序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇安防主管履職報告范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

2010年我鎮(zhèn)社會治安綜合治理工作的主要任務是：全面貫徹黨的十七大、十七屆四中全會和全國、省、市政法工作會議精神，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，認真學習貫徹總書記在在考察時的重要講話精神，統(tǒng)籌抓好第一要務與第一責任，著力在深入推進社會矛盾化解、社會管理創(chuàng)新、公正廉潔執(zhí)法三項重點工作上下功夫，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，深化“平安四都”建設(shè)，全面提升維護社會和諧穩(wěn)定工作水平，努力開創(chuàng)我縣綜治工作與平安建設(shè)新局面，為“海西建設(shè)、先行、詔安崛起、四都新作為”營造更加和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境。

加大社會矛盾化解，著力保持社會和諧穩(wěn)定

繼續(xù)按照縣委提出的“堅持‘零報告’制度，加強對社會不穩(wěn)定因素的掌握和研判，做到‘兩個第一’（即第一時間掌握信息、第一時間妥善處置），確保一方平安”的要求，推動“三個機制”建設(shè)：堅持情報主導維穩(wěn)工作機制。加強情報信息和社會治安形勢預警分析，強化重要政治敏感時段社會管控措施，建立全方位的社會穩(wěn)定預警機制。充分發(fā)揮基層維穩(wěn)信息員在維穩(wěn)工作中的“耳目”作用，密切關(guān)注宏觀政策調(diào)控力度、重點、節(jié)奏變化可能給社會穩(wěn)定帶來的影響，密切關(guān)注轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、推進城鎮(zhèn)化進程中出現(xiàn)的問題，及時掌握矛盾糾紛易發(fā)多發(fā)行業(yè)、人群、部位的特點，拓寬發(fā)現(xiàn)各類維穩(wěn)信息渠道，提高預警、預報、預測水平，更好地掌控社會治安局勢，筑牢維穩(wěn)第一道防線。健全完善信息報送制度，明確信息報送內(nèi)容和報送程序，嚴格信息報送責任。健全多元化調(diào)解機制。強化鎮(zhèn)村在排查化解矛盾糾紛工作中的組織領(lǐng)導和綜合協(xié)調(diào)的職能，建設(shè)好各類調(diào)解組織，堅持疏導，落實領(lǐng)導干部定期接待群眾來訪和機關(guān)干部下訪制度。堅持依法治理、調(diào)解優(yōu)先，按照調(diào)解、行政三級辦理、法院二審終審的“路線圖”化解社會矛盾。綜合運用各種手段和措施完成積案清理工作，力爭用一兩年時間把涉法涉訴、執(zhí)行積案基本消化解決。堅持多元化調(diào)解，推動調(diào)解組織機關(guān)、進企業(yè)，拓寬檢調(diào)對接、調(diào)訴銜接通道，健全完善人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解三位一體的“大調(diào)解”工作體系。年內(nèi)，鎮(zhèn)綜治委將結(jié)合開展深入排查整治、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境活動，全面摸排調(diào)處社會矛盾糾紛。完善處置機制。堅持科學民主依法決策，建立健全重大社會決策、重大工程社會穩(wěn)定風險評估機制，特別是對涉及群眾利益的事情，要充分聽取意見，兼顧好群眾利益，從而有效預防新矛盾的產(chǎn)生。完善突發(fā)預防處置工作機制，制訂更加符合實戰(zhàn)要求的預案，提高預測預知、現(xiàn)場指揮、依法處置、輿論引導能力。一旦發(fā)生，領(lǐng)導干部要迅速到達現(xiàn)場，主動靠前做好群眾工作，盡最大努力勸說、疏導群眾、平息事態(tài)。政法綜治部門要及時介入，協(xié)助黨委、政府迅速查清事實，落實穩(wěn)控措施，確保第一時間處置好第一現(xiàn)場。深入推進依法治鎮(zhèn)進程，加大法治宣傳教育力度，引導群眾依法理性表達訴求，推動在法治軌道內(nèi)解決問題。

