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篇(1)

按揭貸款借款合同范本

抵押權(quán)人：_________（貸款人）

抵押人：_________（借款人）

擔(dān)保人：_________（擔(dān)保人）

第一條 總則

抵押權(quán)人與抵押人于_________年_________月_________日會(huì)同擔(dān)保人簽訂本房產(chǎn)按揭貸款合同（下稱(chēng)“合同”），抵押人同意以其與擔(dān)保人簽訂之房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下之全部權(quán)益抵押予抵押權(quán)人，賦予抵押權(quán)人以第一優(yōu)先抵押權(quán)，并愿意履行合同全部條款；抵押權(quán)人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購(gòu)置抵押物業(yè)之部分樓款。擔(dān)保人同意承擔(dān)該筆貸款之擔(dān)保責(zé)任。經(jīng)三方協(xié)商，特訂立本合同，應(yīng)予遵照?qǐng)?zhí)行。

第二條 貸款內(nèi)容

一、貸款金額：_________幣_(tái)________元整。抵押人在此不可撤銷(xiāo)地授權(quán)抵押權(quán)人，將此筆貸款全數(shù)以抵押人購(gòu)樓款名義，存入售房單位賬戶(hù)。

二、貸款期限從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日共_________月。

三、貸款利率：月息_________‰ .如遇國(guó)家利率調(diào)整，貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

第三條 還本付息

一、本合同項(xiàng)下之貸款本金及其相應(yīng)利息以分期付款等額償還的方式還本付息。期數(shù)_________每期應(yīng)繳付本_________息_________（不包括利率調(diào)整帶來(lái)之應(yīng)繳金額變動(dòng)），首期還款日_________.

二、抵押人必須在抵押權(quán)人處開(kāi)立存款賬戶(hù)，抵押人并不可撤銷(xiāo)地授權(quán)抵押權(quán)人，對(duì)與本抵押貸款有關(guān)之本息和一切費(fèi)用，可照付該賬戶(hù)，若因此而引致該賬戶(hù)發(fā)生透支，概由抵押人承擔(dān)償還之責(zé)。

三、如果抵押人未能按規(guī)定及時(shí)繳付本息時(shí)，抵押人必須立即補(bǔ)付期款及逾期利息。抵押權(quán)人并有權(quán)在原利率基礎(chǔ)上，向抵押人加收20%以上的罰息。抵押人所欠利息，按日累積計(jì)收。

第四條 提前還款

一、抵押人自愿提早繳付本合同規(guī)定之部分或全部款項(xiàng)時(shí)，需提前1個(gè)月以書(shū)面形式通知抵押權(quán)人并經(jīng)認(rèn)可，且應(yīng)給予抵押權(quán)人相等于該部分或全部款項(xiàng)1個(gè)月利息之補(bǔ)償金。

二、在下列所述之任何情況下，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人立即提前清還部分或全部實(shí)際貸款額，及/或立即追討擔(dān)保人。

1.抵押人及/或擔(dān)保人違反本合同之任何條款。

2.抵押人及/或擔(dān)保人有不正當(dāng)或違法經(jīng)營(yíng)。

3.抵押人及/或擔(dān)保人發(fā)生任何之重大變化而影響其履行本合同條款能力。

4.抵押人舍棄抵押房產(chǎn)。

第五條 手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用

一、抵押貸款手續(xù)費(fèi)：抵押人應(yīng)按貸款金額的3‰繳付手續(xù)費(fèi)，在貸款日一次性付清。抵押權(quán)人在任何情況下都不予退還該筆手續(xù)費(fèi)。

二、抵押貸款文件及保管費(fèi)：抵押人在貸款日一次性付￥_________元整。

三、公證費(fèi)用及抵押登記費(fèi)用：有關(guān)本合同所涉及之公證及抵押等費(fèi)用，全部由抵押人支付。

四、由于抵押人及/或擔(dān)保人的原因引致抵押權(quán)人采取正當(dāng)行為而引起的費(fèi)用，概由抵押人及/或擔(dān)保人負(fù)責(zé)償還，且該項(xiàng)費(fèi)用自發(fā)生之日起至收到之日止，同樣按日累積計(jì)收利息。

第六條 房產(chǎn)抵押

一、本合同項(xiàng)下的房產(chǎn)抵押是指抵押人與擔(dān)保人簽訂之“房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同”內(nèi)抵押人全部權(quán)益抵押，包括：

1.房產(chǎn)物業(yè)建筑期內(nèi)（售房單位發(fā)出入伙通知書(shū)日期之前）抵押人之權(quán)益抵押。

2.售房單位發(fā)出入伙通知書(shū)后抵押人之房產(chǎn)物業(yè)抵押（見(jiàn)附表）

二、抵押房產(chǎn)物業(yè)登記：

1.物業(yè)建筑期之購(gòu)房權(quán)益抵押應(yīng)向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處辦理抵押備案。抵押人之“房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同”及由售房單位出具之“已繳清樓價(jià)款證明書(shū)”等交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管。

2.物業(yè)建成人伙即辦理房產(chǎn)物業(yè)抵押登記，抵押物業(yè)之《房產(chǎn)權(quán)證書(shū)》由擔(dān)保方負(fù)責(zé)辦妥并交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管。

三、抵押房產(chǎn)物業(yè)的保險(xiǎn)

1.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司并按抵押權(quán)人指定的險(xiǎn)種投保。保險(xiǎn)標(biāo)的為本合同項(xiàng)下之抵押房產(chǎn)。投保金額不少于重新購(gòu)置抵押房產(chǎn)金額之全險(xiǎn)。在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險(xiǎn)，否則由此引起的一切費(fèi)用及損失，概由抵押人承擔(dān)。

2.保險(xiǎn)單上必須注明抵押權(quán)人為保險(xiǎn)第一受益人，且不得附有任何有損于抵押權(quán)人權(quán)益和權(quán)力的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償之金額（除非經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意），保單正本由抵押權(quán)人執(zhí)管。

3.若上述保險(xiǎn)賠償金額數(shù)，不足以賠付抵押人所欠抵押權(quán)人的欠款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人及/或擔(dān)保人追償，直到全部收回。

4.倘該房產(chǎn)在本合同有效期內(nèi)受到損壞，而保險(xiǎn)公司認(rèn)為修理?yè)p壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則者，則保單項(xiàng)下賠償金將用于修理?yè)p壞部分。

四、抵押之解除：該抵押人依時(shí)清還抵押權(quán)人一切款項(xiàng)，并履行合同全部條款及其他所有義務(wù)后，抵押權(quán)人即須在抵押人要求及承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用之情況下，解除在抵押合同中對(duì)有關(guān)抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)益，并退回抵押物業(yè)之“房產(chǎn)權(quán)證書(shū)”及“房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同”，另具函深圳市房產(chǎn)地權(quán)登記處將該項(xiàng)抵押物之抵押登記予以注銷(xiāo)。

五、抵押物之處分

1.抵押人逾期30天仍未清繳全部應(yīng)付款項(xiàng)或抵押權(quán)人按本合同規(guī)定要求抵押人立即提前歸還部分或全部欠款而不得時(shí)，抵押權(quán)人即可通過(guò)拍賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、出租抵押物等形式行使其處分抵押物之權(quán)力。

2.抵押權(quán)人處分抵押物所得價(jià)款在依次扣除處分該抵押物而支出的一切費(fèi)用、所欠之一切稅款及抵押人根據(jù)此合同一切應(yīng)付之費(fèi)用及雜費(fèi)后，扣還抵押人所欠貸款及應(yīng)付利息。如有余款，抵押人將其退還抵押人或其他有權(quán)收取之士，如不足，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索抵押人及/擔(dān)保人。

3.抵押權(quán)人于運(yùn)用其權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令抵押人受到不能控制之損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

第七條 抵押人聲明及保證

抵押人在遵守本合同其他條款的同時(shí)，還作聲明及保證如下：

一、向抵押權(quán)人提供一切資料均真實(shí)可靠，無(wú)任何偽造和隱瞞事實(shí)之處。

二、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將上述抵押房產(chǎn)全部或部分以任何形式處置。如上述抵押房產(chǎn)之全部或部分發(fā)生毀損，不論何原因所致，亦不論何人之過(guò)失，均由抵押人負(fù)全部責(zé)任，并向抵押權(quán)人賠償由此引起的一切損失。

三、抵押人將抵押房產(chǎn)出租必須事先征得抵押權(quán)人書(shū)面同意，且租約內(nèi)必須訂明：抵押人背約時(shí)，由抵押權(quán)人發(fā)函日起計(jì)1個(gè)月內(nèi)，租客即須遷出。

四、如擔(dān)保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權(quán)人將抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)給擔(dān)保人，擔(dān)保人有權(quán)以任何形式處分抵押物并對(duì)抵押人有追索權(quán)，抵押人對(duì)擔(dān)保人則沒(méi)有反索權(quán)。

五、按照抵押權(quán)人合理之請(qǐng)求采取一切措施及簽訂一切有關(guān)文件，以確保抵押權(quán)人之合法權(quán)益。

第八條 擔(dān)保人及擔(dān)保責(zé)任

一、擔(dān)保人是中華人民共和國(guó)的企業(yè)法人，是本合同項(xiàng)下抵押權(quán)益之房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方，也是本合同項(xiàng)下貸款抵押人的介紹人及擔(dān)保人，承擔(dān)無(wú)條件及不可撤銷(xiāo)擔(dān)保責(zé)任如下：

1.擔(dān)保額度：以本合同項(xiàng)下貸款本息及與本合同引起有關(guān)之訴訟費(fèi)用為限。

2.擔(dān)保期限：以本合同生效日起至擔(dān)保人交付房產(chǎn)，發(fā)出入伙通知書(shū)和辦妥房產(chǎn)權(quán)證并交與抵押權(quán)人止。

二、擔(dān)保人保證按抵押權(quán)益之房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的要求，準(zhǔn)時(shí)、按質(zhì)完成抵押物業(yè)的建造工程，抵押權(quán)人對(duì)此不負(fù)任何責(zé)任。

第九條 抵押權(quán)人在核實(shí)已收齊全部貸款文件后起3天內(nèi)須將貸款金額全數(shù)貸出。

第十條 其他

一、對(duì)本合同任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷(xiāo)或終止。

二、在本合同履行期間，抵押權(quán)人對(duì)抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合同享有的權(quán)益和權(quán)力，均不能損害、影響或限制抵押權(quán)人依本合同和有關(guān)法律規(guī)定的債權(quán)人應(yīng)享有的一切權(quán)益和權(quán)力。

三、本合同不論因何種原因而在法律上成為無(wú)效合同、或部分條款無(wú)效，抵押人和擔(dān)保人仍應(yīng)履行一切還款責(zé)任。若發(fā)生上述情況，抵押權(quán)人有權(quán)終止本合同，并立即向擔(dān)保人和抵押人追償欠款休息及其他有關(guān) 四、抵押權(quán)人向抵押人和擔(dān)保人討還欠款時(shí)，只須提供抵押權(quán)人簽發(fā)之欠款數(shù)目單（有明顯錯(cuò)誤者例外），即作為抵押人和擔(dān)保人所欠之確數(shù)證據(jù)，抵押人和擔(dān)保人不得異議。

五、未盡事宜，按照_________及有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。

第十一條 本合同按中華人民共和國(guó)法律訂立，并受其保障。

第十二條 附則

一、本合同須由三方代表簽字，并經(jīng)_________公證。

二、本合同以抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)之日期作為合同生效日。

三、本合同內(nèi)所述之附表一、二，抵押貸款申請(qǐng)書(shū)，借款借據(jù)及抵押人與擔(dān)保人所簽訂之房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為本合約不可分割之一部分。

四、本合同用中文書(shū)寫(xiě)，一式_________份，均具有同等效力，抵押人抵押權(quán)人、擔(dān)保人各執(zhí)_________份，公證處、登記處各存檔一份。

借款單位（公章 ）

法定代表人（簽字）

貸款單位（公章）

法定代表人（簽字）

保證人（章） │

篇(2)

地址：________________________________

身份證號(hào)碼：__________________________

電話(huà)/bb機(jī)/手機(jī)：______________________方(乙方)：______________________

地址：________________________________

電話(huà)：________________________________

傳真：________________________________

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方經(jīng)過(guò)對(duì)_________(地區(qū))_________(建筑面積_________m2，其中附屬面積_________m2)的詳細(xì)考察，確定購(gòu)買(mǎi)該房屋，并全權(quán)委托乙方購(gòu)宜。

二、乙方甲方購(gòu)買(mǎi)該房屋的單價(jià)為_(kāi)________元/ m2，實(shí)付房款(小寫(xiě))_________元，(大寫(xiě))_________元(含傭金，不含交易稅費(fèi)及按揭費(fèi)用)。

三、簽訂本合同時(shí)，甲方即付認(rèn)購(gòu)金_________元，并于_________年_________月_________日前來(lái)辦理按揭申請(qǐng)手續(xù)和交清首期房款_________元。否則按甲方棄權(quán)處理，并不得要回認(rèn)購(gòu)金。

四、甲方要求乙方擔(dān)保并向銀行申請(qǐng)_________(新房/二手樓宇)按揭服務(wù)，要求貸款金額為_(kāi)________元，還款期限為_(kāi)________年(以銀行實(shí)際批核為準(zhǔn))。按揭購(gòu)房委托合同范文節(jié)選!

