。”第60條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”預(yù)約合同是確定將來(lái)訂立本約的合同，當(dāng)事人之間相互信賴是其存在和產(chǎn)生的前提。由于一些客觀原因，當(dāng)事人之間還無(wú)法訂立本約，為了保障將來(lái)可以取得利益或者把握商機(jī)，于是先行簽訂預(yù)約合同。在訂立預(yù)約合同過(guò)程中，當(dāng)事人為了取得對(duì)方的信任，會(huì)披露一些商業(yè)秘密，這就要求另一方誠(chéng)實(shí)信用，對(duì)所知道的情況保密。雙方也要相互誠(chéng)信，對(duì)于提供的信息也要確保真實(shí)，這是訂立預(yù)約合同必備的條件。

預(yù)約合同制度的存在是歷史的必然，也是歷史發(fā)展的趨勢(shì)，而一項(xiàng)制度能否適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也需要實(shí)踐的檢驗(yàn)。預(yù)約制度在存在之初就發(fā)揮了重大功效，不僅彌補(bǔ)了現(xiàn)實(shí)生活中因條件不具備而無(wú)法訂立合同、確定權(quán)利義務(wù)的困境，也彰顯了商業(yè)誠(chéng)信，貫徹了契約自由。其主要實(shí)踐功效體現(xiàn)在很多方面。

其一，預(yù)約合同保障了信賴?yán)妫尞?dāng)事人取得了更多的交易機(jī)會(huì)。在實(shí)踐中，合同的訂立往往需要一個(gè)過(guò)程，有的合同訂立需要的周期很長(zhǎng)，使得當(dāng)事人對(duì)于存在的對(duì)自身的有利機(jī)會(huì)無(wú)法把握，喪失了在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)條件。在合同的訂立中由于有很多不確定因素，而且商機(jī)稍縱即逝，誰(shuí)可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中固定交易機(jī)會(huì)誰(shuí)就會(huì)在本行業(yè)中取得優(yōu)勢(shì)。當(dāng)事人都希望在能_定最終的權(quán)利義務(wù)關(guān)系之前就獲得交易的保障。在傳統(tǒng)的合同制度中對(duì)于出現(xiàn)的這種情況往往無(wú)法滿足，因而在傳統(tǒng)合同制度之外，在實(shí)踐中慢慢形成預(yù)約合同制度對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充。預(yù)約合同制度以合同的方式固定了將來(lái)簽訂本約的機(jī)會(huì)，要求當(dāng)事人對(duì)履行本約的義務(wù)做好準(zhǔn)備，甚至要求一方當(dāng)事人放棄其他交易機(jī)會(huì)，用違反預(yù)約合同就需要承擔(dān)責(zé)任進(jìn)行規(guī)制，保障交易利益。

其二，預(yù)約合同在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以作為融資的手段，為當(dāng)事人在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中取得資金保障。這主要體現(xiàn)在一些大中型交易過(guò)程中，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，工程承包，大型采購(gòu)活動(dòng)，煤炭、石油、電氣開(kāi)發(fā)行業(yè)。由于這些行業(yè)的特殊性，在工程前期就需要較大的資金投入，而往往在前期開(kāi)發(fā)者或者投入者沒(méi)有足夠的資金量，給其造成了非常大的資金壓力。在這種情況下，為了獲得資金支持，開(kāi)發(fā)者會(huì)和買受人約定將來(lái)訂立本合同的預(yù)約，買受人需要交付其中一部分或者大部分的款項(xiàng)。這種買賣方式兩方都受益：開(kāi)發(fā)者獲得了資金的支持，緩減了資金壓力；而購(gòu)買者用低于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)的出資把握住了交易機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了預(yù)約合同的融資功能。

三、預(yù)約合同的效力及違約責(zé)任

預(yù)約合同的效力實(shí)質(zhì)上是對(duì)當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)的劃分。一方面，在訂立合同時(shí)候保證交易雙方的交易機(jī)會(huì)；另一方面，也要遵循契約自由，偏向于買受人或者出賣人會(huì)形成不同的效力規(guī)則。在理論上，預(yù)約合同并沒(méi)有形成確定的效力規(guī)則，主要有“必須磋商說(shuō)”“必須締約說(shuō)”和“內(nèi)容決定說(shuō)”三個(gè)學(xué)說(shuō)。

“必須磋商說(shuō)”就是當(dāng)事人雙方約定將來(lái)對(duì)于本約之締結(jié)有誠(chéng)信磋商的義務(wù)，但是對(duì)于是否簽訂合同沒(méi)有確定性的保障。“必須磋商說(shuō)”認(rèn)為在簽訂合同的過(guò)程中有很多不確定因素，至于是否簽訂合同要看到時(shí)候的具體情況，所以才簽訂預(yù)約合同，對(duì)已經(jīng)能達(dá)成的確定因素進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)于無(wú)法達(dá)成共識(shí)的事項(xiàng)進(jìn)行磋商。這就要求雙方當(dāng)事人遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則履行條件具備后的訂立合同行為。但是大部分學(xué)者認(rèn)為對(duì)于當(dāng)事人約定將來(lái)的磋商義務(wù)沒(méi)有約束力，對(duì)于是否能夠訂立合同沒(méi)有法律強(qiáng)制力，會(huì)使得訂立預(yù)約合同成為沒(méi)有任何意義的行為。而且對(duì)于誠(chéng)信的標(biāo)準(zhǔn)也比較模糊，只是一種民商事行為原則，沒(méi)有確定效力，或者說(shuō)如果當(dāng)事人雙方在條件具備的情況下沒(méi)有簽訂本約，并沒(méi)有明確的懲治手段。但是，合同法是一部充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治的法律，當(dāng)事人有權(quán)利對(duì)即將發(fā)生的民事行為進(jìn)行處分，訂立預(yù)約合同在必須磋商說(shuō)的效力規(guī)則下也有其有利的方面，表現(xiàn)在該效力規(guī)則更靈活。“必須磋商說(shuō)”更側(cè)重于保護(hù)買方的利益，買方只需要在預(yù)約合同中約定將來(lái)有進(jìn)行磋商的義務(wù)，只要履行了誠(chéng)信的標(biāo)準(zhǔn)，將來(lái)即使沒(méi)有訂立本約也不用承擔(dān)法律責(zé)任。

“必須締約說(shuō)”和“必須磋商說(shuō)”相比較更側(cè)重于磋商以后的結(jié)果，即是否能確定訂立本約。“必須締約說(shuō)”指的是當(dāng)事人在訂立預(yù)約合同時(shí)約定在將來(lái)要求對(duì)方要據(jù)此履行締結(jié)本約的義務(wù)，也就是說(shuō)預(yù)約制度是為了以契約的方式強(qiáng)制約定將來(lái)一定要訂立另一契約。該學(xué)說(shuō)的主張對(duì)于將來(lái)訂立本約有較強(qiáng)的保障，該效力規(guī)則也更好地平衡了買賣雙方在訂立本約中的地位，買方不必?fù)?dān)心自己固定好的交易機(jī)會(huì)被拱手讓人，賣方也不必?fù)?dān)心買方將來(lái)會(huì)違反訂立本約的義務(wù)。因此，“必須締約說(shuō)”對(duì)于一方當(dāng)事人履行訂立本約義務(wù)有更高的要求，對(duì)于買賣雙方違反誠(chéng)信訂約規(guī)定了更高的代價(jià)。但是“必須締約說(shuō)”的優(yōu)點(diǎn)在另一個(gè)方面也是其缺陷，“必須締約說(shuō)”用這種效力規(guī)則對(duì)預(yù)約當(dāng)事人有更大的約束，這與民事行為意思自治有不可避免的沖突。意思自治要求雙方當(dāng)事人根據(jù)內(nèi)心合意來(lái)確定合同的內(nèi)容，如果用法律的效力規(guī)則約束預(yù)約合同，則會(huì)導(dǎo)致用預(yù)約合同限制簽訂本約合同的自由，這和法律可以強(qiáng)制人的客觀行為但是不能強(qiáng)制人的思想相矛盾。