強化治安打防措施，著力提升動態(tài)控制能力

加大嚴打整治力度，落實治安防控責任，不斷提高社會治安掌控能力。堅持嚴打嚴防。嚴密防范、嚴厲打擊境內(nèi)外敵對勢力、民族分裂勢力、暴力恐怖勢力、宗教極端勢力和“”等組織滲透顛覆和分裂破壞活動，推進“無”創(chuàng)建活動，嚴防危害國家安全和政治安全的事件發(fā)生。同時，要堅持穩(wěn)、準、狠、快地打擊各種嚴重暴力犯罪和涉黑涉惡、涉槍涉毒犯罪，始終保持高壓態(tài)勢，切實保護群眾的生命財產(chǎn)安全。強化對重點人員、重點物品、重點陣地的管控。進一步完善以流動人口為重點的實有人口管理機制，建立重點高危人員信息庫，嚴格落實對有現(xiàn)實危害性和暴力恐怖傾向的高危人群的常態(tài)化管控措施。強化各項安全生產(chǎn)監(jiān)管措施，深入開展專項整治和隱患排查治理，落實企業(yè)主體責任和政府監(jiān)管責任，嚴防發(fā)生群死群傷重大安全生產(chǎn)責任事故。增強重點整治實效。全面排查和整治社會治安混亂地區(qū)和突出治安問題，政法部門尤其是公安機關(guān)，要總結(jié)去年開展整治涉車犯罪專項行動的經(jīng)驗，下大力氣、多策并舉，努力控制“盜、搶”案件的高發(fā)態(tài)勢，狠煞違法犯罪分子的囂張氣焰。加大對虛假信息詐騙、制假販假售假等突出區(qū)域性治安問題整治力度；深入開展“掃黃打非”、打擊拐賣婦女兒童和禁毒、禁賭、禁等專項整治行動，重在解決突出問題，重在建立長效機制，重在人民群眾滿意。年內(nèi)，我鎮(zhèn)將根據(jù)省、市、縣要求，部署開展深入排查整治、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境專項行動。各村（居）要排查確定一批影響社會和諧穩(wěn)定的突出問題等治安亂點，采取領(lǐng)導包點、掛牌督辦、派駐工作隊、責任單位及責任人捆綁等措施，限期改變面貌。整體推進治安防控。把社會治安防控體系納入經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃，推進農(nóng)村、社區(qū)警務戰(zhàn)略，完善鎮(zhèn)、村（居）治安防范聯(lián)動機制。全面提升技防水平，不斷擴大技防、國道、省道沿線技防村（居）覆蓋面。落實單位內(nèi)部安全防范措施。強化物業(yè)小區(qū)治安防范管理。堅持建設(shè)與管理并重，法律手段、行政手段、經(jīng)濟手段、技術(shù)手段并用，明確電信運營企業(yè)、用戶的法律責任，促進互聯(lián)網(wǎng)業(yè)界加強行業(yè)自律，提高網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)、偵查、控制、處置能力，嚴防形成隱蔽性犯罪組織和破壞性社會動員力量。四都派出所、林頭防所要結(jié)合實際，制定實施社會治安防控體系建設(shè)年度計劃。

創(chuàng)新社會服務管理，著力加強綜治專項工作

創(chuàng)新社會服務管理、努力實現(xiàn)由防范性管理向平等性、服務性、無償性管理的轉(zhuǎn)變。突出流動人口服務管理。按照“市民化待遇、親情化服務、人性化管理”要求，推動流動人口基本公共服務均等化，切實解決好流動人口就業(yè)、居住、就醫(yī)、子女就學等困難。積極跟進全省重點小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點工作，穩(wěn)步推進戶籍管理制度改革，逐步解決長期在本鎮(zhèn)就業(yè)、居住的農(nóng)民工落戶問題，擴大村（居）流動人口服務站（所）覆蓋面，推廣租賃房屋“旅館式”服務管理模式，提高流動人口登記辦證率，探索建立“以證管人、以房管人、以業(yè)管人”的服務管理新模式。強化以出租房屋為重點的流動人口落腳點的管理，切實做好人口流出地和流入地的銜接配合工作，有效預防打擊流竄犯罪。充分發(fā)揮流動人口中黨員、團員的先鋒模范作用。增強綜治專項工作實效。建立監(jiān)管所與家庭、單位、社區(qū)幫教管理的銜接機制，建設(shè)集教育、培訓、救助于一體的過渡性安置基地，廣泛發(fā)動社會力量，切實加強對“無家可歸、無業(yè)可就、無親可投”刑釋解教人員的教育、服務、管理，幫助刑釋解教人員更好地融入社會。組織實施“青少年違法犯罪社區(qū)預警計劃”、“為了明天工程師范”、“未成年人零犯罪社區(qū)”創(chuàng)建活動，加強對閑散青少年、流浪未成年人、農(nóng)村留守兒童、服刑在教人員未成年子女教育、管理、服務和救助工作。加強對生活無著的流浪乞討人員救助和管理。部署開展重點青少年群體排查摸底專項行動。強化校園及周邊社會治安綜合治理措施，奢華平安校園創(chuàng)建活動，切實推進平安文化市場建設(shè)，凈化青少年成長環(huán)境。加強社會組織管理服務。完善對境內(nèi)社會組織的分類管理制度，探索加強日常監(jiān)管的有效辦法。對敏感類社會組織的管理，民政、業(yè)務主管單位和公安、國家安全等部門要加強協(xié)作配合，建立健全內(nèi)部會商機制，增強工作合力。對境外非政府組織，特別是宗教類和基金類等背景復雜、政治意圖明顯的非政府組織，堅持利用、防范兩手抓，抓住重點組織、重點地區(qū)、重點領(lǐng)域，依法加強管理。對新經(jīng)濟組織、新社會組織要納入管理視線，做好對可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素發(fā)現(xiàn)得早、控制得住、處置得好。