五、甲方須如實(shí)填寫(xiě)按揭申請(qǐng)材料交由乙方遞交按揭銀行，若銀行同意按甲方申請(qǐng)的按揭事項(xiàng)，甲方必須及時(shí)到銀行辦理按揭手續(xù)，并簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》，同時(shí)繳納過(guò)戶(hù)時(shí)政府規(guī)定應(yīng)由買(mǎi)方交納的稅費(fèi)以及按揭貸款之評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)。

六、若甲方不供房款超過(guò)_________個(gè)月，乙方有權(quán)協(xié)助按揭銀行處分該房屋。

七、若發(fā)生下列情形之一時(shí)，乙方須將認(rèn)購(gòu)金扣除評(píng)估費(fèi)和總房款的0.5%的手續(xù)費(fèi)后二個(gè)工作日內(nèi)退還甲方。

1、按揭銀行不同意為該房屋的交易提供按揭服務(wù);

2、按揭銀行同意提供貸款的額度或年限，低于甲方要求的貸款額度或年限而導(dǎo)致該房屋實(shí)際不能成交。

八、爭(zhēng)議的處理

1、本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門(mén)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

九、本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽名或蓋章即時(shí)生效，均具有同等法律效力。按揭購(gòu)房委托合同范文節(jié)選!

甲方(簽章)：_______________

代 理 人：_________________

_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________________

乙方(簽章)：_______________

經(jīng) 辦 人：_________________

篇(3)

銀行房屋按揭貸款合同范本

貸款人（甲方）__________________銀行股份有限公司

住所地：______________________________

郵編：____________________

法定代表人/負(fù)責(zé)人：_________________

職務(wù)：：______________________

電話(huà)：________________________

傳真： ____________________________

借款人（乙方）

姓 名：

身份證號(hào)碼：

開(kāi)戶(hù)銀行：_______________________________________

結(jié)算戶(hù)（還款帳戶(hù)） 帳號(hào) ：

結(jié)算戶(hù)/儲(chǔ)蓄戶(hù)（1） 帳號(hào) ：

（2） 帳號(hào) ：

（3） 帳號(hào) ：

合同簽訂地：

特別提示

乙方在簽訂本合同之前，請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀本合同各條款，尤其是“特別提示”和黑體字部分，如有不明之處請(qǐng)及時(shí)咨詢(xún)，甲方一定積極解答。乙方有權(quán)同意本合同或選擇其他合同，但在簽署本合同后即視為同意本合同全部條款。

乙方因購(gòu)買(mǎi)第一條所述房產(chǎn)（下稱(chēng)“抵押物”），愿意按本合同約定的條件向甲方申請(qǐng)借款，并自愿將該房產(chǎn)作為向甲方借款的抵押擔(dān)保。甲方經(jīng)審查，同意接受乙方將該房屋作為本合同項(xiàng)下借款的抵押物，并同意按本合同約定向乙方提供房屋按揭貸款，作為乙方購(gòu)置該房屋的部分資金。為明確各方權(quán)責(zé)，甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用原則下簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條 房產(chǎn)情況

房產(chǎn)地址： __________市 區(qū) 的商品房/商鋪；建筑面積：_____ 平方米；購(gòu)房總價(jià)款：_______元；土地使用年限： ____年；商品房預(yù)售合同號(hào)（或房地產(chǎn)證號(hào)）__________________________ .

第二條 貸款與用款

一、甲方向乙方提供的貸款專(zhuān)項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)本合同所列上述之房產(chǎn)；貸款金額：（大寫(xiě)）人民幣_(tái)___________________________ 元整（小寫(xiě)：_________________ ）；

乙方在此不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方將該貸款以支付購(gòu)房款的名義全額轉(zhuǎn)入售房者的帳戶(hù)。

二、貸款期限共 ____個(gè)月，從貸款發(fā)放之日起算，貸款發(fā)放日以“借款借據(jù)”記載的銀行出款日期為準(zhǔn)。

三、乙方滿(mǎn)足以下條件，甲方將向乙方發(fā)放貸款：

1、乙方已向甲方提供《商品房預(yù)售合同》或《房產(chǎn)證》原件；

2、乙方已支付了不低于購(gòu)房款總價(jià)__ %的首期款項(xiàng)；

3、乙方與本合同相關(guān)的費(fèi)用已經(jīng)付清；

4、已辦妥抵押物的投保手續(xù)，并將甲方列為保險(xiǎn)利益的第一優(yōu)先權(quán)人；

5、本合同已經(jīng)生效，乙方已填寫(xiě)了借款借據(jù)；

6、已辦妥抵押物的登記備案或抵押登記手續(xù)；

7、乙方已在甲方處開(kāi)立還款帳戶(hù)；

8、甲方要求的其他條件。

第三條 利率及計(jì)息方式

一、本合同項(xiàng)下人民幣利率按貸款發(fā)放日國(guó)家公布的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，當(dāng)前貸款利率為月 ___‰（年___ %），貸款利息從貸款發(fā)放日起按月分期計(jì)收。

二、根據(jù)國(guó)家利率管理規(guī)定，貸款期限在一年以?xún)?nèi)（包含一年）的，遇法定利率調(diào)整，本合同項(xiàng)下人民幣利率不作調(diào)整；貸款期限在一年以上的，遇到法定利率調(diào)整，本合同項(xiàng)下的貸款利率將從次年的1月1日起，按國(guó)家公布的個(gè)人住房貸款相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行，并以此確定甲方新的月還款額。

三、在本合同履行期內(nèi)，如遇國(guó)家調(diào)整貸款利率或計(jì)息管理辦法并應(yīng)適用于本合同項(xiàng)下借款時(shí)，甲方有權(quán)按調(diào)整后的利率和方式計(jì)算利息，并在調(diào)整當(dāng)月通知乙方。甲方執(zhí)行本條規(guī)定不視為對(duì)本合同的修改或變更。

第四條 還 款

一、乙方應(yīng)于本合同生效日前在甲方開(kāi)立還款帳戶(hù)，并于每月還款日前在該帳戶(hù)內(nèi)存入足以?xún)斶€當(dāng)期還款額的存款，專(zhuān)項(xiàng)用于償還貸款本、息。乙方并特此不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方在本合同規(guī)定的每月還款日從該帳戶(hù)劃收當(dāng)期還款及/或欠款。

二、乙方應(yīng)從貸款發(fā)放日起，按月分期（每月為一期）償還貸款本、息，還款日為每月 ___號(hào)，乙方還款總期數(shù)為 ____期。

三、乙方選定按第___ 種方式按月分期償還貸款本、息：

1、第一種方式：等額本、息償還法

合同本金X月利率X（1+月利率）貸款期數(shù)

月還款額 = _____________________________

（1+月利率）貸款期數(shù)- 1

2、第二種方式：等額本金償還法

合同本金

月還款額 = __________________+當(dāng)期未償還本金X月利率

貸款期數(shù)

3、第三種方式：其他還款方式：___________________________________ .

第五條 乙方未按還款計(jì)劃還款，且又未就展期事宜與甲方達(dá)成協(xié)議，即構(gòu)成貸款逾期。甲方有權(quán)就逾期貸款部分按國(guó)家規(guī)定的逾期利率計(jì)收逾期罰息。

貸款逾期后，乙方必須盡快補(bǔ)足，通知并同時(shí)向甲方支付逾期罰息，否則甲方有權(quán)持續(xù)計(jì)收罰息并計(jì)收復(fù)利。

第六條 提前還款

一、貸款發(fā)放后，乙方可提前償還部分或全部貸款本、息，但須至少提前30日并不可撤銷(xiāo)地書(shū)面通知甲方，并征得甲方同意；

二、提前償還部分貸款金額不得少于人民幣一萬(wàn)元并為其整數(shù)倍，且應(yīng)先償還當(dāng)期還款，再償還部分貸款。

三、乙方按提前還款金額和提前還款時(shí)的貸款利率支付一個(gè)月的利息作為對(duì)甲方的補(bǔ)償。

第七條 抵 押

一、在本合同簽訂后，應(yīng)及時(shí)辦理合同公證、抵押物的抵押備案手續(xù)或抵押登記手續(xù)，辦妥后，房屋所有權(quán)有效證件、抵押備案證明或他項(xiàng)權(quán)證必須交由甲方保存，直至本合同項(xiàng)下貸款本、息及本合同約定的費(fèi)用清償完畢為止。

二、乙方按期或提前還清全部借款本、息及本合同約定的費(fèi)用后，抵押關(guān)系終止，甲方應(yīng)在 日內(nèi)將抵押物的所有權(quán)有效證件及有關(guān)文件交還乙方，并出具書(shū)面證明交乙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)。

三、抵押期間由于乙方的過(guò)錯(cuò)或其他原因造成抵押物的價(jià)值減少的，乙方應(yīng)在30日內(nèi)向甲方提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。否則，甲方有權(quán)要求乙方提前清償相當(dāng)于抵押物價(jià)值減少部分的本、息。

如果乙方既不提供價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保又不提前清償?shù)戎档馁J款本、息，甲方有權(quán)宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本、息。

第八條 保 險(xiǎn)

一、乙方應(yīng)向雙方認(rèn)可的保險(xiǎn)公司為抵押物購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并將甲方列為保險(xiǎn)利益的第一優(yōu)先權(quán)人，投保金額應(yīng)不低于貸款本金額的105%，保險(xiǎn)期限應(yīng)不短于貸款期限。保險(xiǎn)單正本交由甲方保存。

二、抵押物如發(fā)生損毀等保險(xiǎn)范圍內(nèi)的損失，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方，并積極向保險(xiǎn)公司索賠。保險(xiǎn)公司支付的賠償金優(yōu)先用于償還甲方的貸款本、息及本合同約定的費(fèi)用，在乙方還清貸款本、息之前，乙方不可撤銷(xiāo)地授權(quán)甲方為接受賠償金的代表人和支配人，如保險(xiǎn)賠償金不足以賠付甲方的貸款本、息及本合同約定的費(fèi)用，甲方有權(quán)繼續(xù)向乙方追償。

三、在抵押期間，乙方不得以任何理由中斷保險(xiǎn)。如乙方中斷保險(xiǎn)，甲方有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用及由此產(chǎn)生的利息均由乙方承擔(dān)，甲方有權(quán)向乙方追償。

第九條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方有權(quán)要求乙方按期歸還貸款本、息、并支付本合同約定的費(fèi)用；