“內(nèi)容決定說(shuō)”是不同于“必須磋商說(shuō)”和“必須締約說(shuō)”的另一種效力規(guī)則。“內(nèi)容決定說(shuō)”認(rèn)為，對(duì)于簽訂預(yù)約合同將產(chǎn)生什么樣的效力規(guī)則更多地取決于當(dāng)事人之間如何約定，即當(dāng)事人在合同內(nèi)容中對(duì)預(yù)約合同產(chǎn)生的效力進(jìn)行確定，其更多地關(guān)注當(dāng)事人的意思自治。如果契約中對(duì)于將來(lái)要訂立的本約的主要條款已經(jīng)包含，則會(huì)產(chǎn)生締約效力；而如果預(yù)約的內(nèi)容非常簡(jiǎn)陋，很多重要的因素都不具備，對(duì)于本約的主要內(nèi)容還要事后商榷，則產(chǎn)生必須磋商的效力。“內(nèi)容確定說(shuō)”對(duì)當(dāng)事人的主觀層次更加重視，對(duì)于合同法崇尚的契約自由進(jìn)行了回應(yīng)。

通過(guò)對(duì)預(yù)約合同在效力規(guī)則方面形成的學(xué)說(shuō)進(jìn)行分析，對(duì)于“必須磋商說(shuō)”“必須締約說(shuō)”和“內(nèi)容決定說(shuō)”進(jìn)行比較，筆者認(rèn)為：預(yù)約合同作為一種在簽訂本約前簽訂的用于約束將來(lái)雙方當(dāng)事人行為的合同，其效力規(guī)則直接影響當(dāng)事人是否會(huì)簽訂預(yù)約合同以及簽訂后對(duì)各方當(dāng)事人的法律約束力強(qiáng)弱的問(wèn)題，預(yù)約合同的效力規(guī)則不能用其中的一個(gè)學(xué)說(shuō)就加以確定。“必須磋商說(shuō)”容易導(dǎo)致預(yù)約合同無(wú)法發(fā)揮約束當(dāng)事人的作用，造成不必要的交易機(jī)會(huì)的浪費(fèi)；“必須締約說(shuō)”是對(duì)合同法的意思自治的一種違反，和民商事領(lǐng)域契約自由原則相矛盾；而“內(nèi)容決定說(shuō)”完全依賴雙方當(dāng)事人的意思自治，放任了預(yù)約合同效力規(guī)則的確定，也會(huì)由于當(dāng)事人本身法律或者商事知識(shí)的欠缺造成預(yù)約合同流于形式，導(dǎo)致當(dāng)事人無(wú)法維護(hù)自身的合法權(quán)益。筆者更贊同“內(nèi)容決定說(shuō)”，“內(nèi)容決定說(shuō)”更符合合同法對(duì)于合同的規(guī)定，更注重當(dāng)事人的意思自治。但是為了彌補(bǔ)“內(nèi)容決定說(shuō)”可能存在的問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)“必須磋商說(shuō)”和“必須締約說(shuō)”進(jìn)行借鑒。當(dāng)客觀原因難以確定簽訂本約的具體條款時(shí)，由于當(dāng)事人之間信賴程度低，對(duì)各方造成的損害相對(duì)較小，而當(dāng)事人還是希望簽訂預(yù)約合同對(duì)將來(lái)訂立合同進(jìn)行必要的磋商，就可以借鑒“必須磋商說(shuō)”的理念；當(dāng)合同必備條款已經(jīng)具備，只是由于客觀原因無(wú)法簽訂本約時(shí)，由于當(dāng)事人此時(shí)對(duì)于簽訂預(yù)約合同進(jìn)行了很多準(zhǔn)備，付出的成本很大，為了維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則并充分利用社會(huì)資源，就要求當(dāng)事人為了彼此的利益而締約，這更趨向于“必須締約說(shuō)”的理念。這樣就形成了預(yù)約合同效力層級(jí)的系統(tǒng)，為當(dāng)事人訂立預(yù)約合同提供了指導(dǎo)。

預(yù)約合同作為一種合同，其合同違約責(zé)任應(yīng)遵循一般合同的違約規(guī)則，但是因?yàn)槠涮厥庑远鴳?yīng)設(shè)定特殊的違約承擔(dān)方式。我國(guó)《合同法》第107條之規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。《買賣合同司法解釋》第2條中對(duì)預(yù)約合同違約的問(wèn)題做了概括性規(guī)定，即“一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”對(duì)于《合同法》中違約責(zé)任的承擔(dān)方式主要是繼續(xù)履行，對(duì)于無(wú)法繼續(xù)履行的要求進(jìn)行補(bǔ)救，如果補(bǔ)救都無(wú)法挽回?fù)p失的就要求違約人承擔(dān)賠償責(zé)任。《買賣合同司法解釋》要求預(yù)約合同的違約人承擔(dān)違約責(zé)任或者解除并賠償損失，此規(guī)定對(duì)于預(yù)約合同的違約責(zé)任進(jìn)行了概括性規(guī)定，但是對(duì)于何種情況適用繼續(xù)履行、何種情況適用解除合同并承擔(dān)賠償責(zé)任沒(méi)有規(guī)定，對(duì)違約責(zé)任承擔(dān)的具體方式?jīng)]有形成定論，對(duì)于違約責(zé)任承擔(dān)的范圍也有一定的討論空間。

從責(zé)任承擔(dān)的基礎(chǔ)看，違約責(zé)任根據(jù)當(dāng)事人的違約行為造成損失不同而承擔(dān)不同的違約責(zé)任，其中是履行利益還是信賴?yán)嬉蚱洳煌?zé)任基礎(chǔ)而承擔(dān)不同的責(zé)任。預(yù)約合同是本約合同簽訂前簽訂的合同，其符合合同的一般要件，對(duì)于預(yù)約合同的生效和承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)應(yīng)與本約相區(qū)別。如果違反預(yù)約合同而不履行相應(yīng)的合同義務(wù)則應(yīng)當(dāng)以違反履行利益為基礎(chǔ)。預(yù)約合同訂立的另一個(gè)重要前提是當(dāng)事人雙方對(duì)于將來(lái)發(fā)生一定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的信賴即信賴?yán)妫捎谛刨嚴(yán)娴拇嬖诓攀沟妙A(yù)約合同有了一定的穩(wěn)固性，因?yàn)楫?dāng)事人雙方為將來(lái)簽訂本約會(huì)進(jìn)行準(zhǔn)備活動(dòng)并支出費(fèi)用以及放棄與其他人簽訂合同的機(jī)會(huì)，以此為基礎(chǔ)而違反預(yù)約合同就會(huì)產(chǎn)生信賴?yán)娴膿p害。

預(yù)約合同的違約責(zé)任也應(yīng)當(dāng)與締約過(guò)失責(zé)任相區(qū)別。預(yù)約合同本身就是一個(gè)獨(dú)立的合同，違反預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反合同的責(zé)任。而締約過(guò)失責(zé)任是違反先合同義務(wù)，就是在合同訂立前、磋商過(guò)程中，締約當(dāng)事人以其不誠(chéng)信的行為對(duì)訂立合同造成損害而承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。締約過(guò)失責(zé)任不是違反合同義務(wù)而承擔(dān)責(zé)任而是在合同訂立中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法定責(zé)任，它的基礎(chǔ)是誠(chéng)信原則。要求證明對(duì)方的締約過(guò)失行為，并且需要證明因此給自己造成的損失，要求對(duì)方承擔(dān)締約過(guò)失造成的損害賠償。