力求平安成果最大化，著力推進新一輪平安建設(shè)

圍繞加快海西建設(shè)的新定位，立足新起點，按照“量上求發(fā)展，質(zhì)上求提高，面上求鞏固”的原則，強勢推進平安創(chuàng)建，力求平安成果最大化，推動新一輪“平安四都”建設(shè)向更高層次邁進。開展新一輪平安創(chuàng)建。根據(jù)縣委、縣政府《關(guān)于開展新一輪“平安”建設(shè)活動的實施意見》要求，以爭創(chuàng)“平安先行村（居）和“平安先行單位”為載體，鎮(zhèn)綜治委將根據(jù)縣里要求，推薦一“平安先行村（居）”接受縣考核驗收，鎮(zhèn)直部門要發(fā)揮領(lǐng)導、指導、管理、監(jiān)督職能。堅持抓系統(tǒng)帶單位，帶頭推進行業(yè)系統(tǒng)平安創(chuàng)建，爭創(chuàng)縣級“平安先行單位”突出創(chuàng)建特色和實效。各村（居）要認真總結(jié)五年多來創(chuàng)建經(jīng)驗，力爭“一村一品”，著力打造本地區(qū)的平安創(chuàng)建品牌，鞏固深化平安家庭、校園、金融、海域、企業(yè)、醫(yī)院、邊界等系列平安細胞品牌創(chuàng)建，不斷豐富載體、拓展領(lǐng)域，創(chuàng)出特色亮點。鎮(zhèn)綜治委成員單位和有關(guān)部門要制定深化本行業(yè)本系統(tǒng)平安建設(shè)工作方案，明確牽頭單位、責任領(lǐng)導、責任部門，將平安創(chuàng)建活動向各行各業(yè)以及新經(jīng)濟組織、新社會組織延伸，不斷擴大平安建設(shè)的覆蓋面。年內(nèi)，力爭推薦一批單位報市參加全省行業(yè)系統(tǒng)平安創(chuàng)建現(xiàn)場推進會。持續(xù)加大平安建設(shè)宣傳力度，掀起新一輪平安創(chuàng)建熱潮，營造“平安建設(shè)人人有責、平安成果人人共享”的社會氛圍。培育平安文化，打造平安品牌，擴大平安效應，使人民群眾對平安建設(shè)知曉率達到80%以上，對社會治安滿意率保持在90%以上并持續(xù)穩(wěn)步提升。

篇(2)

一、單位內(nèi)部指調(diào)平臺建設(shè)（20分）

（一）監(jiān)控中心（室）建設(shè)（3分）

1、一級分行（郵政企業(yè)同級機構(gòu)，下同）及以上機構(gòu)未建立視頻監(jiān)控中心的，扣2分；

2、二級分行及以下機構(gòu)未建立視頻監(jiān)控室的，扣2分；

3、監(jiān)控中心（室）室未配備電腦、顯示屏、視頻信息和數(shù)據(jù)存儲設(shè)備等硬件實施的，扣1分。

（二）信息資源整合（12分）

1、一級分行以上機構(gòu)未組織實施監(jiān)控中心（室）信息資源整合的扣4分，未組織開展營業(yè)場所人臉自動識別系統(tǒng)建設(shè)工作的，扣4分；

2、營業(yè)場所大門入口處未建立人臉自動識別系統(tǒng)的，扣8分（無營業(yè)場所的此項不評估、不扣分）；

3、監(jiān)控中心（室）未將單位內(nèi)部從業(yè)人員信息、安保人員信息、視頻監(jiān)控圖像信息和人臉自動識別等信息全部整合到監(jiān)控平臺的，每少1項扣1分，扣完4分為止（無營業(yè)場所的不評估人臉自動識別信息）。

 (三)信息平網(wǎng)（5分）

1、監(jiān)控中心（室）的監(jiān)控平臺未與公安機關(guān)進行聯(lián)網(wǎng)，未實現(xiàn)信息上傳功能的，扣4分；

2、因技術(shù)設(shè)備維保工作不到位，導致平臺數(shù)據(jù)傳輸、視頻巡控、預警信息等功能無法正常使用的，扣1分；

評估依據(jù)：《企業(yè)事業(yè)單位內(nèi)部治安保衛(wèi)條例》、《關(guān)于加快推進XX市立體化社會治安防控體系建設(shè)的意見》、《XX市公共視頻監(jiān)控系統(tǒng)圖像資源整合實施方案》