二、有權(quán)要求乙方提供與貸款有關(guān)的文件資料，乙方不得向甲方提供虛假的或隱瞞重要事實(shí)的材料；

三、有權(quán)隨時(shí)了解、查閱和索取乙方各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)產(chǎn)狀況及乙方涉及的重大法律糾紛的文件資料等（包括但不限于乙方所有開(kāi)戶(hù)銀行、帳號(hào)及存、借款余額情況、銀行進(jìn)帳單）甲方承諾對(duì)上述資料予以保密；

四、有權(quán)監(jiān)督乙方按本合同約定用途使用授信款項(xiàng)；

五、有權(quán)依法律規(guī)定或本合同約定從乙方在甲方開(kāi)立的銀行帳戶(hù)中劃收乙方應(yīng)償付的貸款本金、利息、復(fù)利、罰息及所有其他應(yīng)付費(fèi)用；

六、對(duì)乙方逃避甲方監(jiān)督、拖欠貸款本息、提供虛假資料、虛構(gòu)借款用途、違約或違法使用授信的，有權(quán)實(shí)施信貸制裁，有權(quán)通過(guò)新聞媒介實(shí)行公告催收；

七、當(dāng)發(fā)生下列情形之一者，甲方有權(quán)隨時(shí)提前收回未到期的部分或全部貸款金額及應(yīng)付利息：

（一）乙方未能履行本合同第十條第三、四、五、六、七、八款約定的義務(wù)，或故意阻礙甲方行使、實(shí)現(xiàn)本合同約定的權(quán)利，或違反本合同第十條第九、十款約定的義務(wù)持續(xù)10個(gè)工作日以上的；

（二）乙方涉入或?qū)⒁嫒胫卮笤V訟或仲裁及其他重大法律糾紛將影響本合同履行的；

（三）乙方逃匿、死亡、被依法追究刑事責(zé)任或涉及重大民事糾紛而危及甲方債權(quán)的實(shí)現(xiàn)的；

（四）乙方發(fā)生重大變故，致使其缺乏償債誠(chéng)意、償債能力受到嚴(yán)重?fù)p害的或喪失的；

（五）乙方有喪失或可能喪失履行債務(wù)能力將影響本合同履行的。

第十條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

一、 乙方有權(quán)按合同約定取得貸款；

二、 抵押期間，有權(quán)繼續(xù)占有、使用抵押物；

三、 抵押期間，轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知甲方并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況；出租抵押物 的，應(yīng)當(dāng)通知甲方并且出租期限不得長(zhǎng)于授信期限，出租期限長(zhǎng)于授信期限的，應(yīng)當(dāng)征得甲方書(shū)面同意；抵押物拆遷的，應(yīng)當(dāng)通知甲方；贈(zèng)與抵押物的，應(yīng)當(dāng)征得甲方的書(shū)面同意；對(duì)抵押物處置的其他約定 .

四、乙方應(yīng)向甲方提供詳實(shí)的一切與貸款有關(guān)的文件及資料，并保證有關(guān)文件及資料無(wú)任何偽造和隱瞞之處；

五、乙方不得隱瞞抵押物存在共有、爭(zhēng)議、被查封和已設(shè)定抵押等情況的；

六、乙方應(yīng)主動(dòng)（并非必須接到甲方通知時(shí)）按本合同約定按期足額償還貸款本、息；

七、乙方應(yīng)辦理該房屋有關(guān)權(quán)證及抵押登記手續(xù)、購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等；

八、積極配合甲方對(duì)其資金使用、消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)收入等方面進(jìn)行監(jiān)督；

九、變更住所、通訊地址、聯(lián)系電話(huà)、經(jīng)濟(jì)收入、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重要事項(xiàng)的，應(yīng)在有關(guān)事項(xiàng)變更后5個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面通知甲方；

十、如發(fā)生對(duì)其正常經(jīng)濟(jì)收入構(gòu)成威脅或?qū)ζ渎男斜竞贤?xiàng)下還款義務(wù)產(chǎn)生重大不利影響的任何事件，包括但不限于涉及重大訴訟事項(xiàng)、強(qiáng)制執(zhí)行、財(cái)產(chǎn)狀況的惡化等，應(yīng)立即書(shū)面通知甲方。

第十一條 本合同項(xiàng)下費(fèi)用的承擔(dān)

甲方承擔(dān)的費(fèi)用有以下幾項(xiàng)：________________________________________________ ，

乙方承擔(dān)的費(fèi)用有以下幾項(xiàng)： ________________________________________________.

第十二條 違約責(zé)任

一、本合同生效后甲、乙雙方當(dāng)事人均應(yīng)履行本合同約定的義務(wù)，任何一方不履行或不完全履行本合同所約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、合同生效后，甲方無(wú)故不發(fā)放貸款，造成乙方損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

三、乙方未能按時(shí)還款即構(gòu)成違約，甲方有權(quán)要求其限期糾正，逾期不糾正的，甲方有權(quán)采取下列但不限于下列措施：

1、發(fā)放的貸款均視為到期債權(quán)，并提前收回部分或全部的貸款債權(quán)；

2、按本合同載明的貸款利率水平加收 計(jì)收罰息，并對(duì)未支付的利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)利；

3、有權(quán)依法處分乙方提供的抵押物，不足部分仍有權(quán)向乙方追償；

4、甲方有權(quán)從乙方在甲方開(kāi)立的銀行帳戶(hù)中劃收全部債權(quán)本、息和費(fèi)用。若該帳戶(hù)的幣種與債權(quán)幣種不一致，甲方按以下方式處理：

按當(dāng)日匯率折算成債權(quán)幣種以實(shí)現(xiàn)債權(quán)；

其他 .

5、由于乙方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致甲方其他任何損失，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十三條 合同的生效、變更、解除和終止

一、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽章，并辦理抵押登記備案或抵押登記后生效，至本合同項(xiàng)下本金、利息、復(fù)利、罰息及所有其他從屬費(fèi)用結(jié)清之日終止。

二、乙方如要求展期，應(yīng)于到期日前20日向甲方提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)甲方審查同意展期，并由雙方簽訂相關(guān)的展期協(xié)議，乙方繼續(xù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，本合同項(xiàng)下貸款才相應(yīng)展期；否則作逾期處理。在簽訂展期協(xié)議前，本貸款合同繼續(xù)執(zhí)行。

三、本合同生效后，除合同已有約定外，任何一方都不得擅自變更或提前解除本合同，如確需變更或解除本合同，應(yīng)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，并達(dá)成書(shū)面協(xié)議。書(shū)面協(xié)議達(dá)成之前，本合同繼續(xù)有效。本合同有特別約定的，按約定辦理。

第十四條 公 證

甲、乙雙方同意并確認(rèn)：

本合同若經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證為具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)的，債務(wù)人未能按期清償所欠甲方的債務(wù)本、息和其他從屬費(fèi)用或乙方有本合同約定的其他違約情形時(shí)，甲方有權(quán)根

據(jù)本合同直接向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

本合同雖經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，但甲方不能直接向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

第十五條 法律適用和爭(zhēng)議解決

一、本合同適用中華人民共和國(guó)法律。

二、甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，首先應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可通過(guò)以下第 種方式解決：

1、 在甲方所在地法院通過(guò)訴訟方式；

2、 在 所在地法院通過(guò)訴訟方式；

3、仲裁方式，提交 仲裁委員會(huì)按照金融爭(zhēng)議仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁；

4、其他：___________________________ .

三、各方確認(rèn)：_____________銀行總行有權(quán)直接或授權(quán)任何機(jī)構(gòu)取代甲方處理因執(zhí)行本合同所產(chǎn)生的糾紛。

第十六條 乙方的特別陳述

一、乙方承諾并保證簽訂本合同已得到其配偶或者其他共有人的同意；

二、在本合同有效期內(nèi)，如該房產(chǎn)發(fā)生繼承、遺贈(zèng)等法律行為，本合同對(duì)乙方所設(shè)定的義務(wù)對(duì)繼承人或受遺贈(zèng)人依然有效。

第十七條 附 則

一、本合同項(xiàng)下借款借據(jù)、擔(dān)保合同、展期協(xié)議、催還款通知書(shū)或其他債權(quán)債務(wù)憑證、附件

等為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

二、本合同項(xiàng)下甲方經(jīng)辦人為：______________ ，聯(lián)系電話(huà)： __________________

三、本合同正本一式 份，具有相同的法律效力。當(dāng)事人及有關(guān)機(jī)關(guān) 各執(zhí)___份。

第十八條 符號(hào)的意思表示

在里打√表示選擇該選項(xiàng)，在里打X表示不選擇該選項(xiàng)。

第十九條 其他約定（空欄不足可另附頁(yè)）

合同各方簽名蓋章：

甲方（蓋章） 乙方（簽名或蓋章）

篇(4)

商品房按揭抵押貸款合同范本

抵押權(quán)人（貸方）

聯(lián)系電話(huà)：

地址：

郵政編碼：

抵押人（借方）

身份證號(hào)碼：

地址：

郵政編碼：

聯(lián)系電話(huà)：

擔(dān)保人（發(fā)展商）

地址：

郵政編碼：

聯(lián)系電話(huà)：

第一條 總則

合同三方經(jīng)充分協(xié)商，一致同意并于_________年_________月_________日簽訂本樓宇按揭抵押貸款合同（下稱(chēng)“本合同”）抵押人（即借方）同意以其與擔(dān)保人于_________年_________月_________日簽訂之“商品房預(yù)售契約”（編號(hào)為_(kāi)________）之全部權(quán)益抵押給抵押權(quán)人，并同意該“商品房預(yù)售契約”項(xiàng)下之房產(chǎn)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)，以該房產(chǎn)抵押給抵押權(quán)人，賦予抵押權(quán)人以?xún)?yōu)先第一位抵押權(quán)，并愿意履行本合同全部條款。抵押權(quán)人（即貸方）同意接受抵押人以上述商品房預(yù)售契約之全部權(quán)益，作為本合同項(xiàng)下之抵押物（資料詳見(jiàn)附表），并接受擔(dān)保人承擔(dān)合同項(xiàng)下貸款的連帶擔(dān)保責(zé)任。抵押權(quán)人向抵押人提供貸款，作為抵押人購(gòu)買(mǎi)抵押房產(chǎn)之部分樓款。抵押人同意抵押權(quán)人為其指定本合同的擔(dān)保人。

第二條 釋義

在本合同內(nèi)，除合同內(nèi)另行定義外，下列名詞的定義如下：

1.“營(yíng)業(yè)日”指抵押權(quán)人公開(kāi)營(yíng)業(yè)的日子。

2.“供款”指抵押人所欠抵押權(quán)人之貸款本金利息。

3.“欠款”指抵押人欠抵押權(quán)人之一切款項(xiàng)，包括供款、罰息、有前的手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用。

4.“商品房預(yù)售契約之全部權(quán)益”指抵押人與發(fā)展商簽訂的“商品房預(yù)售契約”內(nèi)所應(yīng)擁有的全部權(quán)益。

5.“擔(dān)保人”指與抵押人簽訂“商品房預(yù)售契約”的賣(mài)方。

第三條 貸款

一、貸款金額：人民幣_(tái)________（大寫(xiě)）

二、期限_________年，由抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)之日起計(jì)（借款日以借據(jù)日期為準(zhǔn)）

三、貸款年利率為_(kāi)________%.在合同期內(nèi)，如抵押權(quán)人按有關(guān)規(guī)定調(diào)整貸款利率時(shí)，應(yīng)書(shū)面通知抵押人并按通知的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

四、抵押人在此不可撤銷(xiāo)地授權(quán)抵押權(quán)人將上述貸款金額全數(shù)以抵押人購(gòu)樓款名義，轉(zhuǎn)入抵押權(quán)人指定抵押人所購(gòu)樓宇之發(fā)展商之賬戶(hù)。

第四條 供款

一、供款按貸款期限以第一個(gè)月為一期，采用定額月金償還方式，共_________期；

二、貸款日期在貸款日當(dāng)月的十四日之前（包括十四日），則起供月為當(dāng)月；貸款日期在貸款日當(dāng)月的十四日之后，則起供月為貸款日的下個(gè)月；供款日為每月十五日。