綜上，對(duì)于我國(guó)預(yù)約合同制度中如何確定預(yù)約合同的違約承擔(dān)規(guī)則，筆者提出如下觀點(diǎn)：預(yù)約合同的違約責(zé)任承擔(dān)應(yīng)當(dāng)與預(yù)約合同的效力和預(yù)約合同的性質(zhì)相掛鉤。預(yù)約合同在本質(zhì)上是一個(gè)獨(dú)立的合同，但是由于預(yù)約的特殊性要求簽訂預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)根據(jù)其當(dāng)時(shí)的客觀條件確定預(yù)約合同的內(nèi)容。預(yù)約合同的內(nèi)容中對(duì)于預(yù)約合同的效力進(jìn)行約定并用法律手段對(duì)其效力進(jìn)行一般的確認(rèn)。一方面，違反預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，其基礎(chǔ)是履行利益和信賴?yán)妫涣硪环矫嬖诖_定合同效力時(shí)要根據(jù)合同內(nèi)容和當(dāng)時(shí)的具體情況。如果合同客觀條件嚴(yán)重不足而簽訂預(yù)約合同，則對(duì)其效力更多地傾向于“必須磋商說(shuō)”，而其違約基礎(chǔ)更多地傾向于信賴?yán)妫`反預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)以磋商造成的損害為基礎(chǔ)進(jìn)行判斷；如果合同條件相對(duì)完善、將來(lái)簽訂本約有更高的概率，雙方當(dāng)事人都誠(chéng)信地履行預(yù)約合同的義務(wù)，對(duì)于締結(jié)本約進(jìn)行準(zhǔn)備則對(duì)其效力更多地傾向于“必須締約說(shuō)”，其違約基礎(chǔ)更多地傾向于履行利益，違反預(yù)約合同而導(dǎo)致本可以簽訂本約而無(wú)法簽訂，不僅可以要求違約當(dāng)事人繼續(xù)履行簽訂本約的義務(wù)，法律應(yīng)當(dāng)支持沒(méi)有違約一方提出要求違約方承擔(dān)損害賠償責(zé)任，并可以對(duì)于違約方的違約行為要求懲罰性的賠償。

四、對(duì)預(yù)約合同制度立法完善的思考

預(yù)約合同制度由硪丫茫在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的作用越來(lái)越重要。由于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)對(duì)于磋商越來(lái)越慎重，且交易對(duì)象越來(lái)越趨向于高價(jià)值的物品，生產(chǎn)更需要積聚資本，預(yù)約合同的興起是商品經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的表現(xiàn)。另外，預(yù)約合同制度也促進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。由于經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，資源越來(lái)越需要優(yōu)化配置，市場(chǎng)交易的頻率更為頻繁，尤其是對(duì)于一些特殊領(lǐng)域，預(yù)約合同越來(lái)越重要，當(dāng)事人對(duì)于固定當(dāng)前的交易機(jī)會(huì)的需求越來(lái)越迫切，資金需求量大的企業(yè)對(duì)于前期投入通過(guò)預(yù)約合同注入資金也變得越來(lái)越普遍，預(yù)約合同順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生，也從另一方面促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果不對(duì)預(yù)約合同制度進(jìn)行立法構(gòu)建就無(wú)法保障雙方當(dāng)事人的利益，只有將存在于實(shí)踐中的預(yù)約合同制度通過(guò)立法的方式固定到法制體系中，才可以讓預(yù)約合同制度在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中規(guī)避不確定的因素，維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

預(yù)約合同制度不管是在學(xué)術(shù)領(lǐng)域還是在立法領(lǐng)域都沒(méi)有相應(yīng)的通說(shuō)觀點(diǎn)。僅僅在2012年的《買賣合同司法解釋》第二條對(duì)預(yù)約制度進(jìn)行了列舉式的規(guī)定，立法層次低且沒(méi)有系統(tǒng)性，對(duì)于預(yù)約合同的效力和違反預(yù)約合同的違約責(zé)任都沒(méi)有具體的規(guī)定。但是預(yù)約合同在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)交易中廣泛存在，這種矛盾使得預(yù)約合同在司法審判中給予了法官非常大的自由裁量權(quán)，結(jié)果各地都形成了不同的標(biāo)準(zhǔn)，最終導(dǎo)致不同地區(qū)和不同層級(jí)的法院對(duì)預(yù)約合同認(rèn)定和違約責(zé)任的劃分相互矛盾，使得簽訂預(yù)約合同流于形式，失去了作為合同的穩(wěn)定性，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)處于一種不確定狀態(tài)。綜合上述，筆者對(duì)于預(yù)約合同的分析、對(duì)于預(yù)約合同制度的立法構(gòu)建提出自己的思考。

1.明確預(yù)約合同制度在《合同法》中的地位

預(yù)約合同也是合同，它和其他合同一樣應(yīng)當(dāng)具有合同的基本特點(diǎn)，不能僅作為一種合同類型在分則中加以規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)作為一種合同方式規(guī)定在《合同法》總則中。因?yàn)榈湫秃贤且环N類型化的合同，而預(yù)約合同不是一種類型化的交易方式。我國(guó)屬于大陸法系國(guó)家，對(duì)于每一種制度的設(shè)立都需要在基本法中加以承認(rèn)。預(yù)約合同本身是一種契約，預(yù)約合同的標(biāo)的是為將來(lái)當(dāng)事人訂立特定合同的行為，是合同簽訂中的一個(gè)階段，因此，在合同法的修訂中應(yīng)當(dāng)將預(yù)約制度在《合同法》總則中進(jìn)行界定：預(yù)約合同是當(dāng)事人為確定將來(lái)訂立具有合同主要條款的本合同的協(xié)議，只要約定當(dāng)事人將來(lái)訂立本約的合意并符合合同的構(gòu)成要件，即構(gòu)成預(yù)約合同。

2.承認(rèn)預(yù)約合同在《合同法》總則及相關(guān)司法解釋中的效力

預(yù)約合同的效力問(wèn)題是預(yù)約制度研究的核心問(wèn)題，預(yù)約合同的效力關(guān)系到將來(lái)違反預(yù)約合同以后違約方所承擔(dān)的責(zé)任范圍，也關(guān)系到簽訂預(yù)約合同雙方舉證責(zé)任的分配。根據(jù)法律行為的原理，法律行為的生效要符合法律的一般規(guī)定，并且不能違反法律強(qiáng)制性和禁止性的規(guī)定，要用法律的一般原則進(jìn)行利益權(quán)衡，而民事行為產(chǎn)生的法律效果的具體內(nèi)容是基于雙方當(dāng)事人意思表示而設(shè)立。由于預(yù)約合同的效力并未形成通說(shuō)，應(yīng)當(dāng)在《合同法》總則中規(guī)定預(yù)約合同根據(jù)合同的內(nèi)容確定預(yù)約合同的效力。在相關(guān)的司法解釋中對(duì)預(yù)約合同效力根據(jù)具體內(nèi)容的層級(jí)作出規(guī)定，對(duì)于訂立預(yù)約合同時(shí)趨向于必須磋商的情況時(shí)的效力和相對(duì)應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)規(guī)則以及訂立預(yù)約合同時(shí)趨向于“必須締約說(shuō)”時(shí)的情況和對(duì)應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)等規(guī)則進(jìn)行具體劃分，使預(yù)約合同制度更加符合契約自由的精神，也進(jìn)一步維護(hù)預(yù)約合同作為合同這種形式的穩(wěn)定性。

篇(3)

今年年初，我在本市擬購(gòu)買一套三房二廳的房子，掛牌五百多萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)中介公司的一位業(yè)務(wù)員向我具體介紹了這套房的情況，房東當(dāng)時(shí)正在美國(guó)，無(wú)法及時(shí)簽訂購(gòu)房合同，是委托中介掛牌的，中介也拿出了書面的委托書。因?yàn)槟翘追看_實(shí)不錯(cuò)，我就與中介簽訂了意向書，并當(dāng)天付定金5萬(wàn)元。意向書中明確了雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋地點(diǎn)、單價(jià)、面積、總房款、簽正式合同的日期等內(nèi)容，約定待房東從美國(guó)回來(lái)再簽正式購(gòu)房合同。現(xiàn)在在約好的簽合同期內(nèi)，房東表示要加價(jià)20萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，在這種情況下，我是否可通過(guò)訴訟的方式維護(hù)自己的權(quán)益？

戴先生

A1：戴先生，您好！

購(gòu)房意向書的法律效力以及法律的性質(zhì)，需要依據(jù)意向書的具體內(nèi)容進(jìn)行判斷。如果意向書中明確了所購(gòu)房子的具體房號(hào)并且標(biāo)明了價(jià)格、房屋交付等具體的約定內(nèi)容，這些約定基本符合了買賣合同成立的構(gòu)成要件，可以看成是一個(gè)附條件附期限的預(yù)約合同。在本案例中，意向書中已明確了雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋地點(diǎn)、單價(jià)、面積、總房款、簽約日期等內(nèi)容，故應(yīng)將該意向書視為成立并有效的預(yù)約合同。