二、單位內(nèi)部風險管控工作（20分）

（一）內(nèi)控機構(gòu)建設(shè)（3分）

1、一級分行及以上機構(gòu)未設(shè)置獨立內(nèi)控工作機構(gòu)的扣1.5分，未配備專職內(nèi)控工作人員的扣1.5分；

2、二級分行及以下機構(gòu)未配備專職或兼職內(nèi)控工作人員的，扣3分。

（二）內(nèi)控機制建設(shè)（7分）

1、一級分行及以上機構(gòu)未建立內(nèi)控風險輿情研判制度、排查報告制度、考核評比獎懲制度、重點崗位(資金和印章管理)工作人員背景核查等項制度的，每少1項扣1分，扣完4分為止；

2、一級分行及以上機構(gòu)未建立重要財務票據(jù)、公章印章、員工出入境證照保管等項管理制度的，每少1項扣1分，扣完3分為止。

（三）內(nèi)控措施落實（10分）

1、未對員工落實理財產(chǎn)品售賣雙錄機制、貸款業(yè)務流程操作規(guī)定、公章印章使用管理制度和單位內(nèi)部人員輪崗制度情況開展監(jiān)督檢查，無相關(guān)文字記錄的，每少1項扣1.5分，扣完6分為止（對不涉及內(nèi)容不評估，不扣分）；

2、未對員工異常行為、涉穩(wěn)事件上訪苗頭、大額資金劃轉(zhuǎn)、理財產(chǎn)品收益兌付情況及時進行分析研判，無相關(guān)文字記錄的，每少1項扣1分，扣完4分為止（對不涉及內(nèi)容不評估，不扣分）。

評估依據(jù)：《銀行業(yè)金融機構(gòu)案防工作辦法》

三、安全防范監(jiān)督檢查（20分）

（一）安保基礎(chǔ)工作（6分）

1、一級分行及以上機構(gòu)未設(shè)置獨立保衛(wèi)機構(gòu)、配備專職保衛(wèi)人員的，扣2分；

2、二級分行及以下機構(gòu)未設(shè)置專兼職或兼職保衛(wèi)機構(gòu)、配備專職或兼職保衛(wèi)人員的，扣2分；

3、單位平安穩(wěn)定工作未指定領(lǐng)導班子成員分管的，扣1分；

4、單位未聘用專職保安人員的，扣1分。

5、單位未建立健全重要部位安全檢查制度、安保維穩(wěn)工作考核獎懲制度、案事件報告等項制度的，每少1項制度扣0.5分，扣完2分為止；

（二）防范措施落實（8分）（對不涉及項目不評估，不扣分）

1、單位保衛(wèi)人員未按要求每月對重要部位和技防、物防設(shè)施運行情況進行檢查，無相關(guān)動態(tài)檢查記錄的，扣2分；

2、單位保安員無證上崗的扣1分，工作時間未著防護裝備、未配備防衛(wèi)器材的扣2分；

3、單位保安員未及時對可疑人員進行盤查或未及時發(fā)現(xiàn)并妥善處置可疑包裹物品的，扣2分；

4、單位違規(guī)在現(xiàn)金業(yè)務區(qū)以外展示貴金屬實物，或展示貴金屬仿真品未明確標注的，扣2分；

5、單位未嚴格落實槍支使用管理工作規(guī)定的，扣2分。

（三）防范設(shè)施檢測（6分）（對不涉及項目不評估，不扣分）

1、營業(yè)場所防尾隨聯(lián)動互鎖安全門不能雙開應急開啟和雙開強制復位的，扣2分；

2、營業(yè)場所現(xiàn)金柜臺上方透明防護板損壞的，扣1分；

3、營業(yè)場所入侵報警裝置不能及時準確報告入侵異常事件的，扣1分；

4、營業(yè)場所啟動現(xiàn)金業(yè)務區(qū)緊急報警裝置時，不能將緊急報警信號發(fā)送到接處警中心的，扣1分；

5、現(xiàn)金類銀行自助設(shè)備報警探測和位移探測裝置或不能進行有效報警的，扣1分；

6、自助銀行使用前加鈔自助設(shè)備或穿墻式后加鈔自助設(shè)備未配置加鈔間（設(shè)備加鈔區(qū)設(shè)置在現(xiàn)金業(yè)務區(qū)的除外）的，扣2分。