三、月供款的計(jì)算：月供貸款金額X貸款期月利率X（1+貸款期月利率）還款期數(shù)=_________款額 （1十貸款期月利率）-1

依上式計(jì)算的每期供款金額按抵押權(quán)人簽發(fā)的《按揭供款通知書(shū)》執(zhí)行。

四、抵押人必須在抵押權(quán)人指定之行所開(kāi)立活期存款賬戶(hù)，在每月的十四日之前將當(dāng)月供款足額存人或匯抵該賬戶(hù)。抵押人并特此不可撤銷(xiāo)地授權(quán)抵押權(quán)人從該賬戶(hù)扣收月供款、罰息及其他與該筆貸款有關(guān)之費(fèi)用。如有變更賬號(hào)，須書(shū)面通知抵押權(quán)人。

第五條 逾期利息及罰息

每月分期供款應(yīng)繳收之金額，按本合同第四條第四點(diǎn)的規(guī)定辦理。如逾期未能足額交付當(dāng)月供款，抵押人必須盡快補(bǔ)足，并同時(shí)向抵押權(quán)人交付逾期罰息，罰息額按貸款余額每日萬(wàn)分之_________復(fù)利計(jì)算直至付清。

第六條 提前還款之規(guī)定

一、抵押人可在本合同執(zhí)行期內(nèi)任何一個(gè)營(yíng)業(yè)日提前繳付剩余貸款，包括提前全部還清和部分還款，抵押人提前還款需提前一個(gè)月以書(shū)面通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人不收取任何無(wú)關(guān)的費(fèi)用。

二、抵押人提前還款需首先繳交提前還款日當(dāng)月份的供款。

三、每次提前部分還款的金額不少于抵押權(quán)人之有關(guān)規(guī)定。

四、部分還款后，抵押人可選擇變更月供款金額或變更供款期限，并以書(shū)面通知抵押權(quán)人。

第七條 手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用

一、有關(guān)本合同所涉及之公證及抵押物案/登記/注銷(xiāo)費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，概由抵押人負(fù)責(zé)支付。

二、抵押人如不依照本合同之規(guī)定付清一切欠款，抵押權(quán)人進(jìn)行追索而引起的一切費(fèi)用，概由抵押人負(fù)責(zé)支付。

三、抵押人需負(fù)責(zé)繳付當(dāng)?shù)卣块T(mén)對(duì)抵押房產(chǎn)所征收的一切費(fèi)用。抵押人如不繳交而由抵押權(quán)人為保障其本身權(quán)益而先支付者，抵押權(quán)人可將已墊付的費(fèi)用并人抵押人欠款內(nèi)，向抵押人進(jìn)行追索。

第八條 房產(chǎn)抵押之規(guī)定

一、本合同項(xiàng)下之房產(chǎn)抵押是指：

1.地產(chǎn)之權(quán)益抵押：即抵押人簽訂“商品房預(yù)售契約”經(jīng)監(jiān)證之后，由抵押人將該商品房預(yù)售契約所應(yīng)擁有之全部權(quán)益以?xún)?yōu)先第一位抵押給抵押權(quán)人。

2.房產(chǎn)抵押：即抵押人將其所簽訂“商品房預(yù)售契約”項(xiàng)下以抵押人名義購(gòu)買(mǎi)之房產(chǎn)以?xún)?yōu)先第一位抵押給抵押權(quán)人作為本合同貸款之抵押物。

二、在簽訂本合同之日，抵押人須將其簽訂之“商品房預(yù)售契約”交給抵押權(quán)人或抵押權(quán)人指定的律師事務(wù)所保管。抵押期間，對(duì)抵押物進(jìn)行確權(quán)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，須同時(shí)辦理抵押登記，有關(guān)購(gòu)房發(fā)票、《房地產(chǎn)證》等抵押物之證明文件之正本將由抵押權(quán)人保管，并作為本合同抵押物之憑據(jù)。

三、抵押人選購(gòu)之房產(chǎn)如有缺點(diǎn)（無(wú)論顯著或隱藏）引致?lián)p失或損傷，與抵押權(quán)人無(wú)關(guān)，抵押權(quán)人不負(fù)任何責(zé)任。

第九條 房產(chǎn)保險(xiǎn)之規(guī)定

一、抵押人在與抵押權(quán)人簽訂本合同時(shí)，必須向抵押權(quán)人指定或的保險(xiǎn)

公司一次性為該房屋投保，保險(xiǎn)額不小于購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的總價(jià)款額，投保期不得短于借款期，如果利率調(diào)整而抵押人選擇延長(zhǎng)供款期數(shù)，原房屋保險(xiǎn)到期后需補(bǔ)辦保險(xiǎn)。

二、抵押人在為該房產(chǎn)投保之后，必須將該房產(chǎn)之保險(xiǎn)單據(jù)正本交給抵押權(quán)人保管并任命抵押權(quán)人為其代表人，接受該房產(chǎn)之保險(xiǎn)賠償金及任命抵押權(quán)人為該項(xiàng)賠償金之支配人（即抵押權(quán)人為第一受益人）

三、倘該房產(chǎn)在本合同有效期內(nèi)受到損壞，而保險(xiǎn)公司認(rèn)為修理?yè)p壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則，則該房產(chǎn)保險(xiǎn)單項(xiàng)下之賠償金將用于修理?yè)p壞部分。

四、該房產(chǎn)之保險(xiǎn)賠償金如不足清付抵押權(quán)人應(yīng)收之欠款時(shí)，不足之款應(yīng)由抵押人負(fù)責(zé)清付。

五、如抵押人還清抵押權(quán)人應(yīng)收之全部欠款后，抵押權(quán)人應(yīng)將該房產(chǎn)保險(xiǎn)賠償金之受益人轉(zhuǎn)為抵押人名下，同時(shí)將該房產(chǎn)之保險(xiǎn)單據(jù)交還抵押人收?qǐng)?zhí)。

第十條 房產(chǎn)抵押之解除

抵押人還清抵押權(quán)人應(yīng)收之全部欠款（不論屆期滿(mǎn)與否），并履行本合同全部條款后，即可聯(lián)同或委托抵押人或其人到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局辦理注銷(xiāo)抵押備案或抵押登記。

第十一條 抵押房產(chǎn)之處理?xiàng)l件和權(quán)利：

一、抵押權(quán)人可于下列情形之一發(fā)生時(shí)依法處置該房產(chǎn)并通知擔(dān)保人履行連帶擔(dān)保職責(zé)：

1.抵押人不遵守本合同之任何條款及不支付本合同規(guī)定之任何應(yīng)付欠款。抵押權(quán)人給予抵押人一個(gè)月催收應(yīng)付欠款之通知，而抵押人未能遵守該項(xiàng)通知還款給抵押權(quán)人。

2.抵押人自欠繳之日起連續(xù)滿(mǎn)60天仍未清繳全部應(yīng)付欠款（包括各期供款和應(yīng)計(jì)罰息）

3.抵押人系個(gè)人而遭遇破產(chǎn)，或經(jīng)法院下令監(jiān)管、查封財(cái)產(chǎn)，或抵押人為公司組織而被解散或清盤(pán)。

4.抵押人之任何財(cái)產(chǎn)遭受或可能遭受扣押或沒(méi)收。

5.抵押人舍棄該房產(chǎn)。

6.抵押人使用抵押房產(chǎn)作非法用途，引致當(dāng)?shù)卣畬?duì)該抵押房產(chǎn)可能進(jìn)行沒(méi)收或處理。

7.抵押人的繼承人或受遺贈(zèng)人或代管人只能履行部分或拒絕履行抵押人在本合同的任何責(zé)任。

8.抵押人未征得抵押權(quán)人書(shū)面同意而擅自將抵押房產(chǎn)出售、出租、抵押、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)借、托管或其他方式處分。

9.抵押人不按時(shí)繳交有關(guān)購(gòu)房合約或抵押物的任何稅款（包括地稅、或有關(guān)政府部門(mén)所征收的其他稅項(xiàng)）或有關(guān)抵押物之有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用。

10.為公民個(gè)人的抵押人_________抵押人本身發(fā)生病變（包括精神不健全）死亡、或被宣告死亡或被宣告失蹤。

二、抵押權(quán)人在自行依法行使其處理該房產(chǎn)之權(quán)利時(shí)，可委托人處理上述事宜。該房產(chǎn)依法變賣(mài)時(shí)，擔(dān)保人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)之權(quán)利。

第十二條 抵押房產(chǎn)的處分及所得款項(xiàng)之規(guī)定

一、抵押人如不支付本合同規(guī)定的任何款項(xiàng)、或不遵守本合同各項(xiàng)明文規(guī)定的條款或發(fā)生任何違約事項(xiàng)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)以書(shū)面形式給予抵押人要求還款的通知。若通知書(shū)之還款期屆滿(mǎn)，抵押人仍未能遵照該通知將有關(guān)欠款五條件地償還予抵押權(quán)人，抵押權(quán)人即可依法認(rèn)定：在不違反中華人民共和國(guó)法律的情況下采用適當(dāng)方式處分抵押物，包括但不限于以下任何一種方式處分抵押物：

1.以抵押權(quán)人認(rèn)為合適的售價(jià)出售本合同項(xiàng)下的部分或全部抵押房產(chǎn)；

2.以抵押權(quán)人認(rèn)為合適的租金及年期出租部分或全部的抵押房產(chǎn)及收取租金和其他收益；

3.經(jīng)有關(guān)房產(chǎn)部門(mén)同意的任何其他處分方式。

二、抵押權(quán)人依據(jù)自本條第一款規(guī)定處分抵押物時(shí)，有權(quán)代表抵押簽署有關(guān)抵押的買(mǎi)賣(mài)、出租這文件及合約，有權(quán)出具收據(jù)或租單。

三、抵押權(quán)人按本合同規(guī)定處分抵押物，抵押人不得為此向抵押權(quán)人提出任何損失賠償要求。

四、抵押人不遵守本合同規(guī)定之條款或發(fā)生任何違約的事項(xiàng)，而擔(dān)保人又未按時(shí)履行擔(dān)保職責(zé)時(shí)，抵押人須將由出租或拍賣(mài)或變賣(mài)該房產(chǎn)所得之款項(xiàng)依下列次序處理：

1.第一用于償付因出租或拍賣(mài)或變賣(mài)該房產(chǎn)而支出之一切費(fèi)用；

2.第二用于償還抵押權(quán)人應(yīng)收之欠款；

五、抵押權(quán)人處理該房產(chǎn)所得款項(xiàng)，余數(shù)不足以?xún)斶€押權(quán)人應(yīng)收之欠款，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人繼續(xù)追究或由擔(dān)保人負(fù)連帶責(zé)任。

六、抵押權(quán)人處理該房產(chǎn)所得款項(xiàng)，除去必須首先支付該房產(chǎn)或處分該房產(chǎn)之有關(guān)費(fèi)用及償還抵押權(quán)人應(yīng)收之欠款外，還有剩余，抵押權(quán)人應(yīng)將余款交給抵押人收訖。

第十三條 抵押人之責(zé)任及權(quán)利

一、在本合同有效期內(nèi)，抵押人必須：

1.向抵押權(quán)人提供詳實(shí)之一切有關(guān)文件及資料，并保證有關(guān)文件及資料無(wú)任何偽造和隱瞞之處。

2.主動(dòng)依期清還本合同內(nèi)所有欠款，則抵押人有權(quán)繼續(xù)享用該房產(chǎn)。

3.按照抵押權(quán)人指定之利息率繳付未付欠款，直至該欠款結(jié)清為止。

4.向有關(guān)部門(mén)繳交該房產(chǎn)之任何稅項(xiàng)、管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)及其他一切雜費(fèi)，保障該房產(chǎn)免受扣押或涉及法律訴訟。