那么，購(gòu)房意向書存在合法的法律效力，如房東單方面提高價(jià)格，就涉嫌違約，一旦違約，買受人可通過(guò)訴訟的方式主張相應(yīng)賠償。故您可以通過(guò)訴訟的方式維護(hù)自己的權(quán)益，若意向書中規(guī)定了違約責(zé)任及違約金相關(guān)事宜，則您可以主張房東賠償違約金；若意向書中未作出相關(guān)規(guī)定，則您可以主張房東雙倍返還定金。

另外，根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百一十六條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。故您在主張賠償時(shí)，可在雙倍返還定金及違約金（若事先有約定則可適用）中選擇其一進(jìn)行索賠。

但特別需要注意的是，若意向書中寫明交付的5萬(wàn)元是“訂金”，一方違約，另一方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額償還5萬(wàn)元。就訂金而言，沒(méi)有約定其作為定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，根據(jù)以往判例及相關(guān)法律法規(guī)，人民法院不予支持，無(wú)法雙倍返還。

中介與房東之間構(gòu)成居間合同雙方當(dāng)事人，中介系居間人，房東系委托人。二手房買賣中，中介的活動(dòng)能否最后促成簽約具有不確定性，并非完全由中介的意志決定。中介與買賣雙方簽訂的是居間合同，根據(jù)居間合同的規(guī)定，在中介方無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，無(wú)須對(duì)買賣雙方的違約行為承擔(dān)責(zé)任。中介的義務(wù)在于提供真實(shí)的信息，為雙方達(dá)成交易提供服務(wù)。故若您通過(guò)訴訟的方式來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，可以同時(shí)以中介和房東為被告。但具體而言，關(guān)于中介是否應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，則須進(jìn)一步看其是否違反作為居間方的忠實(shí)義務(wù)，才能判斷其是否有過(guò)錯(cuò)。若其有過(guò)錯(cuò)，則需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

當(dāng)前，因房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，類似糾紛數(shù)量呈上升趨勢(shì)。很多房主在簽訂買賣合同后，看到房?jī)r(jià)漲幅巨大或因?yàn)槠渌鞣N主客觀因素，便在交付房屋或辦理房屋過(guò)戶手續(xù)前反悔，并尋找各種理由拒絕交房或干脆對(duì)買房人置之不理。遇到這種情況，守約一方在向人民法院提訟時(shí)，建議選擇讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任，解除房屋買賣合同，而不要選擇合同的繼續(xù)履行。

為了防止業(yè)主在房?jī)r(jià)上漲時(shí)毀約或買家在房?jī)r(jià)下跌時(shí)退房，建議在簽訂房屋買賣合同時(shí)約定較高的定金（但不可超過(guò)房屋交易價(jià)格的20%）或違約金，增加違約成本，違約成本大于或等于房?jī)r(jià)上漲或下跌的價(jià)值時(shí)，可在一定程度上避免一方違約情況的發(fā)生。

Q2：王律師，你好！

兩個(gè)月前，我在一家中介機(jī)構(gòu)看中了一套房屋，該房屋位于上海市閘北區(qū)。當(dāng)時(shí)業(yè)務(wù)員介紹這套房子系房東委托中介掛牌出售的，房東當(dāng)時(shí)在外地。由于這套房屋地段較好，價(jià)格也較為合理，當(dāng)天我就在中介處簽下了一份購(gòu)房協(xié)議，交付了定金3萬(wàn)元，也約定了簽正式的購(gòu)房合同的日期。但是，兩個(gè)星期前房東表示要加價(jià)數(shù)十萬(wàn)元，否則不簽正式的購(gòu)房合同，這份意向書無(wú)效。我去找中介機(jī)構(gòu)交涉，但中介機(jī)構(gòu)說(shuō)當(dāng)時(shí)的購(gòu)房協(xié)議是以業(yè)務(wù)員私人名義簽下的，表示不愿負(fù)責(zé)，同時(shí)出具了與房東之間的委托書，讓我找房東和業(yè)務(wù)員做交涉。請(qǐng)問(wèn)，這種情況下我是否可以維護(hù)自己的利益？如果可以，我該怎么做？

楊女士

AZ：楊女士，您好！

購(gòu)房協(xié)議的法律效力需要依據(jù)該協(xié)議的具體內(nèi)容進(jìn)行判斷。若能夠構(gòu)成預(yù)約合同，則可以按照合同相關(guān)規(guī)定判斷合同雙方及中介方是否違約（在下文會(huì)具體進(jìn)行分析）；若不能構(gòu)成預(yù)約合同，合同自始無(wú)效，則不可主張當(dāng)事方的違約責(zé)任，在這種情況下若要主張定金的返還，若符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件，則可以以不當(dāng)?shù)美麨槔碛桑鲝埉?dāng)事方返還3萬(wàn)元。

如果購(gòu)房協(xié)議能夠視為成立并有效的預(yù)約合同，則預(yù)約合同中一切不違法的約定就是雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的義務(wù)，具有法律效力。購(gòu)房協(xié)議存在合法的法律效力，如房東單方面提高價(jià)格，就涉嫌違約，一旦違約，買受人可通過(guò)訴訟的方式主張相應(yīng)賠償，故您可以通過(guò)訴訟的方式維護(hù)自己的權(quán)益。

我國(guó)《合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效。”我國(guó)法律明確作出了表見(jiàn)的相關(guān)規(guī)定，其意義在于維護(hù)制度的誠(chéng)信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。在本案例中，若中介未與房東辦妥相關(guān)委托手續(xù)，即以房東的名義出賣房屋，屬無(wú)權(quán)。但若中介公司能夠提供相關(guān)信息材料，足以使不知情第三人相信其有權(quán)代表房屋產(chǎn)權(quán)人出賣房屋，可能構(gòu)成表見(jiàn)。且從中介與您所作出的關(guān)于購(gòu)房的相關(guān)約定等情節(jié)綜合考慮，可以排除中介與您惡意串通的可能，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定您系善意第三人。中介以房東的名義向您出賣房屋的行為符合表見(jiàn)的構(gòu)成要件，買賣協(xié)議相應(yīng)的民事法律責(zé)任由房東承擔(dān)。至于中介方是否應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，則屬于房東與中介方的糾紛問(wèn)題。

而至于業(yè)務(wù)員以個(gè)人名義與買受方簽訂購(gòu)房協(xié)議的問(wèn)題，若中介能夠出具與房東之間的書面委托書，證明該委托合法有效，并且該業(yè)務(wù)員確實(shí)是中介公司的正式員工，則業(yè)務(wù)員系以公司職員身份行使職權(quán)之內(nèi)的行為，責(zé)任由公司承擔(dān)。故只要業(yè)務(wù)員在行為過(guò)程中，未違反法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定及公司章程等，則其自身并無(wú)過(guò)錯(cuò)，相關(guān)法律責(zé)任由公司承擔(dān)。若意向書中規(guī)定了違約責(zé)任及違約金相關(guān)事宜，則您可以主張房東賠償違約金；若意向書中未作出相關(guān)規(guī)定，則您可以主張房東雙倍返還定金。

另外，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。故您在主張賠償時(shí)，可在雙倍返還定金及違約金（若有事先約定則可適用）中選擇其一進(jìn)行索賠。

綜上，若該購(gòu)房協(xié)議不能夠認(rèn)定為成立并有效的預(yù)約合同，合同自始無(wú)效，則您只可能以不當(dāng)?shù)美麨槔碛芍鲝埉?dāng)事方返還3萬(wàn)元的不當(dāng)?shù)美粢嵩A，則應(yīng)以定金的收受方作為被告；若該購(gòu)房協(xié)議能夠認(rèn)定為預(yù)約合同，可以向法院提訟，以違約為理由主張當(dāng)事方雙倍返還定金或賠償協(xié)議約定的相應(yīng)違約金，可同時(shí)以房東及中介方作為被告，其中中介方是否應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任則需具體分析其是否違反忠實(shí)義務(wù)。