評估依據(jù)：《企業(yè)事業(yè)單位內(nèi)部治安保衛(wèi)條例》、《XX市健全落實社會治安綜合治理領(lǐng)導責任制實施辦法》、《銀行業(yè)金融機構(gòu)安全評估標準》、《銀行營業(yè)場所安全防范要求》（GA38—2015）、《銀行自助設(shè)備、自助銀行安全防范要求》（GA745—2017）、《銀行業(yè)務庫安全防范的要求》（GA858—2010）

四、運鈔安全（15分）（不涉及運鈔業(yè)務的機構(gòu)此項不評估，不扣分）

（一）規(guī)章制度建立（4分）

1、未制定運鈔安全管理制度的，扣2分；

2、未指定運鈔安全管理責任人的，扣2分；

（二）執(zhí)行制度規(guī)定（9分）

1、委托不具備相應資質(zhì)的保安服務公司承擔守護押運任務的，或使用不達標金庫寄庫的，扣2分。

2、銀行業(yè)金融機構(gòu)使用非專用運鈔車運鈔或非雙人以上武裝押運的，扣2分；

3、押運員提攜款箱的，扣1分；

4、鈔箱交接身份核對及登記手續(xù)不齊全的，扣1分；

5、在營業(yè)場所門外交接款箱的銀行工作人員未穿防彈衣、不戴防彈頭盔的，扣2分。

6、運鈔車交接款未停靠在指定區(qū)域的，扣1分。

（三）監(jiān)控系統(tǒng)運行（2分）

1、監(jiān)控系統(tǒng)不能實時監(jiān)視、記錄運鈔車停靠區(qū)及運鈔交接全過程的，扣1分；

2、視頻監(jiān)控回放圖像不能清晰顯示整個運鈔區(qū)域內(nèi)人員活動情況的，扣1分。

評估依據(jù)：《銀行業(yè)金融機構(gòu)安全評估標準》

五、消防安全 （10分）

（一）建章立制（2分）

1、未建立消防安全巡查檢查制度、值班管理制度、預案演練制度、考評與獎懲等項消防安全管理制度的，每少1項扣0.25分，扣完1分為止；

2、未建立由單位主要負責人負責的消防安全責任制的扣1分，未逐級明確各崗位防火負責人和工作職責的扣1分。

（二）制度落實（5分）

1、未按照國家標準、行業(yè)標準配置消防設(shè)施、器材，設(shè)置消防安全標志的，扣1分；

2、消防設(shè)施、器材、消防安全標志未定期檢查、維修、保持完好有效的，扣1分；

3、消防控制室值班操作員未持證上崗的，扣1分；

4、單位疏散通道、安全出口、消防車通道不暢通的，扣1分；

5、單位開展日常消防安全檢查、巡查工作，沒有相關(guān)工作記錄的，扣1分。

（三）隱患排查整改（3分）

1、對火災隱患未及時發(fā)現(xiàn)的，1處扣0.5分，扣完2分為止；

2、對發(fā)現(xiàn)的火災隱患未及時采取有效措施整改消除的，扣2分；

評估依據(jù)：《中華人民共和國消防法》、《遼寧省公安派出所消防監(jiān)督工作若干規(guī)定》

六、突發(fā)案事件應急處置（15分）

（一）預案制定（3分）（對不涉及項目不評估，不扣分）

1、單位防搶、防盜、防火、防恐等突發(fā)案事件處置預案不健全的，每少1項扣0.5分，扣完2分為止；

2、單位防貸款詐騙、防理財產(chǎn)品收益對付糾紛、防員工違規(guī)操作、防職務違法犯罪、防群體性事件等處置預案不健全的，每少1項扣0.5分，扣完2分為止；

（二）培訓演練（2分）

1、每季度未對單位員工開展一次安全穩(wěn)定突發(fā)案事件應急處置教育培訓的，扣1分；

2、每半年未開展一次涉及單位安全穩(wěn)定突發(fā)案事件預案演練或無預案演練記錄的，扣1分；

（二）應急處置（10分）

1、單位發(fā)生各類突發(fā)案事件，單位主管安保工作領(lǐng)導未到場的扣2分，保衛(wèi)部門和相關(guān)業(yè)務部門工作人員未采取有效應對措施的扣2分，保衛(wèi)人員和業(yè)務主管部門工作人員不履職的，扣1分；

2、單位未及時向公安機關(guān)上報相關(guān)安全穩(wěn)定突發(fā)案事件工作信息的扣3分，上報信息不準確的，扣2分；

篇(3)