5.準(zhǔn)許抵押權(quán)人及其授權(quán)人，在合理的時(shí)間內(nèi)依法進(jìn)入該房產(chǎn)，以便查驗(yàn)。

6.維持該房產(chǎn)之原狀、整齊或完好。

7.在更改住址、通訊地址或聯(lián)系電話(huà)時(shí)，立即通知抵押權(quán)人和擔(dān)保人，并以書(shū)面形式加以確認(rèn)，如有延誤而造成的損失概由抵押人承擔(dān)。

8.在掛失或更改委托抵押權(quán)人扣款之活期賬戶(hù)時(shí)，立即以書(shū)面通知抵押權(quán)人，如有延誤而造成的損失概由抵押人承擔(dān)。

二、抵押人出具委托書(shū)委托抵押權(quán)人或其人代其向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》（及）《房地產(chǎn)共有證》）和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》并辦理該房產(chǎn)抵押備案或抵押登記手續(xù)。抵押人之《房地產(chǎn)證》（及《房地產(chǎn)共有證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》）由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)。

三、抵押人如需要較長(zhǎng)一段時(shí)間離開(kāi)現(xiàn)有通訊地址，而不能親自履行本合同之各條有關(guān)規(guī)定時(shí)，必須委托人代其執(zhí)行本合同項(xiàng)下各抵押人自負(fù)。

四、未征得抵押權(quán)人書(shū)面同意，抵押人絕對(duì)不得擅自將房產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、再抵押、抵償債務(wù)、舍棄或以任何方式處置該房產(chǎn)。

五、抵押人將該房產(chǎn)出租必須與承租人訂立租約，并征得抵押權(quán)人之書(shū)面同意，否則該租約無(wú)效，且租約內(nèi)必須訂明：抵押人違；反本合同時(shí)，由抵押權(quán)人發(fā)函日起計(jì)30天內(nèi)，租客即須遷出。

六、如抵押人有任何法律訴訟、仲裁，或法院傳訊，抵押人保證及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人和擔(dān)保人。

七、抵押權(quán)人或擔(dān)保人在處理該房產(chǎn)所得款項(xiàng)，除去必須首先支付與該房產(chǎn)或處分該房產(chǎn)之有關(guān)費(fèi)用外，余款不足以?xún)斶€抵押權(quán)人應(yīng)收之欠款、抵押人必須向抵押權(quán)人或擔(dān)保人清付不足之款。還有剩余，抵押人有權(quán)要求將余款收訖。

八、該房產(chǎn)之保險(xiǎn)賠償金如不足額清付抵押權(quán)人應(yīng)收之欠款時(shí)抵押人必須向抵押權(quán)人清付不足之款，如還有剩余，抵押人有權(quán)要求將該筆余款收訖。

九、如抵押人還清抵押權(quán)人應(yīng)收之全部欠款并履行本合同之全部條款后，抵押人有權(quán)要求抵押權(quán)人將該房產(chǎn)保險(xiǎn)賠償金之受益人轉(zhuǎn)為抵押人名下并將該房產(chǎn)之保險(xiǎn)單據(jù)交還抵押人收?qǐng)?zhí)。

十、如擔(dān)保人代抵押人償還抵押權(quán)人應(yīng)收全部欠款，抵押人無(wú)條件同意抵押權(quán)人將該房產(chǎn)之抵押權(quán)益轉(zhuǎn)給擔(dān)保人。

第十四條 抵押權(quán)人之責(zé)任及權(quán)利

一、抵押權(quán)人在抵押人辦妥抵押備案手續(xù)之后，以抵押人購(gòu)樓款之名義轉(zhuǎn)入抵押權(quán)人指定購(gòu)樓房之發(fā)展商之賬戶(hù)。由于抵押人或擔(dān)保人出現(xiàn)各種導(dǎo)致抵押權(quán)人未能貸出款項(xiàng)之情況發(fā)生，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)且有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用恕不退還。

二、抵押權(quán)人必須依照本合同之規(guī)定向抵押人收取供款。

三、依照

本合同有關(guān)條款，抵押權(quán)人要求抵押人提前繳交部分或全部應(yīng)付欠款時(shí)，必須知會(huì)抵押人。

四、抵押權(quán)人處分該房產(chǎn)所得款項(xiàng)，除必須首先支付與該房產(chǎn)或處分該房產(chǎn)之有關(guān)費(fèi)用外，如果余數(shù)不足以?xún)斶€抵押權(quán)人應(yīng)收之欠款，抵押權(quán)人有權(quán)問(wèn)抵押人追索賠償或向擔(dān)保人追索。如有剩余，應(yīng)將余款交給抵押人收訖。

第十五條 擔(dān)保人之責(zé)任、權(quán)利

一、擔(dān)保人是中華人民共和國(guó)的企業(yè)法人，是該合同項(xiàng)下抵押權(quán)益之房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方（即售房單位），也是本合同項(xiàng)下貸款抵押人的介紹人及擔(dān)保人，承擔(dān)無(wú)條件及不可撤銷(xiāo)擔(dān)保責(zé)任如下：

1.擔(dān)保額度；以本合同項(xiàng)下貸款本息及與本合同引起有關(guān)費(fèi)用為限，保證額度并不從抵押物的擔(dān)保額中抵扣。

2.擔(dān)保期限：從合同生效日起至本合同項(xiàng)下貸款本息、罰息和其他費(fèi)用全部還清為止。

二、擔(dān)保人責(zé)任

1.在擔(dān)保期限內(nèi)自愿承擔(dān)本合同項(xiàng)下貸款的連帶擔(dān)保責(zé)任。

2.如抵押人未能按時(shí)履行還款責(zé)任，或抵押人發(fā)生任何違約事項(xiàng)，抵押權(quán)人即可直接從擔(dān)保方在抵押權(quán)人下屬之行、所開(kāi)立之結(jié)算賬戶(hù)內(nèi)扣收抵押人所欠抵押權(quán)人之欠款。

3.保證按“商品房預(yù)售契約”所列售房單位之責(zé)任，準(zhǔn)時(shí)、按質(zhì)完成抵押物業(yè)的建造工程，并交付使用，抵押權(quán)人對(duì)此不負(fù)任何責(zé)任。

4.同意抵押人將其房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之權(quán)益抵押予抵押權(quán)人，承認(rèn)抵押權(quán)人在抵押人清償合同項(xiàng)下貸款全部貸款本息及欠款之前，擁有該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中抵押人全部權(quán)益，并保證該權(quán)益不受任何人（包括擔(dān)保人）侵犯。

5.保證與抵押權(quán)人緊密合作，使本合同各項(xiàng)條款得以順序履行，協(xié)助辦理該抵押物業(yè)登記備案等有關(guān)手續(xù)，以保障抵押權(quán)人利益。

6.在本合同執(zhí)行期間，抵押人要求將所抵押之物業(yè)退還或調(diào)換并經(jīng)擔(dān)保人同意后，擔(dān)保人必須征得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，并代抵押人償還全部欠款。

三、當(dāng)擔(dān)保人接到抵押權(quán)人以書(shū)面形式發(fā)出的履行擔(dān)保通知之日起15天之內(nèi)（以抵押權(quán)人發(fā)出通知的郵戳為準(zhǔn)）不予答復(fù)即視同認(rèn)可抵押權(quán)人可直接從擔(dān)保人結(jié)算賬戶(hù)內(nèi)扣收此筆擔(dān)保之有關(guān)款項(xiàng)，擔(dān)保人不得有異議。

四、如擔(dān)保人代抵押人償還抵押權(quán)人應(yīng)收之全部欠款，抵押權(quán)人無(wú)條件同意將該房產(chǎn)之抵押權(quán)益轉(zhuǎn)給擔(dān)保人。

五、如擔(dān)保人合并或分立，擔(dān)保人在此聲明：原擔(dān)保責(zé)任無(wú)條件地由合并后存續(xù)的公司或新設(shè)立的公司承擔(dān)及由分立后的公司承擔(dān)。

第十六條 其他

一、本合同規(guī)定之權(quán)利可以同時(shí)行使，也可以分別行使，亦可以累積，本合同規(guī)定之權(quán)利、利益和賠償辦法并不排除法律規(guī)定之其他賠償辦法。

二、抵押權(quán)人、抵押人、擔(dān)保人與本合同有關(guān)之通知、要求，均應(yīng)以書(shū)面形式表達(dá)為準(zhǔn)。抵押權(quán)人向抵押人發(fā)出書(shū)面通知，抵押人之郵送地址按抵押人填寫(xiě)的《個(gè)人按揭貸款申請(qǐng)表》中的郵送地址，如有變更須及時(shí)通知抵押權(quán)人。信件在投郵7天后，及任何以人手傳遞的函件一經(jīng)送出，即被視為已送對(duì)方。

三、在本合同有效期內(nèi)，如該房產(chǎn)發(fā)生繼承、遺贈(zèng)等法律行為，繼承人或受遺贈(zèng)人自接受該房產(chǎn)之日起計(jì)30天內(nèi)，持有效證件與抵押權(quán)人或其人到原登記機(jī)關(guān)辦理有關(guān)該房產(chǎn)之變更手續(xù)及繼接抵押人履行本合同之全部條款。

四、在辦理抵押物案、登記或注銷(xiāo)及出租、出售抵押物時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)指定人（包括律師）代為辦理上述各項(xiàng)事宜，抵押人不得提出異議，并應(yīng)承擔(dān)由此而產(chǎn)生的全部責(zé)任和費(fèi)用。

五、在本合同履行期間，抵押權(quán)人對(duì)抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合同享有的權(quán)益和權(quán)力，均不能損害、影響或限制抵押權(quán)人依本合同和有關(guān)法律規(guī)定的債權(quán)人應(yīng)享有之一切權(quán)益和權(quán)力。

六、抵押權(quán)人向抵押人和擔(dān)保人索還欠款時(shí)，只須提供抵押權(quán)人簽發(fā)之欠款數(shù)目單（錯(cuò)誤者例外），即作為抵押人和擔(dān)保人所欠確數(shù)證據(jù)，抵押人和擔(dān)保人如有置疑，需提供有關(guān)書(shū)面還款憑據(jù)，否則不得異議。

第十七條 適用法律及糾紛的解決

一、本合同適用中華人民共和國(guó)法律。

二、在爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)，各方均有權(quán)選擇以調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。

三、如抵押人來(lái)自海外或港澳或臺(tái)灣地區(qū)，或?yàn)樵摰鹊貐^(qū)居民，抵押權(quán)人有權(quán)在抵押人之來(lái)處或居住地執(zhí)行本合同內(nèi)抵押權(quán)人之權(quán)利，以及向抵押人進(jìn)行追索，包括仲裁、訴訟和執(zhí)行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權(quán)人決定在上述地區(qū)執(zhí)行上述權(quán)力，進(jìn)行追索、仲裁、訴訟等行動(dòng)。抵押人必須承認(rèn)本合同同時(shí)受該等地區(qū)之法律保障，不得提出異議，如本合同內(nèi)任何規(guī)定，在該地區(qū)之法律上被認(rèn)為無(wú)效，并不影響其他規(guī)定之效力。

四、本合同適有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門(mén)等有關(guān)規(guī)定。

五、在爭(zhēng)議解決期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，各方應(yīng)繼續(xù)履行本合同規(guī)定的其他條款。

第十八條 附則

一、本合同須由三方代表簽字，經(jīng)公證處公證，并辦妥抵押人所購(gòu)樓宇的抵押備案或抵押登記后生效。

二、本合同內(nèi)所述之“附表”、“商品房預(yù)售契約”及“借據(jù)”，為本合同不可分割之一部分。

三、本合同用中文書(shū)寫(xiě)、一式_________份，均具有同等效力，抵押權(quán)人執(zhí)_________份，抵押人、擔(dān)保人、公證處各執(zhí)_________份。

抵押權(quán)人（蓋章）_________ 抵押人（簽章）_________

法定代表人（簽字）_________

擔(dān)保人（蓋章）_________

法定代表人（簽字）_________

_________年____月____日 _________年____月____日

篇(5)

[關(guān)鍵詞] 仿真違約期權(quán)提前支付期權(quán)