在二手房買賣糾紛中，常見(jiàn)的是買受方、中介方與出售方三方為當(dāng)事人。在此之中，中介與賣家雙方在委托房屋買賣交易時(shí)，必須要有書面委托協(xié)議和正規(guī)授權(quán)證明才能代簽字。同時(shí)，中介在與買家簽訂賣房合同時(shí)，也必須出具賣家簽字的委托手續(xù)，在沒(méi)有任何委托手續(xù)的前提條件下，僅口頭同意是無(wú)效的，中介也是無(wú)權(quán)的，中介與客戶簽訂的這份協(xié)議是無(wú)效的。若出現(xiàn)以上情況，如簽合同時(shí)，對(duì)方不是房主本人，也沒(méi)有房主的委托書和身份證，要保留好該事實(shí)的證據(jù)材料，以此作為中介方未按照居間合同約定導(dǎo)致簽字主體錯(cuò)誤的證據(jù)。

【法律小常識(shí)】

篇(4)

論文關(guān)鍵詞 預(yù)約 本約 應(yīng)當(dāng)締約說(shuō) 違約

一、問(wèn)題的提出

“預(yù)約，乃約定將來(lái)成立一定契約之契約”，將成立的契約稱其為本約。預(yù)約法律的效力與違反預(yù)約的責(zé)任在邏輯上有承接關(guān)系，法律效力的確定直接關(guān)系著法律責(zé)任的認(rèn)定。亦即締結(jié)本約這一目的未能實(shí)現(xiàn)時(shí)，預(yù)約中的具體條款能否發(fā)生效力，有何種拘束力，直接關(guān)系到一方違約時(shí)法律給予守約方何種救濟(jì)。確定預(yù)約的法律效力，從而使合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得以均衡，真正實(shí)現(xiàn)其固定交易的根本作用，這一問(wèn)題的解決實(shí)為重要。預(yù)約合同的法律效力學(xué)理上爭(zhēng)議較大，主要有四種不同的觀點(diǎn)，分別為：必須磋商說(shuō)、應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)、內(nèi)容決定說(shuō)、視為本約說(shuō)。

二、爭(zhēng)議觀點(diǎn)評(píng)述

（一）“必須磋商說(shuō)”及其評(píng)述

“必須磋商說(shuō)”主張，“當(dāng)事人之間一旦締結(jié)預(yù)約，雙方在未來(lái)某個(gè)時(shí)候?qū)喗Y(jié)本約進(jìn)行了磋商就履行了預(yù)約的義務(wù)，是否最終締結(jié)本約則非其所問(wèn)。”筆者認(rèn)為預(yù)約的效力認(rèn)定為“必須磋商說(shuō)”實(shí)為不妥。具體理由如下：

首先，該說(shuō)不能體現(xiàn)締結(jié)預(yù)約之價(jià)值所在。根據(jù)預(yù)約的定義，訂立預(yù)約的根本目的是締結(jié)本約。如果預(yù)約合同僅單一地約束締結(jié)過(guò)程即磋商行為，則并無(wú)較大的存在價(jià)值和意義，因?yàn)閮H憑締約過(guò)失責(zé)任亦可保障締約過(guò)程中雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益；其次，該說(shuō)不利于保護(hù)誠(chéng)信守約方的利益。以商品房認(rèn)購(gòu)書為例，買賣雙方訂立商品房買賣認(rèn)購(gòu)書以保證將來(lái)本約的訂立，但雙方當(dāng)事人均可能為了自身利益的最大化而意圖毀約。然而現(xiàn)實(shí)中善意磋商的標(biāo)準(zhǔn)和界限較為模糊，當(dāng)事人只要假意誠(chéng)信磋商，即履行了認(rèn)購(gòu)書的義務(wù)，最終沒(méi)有締結(jié)商品房買賣合同并不算違約，甚至定金條款也無(wú)法有效發(fā)揮功用；再者，該說(shuō)不符合合同法追求的價(jià)值目標(biāo)。如果合同雙方當(dāng)事人誠(chéng)信地完成了磋商過(guò)程，但因雙方就即將締結(jié)的本約的主要條款無(wú)法達(dá)成一致，而未能最終訂立商品房買賣合同。在“必須磋商說(shuō)”的適用下，預(yù)約的效力因合同當(dāng)事人雙方義務(wù)的履行而得以消滅。此時(shí)，即便有利益受損一方也得不到法律的救濟(jì)，有悖于合同法所追求的公平正義之價(jià)值目標(biāo)。

（二）“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”及其評(píng)述

“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”認(rèn)為：“預(yù)約債務(wù)人負(fù)有訂立本約的義務(wù)，權(quán)利人得訴請(qǐng)履行，法院命債務(wù)人為訂立本約的意思表示，債務(wù)人不為意思表示者，視同自判決確定時(shí)已為意思表示”。筆者認(rèn)為，相較于“必須磋商說(shuō)”而言，“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”更注重合同當(dāng)事人雙方磋商談判的結(jié)果，更能體現(xiàn)預(yù)約固定交易機(jī)會(huì)之作用。具體分析如下：

1.有觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)約違約的情形下選擇“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”之效力，由法院強(qiáng)制締約違反了意思自治的合同法原則。誠(chéng)然，意思自治是現(xiàn)代合同訂立的基礎(chǔ)和核心，但筆者認(rèn)為，自合同雙方當(dāng)事人訂立預(yù)約起，同時(shí)也作出了將來(lái)締結(jié)本約的意思表示，該意思表示由于主客觀條件的欠缺而并未詳盡到能于預(yù)約條款中完全體現(xiàn)出來(lái)。但意思自治的范圍已被預(yù)約的根本目的加以限制，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的態(tài)度進(jìn)行磋商直至實(shí)現(xiàn)締結(jié)本約的目的；此外，針對(duì)具有一定確定性內(nèi)容的預(yù)約，法院判決強(qiáng)制履行時(shí)根據(jù)合同補(bǔ)充之法律規(guī)定、一定的原則和方法，對(duì)本約條款進(jìn)行補(bǔ)充和解釋。這一行為是對(duì)當(dāng)事人意思表示進(jìn)行適當(dāng)?shù)膹浹a(bǔ)使其臻于圓滿，而不應(yīng)視為對(duì)意思自治精神的違背。

2.還有反對(duì)意見(jiàn)認(rèn)為大多數(shù)預(yù)約不完全囊括將訂立本約的主要內(nèi)容，有的甚至僅簡(jiǎn)單地表明將來(lái)訂立本約的意思表示，由此難以根據(jù)現(xiàn)有的非實(shí)質(zhì)性預(yù)約內(nèi)容締結(jié)本約。筆者認(rèn)為，這一說(shuō)法并不能“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”的可采性和存在價(jià)值。

首先，“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”存在的根本價(jià)值是保護(hù)善意預(yù)約人的利益，即便最終因必備條款無(wú)法達(dá)成一致等各種原因無(wú)法訂立本約，亦無(wú)法否定其價(jià)值。因?yàn)樵谠撜f(shuō)的適用下，善意預(yù)約人受損的利益得到了有效的救濟(jì)；其次，預(yù)約須滿足最低限度的內(nèi)容要求，應(yīng)具有一定的確定性。預(yù)約大多是在主客觀條件不允許，抑或是無(wú)法對(duì)將訂立本約的所有內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)等情況下訂立，因此不必體現(xiàn)出本約的完整性，內(nèi)容較為簡(jiǎn)略自不待言。但是筆者認(rèn)為一份有效的預(yù)約應(yīng)當(dāng)于內(nèi)容上有足夠使本約具體化的根基，繼而存在能夠現(xiàn)實(shí)履行的基礎(chǔ)。過(guò)于簡(jiǎn)略、缺乏具體量化標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)約條款不僅使得雙方權(quán)利義務(wù)概括化，不利于進(jìn)一步履約，更加不利于在審判實(shí)務(wù)中面臨強(qiáng)制履約問(wèn)題時(shí)，法院視情況對(duì)即將訂立的本約條款進(jìn)行解釋和填補(bǔ)漏洞。由此使得缺乏一定確定性內(nèi)容的預(yù)約合同目的之實(shí)現(xiàn)將受有桎梏。