一、物業(yè)服務合同性質(zhì)之爭

2003年國務院了《物業(yè)管理條例》，該條例第35條規(guī)定，“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)恒和相關(guān)秩序的活動”。就上述法律文件所使用文字分析，物業(yè)服務合同(準確稱呼應為“物業(yè)管理服務合同”)關(guān)系是典型的提供服務的商事法律關(guān)系，依照訂立的合同約定雙方基本的權(quán)利義務與責任，書面合同的約定事項包括“物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、雙方的權(quán)利義務、專項維修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容”①，形成了提供服務的經(jīng)濟關(guān)系特征。那么，它到底屬于什么性質(zhì)呢?學者們有不同的說法，概括為四種，即委托合同說、服務合同說、混合合同說和獨立合同說。上述各種學者的觀點，都從不同的側(cè)面分析了物業(yè)服務合同的性質(zhì)，形成了具有分歧的主張，由于難以形成共識，使司法機關(guān)也難以確定如何采納，他們只是堅持說既然《物權(quán)法》已經(jīng)對此合同有明確規(guī)定，其作為有名合同的一種，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會之間，形成的無疑是一種民事合同關(guān)系。我們認為，將物業(yè)服務合同定性為獨立合同更符合其本質(zhì)特征與現(xiàn)行法律的立法精神。

二、物業(yè)服務合同定性為獨立合同之辯

我們從我國現(xiàn)行制度設(shè)計的基本框架與內(nèi)容出發(fā)，總結(jié)出物業(yè)服務合同之性質(zhì)。

1．服務事項的專業(yè)性。《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務管理事務，涉及諸多的領(lǐng)域，包括供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施的維護與管理，治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修、道路維修與養(yǎng)護，對于公共建筑部分的維修與養(yǎng)護，以及規(guī)范業(yè)主的影響公共利益行為等，工作職責范圍廣泛，服務事項細致復雜，故法律才要求“采用新技術(shù)、新方法，依賴科技進步提高物業(yè)管理和服務水平”(《物業(yè)管理條例》第4條)，而系統(tǒng)科學管理是提高現(xiàn)代服務水平，實現(xiàn)合同目的，達到經(jīng)濟效益指標的基本手段。

2．獨立人格性。物業(yè)服務合同不能被解釋為委托合同，我們持這種觀點的理由就是，受托人以委托人的名義和費用處理委托事務，處理受托事務的后果直接歸委托人承受。這一點是委托合同與行紀合同、承攬合同、居間合同等合同的重要區(qū)別。反觀物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)訂立合同后，作為合同一方的當事人，要以其企業(yè)獨立人格與民事主體身份對內(nèi)與對外從事管理服務。對內(nèi)場合，業(yè)主如逾期不交納物業(yè)費用，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院。①對外場合，非本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的組織和個人，有危害業(yè)主和公共利益出現(xiàn)，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)向行政主管部門舉報，或者向人民法法院，制止違法行為，維護業(yè)主和公共財產(chǎn)利益。由此可見，獨立人格構(gòu)成了與委托合同的區(qū)別。

3．服務職責具有公益性。這種公益性又可以理解為公共性。法律中規(guī)定，“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告”。②這里，破壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境不光會影響到本小區(qū)的全體業(yè)主，甚至會波及到所在行政區(qū)域更加廣泛的居民，故這種給予制止的職責就明顯具有公益性，遠遠超出合同雙方當事人利益的狹隘的范疇。我國臺灣地區(qū)立法中，也強調(diào)公共大廈管理負責人(相當于我們的物業(yè)公司)于公寓大廈嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，但區(qū)分所有權(quán)人不同意重建，又不出讓所有權(quán)的場合，有權(quán)訴請法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其所有權(quán)。這里的“區(qū)分所有權(quán)人”就是我們的所講的業(yè)主，他們拒不轉(zhuǎn)讓的行為，并沒有危及到物業(yè)公司的利益，為何要授權(quán)物業(yè)公司訴請其服從大局呢?公共利益所需為最合理的解釋。要求在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健康、計劃生育等社區(qū)服務活動，以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，物業(yè)服務企業(yè)應當給予協(xié)助配合，③要求物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護和安全防范工作，④并不是物業(yè)服務合同雙方當事人直接經(jīng)濟利益的相關(guān)義務，而是出于公共利益角度而施加的責任。