一、導(dǎo)言

按揭貸款在價(jià)值較高耐用品消費(fèi)市場(chǎng)中占有很大份額，也是銀行金融業(yè)務(wù)的重要組成部分。隨著金融機(jī)構(gòu)之間競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，推出不同按揭金融產(chǎn)品以滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求是大勢(shì)所趨。以房貸市場(chǎng)為例，在我國(guó)1997年以前，國(guó)內(nèi)居民買(mǎi)房基本都是一次性付清，談不上有房貸市場(chǎng)。1997年初，國(guó)家為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，逐漸放寬房地產(chǎn)信貸政策，1998年國(guó)家取消福利分配住房制度，正式出臺(tái)個(gè)人住房貸款管理辦法，個(gè)人房貸市場(chǎng)開(kāi)始逐漸發(fā)展。隨后，在最初按揭貸款方式等額本息的基礎(chǔ)上逐漸推出等額本金，等額遞增，等額遞減等房屋按揭方式。2006年，中國(guó)建設(shè)銀行、光大銀行、招商銀行推出固定利率房貸，深圳發(fā)展銀行則推出“雙周供”業(yè)務(wù)，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行在廣東、北京等分行試點(diǎn)“接力貸”新型房貸業(yè)務(wù)。

金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)和推出金融產(chǎn)品的周期在不斷縮短，如何采取有效且經(jīng)濟(jì)的方法定價(jià)不同的金融產(chǎn)品是一個(gè)需要不斷探索和完善的課題。本文通過(guò)計(jì)算機(jī)仿真技術(shù)估算按揭合同中內(nèi)含期權(quán)的價(jià)值，為金融產(chǎn)品的定價(jià)提供部分的理論依據(jù)。

二、文獻(xiàn)回顧

Epperson等（1985年）討論了固定利率按揭合同中違約保險(xiǎn)的定價(jià)。他們認(rèn)為該保險(xiǎn)可以看作復(fù)合看跌歐式期權(quán)。根據(jù)Black－Scholes－Merton微分方程：

建立偏微分方程，用有限差分法解方程，得到期初違約期權(quán)的價(jià)值。Cunningham和. Hendershott（1984年）從或有要求權(quán)出發(fā)定價(jià)了違約期權(quán)。 Brueckner(2000年）從信息不對(duì)稱(chēng)角度對(duì)按揭違約進(jìn)行了討論。

Hall(1985年）認(rèn)為固定利率按揭合同中的提前償還條款是一看漲期權(quán)，因?yàn)橘J款人可以

以事先知道的不受利率影響的價(jià)格回購(gòu)按揭合同。但是該期權(quán)在兩方面區(qū)別與標(biāo)準(zhǔn)金融期權(quán)：一是提前償還期權(quán)始終由按揭抵押證券發(fā)行者持有；二是一旦按揭關(guān)聯(lián)財(cái)產(chǎn)被售出，按揭貸款或者被重新支付，或者轉(zhuǎn)移給新的財(cái)產(chǎn)所有者。Hall接著通過(guò)模擬利率二叉樹(shù)求解期初提前償還期權(quán)的價(jià)值。Murphy（1991年）建立了價(jià)格路徑模型，假定提前償還是看漲期權(quán)價(jià)值的函數(shù)，前向迭代求解提前償還期權(quán)的價(jià)值。Murphy（2000年)比較了利率路徑模型和價(jià)格路徑模型的效果，認(rèn)為價(jià)格路徑模型與實(shí)證分析更為吻合。

Leung和Sirmans(1990年)用網(wǎng)格法分別計(jì)算了違約期權(quán)，提前償還期權(quán)，違約及提前償還混合期權(quán)的價(jià)值。Kau等(1992年)考慮到提前償還與利率的期限結(jié)構(gòu)有關(guān)，而違約則是由于按揭物價(jià)值的波動(dòng)，以利率和按揭物價(jià)值為不確定因素建立了二維偏微分方程，求解了提前償還期權(quán)和違約期權(quán)的價(jià)值。Ambrose和Sanders（2003年）使用按揭抵押證券數(shù)據(jù)對(duì)提前償還和違約進(jìn)行了分析。

三、模型及算法

數(shù)學(xué)家們傾向于在用其它方法無(wú)法或者非常困難得到解時(shí)才考慮應(yīng)用仿真技術(shù)，恰恰相反，投資者總樂(lè)于用一種方法計(jì)算所有的資產(chǎn)組合，金融中介機(jī)構(gòu)則樂(lè)于用一種方法來(lái)分析整個(gè)資產(chǎn)――負(fù)債情況，而仿真方法使其成為可能。市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，諸多因素都影響著資產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆蔷€(xiàn)性偏微分方程模型得到資產(chǎn)及其衍生產(chǎn)品價(jià)格的近似解非常的困難，采用仿真方法來(lái)解決問(wèn)題便成為一個(gè)較好且實(shí)際的選擇。本文嘗試用計(jì)算機(jī)仿真方法來(lái)定價(jià)固定利率按揭合同中違約和提前償還期權(quán)，模型中假定按揭合同為固定利率等額償還方式。

1.環(huán)境變量

根據(jù)Kau等(1992年)的理論，期權(quán)價(jià)值受按揭物價(jià)值和利率的影響，本文定義一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，假設(shè)按揭物價(jià)值與利率不相關(guān)。其中

(1)按揭物價(jià)值波動(dòng)是一維納過(guò)程：

①

分別表示按揭物的期望回報(bào)率，折舊率，標(biāo)準(zhǔn)差；為一標(biāo)準(zhǔn)維納過(guò)程

（2）根據(jù)Cox, Ingersoll和 Ross(1985年)理論，利率期限結(jié)構(gòu)為均值回歸平方根過(guò)程：

②

分別表示調(diào)整速度，穩(wěn)態(tài)利率，利率標(biāo)準(zhǔn)差；為標(biāo)準(zhǔn)維納過(guò)程

2.決策標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)①②模擬每一支付日按揭物的價(jià)值及當(dāng)期利率，模擬次數(shù)為K次。在每一還款日貸款人有三種選擇：違約，正常支付，提前償還。貸款人在每一還款日以成本最小化為目標(biāo)函數(shù)作出決策。采用Leung和Sirmans(1990年)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算各種選擇的成本：

（1）正常支付的成本：MP+MB(i,k)

（2）違約的成本： (1+a)*H(i,k)

（3）提前償還的成本：(1+β)*RB(i)+MP

MP，MB(i,k)，H(i,k)， RB(i)分別表示每期支付額，路徑k中第i支付日按揭物的帳戶(hù)余額，路徑k中第i支付日按揭物的價(jià)值及第i還款日按揭的帳戶(hù)余額；β，a分別表示重新融資成本，違約的懲罰因子；其中i=1,2,…,T；T為按揭支付的次數(shù)；k=1,2,…,K；K為模擬的次數(shù)。

當(dāng)i=T，即合同期末時(shí)，貸款人在正常支付和違約之間作出選擇。

按揭的價(jià)值M為：

M(i,k)=min{ MP+MB(i,k), (1+a)*H(i,k)，(1+β)*RB(i)+MP}，i=1,2,…,T－1； k=1,2,…,K

M(T,k)=min{ MP, (1+a)*H(T,k) }， k=1,2,…,K

定義狀態(tài)變量SI（State Index）：

3.求解按揭賬戶(hù)余額MB的動(dòng)態(tài)規(guī)劃算法

基于Epperson等(1985年)的觀點(diǎn)，違約期權(quán)和提前償還期權(quán)是復(fù)合型的歐式期權(quán)。由于復(fù)合期權(quán)前一期期權(quán)價(jià)值受后續(xù)期期權(quán)價(jià)值的影響，復(fù)合期權(quán)的定價(jià)是一逆向遞歸動(dòng)態(tài)規(guī)劃過(guò)程。而普通模擬技術(shù)在本質(zhì)上都是一前向遞歸過(guò)程（Michael等，2000年），并不適合直接解決逆向遞歸過(guò)程。但Tilley(1993年)提出了“分束法”解決這一內(nèi)在矛盾，即在算法應(yīng)用之前模擬所有的隨機(jī)過(guò)程。本文利用Tilley(1993年)思想從按揭物價(jià)值路徑法求解按揭物的賬戶(hù)余額MB。按揭物價(jià)值路徑動(dòng)態(tài)規(guī)劃算法步驟為：

（1）根據(jù)①②模擬每一支付日按揭物的價(jià)值及當(dāng)期利率的路徑，模擬次數(shù)為K（K=Q*P）次。

（2）在時(shí)期i對(duì)按揭物的價(jià)值H（i，k）進(jìn)行排序，將排序后的H（i，k）分為Q束，每束有P個(gè)路徑。

（3）支付日按揭的賬戶(hù)余額RB(i)=MP*(1-(1+R/m)^(i-T))/(R/m)。

i=1,2,…,T－1；R為按揭合同的固定利率；m為每年支付頻率。

（4）確定M(i,k)：M(i,k)=min{ MP+MB(i,k), (1+a)*H(i,k)，(1+β)*RB(i)+MP}，i=1,2,…,T－1； k=1,2,…,K；

（5）確定SI(i,k)。

i=1,2,…,T－1； k=1,2,…,K。

（6）從i期r中隨機(jī)挑選一束大小最接近的P個(gè)r值作為i期某束的利率：r(i,k)

i=1,2,…,T－1； k=1,2,…,K。

（7）計(jì)算第q束的MB(i,k): MB(i,k)=

i=1,2,…,T－1； q= 1,2,…,Q; k=1,2,…,K。

（8）i=i-1,返回（2）；

初始條件：M(T,k)=min{ MP, (1+a)*H(T,k) }， k=1,2,…,K；

4.計(jì)算期權(quán)價(jià)值

應(yīng)用同樣的方法，可以求得不可違約不可提前償還合同中按揭物的賬戶(hù)余額NDP，不可違約可提前償還合同中按揭物的帳戶(hù)余額ND，可違約不可提前償還合同中按揭物的賬戶(hù)余額NP，各期權(quán)價(jià)值分別為：

(1)第i期違約與提前償還混合期權(quán):DPO(i)=。

(2)第i期違約期權(quán):DO(i)=。

(3)第i期提前償還期權(quán):PO(i)=。

其中i=0,1,2,…,T－1。

四、實(shí)證分析

1.參數(shù)對(duì)期權(quán)價(jià)值的影響

以本文的模型為例，當(dāng)按揭物的價(jià)值波動(dòng)σk為0.05時(shí)違約價(jià)值（DO）均為0，當(dāng)σk增大到0.15時(shí)， DO的值為按揭物價(jià)值的0.3%～4%，當(dāng)LTV=0.95，a=0.10, 從0.05變化到0.15時(shí)，DO從按揭物價(jià)值的0.9%增加到4%；違約懲罰因子a對(duì)DO的影響明顯，特別地，

當(dāng)LTV=0.95，σk=0.15,σk=0.15時(shí)，當(dāng)a為0.30，DO的值僅為a=0.10時(shí)的1/10，說(shuō)明成熟的信用體系能有效的沖抵利率和資產(chǎn)的波動(dòng)；在其他條件相同的情況下，LTV=0.80時(shí)DO值遠(yuǎn)小于LTV=0.95時(shí)的DO值，說(shuō)明提高首期支付對(duì)防止違約是有效的；再融資成本β的變化對(duì)DO沒(méi)有影響。

提前償還期權(quán)PO隨利率波動(dòng)率σk的變化而明顯變化:其他參數(shù)一定時(shí)，σk為0.15時(shí)PO的值是 為0.05時(shí)PO值的三倍多;LTV從0.8變化到0.95時(shí)，PO的值也增加了約按揭物價(jià)值的1%;再融資成本β的變化對(duì)PO的影響不明顯；PO與σk，違約懲罰因子a沒(méi)有關(guān)系。

當(dāng)DO不為零時(shí)，混合期權(quán)DPO的值小于DO與PO值的和，因?yàn)橐粋€(gè)期權(quán)的執(zhí)行使另一個(gè)期權(quán)自動(dòng)失效。尤其當(dāng)DO、PO的值都很大時(shí)，DPO與DO、PO之和的差距顯著。