3.第三種反對(duì)意見(jiàn)認(rèn)為，即便預(yù)約的內(nèi)容足夠確定和詳盡，但預(yù)約訂立后直至締結(jié)本約前，主客觀條件可能發(fā)生變化。若適用“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”使合同雙方當(dāng)事人仍按原預(yù)約合同的約定訂立本約，則可能造成新的不公平。筆者認(rèn)為，可以依據(jù)合同法理論中的情勢(shì)變更原則對(duì)此進(jìn)行處理，并不能夠借此否認(rèn)“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”的可行性。預(yù)約是一種特殊的合同，《合同法》雖并未將其類型化，但仍然適用合同法的一般原則和相關(guān)法律規(guī)定。在預(yù)約合同依法成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生了不可預(yù)見(jiàn)的情更，致使合同的基礎(chǔ)喪失或動(dòng)搖，若繼續(xù)維持合同原有效力則顯失公平，允許變更或解除此預(yù)約合同。

預(yù)約之情勢(shì)變更不僅包括預(yù)約合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的情況，還應(yīng)包括因不可抗力的因素導(dǎo)致本約目的不能實(shí)現(xiàn)，或因合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖而喪失約束力的情況。此時(shí)，“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”的適用受到情勢(shì)變更的阻隔，按照情勢(shì)變更原則處理即可。值得注意的是情勢(shì)變更不包括一些正常的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，例如由于房市的起伏商品房市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生的正常范圍內(nèi)之變動(dòng)不屬于情勢(shì)變更的范疇，否則情勢(shì)變更原則將會(huì)被不良合同當(dāng)事人所利用。

基于上述理由，筆者在預(yù)約合同的法律效力選擇問(wèn)題上傾向于采納“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”，《買賣合同司法解釋》的立場(chǎng)較為隱晦，規(guī)定了只要一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)則承擔(dān)預(yù)約違約責(zé)任，但筆者從字里行間推斷其隱含必須締約之意。

（三）“內(nèi)容決定說(shuō)”及其評(píng)述

“區(qū)分說(shuō)”也即“內(nèi)容決定說(shuō)”的觀點(diǎn)是，應(yīng)考察預(yù)約條款的詳盡程度對(duì)其效力做出不同的規(guī)定。若預(yù)約不包含本約的主要條款，采“必須磋商說(shuō)”比較合理；包含本約的主要條款的預(yù)約，則應(yīng)采“必須締約說(shuō)”。筆者認(rèn)為“內(nèi)容決定說(shuō)”的觀點(diǎn)有些理想化。原因如下：

首先，預(yù)約條款詳盡程度的標(biāo)準(zhǔn)難以確定。例如，《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式等十三項(xiàng)內(nèi)容。在“內(nèi)容決定說(shuō)”適用的前提下，認(rèn)購(gòu)書應(yīng)具備哪幾項(xiàng)內(nèi)容，還是須具備所有的內(nèi)容才能稱其為“包含本約主要條款”的預(yù)約，從而決定其究竟是采納“必須磋商說(shuō)”還是“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”。由此，區(qū)分條款的詳盡程度在審判實(shí)踐中難以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際操作難度較大；其次，即便“區(qū)分說(shuō)”的適用前提成立，亦即能區(qū)分預(yù)約條款的詳盡程度，在本約主要條款不具備的情形下，適用“必須磋商說(shuō)”，此時(shí)又陷入了“必須磋商說(shuō)”這一觀點(diǎn)的泥淖。如前所述，“必須磋商說(shuō)”對(duì)約束合同雙方當(dāng)事人的行為起不到根本作用，不利于平衡雙方當(dāng)事人的利益。此外，“區(qū)分說(shuō)”支撐其觀點(diǎn)的一個(gè)說(shuō)法是，缺乏主要條款者即是沒(méi)有締約可能的。筆者認(rèn)為這一結(jié)論較為武斷，缺乏主要條款的原因并不僅僅是沒(méi)有強(qiáng)烈的締約意愿，也可能是合同雙方當(dāng)事人有強(qiáng)烈的合作訴求以及誠(chéng)信友好的合作基礎(chǔ)，但由于主客觀條件的限制，無(wú)法對(duì)本約的內(nèi)容進(jìn)行較為詳盡的安排所致。

（四）“擬制本約說(shuō)”及其評(píng)述

第四種觀點(diǎn)為“擬制本約說(shuō)”，其主張一定條件下，預(yù)約實(shí)質(zhì)上已具備了本約的必要條款而沒(méi)有必要再另行訂立一個(gè)新的本約，這類合同名義上為預(yù)約，實(shí)則應(yīng)視為本約。“臺(tái)灣地區(qū)‘最高法院’1975年臺(tái)上字第1567號(hào)判例認(rèn)為：預(yù)約系約定將來(lái)訂立一定契約（本約）之契約。倘將來(lái)系依所訂之契約履行而無(wú)須另訂本約者，縱名為預(yù)約，仍非預(yù)約。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條亦規(guī)定了，“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”表面上看，相關(guān)判例和解釋都成為了“擬制本約說(shuō)”的有力注解。但筆者認(rèn)為，將已具備本約必要條款的預(yù)約合同擬制為本約屬于特殊情況，并沒(méi)有普適性。

首先，適用“視為本約”之目的都是為了對(duì)此類案件做一種類型化的處理。這種處理的根本出發(fā)點(diǎn)是司法的迅捷性，本質(zhì)是符合條件的預(yù)約與最終將締結(jié)的本約之間的可轉(zhuǎn)化性，而二者并非必然等同。合同當(dāng)事人就預(yù)約合同的糾紛訴諸法院，法院經(jīng)審理認(rèn)為根據(jù)現(xiàn)有預(yù)約中體現(xiàn)的雙方意思表示的結(jié)果可以直接訂立本約，尤其是符合上述最高院解釋第五條中附加的“出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款”這一條件，使得本約的訂立更具有緊迫性和可行性。此即之所以最終視同其為本約的合理性；其次，我國(guó)合同法的核心精神便是尊重意思自治。盡管合同當(dāng)事人雙方已就即將締結(jié)的本約必備條款達(dá)成一致，但其最初選擇的合同形式仍為預(yù)約，這一安排除限制交易的政策規(guī)定等原因以外，或也出于其自身的其他不成熟條件之考慮。政策原因可能在之后雙方的磋商中消除，但若是一方當(dāng)事人自身主客觀條件仍未消除，即便另一方已實(shí)際履行，將合同視為本約仍有可能違背合同當(dāng)事人的真實(shí)意思。

篇(5)

房屋認(rèn)購(gòu)合同和購(gòu)房合同的區(qū)別是：

1、目的不同：商品房認(rèn)購(gòu)合同相當(dāng)于一份預(yù)約合同，是為了將來(lái)簽訂購(gòu)房合同而簽訂的，但商品房購(gòu)房合同是本約合同，它決定了商品房銷售的權(quán)利和義務(wù)。因此，可以這么簡(jiǎn)單地來(lái)概括一下，那就是，商品房認(rèn)購(gòu)合同相當(dāng)于是提前預(yù)約的一個(gè)作用，而購(gòu)房合同卻有確立關(guān)系的作用。

2、內(nèi)容不同：盡管它們有著相同的內(nèi)容和地方，但商品房認(rèn)購(gòu)合同比購(gòu)房合同簡(jiǎn)單得多。在通常情況下，單憑認(rèn)購(gòu)合同是不能完成買賣交易的，而購(gòu)房合同就不同了，購(gòu)房合同的內(nèi)容更為詳細(xì)，關(guān)于責(zé)任和權(quán)利也劃分的非常細(xì)致，甚至也要包含一些交房后的相關(guān)條款、違約責(zé)任等等。

3、簽訂時(shí)間不同：也就是說(shuō)，認(rèn)購(gòu)合同的簽訂時(shí)間和購(gòu)房合同的簽訂時(shí)間往往都是不同的。其實(shí)，從認(rèn)購(gòu)合同的定義上大家就可以明確看出來(lái)認(rèn)購(gòu)合同的簽訂時(shí)間，如果有仔細(xì)看看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，認(rèn)購(gòu)合同通常在買賣合同之前簽訂，即一般先簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同在前，然后才是簽訂商品房買賣合同。

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篇(6)