4．營業(yè)方式的特殊性。前述論及支持物業(yè)服務合同為獨立合同的一個重要理由，就是強調(diào)其訂立程序和形式的特殊性。我們認為，用營業(yè)方式的特殊性可能更能夠充分表明其獨特的商業(yè)模式。我國的《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》，都是在承認其行業(yè)經(jīng)營特殊性前提下，提出了對其經(jīng)營活動的法律約束事項，設(shè)定具體的義務與相應責任。如果將這些主要制度與管理服務方式加以概括，物業(yè)服務活動的經(jīng)營特殊性就是有資質(zhì)專業(yè)企業(yè)向特定管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主們提供綜合的服務，服務活動受到法律與合同雙重約束，同時又受到公益性職責的約束，政府行業(yè)主管部門因此才擁有監(jiān)督指導的權(quán)力。我們從國務院頒布實行的《物業(yè)管理條例》中明顯感受到，該條例使用“物業(yè)管理”的法律用語又充分表明，物業(yè)管理除雙方法律關(guān)系外尚有社會化管理、社會環(huán)境管理、物業(yè)服務市場管理，以及物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的公共場地與設(shè)施管理的內(nèi)容。這其中，除了物業(yè)服務市場管理是由行政部門通過職責行為和行業(yè)協(xié)會自律監(jiān)督外，上述提到的幾項管理功能都附屬在物業(yè)服務合同中，由物業(yè)服務企業(yè)承擔。嚴格來說，物業(yè)管理也是一種社會管理權(quán)，彌補的是單個所有權(quán)人的管理不便或者管理不能，構(gòu)成了準社會管理的法律關(guān)系。正因為如此，我們才可以說物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和治安秩序維護同樣是物業(yè)服務企業(yè)合同職責范圍。故生活中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)車輛被盜或被損壞，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償而后者認為不屬于其職責的說法是完全站不住腳的，確實是其工作的職責。上述社會管理職能被商業(yè)性、有償性或經(jīng)營事項所吸收(這些管理責任本身已不能獨立地存在)，已無法體現(xiàn)在具體收費項目的計算中。⑤

綜上所述，我們認為物業(yè)服務合同具有區(qū)別于一般民事合同的獨特品格，適應現(xiàn)代社會住房制度區(qū)分所有權(quán)狀況及管理之虞，形成了一種集權(quán)利行使、權(quán)利讓與和權(quán)利集束的三位一體模式，使其獨立性合同的性質(zhì)顯露無余。所謂權(quán)利行使是指業(yè)主以房屋所有權(quán)人身份，將對于物業(yè)之管理事宜相托給物業(yè)服務企業(yè)，構(gòu)成了合同一方當事人，擁有訂立與解除合同，選擇物業(yè)企業(yè)的最終權(quán)利。所謂權(quán)利讓與是指某一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自然居住環(huán)境決定了所有業(yè)主都要將物業(yè)管理與服務事宜交由簽約的物業(yè)服務企業(yè)去完成，這是一種授權(quán)性質(zhì)，排斥了其他企業(yè)提供同類服務與收取酬金的機會。所謂權(quán)利集束指的是所有業(yè)主構(gòu)成了權(quán)利體，為解決便利生活，物業(yè)管理，享受服務和保持環(huán)境的綜合問題，大家協(xié)議而與物業(yè)服務公司達成提供服務關(guān)系，后者依照合同去屢行相應管理與服務的義務。業(yè)主大會或業(yè)主委員會就是這種權(quán)利集束的外在形式，所有業(yè)主的權(quán)利集合成為團體的權(quán)利。這種權(quán)利集束形式上制約著物業(yè)服務企業(yè)的行為，但同時也制約著個別業(yè)主為了一己之利而侵害公共利益的行為。由物業(yè)公司對于個別業(yè)主違反管理公約，違反法律法規(guī)行為的制止，就充分地體現(xiàn)了對抗管理異化行為的功能。