2.期權(quán)狀態(tài)分析

圖1示意了a=0.10, β=0.02,σH=0.15，σr=0.15，LTV=0.95，即對(duì)應(yīng)于表2第四列參數(shù)的DO，PO，DPO，DO+PO的價(jià)值隨合同到期日的臨近而逐漸衰減。圖2則是當(dāng)參數(shù)取值為 a=0.30, β=0.02,σH=0.15，σr=0.15，LTV=0.95時(shí)各期權(quán)價(jià)值隨時(shí)間的變化。圖1、圖2的比較顯示a的上升使DO值大幅下降。

圖3示意了a=0.10, β=0.02,σH=0.15，σr=0.15，LTV=0.95時(shí)混合期權(quán)各期執(zhí)行期權(quán)（Prob.DP）概率及其中違約概率（Prob. D(DP)）、提前償還概率（Prob.P），單一違約概率（Prob. D(s)），單一提前償還概率（Prob. P）隨時(shí)間的變化。混合期權(quán)執(zhí)行概率及提前償還概率大約相等，而且在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)概率大小隨機(jī)波動(dòng)，直至160期概率才開(kāi)始明顯衰減。混合期權(quán)中的違約概率在合同持續(xù)期都非常小，但是當(dāng)違約期權(quán)單獨(dú)存在時(shí)，尤其在合同前期，違約可能性不容忽視。

圖1圖2圖3

五、模型拓展和結(jié)語(yǔ)

篇(6)

一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況

我國(guó)的按揭業(yè)務(wù)參考的是香港的作法,按揭實(shí)際是為幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者完成樓宇買(mǎi) 賣(mài)而由銀行提供抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。銀行提供的這種貸款稱(chēng)為住房按揭貸款。住房按 揭貸款糾紛案件,海口市新華區(qū)法院從1998年開(kāi)始受理后,呈逐年上升之勢(shì)。

1.受理的基本情況

該院從1998年開(kāi)始受理住房按揭貸款糾紛案,當(dāng)年受理這類(lèi)案件26件,訴訟標(biāo)的額最小的為 17萬(wàn)元,最大的為74萬(wàn)元;1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件,訴訟標(biāo)的額最小的為3.6 萬(wàn)元,最多的為80.17萬(wàn)元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件,訴訟標(biāo)的數(shù) 最小的為3萬(wàn)余元,訴訟標(biāo)的額最大的為219萬(wàn)元。

從1998年以來(lái),該院所受理的住房按揭貸款案中,所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供 的格式合同,合同的條款基本一致,簽訂合同的時(shí)間為1993年底至1995底這段時(shí)間。原告的訴訟請(qǐng)求均為要求解除按揭貸款合同,確認(rèn)抵押關(guān)系成立,判令購(gòu)房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息,判令房地產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。的理由均為購(gòu)房者與房地產(chǎn)商違約, 未按期償還按揭貸款及承擔(dān)保證責(zé)任,判決結(jié)果一般為確認(rèn)購(gòu)房者與房地產(chǎn)商未按期償還借 款,應(yīng)負(fù)違約責(zé)任,購(gòu)房者應(yīng)償還尚欠的本息。但對(duì)房地產(chǎn)商所應(yīng)承擔(dān)的保證責(zé)任及購(gòu)房者 以所購(gòu)住房抵押給銀行的抵押合同的效力,則有不同的認(rèn)識(shí)及判決結(jié)果。

2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點(diǎn)

(1)原告均為銀行。該院1998年以來(lái)所受理的這類(lèi)案件,原告大部分為中國(guó)建設(shè)銀行海南 住房城建支行,部分為省工商銀行營(yíng)業(yè)部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產(chǎn) 信貸部改建而成,原建行海南省房地產(chǎn)信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業(yè)務(wù),放貸后因追 索按揭貸款,建行海南住房城建支行將被告在海口市的案件,除個(gè)別案件標(biāo)的額超300萬(wàn)元 的以 外,都訴至新華法院,因此,海口市絕大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。

(2)被告均有兩個(gè),一被告為個(gè)人購(gòu)房者,這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本 付息,但隨后就不再還款,也不主動(dòng)與按揭銀行聯(lián)系;另一被告為售房方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是作為保證人而被原告列為被告之一的。

(3)被告下落不明、不應(yīng)訴者多。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的被告均出庭應(yīng)訴,但作為個(gè)人購(gòu)房 者的被告,則大多下落不明。如1999年所受理的這類(lèi)案件中,出庭應(yīng)訴的購(gòu)房者只有4個(gè)人,2人收到開(kāi)庭傳票后未到庭參加訴訟,其余的均為下落不明。這部分下落不明的當(dāng)事人, 有一部分仍在海口市,另一部分已到外地,但均已不居住在原住所及所購(gòu)的住房,既未還款也未與銀行聯(lián)系,法院查找無(wú)著,無(wú)法直接送達(dá),只能按照我國(guó)《民事訴訟法》第八十四條的 規(guī)定,按下落不明公告送達(dá)。有一方當(dāng)事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件 的81%,也就是說(shuō)缺席判決的案件約占81%.

(4)個(gè)案的具體情況有所不同,涉及到法律適用問(wèn)題的較多。雖然該院所受理的住房按揭 貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件,但由于個(gè)案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間不 同、期限不同,對(duì)擔(dān)保合同關(guān)系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同,處理結(jié)果亦 有所不同。

3.產(chǎn)生訴訟的主要原因

從1998年以來(lái),該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數(shù)量上升較快,經(jīng)初步分析,產(chǎn)生糾紛引訟的原因主要有以下幾個(gè)方面:

(1)因購(gòu)房者與房地產(chǎn)商之間的糾紛,引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購(gòu)房者及房地產(chǎn)商簽訂住房按揭貸款合同,其前提是購(gòu)房者已與房地產(chǎn)商簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同,為了購(gòu) 房者支付部分購(gòu)房款而由銀行提供按揭貸款。對(duì)購(gòu)房者而言,這里主要涉及到兩個(gè)法律關(guān)系,一為購(gòu)房者與房地產(chǎn)商的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,另一個(gè)法律關(guān)系為購(gòu)房者與銀行、房地產(chǎn)商 的按揭關(guān)系,所涉及的兩種合同關(guān)系密切,但屬不同法律性質(zhì)。而購(gòu)房者因按揭貸款的目的 是為履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同,所以往往更看重與房地產(chǎn)商的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,一旦其就房屋交付的 時(shí)間、質(zhì)量等與房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛,購(gòu)房者就以房地產(chǎn)商違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同為由,不履行按 揭還款義務(wù)。

(2)因購(gòu)房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購(gòu)房者因?qū)Ｄ系慕?jīng)濟(jì)環(huán)境不 滿(mǎn)意,而離開(kāi)海南到別處發(fā)展,對(duì)原所購(gòu)的房屋既不居住也不再還款;有的購(gòu)房者因工作變動(dòng)、下崗,每月按揭還款額較高等原因,無(wú)力償還按揭借款。

(3)因房地產(chǎn)行情變動(dòng)等原因,購(gòu)房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同,簽訂的時(shí)間在1993年底至1995年,當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)尚有余溫,房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)看來(lái)不算高, 但與這兩年相比,房?jī)r(jià)相對(duì)較高,而大部分的按揭期限均為五年,甚至更短,購(gòu)房者每月等 額償還的貸款額較大,購(gòu)房者認(rèn)為負(fù)擔(dān)較重,因而有些購(gòu)房者轉(zhuǎn)而另行以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)其認(rèn)為質(zhì) 量較好,房?jī)r(jià)便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。

二、住房按揭貸款糾紛案審理中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關(guān)系。

從理論上分析,按揭貸款所涉及的法律關(guān)系較多。第一個(gè)法律關(guān)系是按揭人(購(gòu)房者)因購(gòu) 房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,第二個(gè)法律關(guān)系是按揭人因支付購(gòu)房款向銀行貸款而發(fā) 生的借貸關(guān)系,第三個(gè)法律關(guān)系是按揭人將所購(gòu)房屋作為按月還本付息的擔(dān)保所發(fā)生的抵押 關(guān)系,第四個(gè)法律關(guān)系是房地產(chǎn)商為保證

按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關(guān)系,第五個(gè)法 律關(guān)系是按揭人按銀行指定險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理所購(gòu)房屋保險(xiǎn)而發(fā)生的保險(xiǎn)關(guān)系,第六個(gè)法 律關(guān) 系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息,由房地產(chǎn)商將房屋回購(gòu)的關(guān)系。〖ZW(〗參見(jiàn)李鍥:《試論按揭的法律屬性》,載《政法與法律》,1998年第3期。〖ZW)〗從實(shí)踐來(lái)看,通常涉及的是前四種關(guān)系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關(guān)系,是正確處理這類(lèi)案件的前提。

2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時(shí)間,確定法律適用及處理原則。

為適應(yīng)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要,我國(guó)的法律在不斷地修改、完善,近幾年來(lái)頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時(shí)間、履行的期限不同,處理這類(lèi)糾紛時(shí) 適用的法律有可能不同,進(jìn)而會(huì)影響到糾紛各方的法律責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。在所受理的這類(lèi)糾 紛案中,住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間跨度從1993年底至1995年底,同樣內(nèi)容的合同、同樣 的事由,其法律的適用與處理原則可能完全不同。

(1)關(guān)于法律適用:1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同,其處理適用我國(guó)《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見(jiàn),《經(jīng)濟(jì)合同法》及最高法院1994年頒布 的《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問(wèn)題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國(guó)人 民銀行的有關(guān)規(guī)定等,不能適用于1995年10月1日起實(shí)施的《擔(dān)保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同,其處理適用我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見(jiàn)》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同,適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合 同法》、《借款合同條例》等,合同的履行期限跨過(guò)1999年10月1日的,可以適用《合同法 》有關(guān)合同履行一章的規(guī)定。

(2)關(guān)于處理原則

①關(guān)于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購(gòu)房及貸款行為,只要其不違反當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)規(guī) 定,一般認(rèn)定為有效的民事法律行為。

②對(duì)于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購(gòu)房者與按揭權(quán)人銀行的房屋抵押合同關(guān)系,依有關(guān) 規(guī)定辦理了抵押登記的應(yīng)確認(rèn)為有效;除了合同中約定不辦理抵押登記無(wú)效外,在1995年1 月1日前所簽訂的住房抵押合同,不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定,應(yīng)為有效合同,不應(yīng)以未辦理抵押登記而認(rèn)定為無(wú)效;在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同,不辦理抵 押登記的應(yīng)確認(rèn)為抵押合同尚未生效,不能確定為無(wú)效。在審判實(shí)踐中對(duì)在這種情況下,抵 押合同是尚未生效還是無(wú)效,有不同的認(rèn)識(shí)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定,抵押合同自登記之日起生效,而非無(wú)效。抵押合同未生效與無(wú)效是兩 個(gè)性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后,因不具備生效的條件,合同尚不具備約束力,如生效的條件成就,合同即可生效,而無(wú)效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定 等,自始就不具備法律約束力。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,1995年1月1日前未辦理抵押登記,違反了 國(guó)務(wù)院1990年的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關(guān)地上建筑物抵押 應(yīng)依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定,因而無(wú)效。但由于在此之前一直無(wú)法律和行政法規(guī)規(guī)定如 何辦理抵押登記,因而無(wú)法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理抵押登記,不能以未登記為由認(rèn)定抵押 合同無(wú)效。