一、預(yù)約合同的含義

預(yù)約指的是與本約相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念。各國(guó)的民法對(duì)預(yù)約都沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的界定，我國(guó)的預(yù)約概念也僅僅是存在于學(xué)理上。預(yù)，即為預(yù)備，而此處的“約”可以認(rèn)為是契約，從字面上看，預(yù)約是指一個(gè)預(yù)備性契約。是當(dāng)事人雙方為了將來(lái)訂立契約或協(xié)議而達(dá)成的協(xié)議。通常我們認(rèn)為，預(yù)約是指當(dāng)事人雙方達(dá)成的，將來(lái)訂立一定合同的一個(gè)合同。而與此相對(duì)應(yīng)的，本約是在合同當(dāng)事人間成立的正式契約，它是預(yù)約履行的結(jié)果。從概念中我們不難看出本約和預(yù)約有著密切的聯(lián)系，預(yù)約是在本約的締結(jié)過(guò)程中產(chǎn)生的，而預(yù)約進(jìn)行的結(jié)果就是本約的訂立。由于在訂立本約的過(guò)程中，雙方進(jìn)行不斷深入的磋商，最后雖然未能達(dá)成本約，但是雙方的關(guān)系相比于普通兩個(gè)個(gè)體之間更為密切，這時(shí)就有必要把這種關(guān)系確認(rèn)下來(lái)以便下次進(jìn)行進(jìn)一步磋商時(shí)不必從頭開(kāi)始。由此可以看出，當(dāng)事人訂立預(yù)約的本意在于將來(lái)訂立本約，同時(shí)訂立本約也是當(dāng)事人雙方在預(yù)約中的主要義務(wù)。

對(duì)預(yù)約合同的定義，英美法和大陸法有不同的觀點(diǎn)。這主要是因?yàn)橛⒚婪ㄏ岛痛箨懛ㄏ祵?duì)合同的理解有所不同，大陸法系中，合同指的是債的一種，而債是一個(gè)上位的概念，在這個(gè)概念下面，合同，侵權(quán)等是債的產(chǎn)生原因，因此合同不是由法律直接強(qiáng)加給當(dāng)事人的，而是在受約束的當(dāng)事人之間的協(xié)議中產(chǎn)生的，因此在大陸法系中，預(yù)約是指當(dāng)事人雙方就將來(lái)達(dá)成合同的一個(gè)協(xié)議，這種說(shuō)法難免有排除了單方預(yù)約合同的嫌疑；而英美法的傳統(tǒng)理論認(rèn)為，諾言在合同中居于非常重要的地位，因此在預(yù)約的認(rèn)定方面，認(rèn)為預(yù)約是一方或雙方就將來(lái)達(dá)成合同的一個(gè)允諾。由于我國(guó)在立法傳統(tǒng)上屬于大陸法系，同時(shí)認(rèn)定預(yù)約為雙方的協(xié)議也有利于我們區(qū)別預(yù)約和其它相似的單方意思表示，所以本文認(rèn)為預(yù)約應(yīng)當(dāng)為當(dāng)事人雙方就將來(lái)達(dá)成本約的協(xié)議。盡管訂立預(yù)約的目的是為了達(dá)成本約，但是不可否認(rèn)的是，預(yù)約是一個(gè)獨(dú)立的合同，有其獨(dú)立存在的價(jià)值，它本身也具有合同的一般屬性。并且其中包含著雙方當(dāng)事人的期期待利益，所有有必要厘清雙方在預(yù)約合同中的權(quán)利義務(wù)，同時(shí)當(dāng)一方違反預(yù)約合同也有必要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

二、預(yù)約合同的立法的必要性

誠(chéng)實(shí)信用原則和公序良俗原則我國(guó)民法的兩個(gè)重要的原則，法律對(duì)社會(huì)生活的規(guī)范具有滯后性，對(duì)于法律中沒(méi)有規(guī)定的法律現(xiàn)象，用這兩個(gè)原則加以規(guī)范，是法律技術(shù)成熟的重要標(biāo)致，同時(shí)這兩者也是預(yù)約合同的重要法理基礎(chǔ)。

我國(guó)對(duì)于預(yù)約合同沒(méi)有在立法上給予承認(rèn)，但我們依稀可以看到預(yù)約合同的影子，民法通則規(guī)定了附條件的民事法律行為，附條件的民事法律行為在條件成就時(shí)生效。其中附生效條件也就是附停止條件的法律行為與預(yù)約合同有許多類似之處，法國(guó)學(xué)者一開(kāi)始就是把附停止條件的合同視為最初的預(yù)約合同，但是我們應(yīng)當(dāng)看到附停止條件的合同和預(yù)約合同是依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)合同所作的分類，預(yù)約是相對(duì)于本約來(lái)講的，是依據(jù)合同的目的所做的分類，而合同依據(jù)所附條件的不同性質(zhì)，可以分為附解除條件的合同和附停止條件的合同。現(xiàn)實(shí)生活中許多合同在簽訂時(shí)缺少一些事實(shí)或法律上的要件，于是雙方當(dāng)事人簽訂一個(gè)附停止條件的合同，在條件成就后，合同始發(fā)生效力，這與預(yù)約合同非常相似，都是在正式的合同發(fā)生效力前雙方當(dāng)事人的活動(dòng)，也都起到了促進(jìn)交易的作用，但是兩者的性質(zhì)畢竟不同，不能同等對(duì)待。

另外我國(guó)合同法第四十三條規(guī)定了先契約義務(wù)，第六十條規(guī)定了契約義務(wù)，第九十二條規(guī)定了后契約義務(wù)。這些條款一起構(gòu)成了合同附隨義務(wù)的內(nèi)容，另外合同法第四十二條規(guī)定了締約過(guò)失責(zé)任，并規(guī)定了締約過(guò)失責(zé)任的幾種情形，這些情形也組成了預(yù)約合同的違約責(zé)任產(chǎn)生的直接原因。但是需要注意的是民法通則第六十一條規(guī)定的先契約義務(wù)，這里的先契約義務(wù)存在于合同本約成立這后的情形，不同于預(yù)約責(zé)任產(chǎn)生的情況。

篇(7)

第一，筆者以為認(rèn)購(gòu)書是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定。

按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立一定合同的合同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時(shí)尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。

認(rèn)購(gòu)書的成立與生效只是對(duì)當(dāng)事人在可預(yù)見(jiàn)的期限內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，其“本認(rèn)購(gòu)書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預(yù)售人向買受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購(gòu)房合同的義務(wù)，而不是向買受人發(fā)出簽訂購(gòu)房合同的要約。約定在一定時(shí)期內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，只是對(duì)一個(gè)后啟簽約行為來(lái)時(shí)要有簽約意圖的約束，而不是對(duì)將來(lái)要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定。因此，筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書其實(shí)是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，某人簽約了認(rèn)購(gòu)書，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的條款去和預(yù)售人洽談購(gòu)買的具體事宜，即可認(rèn)為買受人已經(jīng)履行了義務(wù)，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。

另有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來(lái)作為法律行為生效和失效的根據(jù)。從表面上看，“本認(rèn)購(gòu)書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時(shí)間。但實(shí)際上并不以然。因?yàn)樵诟狡谙藓贤校贤呀?jīng)成立，只是因?yàn)楫?dāng)事人在合同里約定了在一定時(shí)期，在該期限到來(lái)后合同才生效。但在認(rèn)購(gòu)書簽約之時(shí)，當(dāng)事人之間根本沒(méi)有成立正式的購(gòu)房合同關(guān)系，故也就無(wú)所謂附期限的合同了。

其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，類似認(rèn)購(gòu)書的預(yù)約合同是經(jīng)常化的，如簽訂廣告合同時(shí)需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開(kāi)戶、讀者預(yù)約借閱熱門圖書、預(yù)約專家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)購(gòu)書是一樣的，都是為后一個(gè)正式合同的預(yù)先約定。只不過(guò)一般的預(yù)約由于涉及標(biāo)的數(shù)額小，雙方權(quán)利義務(wù)簡(jiǎn)單明了，沒(méi)有認(rèn)購(gòu)書這么引人矚目而已。

第二，認(rèn)購(gòu)書成立且有效的法律條件。

當(dāng)前，絕大多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認(rèn)購(gòu)書約定的主要條款簽約購(gòu)房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同；第四，在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。

誠(chéng)然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購(gòu)書必須內(nèi)容清晰、明確且對(duì)將來(lái)要簽約的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。