三、澄清物業(yè)服務合同性質(zhì)之利

理論上澄清物業(yè)服務合同之性質(zhì)，使其獨立性得到彰顯，突出在現(xiàn)實生活中對于物業(yè)管理秩序的極大促進功能，具有十分重大的意義。

1．能夠保證物業(yè)服務管理企業(yè)擁有清晰的合同主體身份。現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》確立的法律關(guān)系的基本立場，業(yè)主大會的主導作用極強，采用的是業(yè)主中心主義。這種立法模式在立法當時有客觀條件，法規(guī)重在保障業(yè)主們的經(jīng)濟利益。然而，今天的物業(yè)管理服務中，物業(yè)服務公司的經(jīng)濟利益受到來自業(yè)主的侵害是常態(tài)，賦予物業(yè)服務企業(yè)的諸多合同義務與法律責任，在缺乏對于業(yè)主行為的有效約束下，致使物業(yè)服務企業(yè)資金缺乏，管理受經(jīng)費制約，業(yè)主則以種種借口拒絕與拖延繳費，產(chǎn)生物業(yè)棄管也就毫不奇怪了。出現(xiàn)這一系列問題的癥結(jié)，恰恰在于對于物業(yè)服務合同中物業(yè)企業(yè)的法律地位缺乏準確定位。我們認為，必須使法律主旨中的業(yè)主中心主義轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)中心主義，強調(diào)物業(yè)管理職能具有的核心價值。物業(yè)服務企業(yè)與全體業(yè)主之間具有根本利益的一致性，不應當是矛盾沖突的，發(fā)生對立一定是某些環(huán)節(jié)上出了問題。什么問題呢?就是物業(yè)企業(yè)沒有被賦予相應的管理職權(quán)及身份。因為管理職權(quán)被保留在業(yè)主手中，致使侵害了公共管理秩序和其他業(yè)主的共同利益行為無法被制止(如私搭亂建、破壞綠地、拒交物業(yè)費)。物業(yè)公司多沒有相應的管理措施，而業(yè)主的傳統(tǒng)的搭便車心理，中庸思想與厭訟習慣，造成了違法行為長期得不到糾正。正是因為物業(yè)公司被置于業(yè)主的相對立的身份與地位，法律更加關(guān)注于物業(yè)公司侵害業(yè)主利益或者履行職責不到位，卻忽視了業(yè)主侵權(quán)行為或違法行為的嚴重危害性。所以我們推崇物業(yè)公司中心主義的理念，就要回歸業(yè)主整體利益與物業(yè)服務企業(yè)管理職責之間的內(nèi)在和諧，把物業(yè)公司視為對抗個別侵害公共利益業(yè)主的合法主體，通過明確授權(quán)方式使物業(yè)公司擁有管理的權(quán)利。

2．能夠把物業(yè)管理的公共性特征變成加強管理的道義性依據(jù)。物業(yè)服務不應當單純地定性為企業(yè)營利性的商業(yè)運作模式，其中必然要包含社會管理，公民自治和公共服務的內(nèi)涵在其中。物業(yè)服務合同關(guān)系中孕育著非純粹營利性的成份，這正是我們強調(diào)是獨立合同的重要論據(jù)之一。目前在物業(yè)服務領(lǐng)域出現(xiàn)的大量問題與法律糾紛，很多就是對這種公共性本質(zhì)缺乏正確認識，致使很多本來很簡單的問題復雜化、扭曲化，物業(yè)管理服務行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢與代表現(xiàn)代社會管理的方向被抹煞了。諸如，物業(yè)服務具有社會管理功能這一點就被忽視，似乎物業(yè)服務企業(yè)就是有償服務的“管家婆”，不過是收收發(fā)發(fā)、打掃垃圾、園林綠化和電器維修，相當于集合了的服務“員”。于是乎，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種事務性工作都單純用收費與服務質(zhì)量來衡量，社會管理被抽去了。現(xiàn)代社會物業(yè)管理社會化是發(fā)展方向和趨勢，它能極大地增加業(yè)主們從事其本職社會職業(yè)的時間，帶來節(jié)約低碳的現(xiàn)代生活，提高社會財富的使用效能。解決了思想認識問題，就應當檢討我們現(xiàn)行法律制度，消除在物業(yè)管理公共性問題上的種種制度，達到在社會管理、公民自治與小區(qū)物業(yè)管理相互促進方面的創(chuàng)新。例如，地方政府應當將小區(qū)治安防范建設(shè)納到城市治安規(guī)劃中，進行必要的投入，安裝監(jiān)控設(shè)備。居民委員會履職與業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)形成良性互動，物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會還可以通過自律措施去提高服務水平。

3．能夠為單行立法提供理論支撐。規(guī)范目前物業(yè)服務市場及物業(yè)管理行為，保護業(yè)主利益的法律文件，主要是2003年國務院頒布施行的《物業(yè)管理條例》，該法已經(jīng)實施了八年時間。各地方制定的有關(guān)的地方性法規(guī)，以實施細則面目出現(xiàn)，與《條例》大同小異，沒有太多的制度創(chuàng)新，應該通盤地加以調(diào)整與完善。建議制定《中華人民共和國物業(yè)服務法》，提高物業(yè)服務相關(guān)立法的位階，形成規(guī)范物業(yè)服務法律關(guān)系的國家性基本法。在這個基本法中，要十分明確地建立物業(yè)服務企業(yè)中心主義模式，徹底地提升物業(yè)公司的法律地位，改變業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的對立地位，強調(diào)合同訂立就是授權(quán)物業(yè)公司以公共管理權(quán)。業(yè)主對于物業(yè)公司違約行為的制約權(quán)仍然不能松動，但必須采用集體行使的方式，不允許用拒繳物業(yè)費來表示對服務不滿。物業(yè)公司得代表全體業(yè)主利益追究個別業(yè)主侵害公共利益的行為，擁有代位訴訟請求權(quán)。