③房地產(chǎn)商作為保證人是否承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)何種責(zé)任,審判實(shí)踐中有不同的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為,其處理原則是:保證合同有效的,依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的 責(zé)任, 住房按揭貸款合同中約定保證人承擔(dān)的是一般保證還是連帶責(zé)任保證責(zé)任的,從共約定。對(duì)由于合同未約定或約定不明的,依其應(yīng)適用的有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋來(lái)確定,如適用最高 法院《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問(wèn)題的規(guī)定》第七條的規(guī)定,保證人承擔(dān)的 是賠償責(zé)任,如適用《擔(dān)保法》第十九條的規(guī)定,則保證人承擔(dān)連帶責(zé)任保證。對(duì)于保證人 擔(dān)保的范圍,在沒(méi)有約定或約定不明確的情況下,保證人對(duì)保證人全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任; 應(yīng)適用《擔(dān)保法》的,因這類(lèi)住房按揭貸款均用所購(gòu)住房抵押,應(yīng)注意根據(jù)該法第二十八條 第一款的規(guī)定,同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的,保證人只對(duì)物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保 證責(zé)任。

保證責(zé)任期限未約定或約定不明確的,如應(yīng)適用最高法院的《規(guī)定》,則保證人應(yīng)當(dāng)在被保 證人承擔(dān)責(zé)任的期限承擔(dān)保證責(zé)任,如應(yīng)適用《擔(dān)保法》第二十五條的,則保證期間為主債 務(wù)履行期屆滿(mǎn)之日起六個(gè)月。

三、住房按揭貸款有關(guān)問(wèn)題的分析

(一)住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的異同:

從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析,海南省有關(guān)銀行所辦理的住房按揭貸款業(yè)務(wù)與傳 統(tǒng)的按揭相同之處在于:采用按揭的方法,其目的均是為了取得銀行貸款,進(jìn)而促使購(gòu)房者與房地產(chǎn)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同得以完成,采用按揭方法比一般的擔(dān)保貸款條件嚴(yán)格。以香港法律為例,房地產(chǎn)商以按揭方法出售商品房,必須具備的條件多達(dá)18項(xiàng);〖ZW(〗見(jiàn)許合 進(jìn),《略論住房按揭》,載《當(dāng)代法學(xué)》,1999年第2期,第34頁(yè)。〖ZW)〗而中國(guó)人民銀行 于1997年4月28日頒發(fā)的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發(fā)的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)個(gè)人住房貸款的對(duì)象、條件、程序都有嚴(yán)格的規(guī)定。

現(xiàn)住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的不同之處在于:

(1)傳統(tǒng)的按揭一般是約定樓宇所有權(quán)不直接轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者,而是由購(gòu)房者充當(dāng)按揭人,把樓宇作按揭標(biāo)的物,由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行(購(gòu)房者保留贖回權(quán)),待銀行收回貸款本息后,按揭權(quán)人即銀行才將樓宇所有權(quán)讓渡給按揭人。而我省已開(kāi)展的住房按揭貸款,其擔(dān)保方式一般為抵押加保證,即購(gòu)房者除以所購(gòu)住房抵押或采取質(zhì)押外,房地產(chǎn)商必須作為購(gòu)房者向銀行還本付息的保證人。而且購(gòu)房者與房地產(chǎn)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合 同和住房按揭貸款合同中,均未規(guī)定樓宇所有權(quán)的讓渡問(wèn)題,而都約定所購(gòu)房屋直接轉(zhuǎn)讓給 購(gòu)房者。

(2)傳統(tǒng)的按揭一般不以住房?jī)?chǔ)蓄為前提,按揭權(quán)人銀行提供的是信貸資金貸款(以 所購(gòu) 樓宇等按揭標(biāo)的物),而現(xiàn)開(kāi)展的住房按揭貸款包括兩種,一種為住房公積金貸款,以購(gòu)房 者有住房公積金為前提;另一種為信貸資金貸款,又稱(chēng)自營(yíng)貸款,是銀行用信貸資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同,這在《個(gè)人住房貸款管理辦法》中有明 文規(guī)定。

(二)住房按揭貸款操作中的存在的問(wèn)題及建議

1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看,住房按揭貸款的操作中,存在的問(wèn)題主要有:

(1)按揭期限普遍太短。從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個(gè)人收入狀況和購(gòu)房?jī)r(jià)來(lái)看,個(gè)人償付購(gòu)房 款的能力并不高,在已按規(guī)定支付首期不少于30%購(gòu)房款的情況下,如實(shí)行的五年五成、二年五成按揭,每月還款額較高,超過(guò)一般收入家庭的承受能力,特別是在社會(huì)的轉(zhuǎn)型期,個(gè) 人的收入起伏較大,大部分當(dāng)被告的個(gè)人購(gòu)房者系無(wú)力連續(xù)每月支付較高的貸款本息而違約的。

(2)按揭人(購(gòu)房者)與按揭權(quán)人(銀行)大都未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。其原因在于銀 行不主動(dòng),購(gòu)房者不配合或房屋抵押登記部門(mén)對(duì)按揭標(biāo)的物為期房的不予辦理抵押登記等,共結(jié)果可能導(dǎo)致抵押合同未生效,銀行無(wú)法行使優(yōu)先受償權(quán)。

(3)對(duì)保證人(房地產(chǎn)商)的保證方式約定不明。對(duì)保證方式的明確約定,有助于正確確 定保證人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。《擔(dān)保法》規(guī)定保證方式有一般保證和連帶責(zé)任保證,而產(chǎn)生糾 紛的住房按揭貸款合同中均未明確規(guī)定保證的具體方式,而代之以“無(wú)條件擔(dān)保責(zé)任”、“不可撤銷(xiāo)擔(dān)保責(zé)任”等字眼,以致訴訟中當(dāng)事人和審判人員對(duì)這樣的約定是否屬于明確約定,或?qū)儆谀囊环N保證方式有不同的看法。

2完善住房按揭貸款機(jī)制的對(duì)策

為啟動(dòng)商品房市場(chǎng),特別是為處置海南積壓房地產(chǎn),解決空置房屋多,而居民購(gòu)買(mǎi)能力不足 的矛盾,完善住房按揭貸款機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的方面。

(1)合理確定按揭比例和按揭期限

如前所述,過(guò)低的按揭比例和期限,超過(guò)了一般收入家庭的承受能力,制約了居民對(duì)按揭貸 款的需求,即使銀行發(fā)放了按揭貸款,也不能如期收回本息,按揭違約率高,使住房按揭業(yè) 務(wù)的發(fā)展受到影響。從國(guó)外按揭業(yè)務(wù)的運(yùn)作來(lái)看,按揭期限超過(guò)十年,按揭比例高于70%的 情況比較普遍。 (參見(jiàn)許合進(jìn),《略論住房按揭》,載《當(dāng)代法學(xué)》,1999年第6期。)適當(dāng)延長(zhǎng)按揭期限,提高按揭比例,使首期付款與每月還款額降低,才能與 居民的承受能力相適應(yīng),從而激發(fā)居民對(duì)按揭貸款的需求,減少按揭貸款違約率,有利于銀 行按揭貸款業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期、健康的發(fā)展。中國(guó)人民銀行的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第五 條規(guī)定了首期付款的比例不低于30%,說(shuō)明按揭的比例不高于70%,第十條規(guī)定:最長(zhǎng)貸款期 限不超過(guò)20年。但實(shí)踐中不少是五年五成的按揭,增大了對(duì)購(gòu)房者支付首期款與每月還款額 的壓力。因此,銀行應(yīng)合理確定按揭貸款期和比例,國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)按揭期限、比例的規(guī)定 應(yīng)再適當(dāng)放寬。

篇(7)

（一）按揭的概念

按揭是英美法中mortgage在香港的粵音譯法。通常，英美法上的pledge與大陸法中的質(zhì)權(quán)相對(duì)應(yīng)，lien與留置相對(duì)應(yīng)，charge則與大陸法系中的抵押相對(duì)應(yīng)，而mortgage則與大陸法中的讓與擔(dān)保相對(duì)應(yīng)。一般而言，英美法中按揭（mortgage）是指以土地或動(dòng)產(chǎn)為了擔(dān)保給定的債務(wù)的履行或其他義務(wù)的解除而進(jìn)行的轉(zhuǎn)移和讓渡，按揭的基本意思是:此種擔(dān)保可以待此類(lèi)債務(wù)或其他義務(wù)的清償或履行而解除，即使存在其他相反的約定。由此可以看出，英國(guó)法中的mortgage是一種通過(guò)債務(wù)人將特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期得到清償?shù)膿?dān)保形式，當(dāng)債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以取得擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。其構(gòu)成應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)要件:第一，特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移；第二，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以確定地取得擔(dān)保物的所有權(quán)；第三，債務(wù)人享有通過(guò)履行債務(wù)而贖回?fù)?dān)保物的權(quán)利，同時(shí)債權(quán)人負(fù)有交還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。其中，獲得一定擔(dān)權(quán)益的人，稱(chēng)為按揭權(quán)人:而為了擔(dān)保而讓與一定財(cái)產(chǎn)利益的人，則被稱(chēng)為按揭人。[1]

（二）按揭的法律特征

在商品房按揭的實(shí)務(wù)操作中，購(gòu)房人先與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》并交納首期房款，為付清剩余購(gòu)房款而與銀行簽訂按揭貸款合同，以預(yù)購(gòu)的商品房作為擔(dān)保，并將《商品房預(yù)售合同》等交由銀行執(zhí)管。購(gòu)房人既是借款人又是按揭人，銀行既是貸款人又是按揭權(quán)人。

1.按揭涉及三個(gè)合同關(guān)系和三方當(dāng)事人

首先，三個(gè)合同關(guān)系是指商品房預(yù)售合同、借款合同和保證合同。三個(gè)合同關(guān)系密切，互相依存:商品房預(yù)售是按揭設(shè)定的前提，沒(méi)有商品房預(yù)售合同則無(wú)法設(shè)立借款合同和保證合同；保證合同使得預(yù)售合同和借款合同的履行成為可能。任何一個(gè)合同的違約都可能導(dǎo)致另外一個(gè)合同的履行不可能，這使得按揭明顯區(qū)別于其他的擔(dān)保方式。

其次，三方當(dāng)事人是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和貸款銀行。具體而言，它們之間存在著這樣的法律關(guān)系:開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人之間是在建房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)具體表現(xiàn)在預(yù)售合同上；而購(gòu)房人和銀行之間則存在著兩種關(guān)系:其一是借貸關(guān)系，購(gòu)房人是債務(wù)人，銀行是債權(quán)人；其二是按揭擔(dān)保關(guān)系，購(gòu)房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人；其三是開(kāi)發(fā)商和銀行的保證關(guān)系，當(dāng)購(gòu)房人不能按期償還銀行貸款時(shí)，由開(kāi)發(fā)商來(lái)代為履行。

2．按揭的標(biāo)的物是一種期待性利益

由于按揭的標(biāo)的物并非一種現(xiàn)實(shí)存在的不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)房人在設(shè)定按揭時(shí)，還無(wú)法取得所購(gòu)房產(chǎn)的所有權(quán)，他向銀行提供的還款保證僅是將來(lái)某一時(shí)間取得的所有權(quán)，即是一種所有權(quán)的“期待權(quán)”。期待權(quán)，指的是權(quán)利取得人依據(jù)法律能夠確定地取得某種物權(quán)（一般為所有權(quán)）的權(quán)利。所有權(quán)保留的買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人的權(quán)利就是一種典型的期待權(quán)。目前德國(guó)法院判決承認(rèn)附所有權(quán)保留條件的買(mǎi)受人的期待權(quán)可以如同物權(quán)一樣轉(zhuǎn)移和負(fù)擔(dān)擔(dān)保，[2]故期待權(quán)可以說(shuō)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為一種新型的物權(quán)形式。購(gòu)房人以取得房屋的所有權(quán)為目的，合同成立后，購(gòu)房人必須繳付首期購(gòu)房款，憑此取得開(kāi)發(fā)商將來(lái)某時(shí)交付房產(chǎn)的權(quán)利，雖因條件未成就（房屋沒(méi)有竣工、期限未到）而暫不能履約，但其對(duì)房屋所有權(quán)已經(jīng)有所期待。在經(jīng)登記后，這種期待權(quán)還獲得了排除相對(duì)人或者第三人侵害的權(quán)利。