根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。一項(xiàng)要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對(duì)此并無(wú)強(qiáng)制性要求。《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個(gè)或一個(gè)以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價(jià)人在得到接受時(shí)承受約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價(jià)。一個(gè)建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價(jià)格，即為十分確定。”根據(jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價(jià)格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。而美國(guó)統(tǒng)一商法典的規(guī)定更是簡(jiǎn)單：一個(gè)貨物買賣合同只要有標(biāo)的和數(shù)量就是一個(gè)成立生效的合同，價(jià)格、履行地點(diǎn)、時(shí)間及違約責(zé)任都可以事后確定。

買受人根據(jù)預(yù)售人公開(kāi)發(fā)出的要約邀請(qǐng)前來(lái)考察其所出售的標(biāo)的（即預(yù)售的商品房），這時(shí)候買受人向其提供事先早就擬好的認(rèn)購(gòu)書，這行為顯然是預(yù)售人向買受人發(fā)出了要約，因?yàn)槠湎ＭI受人能根據(jù)其提供的認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容與其簽約即承諾。而一旦買受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認(rèn)購(gòu)書對(duì)其的法律約束力。這時(shí)候預(yù)約即宣告成立且有效，而無(wú)論是否書面簽約或口頭承諾，也無(wú)論是否認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可。至于數(shù)量多少，筆者以為也可以省略。首先，購(gòu)買商品房不同于動(dòng)產(chǎn)貨物，每個(gè)都可以相同且相等，所以如果沒(méi)有約定數(shù)量，從一個(gè)到一千個(gè)，其對(duì)出賣人產(chǎn)生的利潤(rùn)及費(fèi)用相差會(huì)很懸殊的。但商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，其在預(yù)售時(shí)通過(guò)效果圖很明確地向買受人表明其能夠提供的所有商品房，同時(shí)通過(guò)空間坐標(biāo)表明了某個(gè)特定的商品房座落在哪個(gè)層次、哪個(gè)位置、哪個(gè)朝向，即每個(gè)商品房都存在于某個(gè)特定的空間，我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售價(jià)巨大，現(xiàn)實(shí)中很少有買受人會(huì)同時(shí)購(gòu)買2個(gè)商品房以上的數(shù)量。退一步說(shuō)，此時(shí)，由于商品房的質(zhì)量、價(jià)格、面積、交付期限等最主要的條款都沒(méi)有涉及或者說(shuō)大概涉及，因此細(xì)談商品房購(gòu)買數(shù)量也是毫無(wú)意義的。

第三點(diǎn)是如何界定認(rèn)購(gòu)書的違約責(zé)任。

對(duì)于購(gòu)房過(guò)程中不履行認(rèn)購(gòu)書義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀點(diǎn)是：在雙方不能訂立購(gòu)房合同時(shí)，一方可以將認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容視為買賣合同的內(nèi)容，可以請(qǐng)求對(duì)方履行，或訴請(qǐng)裁判機(jī)關(guān)裁決并以裁決書作為買賣的依據(jù)。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。

筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書只是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。購(gòu)房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定的條款和日期有來(lái)和預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的意圖且真實(shí)地履行了其意圖，則其行為實(shí)際上是履行了認(rèn)購(gòu)書予其約定的義務(wù)。至于購(gòu)房合同雙方有分歧無(wú)法達(dá)成協(xié)議，則屬于另一法律行為，和認(rèn)購(gòu)書無(wú)必然的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書約定的定金，如果屬于購(gòu)房者無(wú)意前來(lái)和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定的主要條款洽談購(gòu)房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。除此之外，預(yù)售人沒(méi)有扣押定金的法律依據(jù)。此時(shí)的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴(yán)鎿p失。這種定金最大的特點(diǎn)就在于通過(guò)定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利和機(jī)會(huì)。

我們顯然不能認(rèn)為因認(rèn)購(gòu)書中對(duì)將來(lái)簽約的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。如果真是具有這種功能，則認(rèn)購(gòu)書就成了合同的一個(gè)重要組成部分，將來(lái)要簽約的本合同其實(shí)只是對(duì)認(rèn)購(gòu)書的條款更詳細(xì)的修改和協(xié)商而已。如真是這樣，則豈不是將簽約購(gòu)房合同時(shí)間提前了么？預(yù)售人在提供購(gòu)房合同同時(shí)標(biāo)明購(gòu)房合同簽訂后認(rèn)購(gòu)書即失效的條款又如何解釋？

比如說(shuō)，某買受人與預(yù)售人約定了在10日后要向預(yù)售人購(gòu)買5個(gè)商品房，價(jià)格每平方米3000元。10日買受人如期前往與預(yù)售人洽談，雙方對(duì)數(shù)量和價(jià)格都沒(méi)異議，但對(duì)違約責(zé)任卻無(wú)法達(dá)成協(xié)議。此種情況下，預(yù)售人如因此以買受人違約而沒(méi)收定金，則顯然是缺乏法律支持的。

簽約購(gòu)房合同本身是一個(gè)獨(dú)立的法律行為，當(dāng)事人在合同的條款上當(dāng)然可以反復(fù)磋商。如果由于合同的條款意見(jiàn)不一致，可視作無(wú)法達(dá)成一致而無(wú)法簽約，約定的定金就應(yīng)該退回，這并不影響購(gòu)房書的法律效力。因?yàn)楫?dāng)事人已經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)書約定的簽約義務(wù)，只是因?yàn)殡p方就有關(guān)條款存在爭(zhēng)議而無(wú)法達(dá)成一致協(xié)議，根據(jù)當(dāng)事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當(dāng)事人當(dāng)然有權(quán)放棄簽約的權(quán)利。

基于上述認(rèn)識(shí)，筆者以為在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定“因認(rèn)購(gòu)人過(guò)錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)，定金由預(yù)售人沒(méi)收”，以及“因預(yù)售人過(guò)錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因?yàn)榇祟惣s定含糊不清，且太過(guò)于概括性，實(shí)質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無(wú)法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會(huì)給不法者有乘機(jī)預(yù)設(shè)定金陷阱之機(jī)會(huì)。之所以說(shuō)并非一定有效，是因?yàn)檫@樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認(rèn)購(gòu)人無(wú)正當(dāng)理由不與預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的行為也包括其過(guò)錯(cuò)在內(nèi)。如果確實(shí)存在這樣的過(guò)錯(cuò)行為，則守約方當(dāng)然有沒(méi)收定金的權(quán)利，這點(diǎn)前面已經(jīng)分析過(guò)了。

第四點(diǎn)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書的法律效力分析。

預(yù)售人在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就開(kāi)始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。在這種情況下訂立的認(rèn)購(gòu)書是不具有法律效力的，是無(wú)效的合同。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購(gòu)書屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效合同，自然無(wú)法律拘束力。

認(rèn)購(gòu)無(wú)效時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人返還定金，同時(shí)預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。此時(shí)購(gòu)房人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任要再分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實(shí)卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購(gòu)房者簽約認(rèn)購(gòu)書，則顯然有欺詐之嫌疑。此時(shí)認(rèn)購(gòu)人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，其所受到的損失（如利息損失、購(gòu)買機(jī)會(huì)損失等），預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。

如果認(rèn)購(gòu)人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認(rèn)購(gòu)人也有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。但筆者以為由雙方各自對(duì)半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。因?yàn)椋J(rèn)購(gòu)書是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實(shí)施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒(méi)有法律上的權(quán)利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強(qiáng)制性的合同是沒(méi)有法律效力的。在這種情況下，他依然與購(gòu)房人簽約一個(gè)無(wú)效的認(rèn)購(gòu)書，這首先就違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，認(rèn)購(gòu)人只能承擔(dān)次要責(zé)任，而主要責(zé)任應(yīng)由預(yù)售人承擔(dān)。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān)行政責(zé)任。

第五點(diǎn)，簽約認(rèn)購(gòu)書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。

預(yù)售人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書這一程序，沒(méi)有任何法律依據(jù)。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實(shí)際上以上規(guī)定是對(duì)商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對(duì)期房而言。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和受買人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。”該條文并沒(méi)有規(guī)定簽訂認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣的必要程序。《合同法》和其它的行政法規(guī)對(duì)此也沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定。